Artikel mit ‘Betriebskostenabrechnung’ getagged

Verwirkung von Betriebskostennachzahlungen

Mittwoch, 05. Juni 2013 PDF Version

Seit der Verkürzung der Verjährungsfristen spielt die Verwirkung eine deutlich geringere Bedeutung – auch im Mietrecht. Dass man sie trotzdem nicht vergessen kann, zeigt ein Fall des BGH (XII. Zivilsenat, aber im Wohnraummietrecht). Der Vermieter hatte einige Jahre Abrechnungen mit einer Nachzahlung an den Mieter geschickt. Der Mieter hatte Einwände erhoben, der Vermieter hatte darauf nicht reagiert und auch keine Klage eingereicht.

Als dies wieder einmal geschah, erhob der Vermieter Klage und zwar für alle noch nicht verjährten Nachzahlungsansprüche. Der BGH hielt die Ansprüche des Vermieters für verwirkt:

“Aus der Tatsache, dass die Kl. auf die Beanstandungen des Bekl. hin keine Bemühungen unternahmen, ihre Forderungen aus den Jahren 2001-2004 weiter außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen, konnte sich über die Jahre bei dem Bekl. der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und die Kl. zwar Betriebskostenabrechnungen vorlegen, aber die sich daraus ergebenden Nachzahlungsansprüche auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werden. Dieser über die Jahre immer gleiche Ablauf konnte bei dem Bekl. in den Jahren 2006-2009 das berechtigte Vertrauen entstehen lassen, die Kl. würden auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2005, die er in gleicher Weise beanstandet hatte wie die Abrechnungen zuvor, gegen ihn nicht klageweise geltend machen.”

Mit dem Einklagen von Nachforderungen solle man daher nicht abwarten.

BGH vom 21.?2. 2012, VIII ZR 146/11

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Betriebskostenabrechnung durch Mieter

Dienstag, 07. Mai 2013 PDF Version

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Abrechnungsanspruch, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind. Erfüllt der Vermieter diesen nicht, kann der Mieter die Abrechnung nicht selbst erstellen. In der Regel fehlen im auch bereits die Daten.

Ist die Abrechnung hingegen falsch, kann der Mieter eine eigene Abrechnung erstellen und ggf. auch ein Guthaben einklagen. Nach einer neuen Entscheidung des BGH kann er in diesem Fall auch die Vorauszahlungen entsprechen seiner Abrechnung herabsetzen.

BGH vom 06.02.2013, VIII ZR 184/12

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Signatur_GB_2010

Ein Zurückbehaltungsrecht sollte man ausüben

Mittwoch, 21. November 2012 PDF Version

Rechnet der Vermieter über die Betriebskostenvorschüssen nicht fristgericht ab, kann der Mieter Druck ausüben, indem er die laufenden Vorauszahlungen zurück hält. Dies gilt nach dem BGH für das laufende Mietverhältnis. Ist dieses beendet, kann er statt dessen sogar die geleisteten Vorauszahlungen zurück verlangen.

Dieses Recht schränkt der BGH nun durch eine aktuelle Entscheidung ein.

Das Rückforderungsrecht steht dem Mieter dann nicht zu, wenn er bereits im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht hätte ausüben können – dies jedoch versäumt hat.

Das bedeutet, dass man als Mieter tunlich umgehend das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen ausüben sollte, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Anderenfalls verliert man bei Beendigung des Mietverhältnisses sein Rückforderungsrecht und ist auf den Abrechnungsanspruch verwiesen (im BGH-Fall: leider verjährt).

BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11

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Keine Verweigerung bei fehlenden Terminsvorschlägen

Montag, 15. Oktober 2012 PDF Version

Der Mieter hat nach einer Betriebskostenabrechnung ein Recht, die Belege einzusehen. Bis er dies (in einer angemessenen Fritst) getan hat, muss er den Abrechnungssaldo nicht begleichen. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hält es nicht für erforderlich, dass die Hausverwaltung dem Mieter konkrete Terminsvorschläge unterbreitet – auch nicht auf Nachfrage. Vielmehr sei es dem Mieter zuzumuten, zu den üblichen Geschäftszeiten das Verwaltungsbüro aufzusuchen und um Belegeinsicht zu bitten.

Ein streitbares Urteil. Denn den Praxis ist vielmals, dass der Mieter gebeten wird, im Vorfeld einen Termin zu vereinbaren und unangemeldet häufig wohl keine Einsicht erhalten wird. Im Fall mag entscheidend gewesen sein, dass die Verwaltung bereits mitgeteilt hatte, die Unterlagen stehen zur Einsicht zu Verfügung. Darin mag man die Erklärung erkennen, dass eine Terminsvereinbarung nicht erforderlich ist.

Landgericht Berlin vom 14.06.2012, 67 S 244/12

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Keine Vorauszahlungserhöhung bei fehlerhafter Abrechnung

Freitag, 20. Juli 2012 PDF Version

Der BGH ist in einem für die Praxis wichtigen Punkt von seiner Rechtsprechung abgewichen.

Bisher war es so, dass der Vermieter nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung entsprechend der Nachzahlungen die Vorauszahlungsbeträge erhöhen durfte. Entscheidend war nur, dass die Abrechnung formell fehlerfrei war. Auf materielle Fehler der Abrechnung kam es nicht an.

Nur entschied der VIII. Zivilsenat gerade andersherum.

Für eine wirksame Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist eine formell und materiell fehlerfreie Betriebskostenabrechnung erforderlich. D.h. wenn die Abrechnung Fehler aufweist, ist auch die Erhöhung unwirksam. Damit wird der Streit über die Abrechnung wieder in das Verfahren über die Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen verlegt. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für die Erhebung von Zahlungsklage bei Vorauszahlungserhöhungen. Der Vermieter sollte sich gut überlegen, ob er Erhöhungen bereits gerichtlich geltend macht, solange noch Streit über die Abrechnung besteht.

BGH vom 15.05.2012, VIII ZR 246/1

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Signatur_DS_2009

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Mehr als 12 Monate Abrechnungsfrist

Dienstag, 29. November 2011 PDF Version

In der Regel hat der Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften 12 Monate Zeit, um über die Betriebskostenvorauszahlungen des vorangegangenen Abrechnungsjahres abzurechnen. Ausnahmen sind kaum möglich. Insbesondere ist es nicht möglich, im AGB-Mietvertrag eine Verlängungsklausel zu vereinbaren. In seltenen Fällen kann es jedoch seitens des Mieters treuwidrig sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen. Einen solchen Fall schildert der Kollege Vetter.

Der Mieter hatte sich telefonisch mit einverstanden erklärt, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erst Anfang Januar aufliefern würde. Am 31.12. waren die Wetterverhältnisse zu schlecht. Später berief sich der Mieter auf die Fristversämung. Zu Unrecht, wie das Landgericht Koblenz entschied. Der Mieter musste sich an seiner Zusage gebunden halten.

Vermietern ist in jedem Fall zu raten, nicht bis zum letzten Tag zu warten. Bereits eine Zustellung am Silvesternachmittag (siehe Artikel 2008) kann verfristet sein. Der Mieter hat dann die Nachzahlung nicht zu begleichen.

Landgericht Koblenz vom 28.01.2010, 14 S 318/08

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Signatur_DS_2009

 

Ausnahmen bestätigen die Regel

Donnerstag, 28. Juli 2011 PDF Version

Der Grundsatz lautet: Der Vermieter kann nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren.

Die vom BGH entschiedene Ausnahme: Wenn der zu korrigierende Fehler für den Mieter offensichtlich ist, kann er sich nach Treu und Glauben nicht auf den Ablauf der Abrechnungsfrist berufen.

Im Fall hatte der Vermieter die Vorauszahlungen falsch berechnet (statt 1.895,75 € – 2.640,96 €). Der Senat war der Auffassung, dass dies für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar gewesen sei, insbesondere weil die Parteien über die Vorschusszahlungen bereits zuvor prozessual gestritten hatte.

Natürlich kann man sich als Vermieter hierauf nicht verlassen, aber im Einzelfall kann es durchaus möglich sein, eine Abrechnung auch nach abgelaufener Frist zu korrigieren.

