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Sind in einem Mietverhältnis Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter diese nach § 560 BGB in angemessenem Rahmen erhöhen.

Dies geschieht regelmäßig aufgrund einer Abrechnung, die Nachforderungen ausweist. Aufgrund des Nachforderungsbetrages kalkuliert der Vermieter die Vorauszahlungsbeträge neu. Dies ist ein häufiger Streitpunkt. Die Mieter monieren in diesen Fällen regelmäßig, dass die Betriebskostenabrechnung falsch sei und sie daher nicht zur Zahlung der höheren Vorauszahlungsbeträge verpflichtet seien. Ein Irrglaube…

Kürzlich wurde ich auf ein hierzu passendes Urteil des BGH hingewiesen. Es ging um eine Räumungklage. Fraglich war, ob der Vermieter dem Mieter wegen Nichtzahlung der vom Vermieter erhöhten Vorauszahlungsbeträge eine Kündigung aussprechen durfte. Der Mieter war der Ansicht, er sei nicht zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verpflichtet, weil die Abrechnung fehlerhaft sei. Der BGH schreib hierzu deutliche Worte:

“Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen.”

Das bedeutet, dass Mieter auch dann der erhöhten Vorauszahlungsbeträge zunächst zahlen müssen, wenn sie die Abrechnungen für fehlerhaft halten. Zudem geht aus der Entscheidung hervor, dass die dauerhaft verweigerte Zahlung der Erhöhungsbeträge einen Grund für eine fristgerechte Kündigung darstellen kann.

BGH vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07

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Nach eine Urteil des Landgerichts Aachen stellt die Belastung des mieters mit überflüssigen Kosten eine Vertragsverletzung dar, die nach § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Im Fall ging es um Kosten der Müllbeseitigung. Der Mieter machte geltend, dass die Müllcontainer überdimensioniert seien und folglich regelmäßig nicht ausgelastet waren. Die zusätzlichen Kosten wollte er nicht zahlen. Das Landgericht gab ihm Recht. Weisen Mieter Vermieter darauf hin, dass Müllcontainer zu groß für das Müllaufkommen sind, so sollte dies stichprobenartig überprüft und ggf. eine kleinere Tonne bestellt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskosten für den Mieter günstig zu halten und überflüssige Kosten zu vermeiden.

Landgericht Aachen vom 08.08.2008, 6 S 87/08

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Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter im Normalfall in die Räume des Vermieters bzw. der Hausverwaltung kommen muss, wenn er die Betriebskostenbelege einsehen will.

Im Fall des Amtsgerichts München vom 21.09.2009 (412 C 34593/08) wollte der Mieter die Belege abfotografieren. Das verbot der Vermieter.

Das AG München hat entschieden, dass das Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren zulässig ist. Schließlich kann der Mieter ja auch handschriftliche Notizen fertigen. Eine Kopie zu machen, ist lediglich die Ausnutzung moderner technischer Möglichkeiten und hat sogar eine geringere Fehlerwahrscheinlichkeit.

Hausverwaltungen müssen also damit leben, dass der Mieter Betriebskostenbelege in einem mitgebrachten Laptop einscannt o.ä.. Auch wird man wohl dulden müssen, dass er für den Scanner eine Steckdose des Vermieters verwendet. Weitere Mitwirkungshandlungen muss der Vermieter aber nicht erbringen, er muss insbesondere keinen Kopierer o.ä. zur Verfügung stellen.

Wenn der Mieter allerdings eine Übersendung einzelner Belege auf dem Postweg verlangt, muss dies ebenfalls erfüllt werden. Dies gilt aber nicht, wenn er pauschal alle Belege fordert.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

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Für Wohnungsmieter regelt § 556 Abs. III BGB die Frist innerhalb derer  über Betriebskosten abzurechnen ist eindeutig:

“Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.”

Für das Gewerbemietrecht gibt es keine entsprechende Norm, insbesondere verweist § 578 BGB hierauf nicht. Der BGH hat nunmehr eine Entscheidung getroffen:

§ 556 Abs. III BGB ist nicht analog im Gewerbemietrecht anzuwenden. Es fehle an einer planwidrigen Regelunglücke. Bedeutet dies, dass im Gewerbemietrecht damit längere Fristen anzusetzen sind? So einfach ist dies nicht… Der BGH führt hierzu aus:

“Der Senat teilt die Ansicht, dass die angemessene Frist für die Abrechnung von Nebenkosten für Geschäftsräume in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.”

Auch der Vermieter von Gewerberäumen sei verpflichtet, innerhalb eines angemessenen Zeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Hierbei müsse darauf abgestellt werden, wie lange der Vermieter für die Erstellung benötigt, insbesondere wann ihm die Abrechnungsbelege vorliegen. Hier gilt nach Auffassung des BGH nichts anderes als im Wohnungsmietrecht: In der Regel ist spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erstellen.

Die für die Praxis wichtigste Stellungnahme gibt der BGH am Schluss der Entscheidung:

“Daraus folgt allerdings zunächst nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderungen, wie er für die Wohnraummiete gilt, ist, wie oben ausgeführt, damit nicht verbunden.”

Das bedeutet, dass Gewerbemieter nach Ablauf der o.g. Frist lediglich einen Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung haben. Wird die Abrechnung allerdings zu spät erteilt, ist der Vermieter mit seinen Forderungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Eine formelle Ausschlussfrist wie im Wohnungsmietrecht gibt es demnach nicht.

BGH vom 27.01.2010, XII ZR 22/07

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Insbesondere bei Einkaufscentern oder sonstigen großen Vermietern findet man Klauseln im Gewerbemietvertrag, wonach die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden. Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit solche Klauseln häufig ausgehebelt, indem sie sie für zu unbestimmt erklärten.

Nunmehr hat der BGH im Urteil vom 09.12.2009 (XII ZR 109/08) genau solche Klausel für wirksam erkannt. Dort wurden konkret 5,5% der Gesamtmiete als Verwaltungskosten auf alle Mieter umgelegt. Der BGH erachtete diesen Betrag als ortsüblich und die Klausel hinreichend bestimmt.

Auch als allgemeine Geschäftsbedingung sei dies möglich, da die Vereinbarung weder überraschend noch unangemessen sei.

Um jedoch eine überraschende Klausel zu vermeiden, sollte man sich die Stellung eines solchen Satzes im Vertrag genau überlegen. Angemessen ist sicherlich die Erwähnung unter den aufgezählten Betriebskosten.

Als Reaktion auf die Rechtsprechung des BGH ist damit zu rechnen, dass solche Klauseln künftig häufiger anzutreffen sein werden. Vorsorglich sei noch darauf hingewiesen, dass eine Klausel über die Kosten etwa des Centermanagements nicht für wirksam gehalten worden ist. Dort sei der Begriff unklar.

BGH vom 09.12.2009; XII ZR 109/08

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Der Gesetzgeber hat mit Einführung der Heizkostenverordnung, insbesondere § 5 II HeizkostenV erreichen wollen, dass der Vermieter den Verbrauch von Wärmeleistung bei den einzelnen Mietern misst und verbrauchsabhängig abrechnet. Hierbei sollen auch Messungenauigkeiten möglichst gering gehalten werden. Wir haben bereits berichtet.

Die Grundsätze gelten allerdings nicht für die Abrechnung von Kaltwasser. Dies hat der BGH Ende vergangenen Jahres hervorgehoben.

Wenn hier eine Verbrauchsmessung der Gestalt stattfindet, dass ein Zwischenzähler den Verbrauch einer Nutzergruppe (hier: ein Gewerbe) erfasst und der Verbrauch der Wohneinheiten durch Abzug des so erfassten Verbrauchs vom Verbrauchsergebnis des Hauptwasserzählers ermittelt wird, dann sei das korrekt. Der Gesetzgeber habe generell mit § 556 a I BGB sogar eine Abrechnung nach Fläche vorgesehen und damit Ungenauigkeiten bei allen anderen Betriebskostenarten in Kauf genommen.

