Artikel mit ‘Eigenbedarf’ getagged

Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis

Freitag, 20. November 2015 PDF Version

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich das anzuwendende Recht bei einem Mischmietverhältnis danach, ob der Wohnzweck oder die Gewerbenutzung überwiegt. Hierfür gibt es verschiedene Maßstäbe.

Im Urteil vom 01.07.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 14/15) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob es für die Kündigung eines Mischmietverhältnisses genügt, wenn der nahe Angehörige in dem Objekt nur wohnen will, die gewerbliche Nutzung aber nicht fortführt. In dem Urteil wird diese Frage bejaht. Es genüge, wenn Eigenbedarf für die Wohnräume lediglich zu Wohnzwecken bestünde. Ansonsten wäre die Kündigung praktisch ausgeschlossen. Denn kaum ein Vermieter wird die Wohnräume auch teilweise gewerblich nutzen wollen.

Die gewerbliche Nutzung des Mieters stehe ohnehin nicht unter besonderem Schutz, weil ein vollständig gewerbliches Mietverhältnis ohne ein berechtigtes Interesse gekündigt werden kann.

Wiederum also erleichtert der BGH die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung. Im Einzelnen wird man die Voraussetzungen davor genau prüfen müssen.

Sawal
Fachanwalt für Erbrecht

Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Montag, 05. Mai 2014 PDF Version

Eigenbedarfskündigungen nehmen in Berlin immer weiter zu. Dass den hohen Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs Grenzen gesetzt sind, zeigt die aktuelle Entscheidung des BGH.

Die Beklagten waren Mieter einer der Klägerin gehörenden 158 qm großen Wohnung. Diese kündigten das Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Tochter, die bislang eine deutlich kleinere Wohnung bewohnte. Der erhöhte Platzbedarf wurde mit einer Familienplanung begründet.

Die Vorinstanz hatte die Räumungsklage abgewiesen, das die Kündigung formell fehlerhaft sei. Der Lebensgefährten hätte in dem Kündigungsschreiben namentlich benannt werden müssten. Dies hat der VIII. Zivilsenat anders gesehen. Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB* solle lediglich gewährleisten, dass der Kündigungsgrund ausreichend konkret und unterscheidbar dargelegt sei. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse für den Eigenbedarf darzulegen. Ausreichend sei insoweit, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Der Lebensgefährten müsse nicht namentlich benannt werden.

BGH vom 30. April 2014, VIII ZR 107/13

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Risiko beim Grundstückserwerb (Kündigungsausschluss)

Freitag, 18. Oktober 2013 PDF Version

Beim Grundstückserwerbe “kauft” man bekanntlich die Mietverhältnisse mit. Nach § 566 BGB gehen diese auf den Erwerber über. Dies gilt auch in Zwangsversteigerungsverfahren.

Ist im Mietvertrag mit dem früheren Vermieter nun ein Kündigungsverzicht wegen ordentlicher Kündigungsgründe z.B. Eigenbedarf enthalten, wirkt diese Vereinbarung grundsätzlich auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Insbesondere in Zwangsversteigerungsfällen, in denen ausschließlich wegen Eigenbedarf erworben worden ist, kann dies ein erhebliches Problem sein. