Artikel mit ‘Betriebskosten’ getagged

ordentliche Kündigung wegen Betriebskostennachforderungen

Freitag, 25. Oktober 2013 PDF Version

Häufig denken Vermieter, dass auch der Rückstand aus einer Betriebskostenabrechnung zur relevanten Rückstand für eine fristlose Kündigung hinzuzurechnen ist. Dem ist nicht so, wie das Amtsgericht Berlin-Köpenick erst kürzlich wieder bestätigt hat. Bei dem Abrechnungsergebnis handelt es sich nicht um mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen.

Eine ordentliche Kündigung kann jedoch im Einzelfall auch mit Abrechnungsrückständen begründet werden. Das ist sowohl für Vermieter als auch Mieter riskan, weil in diesem Fall die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung im Rahmen einer Räumungsklage geklärt wird. Sicherer ist es für den Mieter, die Abrechnung unter vorbehalt unter Vorbehalt zu begleichen und ggf. später die zuviel gezahlten Beträge zurück zu fordern.

AG Köpenick vom 15.08.2013, 13 C 66/13

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Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Belegeinsicht

Mittwoch, 11. September 2013 PDF Version

Erhält der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, so steht ihm unstreitig ein Recht auf umfassende Belegeinsicht zu. Er muss jede Position der Abrechnung nachvollziehen können.

Gewährt der Vermieter dem Mieter dieses Recht nicht, steht dem Mieter nach Ansicht des Landgerichts Bremen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Im Klartext bedeutet dies, dass er die Nachzahlung nicht überweisen muss, solange ihm keine Belegeinsicht gewährt wird. Kopien muss ihm der Vermieter jedoch regelmäßig nicht zusenden. Er muss sich grundsätzlich zum Vermiete begeben und dort in die Unterlagen Einsicht nehmen.

Der Abrechnungssaldo ist dann nicht fällig und eine Klage des Vermieters würde abgewiesen werden.

Landgericht Bremen vom 28.03.2012, 1 S 107/11

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Kosten der Gastherme 100% umlagefähig

Freitag, 22. März 2013 PDF Version

Nach einer Entscheidung des BGH sind Kosten der Gasthermenwartung vollständig auf den Mieter umlegbar, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten sei. Auch in einem Formularmietvertrag sei keine Kostenobergrenze erforderlich. Umlagefähig seien stets die angefallenen Betriebskosten. Obergrenze sei das Wirtschaftlichkeitsgebot.

BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12

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Signatur_GB_2010

Höhe der Vorauszahlungserhöhungen

Mittwoch, 19. Dezember 2012 PDF Version

Nach der bekannten Entscheidung des BGH vom 28.09.2011 kann der Vermieter keinen abstrakten Sicherheitszuschlag auf die erhöhten Vorauszahlungen veranschlagen. Viele Vermieter haben dies trotz dessen getan. Für die Streitfälle ist jedoch festzuhalten, dass die Erhöhung nicht insgesamt unwirksam, sondern lediglich in Höhe des Sicherheitszuschlages. Die angemessenen Vorauszahlungen ergeben sich aus den Gesamtkosten der letzten Betriebskostenabrechnung geteilt durch 12. Nur wenn bereits Preissteigerungen für einzelne Positionen feststehen oder angekündigt sind, kann ein entsprechender Aufschlag genommen werden.

BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10

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Signatur_GB_2010

Alle Jahr wieder zum 31. Dezember

Mittwoch, 12. Dezember 2012 PDF Version

Gestern ist mein aktueller Artikel auf der Legal Tribune zu verschiedenen Themen der Betriebskostenabrechnung erschienen. Dieser fasst wichtige Entscheidungen des BGH aus diesem und dem vergangenen Jahr zu diesem Thema zusammen. Hier die Einzelüberschriften:

Mieter muss Abrechnung nachvollziehen können
Einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen möglich
Räumung bei Zahlungsverweigerung
Vermieter darf auch eigenes Schneeschippen berechnen
BGH nicht per se mieterfreundlich

LTO vom 11.12.2012

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Signatur_DS_2009

Ein Zurückbehaltungsrecht sollte man ausüben

Mittwoch, 21. November 2012 PDF Version

Rechnet der Vermieter über die Betriebskostenvorschüssen nicht fristgericht ab, kann der Mieter Druck ausüben, indem er die laufenden Vorauszahlungen zurück hält. Dies gilt nach dem BGH für das laufende Mietverhältnis. Ist dieses beendet, kann er statt dessen sogar die geleisteten Vorauszahlungen zurück verlangen.

Dieses Recht schränkt der BGH nun durch eine aktuelle Entscheidung ein.

Das Rückforderungsrecht steht dem Mieter dann nicht zu, wenn er bereits im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht hätte ausüben können – dies jedoch versäumt hat.