BGH vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10

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Signatur_DS_2009

Formell unwirksam – materiell wirksam

Dienstag, 26. April 2011 PDF Version

Der BGH hat in seinem Beschluss vom 15.03.2011 nochmals bekräftigt, dass der 12 Monatige Einwendungsausschluss für Betriebskostenabrechnungen nur bei formell wirksamen Abrechnungen greift. Die Ausschlussfrist soll Rechtsfrieden bei materiellen Fehlern (z.B. falsche Berechnungen, fehlender Vorwegabzug, falsche Wohnungsgröße uvm.) herstellen. Wenn die Abrechnung bereits formelle Fehler aufweist, gibt es hierfür nach Auffassung des BGH keine Rechtfertigung.

Zudem hat der Senat interessante Feststellungen zur Abrechnung einer Doppelhaushälfte getroffen. Bei einer solchen genügt es, wenn die Einzelnen Betriebskostenpositionen ohne Angabe der Gesamtkosten auf den Mieter umgelegt werden. Grundsatz in einem Mietobjekt ist, dass der Vermieter zwingend die Gesamtkosten angeben muss, damit die Abrechnung  formell fehlerfrei ist. Mit dem Beschluss wird dieser Grundsatz für Doppelhaushälften aufgeweicht. Der BGH nennt explizit Grundsteuer, Schornsteinfegerkosten und Wasserverbrauchskosten. Es wäre eine reine Förmelei, wenn der Vermieter verpflichtet werden würde, die Kosten beider Hälften zusammen zu addieren und anschließend wieder aufzuteilen, wenn die Kosten auf den Rechnungen sogar explizit jeweils für eine Hälfte aufgesplittet seien.

Ungewöhnliche Worte für den Senat, der i.d.R. gerade auf formelle Kriterien bei Betriebskostenabrechnungen abstellt.

BGH vom 15.03.2011, VIII ZR 243/10

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Signatur_DS_2009

Rien ne va plus…

Mittwoch, 30. März 2011 PDF Version

Der Mieter hat nach Zugang der fristgerechten Betriebskostenabrechnung 12 Monate Zeit diese zu überprüfung und konkrete Fehler zu bemängeln. Tut er dies nicht, so ist er später mit Einwendungen ausgeschlossen.

Nach Auffassung des BGH gilt dies auch für den Einwand, dass gar keine Vorauszahlungen, sondern lediglich eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden sei. Bringt er diesen Einwand nicht innerhalb der Frist vor, kann er die Abrechnung insowei nicht mehr angreifen.

BGH vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10

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Signatur_GB_2010

konkludentes Schuldanerkenntnis durch Zahlung?

Samstag, 26. März 2011 PDF Version

Der BGH hat sich mit der streitigen Frage beschäftigt, ob die vorbehaltlose Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung durch den Mieter oder die Erstattung eines Guthabens durch den Vermieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt. Der VIII. Zivilsenat hat dies negativ beurteilt.

Die Zahlung selbst stellt noch keine Willenserklärung dar, den Abrechnungsstand akzeptieren zu wollen. Sie schließt daher nicht aus, dass der Mieter oder Vermieter ggf. später Zahlungen zurückverlangen kann. Seit Einführung der Ausschlussfrist in § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB schaffe nur die Beendigung der Frist Rechtskraft.

BGH vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09

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Signatur_SA_2009

Die Pflichten eines Mieters

Mittwoch, 02. März 2011 PDF Version

Betriebskosten können gegenüber dem Mieter nur dann abgerechnet werden, wenn eine Umlage explizit im Mietvertrag vereinbart worden ist. Das ist in der weit überwiegenden Anzahl der Verträge der Fall. Erhält der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, muss er diese binnen 12 Monaten auf ihre Richtigkeit überprüfen. soweit nichts Neues.

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass der Mieter binnen dieser Frist dem Vermieter auch mitteilen muss, dass und welche Einzelpositionen seines Erachtens nicht umlagefähig sein. Wenn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt wird, muss der Mieter innerhalb von 12 Monaten deren Inhalt prüfen. Dies gilt auch für Positionen, bei denen es an einer Umlagevereinbarung mangelt.

