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Verjährung von Beseitigungsansprüchen im Nachbarrecht

Freitag, 05. Dezember 2014 PDF Version

Nicht selten werden rechtswidrige Zustände zwischen Grundstücksnachbarn über einen längeren Zeitraum geduldet. Da baut der Nachbar seinen Schuppen etwas über die Grundstücksgrenze oder sein Efeu berankt auch die Nachbarfassade.

Der gestörte Grundstückseigentümer könnte hiergegen mit seinem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB vorgehen. Tut er es nicht, kann der störende Nachbar nach Ablauf der regelmäßgien Verjährungsfrist (3 Jahre) die Einrede der Verjährung erheben. Der Beseitigungsanspruch ist damit nicht mehr durchsetzbar. Dies hat der BGH 2011 entschieden – obwohl die Frage umstritten war/ist.

Häufig kommt es nach einem Streit oder nach einem Eigentümerwechsel zu Problemen. Der neue Eigentümer fragt sich beispielsweise, ob er nun dauerhaft den Efeu an seiner Fassade dulden muss.

Der BGH baut dem gestörten Eigentümer in seiner Entscheidung vom 28.01.2011 ein “goldene Brücke”. Zwar ist der Beseitigungsanspruch nichts mehr wert, der rechtswidrige Zustand muss jedoch auch nicht dauerhaft gedurldet werden. Er kann nun den störenden Zustand selbst beseitigen – muss jedoch auch die hierdurch entstehenden Kosten tragen. Gegenüber dem Störer besteht ein Duldungsanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar ist.

Da hiermit erhebliche Kosten verbunden sind, die sich auch wertmindernd bei einer Veräußerung auswirken können, sollte man als Grundstückseigentümer möglichst schnell auf Störungen reagieren und beispielsweise eine Nachbarschaftsvereinbarung abschließen, wenn der Beseitigungsanspruch nicht sofort durchgesetz werden soll.

BGH, 28.01.2011 – V ZR 141/10

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Laminat ist Verbesserung der Mietsache

Dienstag, 01. März 2011 PDF Version

Der Austausch von PVC-Böden durch Laminat stellt eine Verbesserung der Mietsache dar. so sieht es das Amtsgericht München. Der Vermieter wollte den Boden als Maßnahme nach § 554 BGB austauschen und verlange vom Mieter dies zu dulden. Dieser stellte sich quer und war der Auffassung, dass er die Maßnahme nicht zu dulden habe, da er

1. erst von 10 Jahren einen neuen Teppichboden verlegt habe, der noch nicht verschlissen sei und
2. der mitvermietete PVC-Boden ebenfalls noch gebrauchstauglich sei.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Duldung. Ob eine Verbesserung der Mietsache vorliege sei nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Es sei nicht entscheidende, ob der Mieter die Maßnahme als wohnwertverbessernd empfinde, sondern ob es sich nach allgemeiner Verkehrsanschauung um eine Wohnwertverbesserung handele. PVC-Böden seien nicht mehr zeitgemäß und  nach 40 Jahren in der Regel auch “abgewohnt”. Laminatböden seien nicht nur zeitgemäß, sondern auch hygienischer.

Im Einzelfall können Mieterinvestitionen dem Begehren des Vermieters zwar entgegenstehen – z.B. wenn vor kurzer Zeit ein teurer Teppich verlegt worden sein sollte. Diese Voraussetzungen waren im Fall des AG München nicht gegeben. Ein Teppich sei nach 10 Jahren nicht mehr wertmäßig zu berücksichtigen.

Nach § 554 BGB hat der Mieter einen solchen Bodenbelagaustausch zu dulden. Ob die Maßnahme dann auch zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB herangezogen werden kann, steht auf einem anderen Blatt.

Amtsgericht München vom 25.03.10, 474 C 31317/09

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