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Betriebskosten und Wirtschaftlichkeitsgebot

Mittwoch, 07. September 2011 PDF Version

Bei der Bewirtschaftung des Mietobjekts hat der Vermieter grundsätzlich das Wirtschaftlichkeitsgebot zu berücksichtigen. Er ist daher gehalten, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

In einem vom BGH nunmehr entschiedenen Rechtsstreit hat sich der Mieter auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen, weil die in der Abrechnung aufgeführten Müllabfuhrgebühren angeblich deutlich überhöht seien. Zur weiteren Begründung hat der Mieter den Betriebskostenspiegel für Deutschland des Deutschen Mieterbundes e.V. herangezogen und mit den abgerechneten Müllgebühren verglichen.

Wie der BGH in seiner Entscheidung dargelegt hat, ist der Mieter für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes darlegungs- und beweisbelastet. Zur Einhaltung dieser Darlegungs- und Beweislast genügt ein Hinweis auf den Betriebskostenspiegel für Deutschland nicht, da je nach Region und Kommune unterschiedliche Kostenstrukturen bestehen. Der BGH hat ausgeführt, dass die Mieter verpflichtet sind, sich im Streitfalle Einsicht in die der Betriebskostenrechnung zugrunde liegenden Belege zu nehmen und Kenntnis von den Müllgebührenbescheiden der Gemeinde und deren tatsächlichen Grundlagen zu verschaffen. Da dies nicht geschehen ist, wurde die Klage der Mieter abgewiesen.

BGH vom 06.07.2010, VIII ZR 340/10

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praktischer Wert des Betriebskostenspiegels

Montag, 04. Januar 2010 PDF Version

Die Betriebkostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2008 müssten inzwischen ihren Empfänger gefunden haben. Viele Mieter fallen bei dieser Gelegenheit aus allen Wolken – weil auch hier alles teurer geworden ist. Als natürlichen Refex sich der Mieter über den Tisch gezogen und argwöhnt, der Vermieter würde in die eigene Tasche wirtschaften. Zur Kontrolle und ziehen Mieter dann häfig den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes heran.

Dieser weist für die verschiedenen Betriebskostenarten Durchschnittswerte (pro qm) aus:

Wasser / Abwasser 0,40 Euro
Grundsteuer 0,19 Euro
Hauswart 0,20 Euro
Müllbeseitigung 0,19 EuroAufzug 0,14 Euro
Gebäudereinigung 0,15 Euro
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,12 Euro
Gartenpflege 0,09 Euro
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,12 Euro
Straßenreinigung 0,05 Euro
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Sonstige Kosten 0,05 Euro

Rechtliche Bedeutung haben diese Werte allerdings nicht. Wenn der Mieter vorbringen will, das der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit missachtet hat, so muss er entsprechende Angebote beibringen. Der BGH hat in einer Entscheidung das Wärmecontracting betreffend geurteilt:

“… ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden.”

Unter dieser Prämisse können Betriebskostenspiegel nicht viel mehr als reine Anhaltspunkte für weitere Prüfungen sein. Dabei muss berücksichtigt werden, dass nicht klar ist, wie die Werte zustande kommen. Regionale und objektbezogene Unterschiede werden ebenfalls nicht erfasst.

BGH vom 13.06.2007, VIII ZR 78/06

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