Das bedeutet, dass man als Mieter tunlich umgehend das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen ausüben sollte, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Anderenfalls verliert man bei Beendigung des Mietverhältnisses sein Rückforderungsrecht und ist auf den Abrechnungsanspruch verwiesen (im BGH-Fall: leider verjährt).

BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11

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Signatur_GB_2010

Eigenarbeiten in der Betriebskostenabrechnung

Freitag, 17. Februar 2012 PDF Version

Wenn im Mietvertrag wirksam die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart ist, hat dieser alle im Vertrag aufgelisteten Kosten zu tragen. Insbesondere Private Eigentümer führen einige der Arbeiten (Reinigung, Gartenpflege, Schneedienst etc.) in Eigenarbeit aus. Auch diese Kosten sind umlagefähig. Angesetzt werden können die Kosten, die ein Unternehmen für eine vergleichbare Leistung in Rechnung gestellt hätte.

Man sollte meinen, dass dies auch gilt, wenn Verwandte (insbes. Ehepartner oder Kinder) die Arbeiten für den Vermieter ausführen. Immerhin ist die Sachlage vergleichbar, der Mieter erhält eine Leistung, die bei einem Unternehmer Geld gekostet hätte. Anders entschied das Landgericht Berlin (63. Zivilkammer): Umlagefähig seien nur Kosten, die dem Vermieter tatsächlich entstanden seien. Die Umlage von Eigenleistungen sei als enge Ausnahme zu verstehen und können nicht auf kostenlose Leistungen Dritter umgestellt werden.

Das Urteil scheint mir nicht richtig zu sein. Ich meine, es liegt eine vergleichbare Lage vor, so das eine analoge Anwendung von § 1 Abs. 1 BetrKV zulässig sein dürfte. Diese Auffassung wird auch von Schmid im Münchener Kommentar zum BGB geteilt. Es bleibt abzuwarten, ob Revision eingelegt wird. Solange ist es in Berlin riskant, Eigenleistungen von Familienangehörigen. Ggf. muss mit diesen Personen ein Vertrag geschlossen werden. Allerdings sind die Einnahmen dann zu versteuern.

Landgericht Berlin vom 06.12.2011, 63 S 122/11

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Signatur_DS_2009

 

Heizkostenabrechnung (formelle Anforderungen)

Dienstag, 31. Januar 2012 PDF Version

Morgen wird der BGH über die formellen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung entscheiden. Im Ausgangsfall hatte die Vermieterin die an das Versorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen und als Verteilungsmaßstab den Vorjahresverbrauch zugrunde gelegt. Das LG Frankfurt hatte entschieden, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Grundsätzen der §§ 7-9 HeizkVO entspricht und damit fehlerhaft ist. Allerdings läge kein formeller Fehler vor, so dass lediglich ein 15%iger Abzug nach § 12 HeizkVO vorgenommen werden müsse.

Ich vermute, dass der BGH die Entscheidung nicht kippen wird. Der VIII. Zivilsenat hat in der Vergangenheit gezeigt, dass er nur sehr zügerlich formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen annimmt. Warum dies bei Heizkostenabrechnungen anders sein sollte, ist nicht klar. Auch hier kommt es m.E. darauf an, dass die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar ist. Falsche Werte sind grundsätzlich materielle Mängel, die zugunsten des Mieters auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden könne. Warten wir ab, ich werde für die LTO berichten.

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Signatur_DS_2009

Änderung des WEG-Umlageschlüssels

Mittwoch, 13. Juli 2011 PDF Version

Den Wohnungseigentümern steht nach Ansicht des BGH bei der Änderung des Umlageschlüssels für die anfallenden Kosten ein weites Ermessen zu. Nach § 16 Abs. 2 WEG werden die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile der Wohnungseigentümer umgelegt.

Hiervon können diese jedoch durch Beschluss abweichen (§ 16 Abs. 3 WEG) und zwar auch rückwirkend soweit noch nicht über das jeweilige Wirtschaftsjahr abgerechnet worden ist. In der Regel ist der Umlageschlüssel in der Teilungerklärung festgelegt. Dann bedarf es grundsätzlich einer einvernehmlichen Änderungsvereinbarung. Liegt jedoch eine sog. Öffnungsklausel vor, so muss nur deren Mehrheitserfordernis eingehalten werden.

Der Umlageschlüssel für Instandsetzungsrücklagen kann hingegen nicht auf Dauer, sondern nach § 16 Abs. IV WEG nur im Einzelfall abgeändert werden.

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BGH vom 01.04.2011, V ZR 162/10

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Signatur_SA_2009

Wärmecontracting – Preisgefüge

Mittwoch, 15. Juni 2011 PDF Version

Dass die Kosten eines Wärmecontractings bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden können, ist inzwischen hinreichend durch den BGH geklärt (was in der Praxis jedoch nicht bedeutet, dass hiergegen keine Einwände erhoben werden). Der BGH hat in einem kurzen Hinweisbeschluss darauf hingewiesen, dass der Vermieter auch nicht verpflichtet ist, die Preiskalkulation des Contractors darzulegen.

