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Verjährung von Beseitigungsansprüchen im Nachbarrecht

Freitag, 05. Dezember 2014 PDF Version

Nicht selten werden rechtswidrige Zustände zwischen Grundstücksnachbarn über einen längeren Zeitraum geduldet. Da baut der Nachbar seinen Schuppen etwas über die Grundstücksgrenze oder sein Efeu berankt auch die Nachbarfassade.

Der gestörte Grundstückseigentümer könnte hiergegen mit seinem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB vorgehen. Tut er es nicht, kann der störende Nachbar nach Ablauf der regelmäßgien Verjährungsfrist (3 Jahre) die Einrede der Verjährung erheben. Der Beseitigungsanspruch ist damit nicht mehr durchsetzbar. Dies hat der BGH 2011 entschieden – obwohl die Frage umstritten war/ist.

Häufig kommt es nach einem Streit oder nach einem Eigentümerwechsel zu Problemen. Der neue Eigentümer fragt sich beispielsweise, ob er nun dauerhaft den Efeu an seiner Fassade dulden muss.

Der BGH baut dem gestörten Eigentümer in seiner Entscheidung vom 28.01.2011 ein “goldene Brücke”. Zwar ist der Beseitigungsanspruch nichts mehr wert, der rechtswidrige Zustand muss jedoch auch nicht dauerhaft gedurldet werden. Er kann nun den störenden Zustand selbst beseitigen – muss jedoch auch die hierdurch entstehenden Kosten tragen. Gegenüber dem Störer besteht ein Duldungsanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar ist.

Da hiermit erhebliche Kosten verbunden sind, die sich auch wertmindernd bei einer Veräußerung auswirken können, sollte man als Grundstückseigentümer möglichst schnell auf Störungen reagieren und beispielsweise eine Nachbarschaftsvereinbarung abschließen, wenn der Beseitigungsanspruch nicht sofort durchgesetz werden soll.

BGH, 28.01.2011 – V ZR 141/10

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Bunt streichen kostet

Mittwoch, 13. November 2013 PDF Version

Häufig streichen Mieter ihre Wohnung farbig, obwohl sie bei der Übergabe durch den Vermieter in weißen oder hellen Farbtöne gehalten war. Hiergegen ist auch im Grunde – auch aus Vermietersicht – nichts einzuwenden. Problematisch wird es nur, wenn der Mieter auszieht und die Wohnung mit einem Farbanstrich übergibt, der nicht dem Geschmack der überwiegenden Anzahl der Mieter entspricht. Der Vermieter wird sich nämlich dann verpflichtet sehen, die Wohnung vor Neuvermietung zwecks besserer Vermarktbarkeit zu renovieren, auch wenn der Farbanstrich grundsätzlich noch intakt ist.

Der BGH hat hierzu eine Entscheidung getroffen:

Der Mieter ist nach §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz der Kosten verpflichtet , die dem Vermieter dadurch entstehen, das die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgegeben wird. Die für einen breiten Mieterkreisenicht akzeptable Dekorationsart muss der Vermieter faktisch beseitigen.

Wer farbig streicht, muss sich darauf einrichten, dass er bei Vertragsende wieder in neutralen Farben zurückgeben muss. Da Tapeten nur eine gewisse Anzahl von Überstreichungen aushalten und farbige Flächen oft mehrfach gestrichen werden müssen, sollte man sich als Mieter gut überlegen, ob es wirklich knallige oder dunkle Farben an der Wand sein müssen. Beim Auszug kann dies viel Geld kosten.

BGH vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12

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