BGH Urteil vom 25.11.2009, AZ: VIII ZR 69/09

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Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnungsunterlagen, um die Abrechnung zu überprüfen. Ein Recht auf Übersendung von Kopien steht ihnen – auch wenn dies immer wieder in Anschreiben zu lesen ist – grundsätzlich nicht zu. (Ausnahmen bestätigen die Regel) Der Mieter muss daher zum Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung gehen und dort die Belege einsehen.

Das Amtsgericht München hat jetzt entschieden, dass er dort aber ein Recht auf Ablichtung der Belege hat. Diese Recht kann er durch Fotokopieren, Scannen oder wie im Fall, durch Abfotografieren ausüben.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

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Das Landgericht Frankfurt/Main hat entschieden, dass ein Vermieter einen Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung nur gegen den (Mit-)Mieter geltend machen kann, an den namentlich das Abrechnungsschreiben gerichtet ist. Dies auch dann wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der eine Mieter für den anderen Mieter Erklärungen des Vermieters entgegen nehmen kann.

Das Gericht begründet die Entscheidung damit, dass ein Zugang mit Rechtswirkung nur dann möglich ist, wenn das Schriftstück demjenigen zugeht, an den es adressiert ist, denn es müsse davon ausgegangen werden, dass nur der Adressat auch berechtigt ist, das Schriftstück zu öffnen.

Da eine Nachforderung innerhalb der Frist des § 556 III BGB mitgeteilt werden muss, ist in solchen Fällen der “vergessene” Mieter klar im Vorteil. Bei nicht bestehender gemeinsamer Kasse dürfte Ärger damit im Innenverhältnis vorprogrammiert sein.

LG Frankfurt vom 02.12.2008, 2/17 S 63/08
bestätigt inhaltlich letztlich durch:
BGH Urteil vom 28. April 2010, VIII ZR 263/09

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… hat der BGH als auf den Gewerbemieter umlegbar angesehen. Er hat damit ein eigenartiges Urteil des OLG Köln aufgehoben, das mehrere Aspekte des Falls nicht getrennt beurteilte.

Der Bundesgerichtshof hat zutreffend festgestellt, dass es keineswegs überraschend sei, dass in einem Gewerberaummietvertrag unter der Position sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten aufgeführt sind. Es ist üblich diese Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen. (Bei der Wohnraummiete ist dies nicht zulässig)

Bei der Vertragsklausel habe auch keineswegs eine Begrenzung im Hinblick auf die Höhe der Kosten zum Zweck der Transparenz zu erfolgen. Denn der Mieter sei hinreichend durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit geschützt. Der Vermieter darf ohnehin nur Kosten im Rahmen des Üblichen umlegen und müsse flexibel in der Wahl der Vertragspartner bleiben.

Es sei nicht unklar, was mit “technischer” Hausverwaltung gemeint sei. Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung gehörten hierzu nicht.

Die Frage ob durch sehr niedrig angesetzte Vorauszahlungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen sei, der den Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann, sei getrennt von der Frage der Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen. Ohnedies ist hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände auszugehen. Der Mieter darf grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass es nicht zu unter Umständen sogar erheblichen Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung kommen kann.

BGH Urteil vom 09.12.2009; AZ: XII ZR 109/08

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Die Betriebkostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2008 müssten inzwischen ihren Empfänger gefunden haben. Viele Mieter fallen bei dieser Gelegenheit aus allen Wolken – weil auch hier alles teurer geworden ist. Als natürlichen Refex sich der Mieter über den Tisch gezogen und argwöhnt, der Vermieter würde in die eigene Tasche wirtschaften. Zur Kontrolle und ziehen Mieter dann häfig den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes heran.