BGH vom 08.02.2011, VIII ZR 145/10

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Signatur_DS_2009

Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Mittwoch, 18. Mai 2011 PDF Version

Immer wieder wird in Mietrechtsstreitigkeiten  von Mietern das Wirtschaftlichkeitsgebot ins Spiel gebracht. Meist mit dem pauschalen Sachvortrag, die abgerechneten Kosten seien doch viel zu hoch. Damit läßt sich vor Gericht in der Regel nicht viel ausrichten.

Wie man den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot als Mieter nachweisen kann, hat das Kammergericht in einem das Gewerbemietrecht betreffenden Fall kürzlich entschieden.

Streitig war die Umlage einer Sonderversicherung. Nachdem das Gericht aufgeführt hatte, aus welchem Grund die Umlagevereinbarung bereits wegen Verstoß gegen § 307 BGB unwirksam war, nimmt es auf das Wirtschaftlichkeitsgebot Bezug. Dieses wird wie folgt definiert:

“Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind.

Der Mieter kann einen Verstoß hiergegen nur nachweisen, wenn er für die konkrete Leistung Vergleichsangebote vorlegt, die wesentlich günstiger sind. Im Fall kam der Mieter seiner sekundären Beweislast nach und reichte deutlich günstigere Vergleichsangebote anderer Versicherungen ein. Hiergegen konnte die Vermieterin nichts Erhebliches vortragen und blieb daher einen Gegenbeweis schuldig. Rechtsfolge: Die gesamte Position  ist aus der Abrechnung zu streichen.

Das Kammergericht geht hart mit Vermieterin ins Gericht. Nach dieser Entscheidung ist der Vermieter verpflichtet, regelmäßig Vergleichsangebote einzuholen. Insbesondere bei Leistungen, die einem erheblichen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sind. Auf Seiten des Mieters erfordert der Nachweis jedoch einen hohen Aufwand – der in der Praxis fast nie betrieben wird.

Kammergericht vom 07.02.2011, 8 U 147/10

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Signatur_DS_2009

Grundsteuer bei vermieteter Eigentumswohnung

Montag, 09. Mai 2011 PDF Version

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann der von Finanzamt festgesetzte Einzelbetrag für die Wohnungeinheit direkt auf den Mieter umgelegt werden. Dies entschied das andgericht Hamburg. Bei ungeteilten Objekten erstellt das Finanzamt einen Steuerbescheid für das gesamte Objekt. Bei der Betriebkostenabrechnung sind diese Gesamtkosten anzugeben und n ach Verteilerschlüssel (Fläche) auf die Mieter umzulegen.

Bei einer WEG wäre diese Prozedere zu umständlich. Es müssten zunächst alle Steuerbescheide addiert und anschließend aufgeteilt werden. Praktikabler ist es daher, dass der jeweilige Mieter die Grundsteuer für die von Ihm bewohnte Wohnung entrichtet. Entsprechend hat das Landgericht auch entschieden.

Landgericht Hamburg vom 07.09.2010, 333 S 35/10

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Signatur_SA_2009

Mieter pleite – und dann?

Donnerstag, 21. April 2011 PDF Version

Wie verhalte ich mich, wenn der Mieter insolvent ist? Diese Frage stellen sich Vermieter immer wieder.

Gerade Heute erreichte mich eine Anfrage zu § 109 InsO, auf die der eingesetzte Insolvenzverwalter in der Regel verweist. Gibt der Verwalter diese Erklärung ab, kann der Vermieter den Mieter hinsichtlich neuer Forderungen wie einen normalen, nicht insolventen Mieter behandeln. Der BGH hat erst kürzlich die Frage entschieden, wie in einem solchen Fall Betriebskostennachforderungen zu behandeln sind.

Zum Fall: Über das Vermögen eines Mieters wurde 2008 das Insolvenzverfahren eröffnet. Nach Eröffnung erstellte der Vermieter die Betriebkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2007. Da der Mieter nicht zahlte, reichte die Vermieterin Klage ein. Der Insolvenzverwalter hatte die Erklärung nach § 109 InsO abgegeben.

Nach Auffassung des BGH handelte es sich grundsätzlich um eine Insolvenzforderung, die nicht mehr gerichtlich geltend gemacht, sondern lediglich im Insolvenzverfahren zur Tabelle angemeldet werden konnte. Nur im zu entscheidenden Fall war eine gerichtliche Geltendmachung wieder möglich, da das Insolvenzverfahren bereits aufgehoben worden war.

