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Viele Bauträgerverträge sehen vor, dass der Bauträger seine Abschlagszahlungen nur erhält, wenn der Bautenstand von einem (in seinem Lager stehenden) Architekten bestätigt worden ist. Geschieht dies ordnungsgemäß, ist in Verbindung mit dem Zahlungsplan der MaBV ein Basisschutz für die Käufer installiert.

Im Fall der OLG Dresden hatte der Architekt jedoch einen Bautenstand bestätigt, der tatsächlich nicht vorlag – und zwar ohne die Baustelle gesehen zu haben. Bei einem Architekten, der zu großem Umfang für einen einzigen Bauträger arbeitet wohl keine Seltenheit.

Nach der Insolvenz des Bauträgers wendeten sich die Käufer an den Architekten und dieser an seine Versicherung – die jedoch die Deckung zu Recht versagte. Dennoch sprach das OLG den Käufern einen direkten Schdensersatzanspruch zu – allerdings gegen den Architekten. Dieser muss nun den Schaden aus eigener Tasche zahlen. Die Entscheidung zeigt deutlich (1) wie riskant es für einen Architekten ist, auf “Zuruf” Bautenstandsbestätigungen zu erteilen und (2) wie unsicher die Absicherung für die Käufer ist, wenn der Architekt nicht unabhängig ist.

Leider ist es in der Praxis bei gefragten Bauträgerobjekten selten möglich, eine unabhängige Person mit dem Bautenstand zu beauftragen. Käufer haben in diesem Fall nur die Möglichkeit, eigenes Fachpersonal zu beauftragen um den Bautenstand zu überprüfen. Zumindest dieses Recht sollte man sich in Bauträgerverträgen zusichern lassen. Wird dies verwehrt, ist Vorsicht geboten.

OLG Dresden vom 14.08.2012, 4 W 734/12

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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Bauträger wollen sich häufig das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte – z.B. an Gartenflächen – einzelnen Sondereigentümern zuzuweisen. In vielen Teilungserklärungen ist dies viel zu pauschal geregelt, jedenfalls nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH.

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass der Vorbehalt der nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten bereits hinreichend konkret sein müsse.

Praktisch bedeutet dies, dass die in Rede stehenden Flächen (bzw. Rechte) bereits mit einem Lageplan gekennzeichnet sein müssen. Flexibilität bei der Gestaltung der Flächen ist damit nicht mehr gestalterisch möglich.Der aufteilende Eigentümer kann damit nur noch über das “Ob”, nicht mehr über das ” Wie’” entscheiden.

BGH vom 20.01.2012, V ZR 125/11

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Lange war streitig, gegen wen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wohngeld-Anspruch hat, wenn der Erwerber noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. Der BGH hat diese Frage nunmehr entschieden:

Es haftet der werdende (und damit noch nicht eingetragen, zukünfitge) Eigentümer, ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Auf einen Besitzübergang kommt es nicht an. So der BGH. Das bedeutet, dass Wohngeldforderungen – insbesondere in Bauträgerfällen – bereits vor Eigentumsumschreibung und Übergabe des Besitzes gegen den werdenen Eigentümer gerichtet werden müssen. Dieser Konsequenz müssen sich Erwerber von Bauträgern bewußt sein. Denn zwischen diesen Zeitpunkten kann eine erhebliche Spanne liegen.

BGH vom 11.05.2012, V ZR 196/11

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Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 02.12.2011 Bauträger und Aufteiler betreuende Notaren Möglichkeiten an die Hand gegeben, dem teilenden Eigentümer die Zuteilung von Sondernutzungsrechten umfassend vorzubehalten.

Er hat entschieden, dass der teilende Eigentümer sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen.

Es kann sinnvoll sein, die Flächen nicht im Zuge der Aufteilung fix zuzuteilen, sondern dies erst im Laufe der Zeit nach Bedarf und Nachfrage zu tun. Dies gilt insbesondere für Stellplätze oder Gartenflächen. Der BGH hat hiermit Gestaltungsmöglichkeiten ausdrücklich zugelassen.

BGH vom 02.12.2011, V ZR 74/11

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Wie bedeutend manchmal die notarielle Belehrung sein kann, zeigt eine Entscheidung des OLG Köln vom 23.02.2011.

Es handeltes sich um einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag. Verkauft wurde ein Grundstück verbunden mit der Verpflichtung hierauf ein neu zu erstellendes Einfamilienhaus zu erreichten. Im Vertrag wurden  – individualvertraglich – die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen und dafür alle Ansprüche gegen die ausführenden Firmen abgetreten. Der Bauträger wollte sich dadurch vom Gewährleistungsansprüchen umfassend freizeichnen.

