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Bauträgerrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung

Freitag, 11. September 2015 PDF Version

Die Werkleistungsverpflichtung des Bauträgers ergibt sich maßgeblich aus der Baubeschreibung, den Einzelverträgen, den Aufteilungsplänen und Werbeunterlagen. Wie wichtig es für einen Bauträger ist, das geplante Gebäude auch tatsächlich so zu errichten, wie er es geplant hat, zeigt ein Fall des OLG Hamburg, der vom BGH bestätigt worden ist.

Der Bauträger hatte in der Baubeschreibung festgelegt, dass die Aufzugsschächte zweischalig errichtet werden sollten. Tatsächlich wurde der Schacht nur einwandig gebaut. Ein Erwerber klagte auf doppelwandige Herstellung des Aufzugsschachtes. Mit Erfolgt, wie OLG und BGH bestätigt haben.

Es handele sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum, den auch der einzelne Erwerber gegenüber dem Bauträger gelten machen kann, solange der Wohnungseigentümergemeinschaft diese Ansprüche nicht zugewiesen worden seien. Über die Verweisungskette zur Baubeschreibung habe eine wirksame Verpflichtung des Bauträgers bestanden, einen doppelwandigen Aufzugsschacht herzustellen. Da dieser nicht wie versprochen errichtet worden war, sei der Bauträger im Rahmen der Erfüllung weiterhin hierzu verpflichtet.

Dem Anspruch nicht entgegenstand die Kenntnis des Klägers von der einschaligen Errichtung (er hatte erst erworben, als das Bauvorhaben bereits begonnen hatte) und die hohen Kosten für ca. 400.000,00 € für die nachträgliche Herstellung in doppelwandigem Zustand. Zitat:

“Von unverhältnismäßigen Kosten der Nacherfüllung wäre vorliegend allerdings auch dann nicht auszugehen, wenn nicht vorrangig auf das Leistungsinteresse der Kläger, sondern stattdessen auf das Verhältnis der Nacherfüllungskosten zum objektiven Wert des Werks im mangelfreien bzw. im mangelhaften Zustand abgestellt würde (MünchKomm/Busche, BGB, 5. Aufl. 2009, § 635 Rdn. 38). Bei dieser Betrachtungsweise wären die von der Beklagten ohne nähere Erläuterung auf mehr als € 400.000,00 bezifferten Kosten für die nachträgliche Herstellung eines vertragsgemäß zweischaligen Aufzugsschachts nämlich in Beziehung zu setzen nicht allein zu dem Kaufpreis der Wohnung der Kläger, sondern vielmehr zu dem Gesamtwert des von der Beklagten mit insgesamt fünf Wohnungen errichteten Wohngebäudes, die von der Beklagten ausweislich der dem Verkaufsprospekt (Anlage K 4) beigefügten Preisliste zu Kaufpreisen von ausnahmslos mehr als € 400.000,00 angeboten worden sind.”

Der Fall zeigt deutlich, wie teuer es für einen Bauträger werden kann, wenn er entgegen der vertraglichen Zusicherungen den Vertragsgegenstand fertig stellt. Die Baubeschreibung wird in der Praxis häufig zu früh in einem Stadium erstellt, in dem die Planung noch nicht 100%ig beendet ist. Das Problem ist, dass nach dem Verkauf der ersten Einheit Änderungen an der Baubeschreibung zwar theoretisch möglich sind, sie jedoch praxisch keine Wirkung haben, da der erste Erwerber seine Erfüllungsansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft zuweisen kann und dadurch seine Ansprüche allen Erwerbern zugute kommen.

OLG Hamburg vom 23.04.2014, 11 U 173/10

Ansichziehen eines höherwertigen Herstellungsanspruches (Bauträgerrecht)

Dienstag, 13. Januar 2015 PDF Version

In der Regel verpflichtet sich der Bauträger gegenüber allen Erwerbern durch eine einheitliche Baubeschreibung gleichermaßen zur HErstellung eines bestimmten Zustandes des Gemeinschaftseigentums. Es kann jedoch auch sein, dass gegenüber einem oder mehreren Erwerbern ein höherwertiger Standart versprochen wirc. Die Gründe sind vielfältig wie das Leben selbst.

Grundsätzlich können nur die einzelnen Eigentümer den Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums geltend machen. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat kein Vertragsverhältnis mit dem Bauträger. Anerkennt ist, dass diese jedoch die gemeinschaftsbezogenen Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich heranziehen kann (sog. Ansichzeihen). Dann kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Herstellung und sonstige denkbare Ansprüche einklagen.