Die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB und die Einwendungenfrist des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sind aufeinander abgestimmt. Der Gesetzgeber hat mit ihnen den Zweck verfogt, dass innerhalb einer planbaren Zeit Klarheit über die gegenseitige Ansprüche erzielt wird. Dies dient der Rechtssciherheit und dem Rechtsfrieden und wäre nicht gewährleistet, wenn nach diesen Frist noch Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit von Einzelpositionen möglich wären.

BGH vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10

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Signatur_DS_2009

Und außerdem sind die Heizkosten viel zu hoch!

Mittwoch, 16. Februar 2011 PDF Version

Ähnliche Sätze bekommt man als Vermieteranwalt häufiger zu hören. Auch Kollegen schreiben des öfteren, dass die Miete wegen der veralteten Heizleistung zu mindern oder die Betriebskosten zu kürzen seien.

Dem ist das das OLG Düsseldorf – zu Recht – entgegen getreten. Das Gericht hat entschieden:

“Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigt. Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Heizungsanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung als mangelhaft zu beurteilen war.”

Im Klartext bedeutet dies, dass nur in seltenen Ausnahmefällen wegen ineffizienter Heizung ein Minderungsrecht geltend gemacht werden kann. Wer eine Wohnung mit alter Heizung mietet, muss auch die Kosten hierfür tragen. Dafür, dass die Heizung bereits im Zeitpunkt ihres Einbaus bereits nicht dem Stand der Technik entsprach, ist der Mieter beweisbelastet. Diesen Beweis wird er in der Regel nicht führen können.

OLG Düsseldorf vom 08.07.2010, I – 24 U 222/09, 24 U 222/09

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Signatur_DS_2009

Abrechnung gegenüber nur einem Mieter

Freitag, 04. Februar 2011 PDF Version

Normalerweise müssen rechtsgeschäftliche Erklärungen (Kündigungen, Mieterhöhungen usw.) innerhalb eines Mietverhältnisses gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Sind die Mieter ein Ehepaar, ist eine Kündigung nur möglich bei Ausspruch an beide Mieter.

Eine Ausnahme hat der BGH im Urteil vom 28.04.2010 (VIII ZR 263/09) gemacht. Eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung des Vermieters kann auch gegenüber nur einem Mieter erklärt werden. Diesem gegenüber erfülle die Abrechnung seine Funktion. Der betroffene Mieter kann auch ohne Mitwirkung seiner Mitmieter prüfen, ob die Nachforderung berechtigt ist.

Zur Zahlung der Nachforderung dürfte dann allerdings nur dieser einzelne Mieter verpflichtet sein. Im Hinblick auf die sonstige Systematik des Mietrechts erstaunt diese Entscheidung. In der Praxis wird sie wichtig sein, da einem manchmal der Verbleib des anderen Mieters gar nicht bekannt sein wird.

Für den konkreten Fall rate ich dennoch, die Abrechnung gegenüber allen Mietern zu adressieren. Nötig ist dies allerdings nach dieser Entscheidung des BGH nicht mehr.

BGH vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09

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21,42 Personen

Montag, 06. Dezember 2010 PDF Version

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten nach Personen abgerechnet. Als Gesamtverteilerschlüssel hatte er 21,42 Personen angegeben. Vor dem Landgericht Krefeld stritt man sich darum, ob es sich hierbei um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung handelt.

Nach Auffassung des Gerichts reicht auch die Angabe einer Bruchzahl bei der Personenangabe aus. (Hintergrund für die Bruchzahl war keine Straftat, sondern, dass einige der Personen nicht das ganze Jahr in den Räumen gewohnt hatten.)

Dieser Auffassung hat sich auch dar BGH angeschlossen:

“Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.”

Zudem hat er in diesem Urteil auch nochmals betont, dass für Flächenabweichungen bei Betriebskostenabrechnungen nichts anderes gilt:

“Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann.”

Der BGH schaubt erfreulicher Weise die Anforderungen für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung immer weiter herunter. Mieter sind dadurch geschützt, dass nach Ablauf der Jahresfrist die Abrechnung nicht mehr zu ihren Ungunsten verändert werden kann.