Der Anspruch auf eine Betriebskostennachzahlung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum könne auch dann vom Vermieter geltend gemacht werden, wenn die Abrechnung im Eröffnungszeitpunkt noch nicht erstellt gewesen sei.Die Erklärung nach § 109 InsO bewirke nicht, dass die Forderung ihre Eigenschaft als Insolvenzforderung verliere.

Vermieter müssen daher bei insolventen Mietern immer genau prüfen, ob Forderungen noch gerichtlich tituliert werden können (um sie ggf. später geltend zu machen und das Verjährungsrisiko zu reduzieren).

BGH vom 13.04.2011, VIII ZR 295/10

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Signatur_DS_2009

Vorauszahlung auf Betriebskosten

Donnerstag, 27. Januar 2011 PDF Version

Der im Grundbuch eingetragene Wohnungsberechtigte (§ 1093 BGB) wohnt dort im Zweifel unentgeltlich. Er schuldet insbesondere keine Betriebskosten, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

Im Fall des BGH vom 18.06.2010, war in der notariellen Bestellung des Wohnungsrechts vereinbart, dass der Berechtigte Betriebskosten zu tragen hat. Konkret ging es darum, ob er hierauf – wie ein Mieter – Vorauszahlungen erbringen muss. Dies verneinte der BGH zu Recht, da eine Vorschusszahlung sei nicht vereinbart. Selbst ein Mieter schuldet nur Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist.

Wird daher ein Wohnungsrecht beim Notar begründet und soll der Berechtigte die Betriebskosten tragen, sollte auch eine Vorschusspflicht ausdrücklich vereinbart werden.

BGH vom 18.06.2010, V ZR 196/09

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Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen II

Dienstag, 07. Dezember 2010 PDF Version

Kürzlich hatten wir darüber berichtet, dass Mieter Betriebskostenvorauszahlungen in einem laufenden Mietverhältnis nicht zurückfordern können, wenn der Vermieter nicht fristgerecht eine Abrechnung über die Ausgaben und Vorauszahlungen erstellt.

Dies ist für ein beendetes Mietverhältnis anders zu bewerten. Denn der Mieter hat in diesem Fall keine Möglichkeit mehr durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser abrechnet. Das bedeutet, dass bei einem beendeten Mietverhältnis der Mieter auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen klagen kann.

Erteilt der Vermieter jedoch im laufenden Prozess oder danach eine Abrechnung, so erlischt der Rückzahlungsanspruch rückwirkend. Im Falle der Erledigung im Prozess wird der Vermieter in aller Regel die Kosten zu tragen haben. Wird die Abrechnung erst nach Prozessende erteilt, kann der Vermieter die Vollstreckungsversuche des Mieters mit der Vollstreckungsgegenklage abwehren.

Der BGH hat hierzu ausgeführt:

“Nach der Rechtsprechung des Senats, […] ist eine Klage des Mieters auf Rückzahlung von Vorauszahlungen, die mangels Erteilung der fälligen Betriebskostenabrechnung Erfolg hat, lediglich “zur Zeit begründet”, so dass der Vermieter auch noch nach Rechtskraft dieser Entscheidung mit einer Abrechnung die Voraussetzung für die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung schaffen und den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen damit nachträglich zu Fall bringen kann.”

Vergisst der Vermieter – was bei einem beendeten Mietverhältnis immer wieder vorkommen kann – über die Betriebskosten fristgerecht abzurechnen, so ist das Kind damit  noch nicht in den Brunnen gefallen. Der Vermieter hat weiterhin die Möglichkeit abzurechnen. Nur Nachforderungen sind natürlich nicht mehr möglich, wenn nicht die Voraussetzungen  des § 556 Abs. 2 S. 3 BGB vor.

BGH vom 10.08.2010, VIII ZR 319/09

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Signatur_DS_2009

Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

Montag, 29. November 2010 PDF Version

Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB binnen Jahresfrist über Betriebskosten abrechnen. Tut er dies nicht, so kann er im Regelfall keine Nachforderungen mehr an den Mieter richten. Mieter üben in diesem Zusammenhang häufig ein Zurückbehaltungsrecht aus und verweigern für die Zukunft die Zahlung auf die Betriebskostenvorschüsse.

Immer wieder ist jedoch die Ansicht anzutreffen, dass der Mieter in einem solchen Fall sämtliche Vorauszahlungen vom Vermieter zurück verlangen könnte. Regelmäßig wird mit solchen vermeintlichen Rückzahlungsansprüchen gegen Vermieteransprüche aufgerechnet.

Dies ist nach Auffassung des BGH unzulässig. Er hat mit Urteil vom 22.06.2010 entschieden, dass die fehlende Abrechnung in einem laufenden Mietverhältnis den Mieter nicht dazu berechtigt, die Rückzahlung der Vorauszahlungen zu verlangen. Er ist ausreichend durch das Zurückbehaltungsrecht gesichert.