Dies gilt nach zutreffender Auffassung des OLG Köln  auch für solche höherwertigen Individualansprüche gegenüber einem oder mehreren Eigentümern abweichend vom üblichen Standard. Solange der Anspruch etwas mit dem Gemeinschaftseigentum zu tun hat, kann der Anspruch durch die WEG herangezogen und geltend gemacht werden.

Individuelle Ausstattungsversprechen z.B. durch geänderte Baubeschreibungen können ein erhebliches Chaos verursachen und nachteilig für den Bauträger sein. Mit ihnen sollte sparsam umgegangen werden.

OLG Köln vom 30.06.2014, 11 U 69/14

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WEG vs. Eigentümerinteressen in Bauträgerfällen

Donnerstag, 03. April 2014 PDF Version

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen jedem einzelnen Wohnungseigntümer Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber dem Bauträger zu. Das ist unpraktisch – jeder einzelne Eigentümer könnte einen separaten Prozess führen. In der Regel zieht die WEG daher die Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich und leitet sie so auf sich zur gemeinsamen Geltendmachung über.

So auch im vom BGH entschiedenen Fall:

Dort gab es insbesondere Dichtigkeitsprobleme an der Tiefgarage über welche bereits jahrelang in einem selbständigen Beweisverfahren prozessiert worden war. Insbesondere war aus Sicht der WEG nicht sicher, mit welchen Maßnahmen die bestehenden Mängel beseitigt werden konnten. Es wurde daher mit Mehrheit beschlossen, das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren insoweit erweitern zu lassen.

Einer der Eigentümer war hiermit wohl nicht zufrieden und setzte dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung, nach deren Ablauf er im Rahmen des großen Schadensersatzanspruches Rückzahlung des Kaufpreise nebst weiterer Schäden gegen Rückübertragung der Wohnung verlangte. Der VII. Zivilsenat des BGH sprach ihm anders als das Ausgangsgericht den Anspruch nicht zu. Es fehle an einer wirksamen Fristsetzung. Zwar könne ein Wohnungseigentümer selbst wenn die WEG Mängelbeseitigungsansprüche an sich gezogen habe, eigenen Schadensersatzansprüche weiterhin durchsetzen, eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei jedoch nicht gegen den Willen der WEG möglich. Die WEG jedoch wollte zu diesem Zeitpunkt eine Mängelbeseitigung gerade nicht. Denn zuerst sollten die hierfür erforderlichen Maßnahmen gutachterlich geklärt werden.

Es handelt sich um einen Sachverhalt, der nicht dem Regelfall entspricht. Normalerweise wird bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum das Interesse der WEG und der einzelnen Wohnungseigentümer gleich laufen. Wie der Fall zeigt, kann es jedoch auch anders sein. Die Entscheidung ist jedoch auch aus praktischen Gründen richtig: Der Bauträger darf nicht zwischen den Stühlen sitzen. Hätte der Mangelbeseitigungsmaßnahme durchgeführt, hätte er damit gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer gehandelt.

BGH vom 06.03.20014, VII ZR 266/13

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Nutzungsersatz durch den Bauträger

Freitag, 21. Februar 2014 PDF Version

Bauträgerverträge enthalten regelmäßig Fertigstellungstermine. Und immer wieder gelingt es dem Bauträger – aus verschiedenen Gründen – nicht den Kaufgegenstand vertragsgerecht fertig zu stellen. Hat er dies zu vertreten, stellen sich die Käufer regelmäßig die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Bauträger geltend machen können.

Im vom BGH nun entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine 136qm große Wohnung. Die Fertigstellung verzögerte sich um mehr als 2 Jahre. In dieser Zeit musste der Käufer weiter seine 72qm große Wohnung nutzen und Miete zahlen. Die vom Bauträger verlangte Nutzungsentschädigung berechnete er auf Basis der Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Das Berufungsgericht hat dem Käufer bei Abzug eines 30 %igen Abschlags für den kalkulatorischen Vermietergewinn bzw. bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten zugesprochen. Der BGH hat diese Entscheidung gehalten und die Revision abgewiesen.

Bauträger müssen daher bei Verspätungen mit entsprechenden Ansprüchen ihrer Kunden rechnen.

BGH vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13

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Signatur_GB_2010

Ausschüttung des Abfindungsvertrages an die Wohnungseigentümer

Mittwoch, 30. Oktober 2013 PDF Version

Die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger stehen den einzelnen Eigentümern aus den Kaufverträgen und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu. Diese kann die Ansprüche aber auf sich überleiten und sich dann mit dem Bauträger auseinandersetzen.