Dieser weist für die verschiedenen Betriebskostenarten Durchschnittswerte (pro qm) aus:

Wasser / Abwasser 0,40 Euro
Grundsteuer 0,19 Euro
Hauswart 0,20 Euro
Müllbeseitigung 0,19 EuroAufzug 0,14 Euro
Gebäudereinigung 0,15 Euro
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,12 Euro
Gartenpflege 0,09 Euro
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,12 Euro
Straßenreinigung 0,05 Euro
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Sonstige Kosten 0,05 Euro

Rechtliche Bedeutung haben diese Werte allerdings nicht. Wenn der Mieter vorbringen will, das der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit missachtet hat, so muss er entsprechende Angebote beibringen. Der BGH hat in einer Entscheidung das Wärmecontracting betreffend geurteilt:

“… ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden.”

Unter dieser Prämisse können Betriebskostenspiegel nicht viel mehr als reine Anhaltspunkte für weitere Prüfungen sein. Dabei muss berücksichtigt werden, dass nicht klar ist, wie die Werte zustande kommen. Regionale und objektbezogene Unterschiede werden ebenfalls nicht erfasst.

BGH vom 13.06.2007, VIII ZR 78/06

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Es nähert sich die Betriebskostenabrechnungssaison. Wer die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2008 gegenüber seinen Mietern nicht bis zum 31.12.2009 abgerechnet hat, ist grundsätzlich mit Nachforderungen ausgeschlossen. Guthaben müssen natürlich trotzdem abgerechnet und ausgezahlt werden.

Der Bundesgerichtshof hatte in diesem Kontext über einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin die Betriebskosten aufgrund der Soll-Vorschüsse – d.h. der vom Mieter eigentlich zu leistenden Vorschüsse – abgerechnet hatte. Tatsächlich hatte der Mieter die Vorschüsse nur teilweise entrichtet. Er war der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei daher formell unwirksam und die Vermieterin könne nun wegen  Verspätung keine Nachzahlungen verlangen.

Der BGH entschied, dass ein Vermieter auch grundsätzlich auf Soll-Vorschüssen abrechnen dürfe. Die nicht geleisteten Zahlungen dürften dann vom sich ergebenen Saldo abgezogen werden. Ob diese richtig berechnet seien, sei eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit.

Ergebnis: Vermieter können statt der Ist-Vorschüsse auch die Soll-Vorschüsse in der Betriebskostenabrechnung angeben, wenn die nicht geleisteten Zahlungen berücksichtigt werden.

BGH vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08

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Kurz und knapp, der Bundesgerichtshof hat nun die Frage entschieden, ob die Reinigung des Öltanks auf die Mieter umlagefähig ist. Ein deutliches Ja! Es handelt sich nicht um Instandsetzungskosten, sondern um Betriebskosten, die unter § 2 Nr. 4a BetrKV (Kosten der zentralen Heizungsanlage) fallen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht jährlich, sondern in einem längerem Zeitabstand anfallen.

Der Vermieter kann die Kosten daher in einer Summe in dem Jahr ansetzen, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Eine gute Neuigkeit für die anstehende Abrechnungsperiode für Vermieter.

BGH vom 11. November 2009,  VIII ZR 221/08

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Heute berichte ich über eine Entscheidung, die schon einige Jahre auf dem Buckel hat, aber aufgrund der aktuellen Wettersituation eine gewisse Aktualität hat.

Vor dem Landgericht Berlin stritten sich Mieter mit ihrem Vermieter um die Abzugsfähigkeit der Kosten für die Anschaffung eines Laubsaugers. In diesem Fall erhielt der Vermieter Recht. Die Kosten könnten auf die Meiter umgelegt werden, weil das Grundstück mehr als 13.000 qm groß war. Durch die Anschaffung könnten andere Betriebskosten eingespart werden, daher sei sie auch für die Mieter langfristig von Vorteil.

Bei kleineren Grundstücken (und das ist immer eine Einzelfallentscheidung) muss allerdings der Besen geschwungen werden. Anschaffungskosten für Großgeräten wie Laubsaugern oder auch Schneeräumgeräte können Vermieter dann nicht auf die Mieter umlegen.