Landgericht Krefeld vom 17.03.2010 2S 55/09 und BGH vom 15.09.2010, VIII ZR 181/09

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Nutzerwechselgebühr

Montag, 01. November 2010 PDF Version

Immer wieder tauchen in Betriebskostenabrechnungen sogenannte Nutzerwechselgebühren auf. Diese entstehen durch Energieableseunternehmen, die bei einem Nutzer-(=Mieter)wechsel ihrem Vertragspartner (Vermieter) eine Gebühr in Rechnung stellen. Diese Gebühr reichen Vermieter häufig an Mieter im Rahmen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung weiter.

Der BGH hat jedoch schon vor 3 Jahren entschieden, dass eine solche Umlage nicht zulässig ist. Umlagefähige Betriebskosten müssen regelmäßig in wiederkehrenden Zeiträumen anfallen. Das ist bei Nutzerwechselgebühren nicht der Fall. Die entstehen unregelmäßig:

“Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we-gen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.”

Nutzerwechselgebühren können daher grundsätzlich nicht auf Mieter umgelegt werden. Der BGH hat jedoch entschieden, dass es möglich ist, eine Umlage mietvertraglich zu vereinbaren. Enthält der Mietvertrag keine solche Umlageklausel, so muss der Mieter nichts zahlen.

BGH vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07

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kürzere Betriebskostenzeiträume

Mittwoch, 20. Oktober 2010 PDF Version

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB gilt:

“Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.”

Rechnet der Vermieter über einen kürzeren Zeitraum hab, liegt ein formeller Fehler vor. Dies gilt nicht, wenn eine Abrechnung in zwei Zeitabschnitte aufgeteilt ist, die zusammen ein Jahr ergeben. Dies ist insbesondere im Falle eines Verkaufes des Objekts in einer laufenden Abrechnungsperiode wichtig. Der BGH hat hierzu folgendermaßen entschieden:

“Die am 16. August 2007 von M. B. erstellte Jahresabrechnung 2006 für die Kostenposition “Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser” ist aufgegliedert in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und den Zeitraum vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits. In dieser Aufgliederung (…) liegt kein Verstoß gegen das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot jährlicher Abrechnung. Eine nach dieser Bestimmung unzulässige Teilabrechnung liegt vor, wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtabrechnung für das Abrechnungsjahr lediglich für einen Teil des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnet. (…) In ihnen ist lediglich die Ermittlung des Kostenanteils der Beklagten in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert worden.”

BGH vom 23.06.2010, VIII ZR 227/09

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Signatur_SA_2009

Zusammenfassung mehrerer Abrechnungseinheiten

Montag, 18. Oktober 2010 PDF Version

Die Entscheidung des BGH vom BGZ vom 23.06.2010 enthält neben dem Gestern beschriebenen Inhalt einen weiteren Teilaspekt. Für eine Betriebskostenabrechnung dürfen aus formeller Hinsicht mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Ob die angegebenen Flächen richtig zusammengesetzt und -abgerechnet sind ist dann eine Frage der materiellen Richtigkeit:

“Nach der Rechtsprechung des Senats sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Nichts anderes gilt, wenn bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage – wie hier – mehrere Gebäude oder Gebäudeteile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden.”

BGH vom 23.06.2010, VIII ZR 227/09

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Vorwegabzug – BGH schafft Klarheit

Mittwoch, 22. September 2010 PDF Version

Der BGH hat mit Urteil vom 11.08.2010 für Klarheit beim Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden gesorgt. Mein Artikel hierzu ist auf der Seite der Legal Tribune erschienen, auf den  ich hiermit verweisen.

Nur kurz zusammengefasst: Der immer wieder streitige Vorwegabzug bei Wohn-/Gewerbeimmobilien ist nicht Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. D.h. der Vermieter kann auch nach Ablauf der Frist einen Vorwegabzug korrigieren.

Legal Tribune vom 16.09.2010

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Signatur_DS_2009

Formelle Unwirksamkeit – Vorwegabzug

Donnerstag, 16. September 2010 PDF Version

Ob eine Betriebskostenabrechnung formell oder inhaltlich unwirksam ist, ist in der Praxis von entscheidender Bedeutung. Formell unwirksame Abrechnungen können nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr nachgebessert werden, inhaltliche Fehler hingegen schon.