BGH vom 22.06.2010, VIII ZR 288/09

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Signatur_DS_2009

Die gefürchtete Lücke in der Verbrauchserfassung

Mittwoch, 29. September 2010 PDF Version

Nach § 556 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Hört sich einfach an, kann in der Praxis jedoch kompliziert werden. Insbesondere müssen in der Regel die formellen Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 BGB eingehalten werden. Um diese Frage geht es hier jedoch nicht.

Eine besondere Form der Modernisierung ist die Ausstattung der Wohnung mit Heizkostenzählern. Nach ¶ 4 HeizkostenVO ist der Vermieter nämlich zur Verbrauchserfassung bei Warmwasser und Heizung verpflichtet. Hieraus folgt jedoch zwingend, dass der Mieter die Installation dieser Geräte dulden muss. Auch ohne formelle Voraussetzungen. Dies ergibt sich direkt aus der VO:

“Er [Vermieter] hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden.”

Genug der Einleitung. Der BGH hat ein kleines Deteil in diesem Dunstkreis entschieden. Die Wohnung des Mieters war bereits mit einem Heizkostenerfassungsgerät ausgestattet. Die Vermieterin wollte jedoch ein zusätzliches Gerät anbringen und das vorhandene umprogrammieren. Hierdurch sollt auch die vom Fallrohr ausgehende Wärme mit erfasst (und abgerechnet) werden. Mit dem Einbau des ersten Gerätes erlischt nach Auffassung des BGH der Duldungsanspruch des Vermieters nicht. Soll nachträglich eine Lücke in der Verbrauchserfassung durch den Einbau eines weiteren Gerätes geschlossen werden, so hat der Vermieter einen Duldungsanspruch gegen den Mieter. Das heißt praktisch: Der Mieter muss die Monteure in die Wohnung lassen.

Zudem hat der BGH entschieden, dass auch das Umprogrammieren vorhandener Geräte und die Umstellung auf drahtlose Erfassung zulässig und daher vom Mieter zu dulden sei.

BGH vom 12.05.2010, VIII ZR 170/09

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Signatur_DS_2009

Erhöhung der Vorauszahlungen

Montag, 06. September 2010 PDF Version

Sind in einem Mietverhältnis Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter diese nach § 560 BGB in angemessenem Rahmen erhöhen.

Dies geschieht regelmäßig aufgrund einer Abrechnung, die Nachforderungen ausweist. Aufgrund des Nachforderungsbetrages kalkuliert der Vermieter die Vorauszahlungsbeträge neu. Dies ist ein häufiger Streitpunkt. Die Mieter monieren in diesen Fällen regelmäßig, dass die Betriebskostenabrechnung falsch sei und sie daher nicht zur Zahlung der höheren Vorauszahlungsbeträge verpflichtet seien. Ein Irrglaube…

Kürzlich wurde ich auf ein hierzu passendes Urteil des BGH hingewiesen. Es ging um eine Räumungklage. Fraglich war, ob der Vermieter dem Mieter wegen Nichtzahlung der vom Vermieter erhöhten Vorauszahlungsbeträge eine Kündigung aussprechen durfte. Der Mieter war der Ansicht, er sei nicht zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verpflichtet, weil die Abrechnung fehlerhaft sei. Der BGH schreib hierzu deutliche Worte:

“Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen.”

Das bedeutet, dass Mieter auch dann der erhöhten Vorauszahlungsbeträge zunächst zahlen müssen, wenn sie die Abrechnungen für fehlerhaft halten. Zudem geht aus der Entscheidung hervor, dass die dauerhaft verweigerte Zahlung der Erhöhungsbeträge einen Grund für eine fristgerechte Kündigung darstellen kann.

BGH vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07

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Signatur_DS_2009

Überflüssige Kosten

Dienstag, 15. Juni 2010 PDF Version

Nach eine Urteil des Landgerichts Aachen stellt die Belastung des mieters mit überflüssigen Kosten eine Vertragsverletzung dar, die nach § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Im Fall ging es um Kosten der Müllbeseitigung. Der Mieter machte geltend, dass die Müllcontainer überdimensioniert seien und folglich regelmäßig nicht ausgelastet waren. Die zusätzlichen Kosten wollte er nicht zahlen. Das Landgericht gab ihm Recht. Weisen Mieter Vermieter darauf hin, dass Müllcontainer zu groß für das Müllaufkommen sind, so sollte dies stichprobenartig überprüft und ggf. eine kleinere Tonne bestellt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskosten für den Mieter günstig zu halten und überflüssige Kosten zu vermeiden.

Landgericht Aachen vom 08.08.2008, 6 S 87/08

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Abfotografieren von Betriebskostenbelegen

Mittwoch, 19. Mai 2010 PDF Version

Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter im Normalfall in die Räume des Vermieters bzw. der Hausverwaltung kommen muss, wenn er die Betriebskostenbelege einsehen will.

