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WEG-Jahresabrechnungen sind häufig fehlerhaft. Liegen besonders schwerwiegende Fehler vor, so ist die Abrechnung und der auf ihr basierende Beschluss auf Antrag für unwirksam zu erklären. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der WEG-Verwalter in der Abrechnung die Aufstellung der Einnahmen vollständig “vergessen” hat.

Dies hat das Landgericht Berlin entschieden. Die Aufstellung der Gesamteinnahmen stellt eine wesentlicher Bestandteil der Jahresabrechnung dar. Der anfechtende Miteigentümer darf nicht auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden. Fehlende Gesamteinnahmen stellt einen besonders schweren Fehler in einer Jahresabrechnung dar.

Landgericht Berlin vom 20.11.2009, 85 S 5/09 WEG

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Der WEG-Verwalter vertritt die WEG und ist grundsätzlich an die Beschlussfassung der WEG-Versammlung gebunden. Lediglich für die routinemäßig anfallenden Aufgaben darf er ohne Beschluss für die WEG entscheiden. Die musste ein WEG-Verwalter in einem BGH-Fall leidvoll feststellen:

Es waren Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen worden. Die WEG war von Kosten bis zu 4.000,00 €  ausgegangen. Der Verwalter stellte später fest, dass das Auftragsvolumenen viel höher lag und beauftragte die Maßnahmen bis zu einem Volumen von 18.000,00 €. Dafür musste er einen Kredit aufnehmen (Überziehungskredit). Hierfür verlangte er später Erstattung aus dem Auftragsverhältnis mit der WEG.

Dieses wurde dem Verwalter verweigert. Er habe zum einen keine Kompetenz zur Beauftragung der über 4.000,00 € hinausgehenden Aufträge gehabt und hätte zudem auch keinen Kredit aufnehmen dürfen, ohne einen Beschluss der WEG einzuholen.

Vor knifffeliegen Entscheidungen sollten WEG-Verwalter im Zweifel anwaltlichen Rat einholen.

BGH vom 18.02.2011, V ZR 197/10

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Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Bekanntlich müssen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom Verwalter unverzüglich in die Beschlusssammlung eingetragen werden. In der Praxis erfolgt dies durch Abheften eines ordnungsgemäß unterschriebenen Protokolls in den entsprechenden Ordner.

An diese Pflicht des Verwalters werden hohe Anforderungen gestellt. Eine Verletzung dieser Verpflichtung kann sehr schnell zum Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters führen. Es ist daher an diesem Punkt zur äußersten Sorgfalt zu raten.

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 07.10.2009 (85 S 101/08 WEG) entschieden, dass eine Eintragung binnen Wochenfrist ab Beschluss (gerade noch) als unverzüglich im Sinne des § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG anzusehen sei. Länger sollte man sich aber keinesfalls Zeit lassen.

Landgericht Berlin vom 07.10.2009, 85 S 101/08 WEG

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Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass ein Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung nicht nach § 765a ZPO aufgehoben werden kann. Nachdem der Ersteher den Zuschlag im Versteigerungsverfahren für ein Einfamilienhaus erhalten hatte, beantragten der im Objekt wohnenden Schhuldner und ehemaligen Eigentümer die Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 765a ZPO aufzuheben, weil er lebensbedrohlich erkrankt sei. Sein Antrag hatte keinen Erfolg.

Offen bleiben konnte, ob der Antrag zu einem früheren Zeitpunkt erfolgreich gewesen wäre. Nach Zuschlag ist der Antrag jedenfalls auf eine Entscheidung gerichtet, die das Vollstreckungsgericht nicht treffen kann. Die Entscheidung über den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Rechtskraft fähig. Wenn eine Entscheidung aber rechtskräftig ist, so kann sie nicht mehr im Rechtsmittelverfahren aufgehoben worden.

Durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren wird durch eine hoheitliche Maßnahme Eigentum erworben. Alle dem die Versteigerung betreibenden Recht nachgehenden Rechte am Grundstück (Grundschuld, Hypothek etc.) erlöschen. Der Ersteher erwirbt daher mit seinem Gebot lastenfreies Eigentum – meist zu einem Preis, der unter dem Verkehrswert liegt. Ein Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist allerdings auch mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Interesse an einer solchen  Immobilie haben. Angebote werden bei den Amtsgerichten, in Tageszeitungen oder auch im Internet veröffentlicht.

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Das Bundesverfassungsgericht hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit dem Hausverbot an eine dritte Person durch die Wohnungseigentümerversammlung beschäftigt.

Eine Wohnungseigentümerin litt ebenso wie ihr Lebensgefährte unter einer schizoaffektiven Psychose, die sich unter anderem durch Verhaltensauffälligkeiten wie Weinen, Schreien und Hilferufen äußert. Die Miteigentümer waren hiervon verständlicherweise nicht begeistert, da sie sich in ihrer (Nacht-) Ruhe gestört fühlten. Aus diesem Grund fasste man den Beschluss, dem Lebensgefährten ein Hausverbot zu erteilen. Nach mehreren Instanzen – die zugunsten der Wohnungseigentümer entschieden hatten – landete die Angelegenheit beim Bundesverfassungsgericht.

Dieses stellte fest, dass die Vorinstanzen das Recht der Wohnungseigentümerin aus Art. 14 GG (Eigentumsgarantie) nicht hinreichend berücksichtigt worden sei. Zwar seien auch die übrigen Wohnungseigentümer in ihrem Recht auf ungestörte Nutzung ihres Wohnungseigentums (Art. 14 GG) beeinträchtigt, die Vorinstanzen hätten aber keinen angemessenen Augleich zwischen diesen widerstreitenden Interessen vorgenommen.

Der Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB gibt grundsätzlich nur das Recht eine Unterlassung der Störung und nicht das Recht, eine konkrete Maßnahme zu verlangen. Im vorliegenden Fall hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst die Unterlassung der nächtlichen Störung verlangen müssen und erst als letztes Mittel zu einem Hausverbot greifen dürfen.

Es handelt sich sicher um einen Extremfall, der aber zeigt, dass auch im Wohnungseigentumsrecht immer auch die grundrechtlichen Vorgaben bei der Beschlussfassung berücksichtigt werden müssen.

BVerfG vom 6. Oktober 2009, 2 BvR 693/09

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