Die WEG kann dann zum Beispiel auf einen Vorschuss für Mängelbeseitigung klagen. Daraufhin müsste die Mängelbeseitigung wirklich ausgeführt und dann abgerechnet werden.

Ergebnis solches Prozesses kann aber auch eine Einigung auf eine Zahlung zur Abgeltung der Mängelansprüche sein. Hier ist die WEG nicht verpflichtet, die Arbeiten tatsächlich ausführen zu lassen. Sie kann das Geld behalten und verfahren, wie sie möchte.

Im letztgenannten Falle stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer beschließen können, einen Teil dieser Zahlung zur Abgeltung an die betroffenen Eigentümer auszuschütten. Dies ist sozusagen als Abgeltung dafür gemeint, dass das Wohnungseigentum aufgrund der Mängel ja weniger wert ist.

Einen solchen Beschluss hat ein Wohnungseigentümer angefochten. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 13.02.2013 erkannt, dass ein solcher Ausschüttungsbeschluss im Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer liege. Er widerspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies setzt voraus, es bestehe kein akuter Handlungsbedarf hinsichtlich der zu beseitigenden Mängel.

Die Entscheidung ist in dieser Richtung bisher erst einmalig. Sie ist aber wohl richtig, sofern die Mängel nicht unbedingt beseitigt werden müssen, sondern als wertmindernd dauerhaft bestehen bleiben können.

Landgericht Nürnberg-Fürth vom 13.02.2013, 14 S 4070/12 WEG

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Signatur_SA_2009

Risiken bei Angebot-Annahme-Urkunden (Bauträger)

Donnerstag, 22. August 2013 PDF Version

Das Beurkundungen mit Angebot und Annahme in verschiedenen Urkunden riskant sind, zeit erneut eine BGH-Entscheidung. Grundsätzlich erlöschen Angebote unter Abwesenden, wenn sie nicht binnen der üblichen Frist angenommen werden. Nach der BGH-Rechtsprechung ist es in AGB-Verträgen im Normalfall zulässig, eine Bindung an ein Angebot von ca. 4 Wochen zu vereinbaren. Jede weitere Bindung hierüber hinaus ist problematisch.

Im neuen BGH-Fall war Folgendes vereinbart worden:

„An das Angebot hält sich der Anbietende bis zum 30.06.2005 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Angebot selbst, das dann in stets widerruflicher Weise fortbesteht. Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf.“

Diese Fortgeltung hat der BGH für unzulässig erachtet, sofern es sich um eine AGB-Klausel gehandelt hat. Dies muss die Vorinstanz noch beantworten.

Dies ist insofern für die Praxis erheblich, als insbesondere Bauträger mit Angebot-und Annahme-Verträgen arbeiten. Das Risiko, eine längere Bindung des Käufers an sein Angebot bewirken zu wollen ist groß. Im Streitfall riskiert der Bauträger nämlich, dass der gesamte Vertrag rückabgewickelt werden muss.

BGH vom 07.06.2013m V ZR 10/12

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Haftungsfalle Bautenstandsbericht

Mittwoch, 07. November 2012 PDF Version

Viele Bauträgerverträge sehen vor, dass der Bauträger seine Abschlagszahlungen nur erhält, wenn der Bautenstand von einem (in seinem Lager stehenden) Architekten bestätigt worden ist. Geschieht dies ordnungsgemäß, ist in Verbindung mit dem Zahlungsplan der MaBV ein Basisschutz für die Käufer installiert.

Im Fall der OLG Dresden hatte der Architekt jedoch einen Bautenstand bestätigt, der tatsächlich nicht vorlag – und zwar ohne die Baustelle gesehen zu haben. Bei einem Architekten, der zu großem Umfang für einen einzigen Bauträger arbeitet wohl keine Seltenheit.

Nach der Insolvenz des Bauträgers wendeten sich die Käufer an den Architekten und dieser an seine Versicherung – die jedoch die Deckung zu Recht versagte. Dennoch sprach das OLG den Käufern einen direkten Schdensersatzanspruch zu – allerdings gegen den Architekten. Dieser muss nun den Schaden aus eigener Tasche zahlen. Die Entscheidung zeigt deutlich (1) wie riskant es für einen Architekten ist, auf “Zuruf” Bautenstandsbestätigungen zu erteilen und (2) wie unsicher die Absicherung für die Käufer ist, wenn der Architekt nicht unabhängig ist.