Der BGH hat in diesem Problemkreis eine weitere Frage geklärt. Der Vorwegabzug für gemisch genutzte Mietobjekte (Gewerbe- und Wohnräume in einem Gebäude) stellt keine formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dar. Dies gilt ausdrücklich auch dann, wenn durch die Gewerbemieter ein Mehrvertrauch verursacht wird.Die Entscheidung enthält ein weiteres interessantes und praxisrelavantes Detail: Die Beweislast für den Mehrverbrauch durch die Gewerbemieter liegt beim Mieter, wobei bei den einzelnen Betriebskosten zu differenzieren ist. Ein Verweis auf erhöhten Publikumsverkehr o.ä. genügt hierbei nicht.

BGH vom 11.08.2010, VIII ZR 45/10

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Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen

Mittwoch, 12. Mai 2010 PDF Version

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 14.09.2009 (67 S 44/09) entschieden, dass die Betriebskostenvorauszahlungen für die Zukunft auch dann verlangt werden kann, wenn die Abrechnung erst nach Ablauf der Ausschlussfrist (ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode) erteilt wird.

Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist also nicht davon abhängig, dass die Jahresfrist eingehalten wird. Der Mieter kann sich also mit den erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug befinden, obwohl aus der eigentlichen Abrechnung keine Nachzahlung mehr gefordert werden kann.

Landgericht Berlin vom 14.09.2009, 67 S 44/09

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Mitgehangen ist nicht immer mitgefangen… II

Mittwoch, 05. Mai 2010 PDF Version

Bereits vor einigen Monaten hatten wir von einem Urteil des LG Frankfurt a.M. berichtet:

Mitgehangen ist nicht immer mitgefangen…

Die dortige Rechtsauffassung hat der BGH nunmehr bestätigt. Das Urteil besagt, dass ein Vermieter von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

Das in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift Grundeigentum wiedergegebene Urteil des AG Köpenick vom 10.03.2010, AZ: 6 C 141/09, ist damit obsolet.

BGH vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09

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Betriebskostenabrechnung ggü. Gewerbemietern (Frist)

Donnerstag, 15. April 2010 PDF Version

Für Wohnungsmieter regelt § 556 Abs. III BGB die Frist innerhalb derer  über Betriebskosten abzurechnen ist eindeutig:

“Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.”

Für das Gewerbemietrecht gibt es keine entsprechende Norm, insbesondere verweist § 578 BGB hierauf nicht. Der BGH hat nunmehr eine Entscheidung getroffen:

§ 556 Abs. III BGB ist nicht analog im Gewerbemietrecht anzuwenden. Es fehle an einer planwidrigen Regelunglücke. Bedeutet dies, dass im Gewerbemietrecht damit längere Fristen anzusetzen sind? So einfach ist dies nicht… Der BGH führt hierzu aus:

“Der Senat teilt die Ansicht, dass die angemessene Frist für die Abrechnung von Nebenkosten für Geschäftsräume in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.”

Auch der Vermieter von Gewerberäumen sei verpflichtet, innerhalb eines angemessenen Zeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Hierbei müsse darauf abgestellt werden, wie lange der Vermieter für die Erstellung benötigt, insbesondere wann ihm die Abrechnungsbelege vorliegen. Hier gilt nach Auffassung des BGH nichts anderes als im Wohnungsmietrecht: In der Regel ist spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erstellen.

Die für die Praxis wichtigste Stellungnahme gibt der BGH am Schluss der Entscheidung:

“Daraus folgt allerdings zunächst nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderungen, wie er für die Wohnraummiete gilt, ist, wie oben ausgeführt, damit nicht verbunden.”

Das bedeutet, dass Gewerbemieter nach Ablauf der o.g. Frist lediglich einen Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung haben. Wird die Abrechnung allerdings zu spät erteilt, ist der Vermieter mit seinen Forderungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Eine formelle Ausschlussfrist wie im Wohnungsmietrecht gibt es demnach nicht.

BGH vom 27.01.2010, XII ZR 22/07

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