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Risiken bei Angebot-Annahme-Urkunden (Bauträger)

Donnerstag, 22. August 2013 PDF Version

Das Beurkundungen mit Angebot und Annahme in verschiedenen Urkunden riskant sind, zeit erneut eine BGH-Entscheidung. Grundsätzlich erlöschen Angebote unter Abwesenden, wenn sie nicht binnen der üblichen Frist angenommen werden. Nach der BGH-Rechtsprechung ist es in AGB-Verträgen im Normalfall zulässig, eine Bindung an ein Angebot von ca. 4 Wochen zu vereinbaren. Jede weitere Bindung hierüber hinaus ist problematisch.

Im neuen BGH-Fall war Folgendes vereinbart worden:

„An das Angebot hält sich der Anbietende bis zum 30.06.2005 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Angebot selbst, das dann in stets widerruflicher Weise fortbesteht. Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf.“

Diese Fortgeltung hat der BGH für unzulässig erachtet, sofern es sich um eine AGB-Klausel gehandelt hat. Dies muss die Vorinstanz noch beantworten.

Dies ist insofern für die Praxis erheblich, als insbesondere Bauträger mit Angebot-und Annahme-Verträgen arbeiten. Das Risiko, eine längere Bindung des Käufers an sein Angebot bewirken zu wollen ist groß. Im Streitfall riskiert der Bauträger nämlich, dass der gesamte Vertrag rückabgewickelt werden muss.

BGH vom 07.06.2013m V ZR 10/12

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Annahmefrist bei finanziertem Immobilienkauf

Montag, 30. Mai 2011 PDF Version

Beim gewerblichen Vertrieb von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken lässt sich der Aufteiler bzw. Bauträger oftmals verbindliche notarielle Kaufangebote des Interessenten beurkunden, die er dann binnen bestimmter Fristen annehmen kann. Im Fall des BGH vom 11.06.2010 gab der Käufer am 04.05. des Jahres ein Angebot für den Kauf einer Eigentumswohnung ab, das der Verkäufer bis zum 30.09. annehmen konnte. Am 22.06. des Jahres nahm er es tatsächlich an.

Als Mängel auftraten, wollte sich der Käufer vom Vertrag lösen. Er wandte ein, dass die Annahme vom 22.06. des Jahres zu spät gekommen sei. Denn die lange Bindungsfrist bis zum 30.09. des Jahres sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam gewesen. Gemäß § 308 Nr. 1 BGB nämlich sind überlange Bindungsfristen unwirksam.

Der BGH folgte dieser Argumentation zu Recht. Die Bindungsfrist sei aus den o.g. Gründen unwirksam. Es gelte daher allgemeines Recht, nämlich § 147 Abs. 2 BGB. Ein Angebot kann daher nur in angemessener Frist angenommen werden. Hierzu sei die Zeit zwischen 04.05. und 22.06. des Jahres jedenfalls zu lang. Somit sei kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Derart überlange Annahmefristen finden sich in vielen gewerblichen Kaufverträgen. Sie werden erst geheilt, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin bietet diese Argumentation eine gute Möglichkeit, sich vom Vertrag loszusagen. Es kommt – wie meist – auf die Einzelheiten an.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Zu lange Bindungsfrist im Kaufvertrag

Freitag, 06. August 2010 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat im Juni diesen Jahres eine wichtige Entscheidung für das Grundstücksrecht getroffen.

Im Mai 20004 bot ein potentieller Käufer (Verbraucher) einem Eigentümer (Unternehmer) notariell den Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung an. Das Angebot sollte nach dem Angebot bis Ende September 2004 bindend sein. Im Juni 2004 nahm der Verkäufer das Angebot an. Der Vertrag wurde vollzogen.

Später kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien, die dazu führten, dass sich der Käufer vom Vertrag lösen und diesen rückabwickeln wollte. Nach seiner Ansicht war u.a. gar kein Kaufvertrag zustande gekommen, da die Bindungsfrist von fast 4 Monaten (Mai – September) gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoße. In den ersten beiden Instanzen kam er mit dieser Argumentation nicht durch. Das Berufungsgericht entschied, dass seine vermeintliche Annahme zumindest ein neue Angebot zum Abschluss eine Kaufvertrages darstelle, welches konkludent vom Verkäufer angenommen worden sei.

Dies sah der BGH anders. Er hielt die fast 4 monatige Bindung an das Angebot für unwirksam. Nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB gelten vorformulierte Vertragsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, wenn sie nicht der Verbraucher eingebracht hat. Nach § 308 Nr. BGB ist eine AGB-Klausel unwirksam, wenn sich der Verwender durch sie eine unangemessen lange Frist für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots vorbehält. Der BGB stellt sich hier auf den Standpunkt, dass im Regelfall eine Annahmefrist von 4 Wochen ausreichend ist. Dies schließt zwar nicht aus, dass im Einzelfall eine längere Frist angemessen sein könnte. Der BGH hat die Ansichten, die eine längere Frist für Bauträgerverträge annehmen zwar nicht verworfen, aber deutlich in Frage gestellt. Bei Annahmefristen, die über 4 Wochen hinausgehen, sollten in Zukunft jedoch bei einem AGB-Vertrag die Alarmglocken klingeln. Angebote, die dies nicht berücksichtigen, sind einem erheblichen Rückabwicklungsrisiko ausgesetzt.

Das Gericht entschied sich auch gegen die vom Berufungsgericht favorisierte Variante über eine konkludente Annahme eines neuen Angebotes. Hierfür sei es erforderlich, dass der annehmende Teil überhaupt noch damit rechne, dass der Vertrag noch nicht wirksam zustande gekommen sei.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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