Leider ist es in der Praxis bei gefragten Bauträgerobjekten selten möglich, eine unabhängige Person mit dem Bautenstand zu beauftragen. Käufer haben in diesem Fall nur die Möglichkeit, eigenes Fachpersonal zu beauftragen um den Bautenstand zu überprüfen. Zumindest dieses Recht sollte man sich in Bauträgerverträgen zusichern lassen. Wird dies verwehrt, ist Vorsicht geboten.

OLG Dresden vom 14.08.2012, 4 W 734/12

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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Signatur_DS_2009

Probleme bei Zuweisung von Sondernutzungsrechten

Donnerstag, 01. November 2012 PDF Version

Bauträger wollen sich häufig das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte – z.B. an Gartenflächen – einzelnen Sondereigentümern zuzuweisen. In vielen Teilungserklärungen ist dies viel zu pauschal geregelt, jedenfalls nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH.

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass der Vorbehalt der nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten bereits hinreichend konkret sein müsse.

Praktisch bedeutet dies, dass die in Rede stehenden Flächen (bzw. Rechte) bereits mit einem Lageplan gekennzeichnet sein müssen. Flexibilität bei der Gestaltung der Flächen ist damit nicht mehr gestalterisch möglich.Der aufteilende Eigentümer kann damit nur noch über das “Ob”, nicht mehr über das ” Wie'” entscheiden.

BGH vom 20.01.2012, V ZR 125/11

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Wohngeldhaftung für den werdenen Eigentümer

Mittwoch, 15. August 2012 PDF Version

Lange war streitig, gegen wen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wohngeld-Anspruch hat, wenn der Erwerber noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. Der BGH hat diese Frage nunmehr entschieden:

Es haftet der werdende (und damit noch nicht eingetragen, zukünfitge) Eigentümer, ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Auf einen Besitzübergang kommt es nicht an. So der BGH. Das bedeutet, dass Wohngeldforderungen – insbesondere in Bauträgerfällen – bereits vor Eigentumsumschreibung und Übergabe des Besitzes gegen den werdenen Eigentümer gerichtet werden müssen. Dieser Konsequenz müssen sich Erwerber von Bauträgern bewußt sein. Denn zwischen diesen Zeitpunkten kann eine erhebliche Spanne liegen.

BGH vom 11.05.2012, V ZR 196/11

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Signatur_DS_2009

Sondernutzungsrechte später verteilen

Dienstag, 28. Februar 2012 PDF Version

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 02.12.2011 Bauträger und Aufteiler betreuende Notaren Möglichkeiten an die Hand gegeben, dem teilenden Eigentümer die Zuteilung von Sondernutzungsrechten umfassend vorzubehalten.

Er hat entschieden, dass der teilende Eigentümer sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen.

Es kann sinnvoll sein, die Flächen nicht im Zuge der Aufteilung fix zuzuteilen, sondern dies erst im Laufe der Zeit nach Bedarf und Nachfrage zu tun. Dies gilt insbesondere für Stellplätze oder Gartenflächen. Der BGH hat hiermit Gestaltungsmöglichkeiten ausdrücklich zugelassen.

BGH vom 02.12.2011, V ZR 74/11

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Die Bedeutung der notariellen Belehrung

Donnerstag, 25. August 2011 PDF Version

Wie bedeutend manchmal die notarielle Belehrung sein kann, zeigt eine Entscheidung des OLG Köln vom 23.02.2011.

Es handeltes sich um einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag. Verkauft wurde ein Grundstück verbunden mit der Verpflichtung hierauf ein neu zu erstellendes Einfamilienhaus zu erreichten. Im Vertrag wurden  – individualvertraglich – die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen und dafür alle Ansprüche gegen die ausführenden Firmen abgetreten. Der Bauträger wollte sich dadurch vom Gewährleistungsansprüchen umfassend freizeichnen.

Leider war die Klausel nach Auffassung des OLG unwirksam. Der Notar habe nicht ausreichend über die Folgen einer solchen Konstruktion belehrt. Hier hat der Notar eine wichtige Aufgabe. Auch wenn Belehrungen von Vertragsparteien häufig als lästig empfunden werden, dienen sie doch einem wichtigen Zweck und können bei Unterlassen zu schweren Rechtsfolgen führen.