Landgericht Berlin vom 09.03.2000, 62 S 463/09

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Wird ein Mietvertrag mit einer Bruttomiete nach dem 01.09.2009 abgeschlossen, so kann der Vermieter keine einseitigen Betriebskostenerhöhungen mehr durchführen. Gesetzliches Leitbild ist die Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen. Erhöht werden kann nur noch der Nettoanteil der Bruttomiete, wenn die Voraussetzungen des BGH-Urteils vom 25.10.2005 – VIII ZR 41/05 – im Mieterhöhungsverlangen erfüllt sind. Der Betriebskostenanteil bleibt dann „auf Ewigkeit“ gleich.

Daher sollte in neuen Verträge keine Bruttomieter mehr vereinbart werden. Dies gilt nicht für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind!

Art 229 § 3 Abs. 4 EGBGB bestimmt insoweit:

§ 3 – Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001

[…]

(4) Auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, ist wegen Erhöhungen der Betriebskosten § 560 Abs. 1, 2, 5 und 6 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden, soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat; bei Ermäßigungen der Betriebskosten gilt § 560 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

Daher kann der Vermieter bei solchen Mietverhältnissen die Betriebskosten weiterhin durch einseitige Willenserklärung anheben, wenn das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet wird und eine Erhöhung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart worden ist. Wir beraten Sie gerne.

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Beanstandungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen hinreichend konkret sein. Nicht ausreichend sind pauschale Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung.

Ein Mieter meinte, die Abrechnung seines Vermieters sei  falsch. Insbesondere hielt er die Reinigungskosten für „völlig überhöht“ – was er dem Vermieter auch schriftlich mitteilte. Der Vermieter klagte nach Ablauf der 12 monatigen Einwendungsfrist den Nachzahlungsbetrag ein. Begründung: der Mieter habe keinen hinreichend konkreten Einspruch innerhalb der Einwendungsfrist eingelegt.

Die Behauptung “völlig überhöht” sei insgesamt zu pauschal. Dies sah das Amtsgericht Frankfurt a.M. zu Recht ebenso.

Wer Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung hat, muss schon mehr Argumente vortragen. Anderenfalls läuft er Gefahr, nach Fristablauf – auch wenn die Abrechnung fehlerhaft ist – zur Nachzahlung verpflichtet zu sein. Der Vermieter kann dann die Beträge einklagen.

Amtsgericht Frankfurt am Main vom 07.11.2008, 33 C 1783/08

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Besonders in Berlin ist Graffiti an Hauserwänden ein Problem für Hauseigentümer und Vermieter. Für sie stellt sich immer die Frage, ob sie die Schmiererei beseitigen wollen oder sogar müssen. Zu dieser Frage nur soviel: Mieter haben unter Umständen einen Anspruch auf Beseitigung aus dem Mietvertrag, wenn das Objekt bei Unterzeichnung in einem besserem Zustand gewesen ist. Dies hat beispielsweise das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschieden.

Aber schon aus eigenem wirtschaftlichen Interesse wird es dem Vermieter daran gelegen sein, das Objekt in Schuss zu halten. Denn ein verwahrlostes Objekt wird sicherlich schlechter zu vermarkten sein.

Die zweite Frage ist, ob der Vermieter bei einer durchgeführten Graffitibeseitigung die Möglichkeit hat, die Kosten auf die Mieter als Betriebskosten umzulegen. Dies wird sowohl in der Rechtsprechung, als auch in der Fachliteratur unterschiedlich bewertet. Häufig wird in diesem Zusammenhang ein Urteil des Amtsgericht Köln zitiert, das entschied:

“Kosten für die Reinigung der Hausfassade von Graffitischmierereien durch den Hausmeister sind dem Bereich der Instandhaltung zuzurechnen und somit in der Regel nicht umlagefähig.”

Hört sich schlecht an für Vermieter. Genau das Gegenteil hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden:

“Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen in der Regel Hausreinigungskosten dar, die als Betriebskosten umlagefähig sind.”

