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Einmalmietzahlung als Gläubigerbenachteiligung

Montag, 29. September 2014 PDF Version

In der Zwangsversteigerung finden sich oft Konstruktionen, mit denen der Schuldner sich oder ihm nahestehende Personen auch nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung im Besitz des Objektes halten wollen. Beliebt ist hierbei ein langjähriger Mietvertrag, bei dem die Miete angeblich schon im Vornherein für die gesamte Mietzeit bezahlt worden sei.

Solche Konstellationen verstoßen § 1124 Abs. 2 BGB. Denn dem Gläubiger gegenüber sind Mietzahlungen für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume unwirksam.

Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nur dann, wenn der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit abgeschlossen ist. In diesem Fall lässt sich nämlich die insgesamt gezahlte Miete nicht auf eine Monatsmiete umrechnen.

Im Urteil vom 30.04.2014 (VII ZR 103/13) hatte es der Bundesgerichtshof mit einer Fallgestaltung zu tun, bei der ein Festmietvertrag auf einem bestimmten Zeitraum geschlossen worden war. Angeblich war die Miete bereits bei Abschluss des Mietvertrages vollständig entrichtet.

In diesem Fall hat der BGH kein Problem damit, die Gesamtmiete durch die Anzahl der Monate zu teilen und so einen fiktiven Monatsmietzins zu errechnen. Dieser sei für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume eben nicht gezahlt. Der Ersteher konnte wegen Mietrückständen kündigen.

BGH vom 30.04.2014, VII ZR 103/13

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Bietinteressenten aufgepasst!

Mittwoch, 10. Juni 2009 PDF Version

Nicht selten tauchen gerade bei Zwangsversteigerungen von Grundstücken langfristige Mietverträge mit Mietern auf, die an den Zwangsverwaltungsschuldner Baukostenzuschüsse geleistet haben. Solche Baukostenzuschüsse werden gelegentlich in Form von Mietvorauszahlungen vereinbart, die dann in konkreten Bauleistungen am Mietobjekt, welche zu dessen Wertsteigerung führen, ihren Niederschlag finden.

Vorausgesetzt die Verwendung als Baukostenzuschuss wurde nachgewiesen, haben künftig Ersteher in der Zwangsversteigerung ein Problem: Sie können sich zwar langfristiger Verträge , vorallem Gewerbemietverträge, nach § 57 a, c ZVG relativ schnell entledigen. Aber der BGH hat nun entschieden, dass sie dem Mieter einen entsprechenden Bereicherungsausgleich zahlen müssen, wenn sie (auch nur fiktiv) durch die getätigten Investitionen einen Mehrerlös bis zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsendes bei Weitervermietung an einen Dritten erzielen könn(t)en.

Nicht der Schuldner und ehemalige Vermieter sei hier bereichert. Denn es käme weiterhin nicht auf die Wertsteigerung an sich oder die Höhe der Aufwendungen für das Zwangsversteigerungsobjekt an.

Hierdurch sei auch nicht etwa der Realgläubiger benachteiligt, der unter Umständen nun mit niedrigeren Geboten rechnen muss, denn der Ersteher habe nur einen Ausgleich zu leisten für etwas, das er erhält, wofür aber der Rechtsgrund später durch die vorzeitige Kündigung wegfällt.

Selbst wenn die Befristung des Vertrags mangels Einhaltung der Formvorschriften unwirksam ist, besteht nach Ansicht des Gerichts der Ausgleichsanspruch grundsätzlich.

Bietinteressenten sollten daher aufmerksam kalkulieren!

BGH vom 29.04.2009, XII ZR 66/07

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