Leider war die Klausel nach Auffassung des OLG unwirksam. Der Notar habe nicht ausreichend über die Folgen einer solchen Konstruktion belehrt. Hier hat der Notar eine wichtige Aufgabe. Auch wenn Belehrungen von Vertragsparteien häufig als lästig empfunden werden, dienen sie doch einem wichtigen Zweck und können bei Unterlassen zu schweren Rechtsfolgen führen.

OLG Köln vom 23.02.2011, 11 U 70/10

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Beim gewerblichen Vertrieb von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken lässt sich der Aufteiler bzw. Bauträger oftmals verbindliche notarielle Kaufangebote des Interessenten beurkunden, die er dann binnen bestimmter Fristen annehmen kann. Im Fall des BGH vom 11.06.2010 gab der Käufer am 04.05. des Jahres ein Angebot für den Kauf einer Eigentumswohnung ab, das der Verkäufer bis zum 30.09. annehmen konnte. Am 22.06. des Jahres nahm er es tatsächlich an.

Als Mängel auftraten, wollte sich der Käufer vom Vertrag lösen. Er wandte ein, dass die Annahme vom 22.06. des Jahres zu spät gekommen sei. Denn die lange Bindungsfrist bis zum 30.09. des Jahres sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam gewesen. Gemäß § 308 Nr. 1 BGB nämlich sind überlange Bindungsfristen unwirksam.

Der BGH folgte dieser Argumentation zu Recht. Die Bindungsfrist sei aus den o.g. Gründen unwirksam. Es gelte daher allgemeines Recht, nämlich § 147 Abs. 2 BGB. Ein Angebot kann daher nur in angemessener Frist angenommen werden. Hierzu sei die Zeit zwischen 04.05. und 22.06. des Jahres jedenfalls zu lang. Somit sei kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Derart überlange Annahmefristen finden sich in vielen gewerblichen Kaufverträgen. Sie werden erst geheilt, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin bietet diese Argumentation eine gute Möglichkeit, sich vom Vertrag loszusagen. Es kommt – wie meist – auf die Einzelheiten an.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Grundsätzlich hat der Notar die Vertragsparteien bei Beurkundung eines Bauträgervertrages lediglich über rechtliche, nicht über wirtschaftliche Fragen aufzuklären.

Mit Urteil vom 22.07.2010 hat der BGH festgestellt, dass dies anders ist, wenn im Zeitpunkt der Beurkundung im Grundbuch bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk zulasten des Verkäufers bzw. des Bauträgers eingetragen ist. In diesem Fall könne der Notar zumindest gehalten sein, die Käufer auf eventuelle wirtschaftliche Schieflage des Bauträgers hinzuweisen.

Eine solche stellt für den Käufer ein erhebliches Risiko dar, denn dieser leistet in der Regel bereits vorab eine Zahlung von 30 der Vertragssumme gem. § 3 Abs. 2 Nr. MaBV. Hiermit wollte der Gesetzgeber einen Mindestschutz des Verkäufers erreichen. Ist der Bauträger jedoch bereits in finanzielle Schieflage geraten, so ist nicht gesichert, ob das Kaufobjekt mangelfrei fertig gestellt werden wird.

Diese Gefahr wird durch die MaBV nicht abgesichert. Diese Ausnahmesituation führt dazu, dass der Notar nach § 14 BNotO verpflichtet ist, ausnahmsweise über die wirtschaftlichen Risiken des Rechtsgeschäftes aufzuklären. Dies gilt, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB handelt.

Der Verbraucher ist sich regelmäßig der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerkes und dessen wirtschaftlicher Bedeutung nicht bewusst.

BGH, Urt. v. 22.07.2010 – VIII ZR293/09

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Sondernutzungsrechte sind innerhalb einer WEG pfändbar. So der BGH. Damit hat er eine im Wohnungseigentumsrecht streitige Frage geklärt.

Einem Bauträger standen verschiedene Sondernutzungsrechte zu (Stellplätze). Diese hatte  er treuhänderisch an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen. Die WEG wollte nunmehr die Ansprüche aus diesem Treunhandverhältnis pfänden. Der BGH hält dies für zulässig:

“Stehen einem Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Parkplätzen zu, die er treuhänderisch für den aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedenen Bauträger verwaltet, sind die sich aus dem Treuhandverhältnis ergebenden Ansprüche des Bauträgers grundsätzlich pfändbar.”

Damit ist innerhalb der WEG die Pfändung von Sondernutzungrechten grundsätzlich möglich. Praktisch wird sie vor allem in der vorstehenden Konstruktion mit einem Bauträger auftreten.

BGH vom 22. 4. 2010, VII ZB 15/09

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