Die Rechtslage ist also unsicher, beide Seiten haben gute Argumente. Was kann man Vermietern und Mietern raten? Vermieter können versuchen die Kosten umzulegen – jedenfalls, wenn es sich wie Fall des Amtsgerichts Berlin-Mitte um regelmäßige Säuberungen handelt, was insbesondere in Berlin nicht unüblich ist. Eine weitere Möglichkeit wäre, die Kosten als sonstige Betriebskosten in den  Mietvertrag aufzunehmen. Mieter können sich gegen eine getätigte Umlage zur Wehr setzen. Vielleicht spricht ja dann der Bundesgerichtshof demnächt ein “Machtwort”.

AG Tempelhof-Kreuzberg vom 10.10.2007, 5 C 313/07
AG Köln 22.05.2000, 222 C 120/99
AG Berlin-Mitte 27.07.2007, 11 C 35/07

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat am 30.10.2008 in einer Berufungssache unter anderem über folgenden Sachverhalt entschieden:

Gewerbemieter und Vermieter hatten bei Mietvertragsabschluß ausdrücklich vereinbart, dass der Vermieter einen Wasserzähler einbaut. Dies ist offensichtlich über Jahre nicht geschehen. Der Vermieter hat die Wasserkosten nach Mieteinheiten umgelegt und jährlich auch gegenüber dem Mieter abgerechnet. Dieser hat zu den Abrechnungen geschwiegen und einfach nicht gezahlt. Erst als der Vermieter die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2003 bis 2006 gerichtlich geltend machte, kam wohl ausdrücklich der Einwand, dass der Zähler nicht wie versprochen eingebaut worden sei.

Das Gericht hat dem Vermieter das Recht zugestanden mangels vorhandener Wasserzähler den Verteilermaßstab nach billigem Ermessen gem. §§ 315, 316 BGB zu bestimmen. In der Begründung heißt es, der Mieter habe zu keiner Zeit an den Einbau der Zwischenzähler erinnert.

Vor dem Hintergrund, dass es sich um eine eindeutige Vereinbarung handelt, vermag es schon ein wenig zu verwundern, dass der Vermieter sich in den Augen des Gerichts nicht selbst vertrags- und treuwidrig verhält und eine Abrechnung der Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch schuldet, auch ohne dass er hieran erinnert werden müsste.

OLG Düsseldorf vom 30.10.2008, 24 U 84/08

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…will der Deutsche Mieterbund im vergangenen Jahr (2008) abgewickelt haben. Interessanter ist allerdings die mit veröffentlichte Statistik über die Top 10 der Beratungsthemen:

1. Betriebskosten – 37,6 %
2. Wohnungsmängel – 17,8 %
3. Allg. Vertragsangelegenheiten – 10,1 %
4. Schönheitsreparaturen – 8,1 %
5. Mietkaution – 6,1 %
6. Mieterhöhung – 5,9 %
7. Mieterkündigung – 5,2 %
8. Vermieterkündigung – 3,8 %
9. Modernisierung – 2,0 %
10. Umwandlung / Eigentümerwechsel – 1,0 %

Nach Schätzungen des DMB enthalten übrigens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. (Endrenovierungsklauseln, Starre Renovierungsfristen, Quotenklauseln, Farbwahl und Ausführungsart) Da nach dem letzten Urteil des BGH zu diesem Thema vom Vermieter sogar u.Ust. Renovierungskosten zurückverlangt werden können, lohnt sich eine Beratung nicht nur vor dem Umzug.

Pressemeldung des DMB vom 3. Juni 2009

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Eine Betriebskostenabrechnung darf nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte aus zwei Teilabrechnungen bestehen. Dann müssen allerdings die Gesamtkosten separat schriftlich zusammengefasst werden wobei hierbei auf die beiden Teilabrechnungen Bezug genommen werden muss. Dem Mieter muss es möglich sein, durch einfaches Addieren die Gesamtkosten nachzuvollziehen. Eine falsche Berechnung der Grundsteuer führt nicht zu formeller Unwirksamkeit und ist damit nachträglich behebbar.

Amtsgericht Berlin-Mitte vom 27.07.2007, 11 C 35/07

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