Im Fall des Amtsgerichts München vom 21.09.2009 (412 C 34593/08) wollte der Mieter die Belege abfotografieren. Das verbot der Vermieter.

Das AG München hat entschieden, dass das Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren zulässig ist. Schließlich kann der Mieter ja auch handschriftliche Notizen fertigen. Eine Kopie zu machen, ist lediglich die Ausnutzung moderner technischer Möglichkeiten und hat sogar eine geringere Fehlerwahrscheinlichkeit.

Hausverwaltungen müssen also damit leben, dass der Mieter Betriebskostenbelege in einem mitgebrachten Laptop einscannt o.ä.. Auch wird man wohl dulden müssen, dass er für den Scanner eine Steckdose des Vermieters verwendet. Weitere Mitwirkungshandlungen muss der Vermieter aber nicht erbringen, er muss insbesondere keinen Kopierer o.ä. zur Verfügung stellen.

Wenn der Mieter allerdings eine Übersendung einzelner Belege auf dem Postweg verlangt, muss dies ebenfalls erfüllt werden. Dies gilt aber nicht, wenn er pauschal alle Belege fordert.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

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Betriebskostenabrechnung ggü. Gewerbemietern (Frist)

Donnerstag, 15. April 2010 PDF Version

Für Wohnungsmieter regelt § 556 Abs. III BGB die Frist innerhalb derer  über Betriebskosten abzurechnen ist eindeutig:

“Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.”

Für das Gewerbemietrecht gibt es keine entsprechende Norm, insbesondere verweist § 578 BGB hierauf nicht. Der BGH hat nunmehr eine Entscheidung getroffen:

§ 556 Abs. III BGB ist nicht analog im Gewerbemietrecht anzuwenden. Es fehle an einer planwidrigen Regelunglücke. Bedeutet dies, dass im Gewerbemietrecht damit längere Fristen anzusetzen sind? So einfach ist dies nicht… Der BGH führt hierzu aus:

“Der Senat teilt die Ansicht, dass die angemessene Frist für die Abrechnung von Nebenkosten für Geschäftsräume in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.”

Auch der Vermieter von Gewerberäumen sei verpflichtet, innerhalb eines angemessenen Zeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Hierbei müsse darauf abgestellt werden, wie lange der Vermieter für die Erstellung benötigt, insbesondere wann ihm die Abrechnungsbelege vorliegen. Hier gilt nach Auffassung des BGH nichts anderes als im Wohnungsmietrecht: In der Regel ist spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erstellen.

Die für die Praxis wichtigste Stellungnahme gibt der BGH am Schluss der Entscheidung:

“Daraus folgt allerdings zunächst nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderungen, wie er für die Wohnraummiete gilt, ist, wie oben ausgeführt, damit nicht verbunden.”

Das bedeutet, dass Gewerbemieter nach Ablauf der o.g. Frist lediglich einen Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung haben. Wird die Abrechnung allerdings zu spät erteilt, ist der Vermieter mit seinen Forderungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Eine formelle Ausschlussfrist wie im Wohnungsmietrecht gibt es demnach nicht.

BGH vom 27.01.2010, XII ZR 22/07

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Signatur_DS_2009

Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten

Freitag, 19. März 2010 PDF Version

Insbesondere bei Einkaufscentern oder sonstigen großen Vermietern findet man Klauseln im Gewerbemietvertrag, wonach die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden. Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit solche Klauseln häufig ausgehebelt, indem sie sie für zu unbestimmt erklärten.

Nunmehr hat der BGH im Urteil vom 09.12.2009 (XII ZR 109/08) genau solche Klausel für wirksam erkannt. Dort wurden konkret 5,5% der Gesamtmiete als Verwaltungskosten auf alle Mieter umgelegt. Der BGH erachtete diesen Betrag als ortsüblich und die Klausel hinreichend bestimmt.

Auch als allgemeine Geschäftsbedingung sei dies möglich, da die Vereinbarung weder überraschend noch unangemessen sei.

Um jedoch eine überraschende Klausel zu vermeiden, sollte man sich die Stellung eines solchen Satzes im Vertrag genau überlegen. Angemessen ist sicherlich die Erwähnung unter den aufgezählten Betriebskosten.

Als Reaktion auf die Rechtsprechung des BGH ist damit zu rechnen, dass solche Klauseln künftig häufiger anzutreffen sein werden. Vorsorglich sei noch darauf hingewiesen, dass eine Klausel über die Kosten etwa des Centermanagements nicht für wirksam gehalten worden ist. Dort sei der Begriff unklar.

BGH vom 09.12.2009; XII ZR 109/08

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Keine Gleichbehandlung von Wasser und Heizleistung

Samstag, 06. Februar 2010 PDF Version

Der Gesetzgeber hat mit Einführung der Heizkostenverordnung, insbesondere ¶ 5 II HeizkostenV erreichen wollen, dass der Vermieter den Verbrauch von Wärmeleistung bei den einzelnen Mietern misst und verbrauchsabhängig abrechnet. Hierbei sollen auch Messungenauigkeiten möglichst gering gehalten werden. Wir haben bereits berichtet.