OLG Köln vom 23.02.2011, 11 U 70/10

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Signatur_SA_2009

Annahmefrist bei finanziertem Immobilienkauf

Montag, 30. Mai 2011 PDF Version

Beim gewerblichen Vertrieb von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken lässt sich der Aufteiler bzw. Bauträger oftmals verbindliche notarielle Kaufangebote des Interessenten beurkunden, die er dann binnen bestimmter Fristen annehmen kann. Im Fall des BGH vom 11.06.2010 gab der Käufer am 04.05. des Jahres ein Angebot für den Kauf einer Eigentumswohnung ab, das der Verkäufer bis zum 30.09. annehmen konnte. Am 22.06. des Jahres nahm er es tatsächlich an.

Als Mängel auftraten, wollte sich der Käufer vom Vertrag lösen. Er wandte ein, dass die Annahme vom 22.06. des Jahres zu spät gekommen sei. Denn die lange Bindungsfrist bis zum 30.09. des Jahres sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam gewesen. Gemäß § 308 Nr. 1 BGB nämlich sind überlange Bindungsfristen unwirksam.

Der BGH folgte dieser Argumentation zu Recht. Die Bindungsfrist sei aus den o.g. Gründen unwirksam. Es gelte daher allgemeines Recht, nämlich § 147 Abs. 2 BGB. Ein Angebot kann daher nur in angemessener Frist angenommen werden. Hierzu sei die Zeit zwischen 04.05. und 22.06. des Jahres jedenfalls zu lang. Somit sei kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Derart überlange Annahmefristen finden sich in vielen gewerblichen Kaufverträgen. Sie werden erst geheilt, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin bietet diese Argumentation eine gute Möglichkeit, sich vom Vertrag loszusagen. Es kommt – wie meist – auf die Einzelheiten an.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Signatur_SA_2009

Wirtschaftliche Schieflage eines Bauträgers

Mittwoch, 05. Januar 2011 PDF Version

Grundsätzlich hat der Notar die Vertragsparteien bei Beurkundung eines Bauträgervertrages lediglich über rechtliche, nicht über wirtschaftliche Fragen aufzuklären.

Mit Urteil vom 22.07.2010 hat der BGH festgestellt, dass dies anders ist, wenn im Zeitpunkt der Beurkundung im Grundbuch bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk zulasten des Verkäufers bzw. des Bauträgers eingetragen ist. In diesem Fall könne der Notar zumindest gehalten sein, die Käufer auf eventuelle wirtschaftliche Schieflage des Bauträgers hinzuweisen.

Eine solche stellt für den Käufer ein erhebliches Risiko dar, denn dieser leistet in der Regel bereits vorab eine Zahlung von 30 der Vertragssumme gem. § 3 Abs. 2 Nr. MaBV. Hiermit wollte der Gesetzgeber einen Mindestschutz des Verkäufers erreichen. Ist der Bauträger jedoch bereits in finanzielle Schieflage geraten, so ist nicht gesichert, ob das Kaufobjekt mangelfrei fertig gestellt werden wird.

Diese Gefahr wird durch die MaBV nicht abgesichert. Diese Ausnahmesituation führt dazu, dass der Notar nach § 14 BNotO verpflichtet ist, ausnahmsweise über die wirtschaftlichen Risiken des Rechtsgeschäftes aufzuklären. Dies gilt, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB handelt.

Der Verbraucher ist sich regelmäßig der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerkes und dessen wirtschaftlicher Bedeutung nicht bewusst.

BGH, Urt. v. 22.07.2010 – VIII ZR293/09

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Signatur_DS_2009

Pfändung von Sondernutzungsrechten

Montag, 13. September 2010 PDF Version

Sondernutzungsrechte sind innerhalb einer WEG pfändbar. So der BGH. Damit hat er eine im Wohnungseigentumsrecht streitige Frage geklärt.

Einem Bauträger standen verschiedene Sondernutzungsrechte zu (Stellplätze). Diese hatte  er treuhänderisch an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen. Die WEG wollte nunmehr die Ansprüche aus diesem Treunhandverhältnis pfänden. Der BGH hält dies für zulässig:

“Stehen einem Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Parkplätzen zu, die er treuhänderisch für den aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedenen Bauträger verwaltet, sind die sich aus dem Treuhandverhältnis ergebenden Ansprüche des Bauträgers grundsätzlich pfändbar.”

Damit ist innerhalb der WEG die Pfändung von Sondernutzungrechten grundsätzlich möglich. Praktisch wird sie vor allem in der vorstehenden Konstruktion mit einem Bauträger auftreten.

BGH vom 22. 4. 2010, VII ZB 15/09

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