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Grunderwerbssteuer Baugruppen

Freitag, 14. März 2014 PDF Version

Das Anfallen von Grunderwerbssteuer bei Baugruppenprojekten ist ein dauerndes Problem.

Der BFH hat eine Frage hierzu entschieden. Es handelte sich um einen Ausgangsfall bei dem eine Baugruppe in der Rechtsform einer GbR über einen Benennungsvertrag ein Grundstück erworben hat. Das Finanzamt und Finanzgericht waren der Auffassung, dass die anschließenden Verträge zur Errichtung des Wohnhauses (Architekten und Werkverträge) als einheitliches Vertragswerk zu beurteilen seien. Daher sei auf Grundlage der Erwerbs- und Baukosten die Grunderwerbssteuer festzusetzen. Diese Rechtauffassung hat der BFH nicht geteilt:

“Ein solcher einheitlicher Erwerbstatbestand ist auch gegeben, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen aufgrund eines abgestimmten Verhaltens auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken und diese zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind. Fehlt es jedoch an einer solchen Verpflichtung, betrifft die vom Erwerber geschuldete Vergütung aus den geschlossenen Verträgen nicht den Erwerb des bebauten Grundstücks, sondern lediglich Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem vom Erwerber selbst herzustellenden Gebäude, die Lieferung beweglicher Gegenstände (z.B. Baumaterialien) oder die Bereitstellung von Planungsunterlagen. Solche Leistungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.”

Das Finanzamt sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass der Architekt (auf Veräußererseite) verpflichtet gewesen sei, die Bebauung zum veranschlagten Preis durchzuführen. Das initiieren der Bebauung sei nicht als Bauverpflichtung einzuordnen. Nur wenn die Baugruppe im Ergebnis nicht ein Baugrundstück, sondern ein Grundstück mit einer fest stehenden Bebauung oder sogar mit Bauverpflichtung erwirbt, darf das Finanzamt die Grunderwerbssteuer unter Einbeziehung der Baukosten festsetzen.

Problematisch sind weiterhin die Fälle, in denen nach Erwerb des Grundstücks neue Personen der Baugruppe beitreten. Bei diesen setzt das Finanzamt vermutlich weiterhin die  Erwerbssteuer aufgrund des anteiligen Kaufpreises für das Grundstück und die auf die zuzuteilende Wohnung entfallenden Baukosten fest. Im Ergebnis zahlt der zu spät Eintretende damit viel mehr Grunderwerbssteuer. In Berlin immerhin 6% des Gesamtpreises der Wohnung. Es lohnt sich daher, bereits in einem frühen Stadium der Baugruppe beizutreten. Diese sollte allerdings darauf achten, dass der Kaufvertrag nicht zu stark mit dem Architektenvertrag und sonstigen Bauverträgen verbunden ist. Bei verkappten Bauträgermodellen wird das Finanzamt weiterhin die “große” Grunderwerbssteuer festsetzen.

Die Kanzlei SAWAL betreut im Notariat diverse Baugruppen. Wir bereiten Sie gerne und begleiten ihr Projekt anwaltlich oder notariell.

BFH vom 27.11.2013, II R 56/12

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Vollmacht für eine GbR

Montag, 05. Dezember 2011 PDF Version

Der BGH hat eine praktisch wichtige Entscheidung für die Vertretung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates kann die GbR selbst keine Vollmachten an Dritte erteilen. Dies können nur die Gesellschafter gemeinsam.

Diese Entscheidung ist insbesondere im Rechtsverkehr mit Grundstücksgesellschaften in der Rechtsform der GbR wichtig. Wollen die Gesellschafter einen “Geschäftsführer” berufen, der beispielsweise alleine alle Erklärungen beim Grundbuchamt abgeben darf, so muss die Vollmacht zwingend im Namen aller Gesellschafter und nicht im Namen der GbR erteilt werden. Hieran ändert auch die Teilrechtsfähigkeit der GbR nichts. Denn nach § 709 BGB gilt:

“Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.”

Sind alle Gesellschafter zur Geschäftsführung berufen, so können nur sie die Geschäftsführungsbefugnis an einen Dritten deligieren. Ausdrücklich zugelassen hat der BGH eine Generalvollmacht. Diese dürfe jedoch nicht dazu führen, dass sämtliche Gesellschafter von der Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ausgeschlossen sind. Insbesondere in großen Grundstücksgesellschaften (z.B. Baugemeinschaften) bietet es sich an, ein oder zwei Gesellschaftern eine Vollmacht zu erteilen, die insbesondere das Stellen von Grundbuchanträgen ermöglicht. Anderenfalls muss jeder Antrag von allen Gesellschaftern unterzeichnet werden. Dies führt häufig zu praktischen Problemen und Verzögerungen.

BGH vom 20.01.2011, V ZB 266/10

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Signatur_SA_2009