Die Grundsätze gelten allerdings nicht für die Abrechnung von Kaltwasser. Dies hat der BGH Ende vergangenen Jahres hervorgehoben.

Wenn hier eine Verbrauchsmessung der Gestalt stattfindet, dass ein Zwischenzähler den Verbrauch einer Nutzergruppe (hier: ein Gewerbe) erfasst und der Verbrauch der Wohneinheiten durch Abzug des so erfassten Verbrauchs vom Verbrauchsergebnis des Hauptwasserzählers ermittelt wird, dann sei das korrekt. Der Gesetzgeber habe generell mit § 556 a I BGB sogar eine Abrechnung nach Fläche vorgesehen und damit Ungenauigkeiten bei allen anderen Betriebskostenarten in Kauf genommen.

BGH Urteil vom 25.11.2009, AZ: VIII ZR 69/09

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Mieter mit Kamera bewaffnet

Freitag, 29. Januar 2010 PDF Version

Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnungsunterlagen, um die Abrechnung zu überprüfen. Ein Recht auf Übersendung von Kopien steht ihnen – auch wenn dies immer wieder in Anschreiben zu lesen ist – grundsätzlich nicht zu. (Ausnahmen bestätigen die Regel) Der Mieter muss daher zum Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung gehen und dort die Belege einsehen.

Das Amtsgericht München hat jetzt entschieden, dass er dort aber ein Recht auf Ablichtung der Belege hat. Diese Recht kann er durch Fotokopieren, Scannen oder wie im Fall, durch Abfotografieren ausüben.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

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Mitgehangen ist nicht immer mitgefangen…

Donnerstag, 21. Januar 2010 PDF Version

Das Landgericht Frankfurt/Main hat entschieden, dass ein Vermieter einen Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung nur gegen den (Mit-)Mieter geltend machen kann, an den namentlich das Abrechnungsschreiben gerichtet ist. Dies auch dann wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der eine Mieter für den anderen Mieter Erklärungen des Vermieters entgegen nehmen kann.

Das Gericht begründet die Entscheidung damit, dass ein Zugang mit Rechtswirkung nur dann möglich ist, wenn das Schriftstück demjenigen zugeht, an den es adressiert ist, denn es müsse davon ausgegangen werden, dass nur der Adressat auch berechtigt ist, das Schriftstück zu öffnen.

Da eine Nachforderung innerhalb der Frist des § 556 III BGB mitgeteilt werden muss, ist in solchen Fällen der “vergessene” Mieter klar im Vorteil. Bei nicht bestehender gemeinsamer Kasse dürfte Ärger damit im Innenverhältnis vorprogrammiert sein.

LG Frankfurt vom 02.12.2008, 2/17 S 63/08
bestätigt inhaltlich letztlich durch:
BGH Urteil vom 28. April 2010, VIII ZR 263/09

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Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung

Samstag, 16. Januar 2010 PDF Version

… hat der BGH als auf den Gewerbemieter umlegbar angesehen. Er hat damit ein eigenartiges Urteil des OLG Köln aufgehoben, das mehrere Aspekte des Falls nicht getrennt beurteilte.

Der Bundesgerichtshof hat zutreffend festgestellt, dass es keineswegs überraschend sei, dass in einem Gewerberaummietvertrag unter der Position sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten aufgeführt sind. Es ist üblich diese Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen. (Bei der Wohnraummiete ist dies nicht zulässig)

Bei der Vertragsklausel habe auch keineswegs eine Begrenzung im Hinblick auf die Höhe der Kosten zum Zweck der Transparenz zu erfolgen. Denn der Mieter sei hinreichend durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit geschützt. Der Vermieter darf ohnehin nur Kosten im Rahmen des Üblichen umlegen und müsse flexibel in der Wahl der Vertragspartner bleiben.

Es sei nicht unklar, was mit “technischer” Hausverwaltung gemeint sei. Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung gehörten hierzu nicht.

Die Frage ob durch sehr niedrig angesetzte Vorauszahlungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen sei, der den Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann, sei getrennt von der Frage der Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen. Ohnedies ist hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände auszugehen. Der Mieter darf grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass es nicht zu unter Umständen sogar erheblichen Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung kommen kann.

BGH Urteil vom 09.12.2009; AZ: XII ZR 109/08

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praktischer Wert des Betriebskostenspiegels

Montag, 04. Januar 2010 PDF Version

Die Betriebkostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2008 müssten inzwischen ihren Empfänger gefunden haben. Viele Mieter fallen bei dieser Gelegenheit aus allen Wolken – weil auch hier alles teurer geworden ist. Als natürlichen Refex sich der Mieter über den Tisch gezogen und argwöhnt, der Vermieter würde in die eigene Tasche wirtschaften. Zur Kontrolle und ziehen Mieter dann häfig den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes heran.

