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Teilgewerbliche Nutzung zulässig?

Donnerstag, 27. August 2009 PDF Version

Vor einem Monat haben wir über einen BGH-Fall berichtet, bei dem einem Immobilienmakler seine zu Wohnzwecken gemieteten Räume gekündigt worden waren, weil er sie zumindest teilweise gewerblich genutzt hatte. Der BGH hat in diesem speziellen Fall dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung zugesprochen. So weit, so gut.

Das Urteil enthält aber einen weiteren praktischen Aspekt, der sich für Mieter positiv auswirken könnte:

Nach Ansicht des BGH kann der Vermieter im Einzelfall nämlich verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Insbesondere dann, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und unfangreichen Kundenverkehr handelt. Als Beispiel nennt das Gericht Makler, Rechtsanwälte oder Existenzgründer. Im Fall kam es hierauf nicht an, da der Makler Angestellte in den Räumen beschäftigte. In anderen Fällen kann aber durchaus ein Anspruch auf Genehmigung einer teilgewerblichen Nutzung gegen den Vermieter bestehen. Dies muss allerdings im Einzelfall genau geprüft werden. Der Grad zwischen zulässiger bzw. zur fristlosen Kündigung berechtigenden Nutzung ist schmal.

BGH vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08

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Nachträgliche eingehaltene Schriftform

Sonntag, 21. Juni 2009 PDF Version

Bei einem befristeten Mietvertrag bedarf es nach § 550 BGB der Schriftform. Anderenfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Folge, dass er unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit gekündigt werden kann. Mit diesem Thema befasst sich eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:

Die Mieterin schloss mit dem Eigentümer einen Gewerbemietvertrag. In ¶ 16.2 war vereinbart, dass der auf 13 Jahre abgeschlossene Vertrag nur dann wirksam sein sollte, wenn ihm der Vorstand der Mieterin binnen 4 Wochen zustimmen würde:

“Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …”

Zur Zustimmung in diesem Zeitraum kam es nicht, die Mieträume würden trotzdem genutzt. Vor Ablauf der 13 Jahre wollte die Mieterin kündigen und berief sich daher darauf, dass die Befristung im Mietvertrag mangels Schriftform nicht wirksam und daher eine Kündigung auch vor Ablauf möglich sei. Dem widersprach der Bundesgerichtshof. Es sei der Mieterin nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf ¶ 16.2 zu berufen. Zum einen habe sie durch Nutzung der Räume und Zahlung der Miete den Eindruck erweckt, der Mietvertrag bestehe in der abgeschlossenen Form. Außerdem hatte es in der Zwischenzeit einige Änderungsverträge gegeben. Diese nähmen ausdrücklich Bezug auf den Ausgangsvertrag, wodurch die Geltung von ¶ 16.2 stillschweigend abbedungen sei.

BGH vom 29. April 2009, XII ZR 142/07

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Kündigung nach Exmatrikulation

Sonntag, 05. Oktober 2008 PDF Version

Nach Auffassung des BAG stellt die Exmatrikulation einer studentischen Hilfskraft einen personenbedingten Kündigungsgrund dar.

Die vom Studenten erhobene Kündigungsschutzklage wurde in allen Instanzen abgewiesen. Das beklagte Forschungsinstitut hatte nach Ansicht des Gerichts ein berechtigtes Interesse für die Kündigung. Die persönliche Eigenschaft „Student“ war Vertragsinhalt und mit Exmatrikulation entfallen.

Für Arbeitgeber handelt es sich um eine erfreuliche Vereinfachung der Rechtlage bei der Beschäftigung, die regelmäßig in befristeten Beschäftigungsverhältnissen stehen.

Bundesarbeitsgericht, 18. September 2008, 2 AZR 976/06

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