Artikel mit ‘Betriebkostenabrechnung’ getagged

Falsch abgerechnete Betriebskosten

Donnerstag, 18. August 2011 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass die vertragswidrige Abrechnung von Betriebskosten – im Mietvertrag waren für einige Positionen Pauschalen vereinbart – und zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen nicht zu einer formell unwirksamen Abrechnung führen.

Formelle Unwirksamkeit ist nur dann gegeben, wenn essentielle Angaben fehlen, die dem Mieter eine Prüfung der Abrechnung rechnerisch unmöglich machen.

Sind einzelne Positionen falsch, liegt ein materieller Fehler vor. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist muss diese Position einfach gestrichen werden. Die verbleibenden Positionen sind hiervon nicht betroffen. Dies trifft auch auf die Angabe der Vorauszahlungen zu. Der Mieter kann anhand seiner Zahlungsbelege nachprüfen, ob seine Vorauszahlungen zutreffend angegeben sind. Das gleiche gilt, wenn statt Ist- Soll-Zahlungen angesetzt worden sind.

BGH vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10

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Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung

Montag, 11. April 2011 PDF Version

Nach § 556 BGb muss  nicht  nur der Vermieter über Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten abrechnen, auch der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt der Abrechnung Einwendungen hiergegen geltend machen. Anderenfalls wird die Abrechnung “bestandskräftig”.

Allerdings setzt dies eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus. Wenn eine solche nicht vorliegt, beginnt auch die Einwendungsfrist des Mieters nicht zu laufen. Dies hat der BGH kürzlich entschiedne. Dies ist auch folgerichtig. Denn eine formell fehlerhafte Abrechnung wird wie eine nicht existiente Abrechnung behandelt. Folglich kann sie auch keine Fristen in Gang setzen.

Allerdings ist vielfach streitig, ob ein Fehler in der Abrechnung materieller oder formeller Art ist. Erstere können auch noch seitens des Vermieters nach 12 Monaten korrigiert werden. Der BGH ist inzwischen mit der Annahme eines formellen Fehlers restriktiver geworden.

BGH vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10

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Signatur_DS_2009

Vorwegabzug und Beweislastverteilung

Montag, 13. Dezember 2010 PDF Version

Bereits vor einigen Wochen haben wir von der Entscheidung des BGH zum Vorwegabzug in Betriebskostenabrechnungen berichtet. Der BGH hatte entschieden, dass der Vorwegabzug keine Frage der formellen Wirksamkeit einer Abrechnung ist.

Eine weitere wichtige Frage hat er in diesem Urteil beantwortet. Die Beweislast für die notwendigkeit eines Vorwegabzuges liegt beim Mieter. Dieser muss also beweisen, dass die Gewerbemieter deutlich mehr Kosten verursachen als die Wohnraummieter. Dies setzt wohl zwingend eine Einsichtnahme in die Betriebskostenunterlagen voraus.

Dr. Lützenkirchen meint im Beck-blog, dass damit “die Sache durch sei”:

“Aus meiner Sicht ist das Kapitel damit durch. Es ist nach diesen Entscheidungen nicht denkbar, dass der Mieter ohne konkrete Auskünfte und Gegenangebote in ausreichender Form die Notwendigkeit einer Vorerfassung vortragen kann.”

Es bleibt jedoch abzuwarten, wie die Instanzgericht diese Hürde für die Mieter auslegen. Vermieter dürfen hoffen.

BGH vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10

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Signatur_DS_2009

Abfotografieren von Betriebskostenbelegen

Mittwoch, 19. Mai 2010 PDF Version

Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter im Normalfall in die Räume des Vermieters bzw. der Hausverwaltung kommen muss, wenn er die Betriebskostenbelege einsehen will.

Im Fall des Amtsgerichts München vom 21.09.2009 (412 C 34593/08) wollte der Mieter die Belege abfotografieren. Das verbot der Vermieter.

Das AG München hat entschieden, dass das Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren zulässig ist. Schließlich kann der Mieter ja auch handschriftliche Notizen fertigen. Eine Kopie zu machen, ist lediglich die Ausnutzung moderner technischer Möglichkeiten und hat sogar eine geringere Fehlerwahrscheinlichkeit.

Hausverwaltungen müssen also damit leben, dass der Mieter Betriebskostenbelege in einem mitgebrachten Laptop einscannt o.ä.. Auch wird man wohl dulden müssen, dass er für den Scanner eine Steckdose des Vermieters verwendet. Weitere Mitwirkungshandlungen muss der Vermieter aber nicht erbringen, er muss insbesondere keinen Kopierer o.ä. zur Verfügung stellen.

Wenn der Mieter allerdings eine Übersendung einzelner Belege auf dem Postweg verlangt, muss dies ebenfalls erfüllt werden. Dies gilt aber nicht, wenn er pauschal alle Belege fordert.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

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Soll-Vorschüsse statt Ist-Vorschüsse

Montag, 09. November 2009 PDF Version

Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, auch wenn sie statt der Ist-Vorschüsse des Mieters die Soll-Vorschüsse auflistet. Die Frage wirkt sich erst bei der materiellen Rechtmäßigkeit der Abrechnung aus. Dies ist insofern von Bedeutung, als der es damit nicht auf die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB ankommt und die materielle Wirksamkeit nachträglich hergestellt werden kann.

Der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, könne aus der Aufstellung unschwer erkennen, ob seine Vorauszahlungen zutreffend seien. So die Begründung des BGH.

BGH vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08

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