Dieser weist für die verschiedenen Betriebskostenarten Durchschnittswerte (pro qm) aus:

Wasser / Abwasser 0,40 Euro
Grundsteuer 0,19 Euro
Hauswart 0,20 Euro
Müllbeseitigung 0,19 EuroAufzug 0,14 Euro
Gebäudereinigung 0,15 Euro
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,12 Euro
Gartenpflege 0,09 Euro
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,12 Euro
Straßenreinigung 0,05 Euro
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Sonstige Kosten 0,05 Euro

Rechtliche Bedeutung haben diese Werte allerdings nicht. Wenn der Mieter vorbringen will, das der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit missachtet hat, so muss er entsprechende Angebote beibringen. Der BGH hat in einer Entscheidung das Wärmecontracting betreffend geurteilt:

“… ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden.”

Unter dieser Prämisse können Betriebskostenspiegel nicht viel mehr als reine Anhaltspunkte für weitere Prüfungen sein. Dabei muss berücksichtigt werden, dass nicht klar ist, wie die Werte zustande kommen. Regionale und objektbezogene Unterschiede werden ebenfalls nicht erfasst.

BGH vom 13.06.2007, VIII ZR 78/06

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Signatur_DS_2009


Soll-Vorschüsse in der Abrechnung

Freitag, 04. Dezember 2009 PDF Version

Es nähert sich die Betriebskostenabrechnungssaison. Wer die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2008 gegenüber seinen Mietern nicht bis zum 31.12.2009 abgerechnet hat, ist grundsätzlich mit Nachforderungen ausgeschlossen. Guthaben müssen natürlich trotzdem abgerechnet und ausgezahlt werden.

Der Bundesgerichtshof hatte in diesem Kontext über einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin die Betriebskosten aufgrund der Soll-Vorschüsse – d.h. der vom Mieter eigentlich zu leistenden Vorschüsse – abgerechnet hatte. Tatsächlich hatte der Mieter die Vorschüsse nur teilweise entrichtet. Er war der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei daher formell unwirksam und die Vermieterin könne nun wegen  Verspätung keine Nachzahlungen verlangen.

Der BGH entschied, dass ein Vermieter auch grundsätzlich auf Soll-Vorschüssen abrechnen dürfe. Die nicht geleisteten Zahlungen dürften dann vom sich ergebenen Saldo abgezogen werden. Ob diese richtig berechnet seien, sei eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit.

Ergebnis: Vermieter können statt der Ist-Vorschüsse auch die Soll-Vorschüsse in der Betriebskostenabrechnung angeben, wenn die nicht geleisteten Zahlungen berücksichtigt werden.

BGH vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08

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Signatur_DS_2009

Öltankreinigung gehört zu den Betriebskosten

Dienstag, 17. November 2009 PDF Version

Kurz und knapp, der Bundesgerichtshof hat nun die Frage entschieden, ob die Reinigung des Öltanks auf die Mieter umlagefähig ist. Ein deutliches Ja! Es handelt sich nicht um Instandsetzungskosten, sondern um Betriebskosten, die unter § 2 Nr. 4a BetrKV (Kosten der zentralen Heizungsanlage) fallen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht jährlich, sondern in einem längerem Zeitabstand anfallen.

Der Vermieter kann die Kosten daher in einer Summe in dem Jahr ansetzen, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Eine gute Neuigkeit für die anstehende Abrechnungsperiode für Vermieter.

BGH vom 11. November 2009,  VIII ZR 221/08

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Laubsauger im Anmarsch

Donnerstag, 22. Oktober 2009 PDF Version

Heute berichte ich über eine Entscheidung, die schon einige Jahre auf dem Buckel hat, aber aufgrund der aktuellen Wettersituation eine gewisse Aktualität hat.

Vor dem Landgericht Berlin stritten sich Mieter mit ihrem Vermieter um die Abzugsfähigkeit der Kosten für die Anschaffung eines Laubsaugers. In diesem Fall erhielt der Vermieter Recht. Die Kosten könnten auf die Meiter umgelegt werden, weil das Grundstück mehr als 13.000 qm groß war. Durch die Anschaffung könnten andere Betriebskosten eingespart werden, daher sei sie auch für die Mieter langfristig von Vorteil.

Bei kleineren Grundstücken (und das ist immer eine Einzelfallentscheidung) muss allerdings der Besen geschwungen werden. Anschaffungskosten für Großgeräten wie Laubsaugern oder auch Schneeräumgeräte können Vermieter dann nicht auf die Mieter umlegen.

Landgericht Berlin vom 09.03.2000, 62 S 463/09

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Signatur_DS_2009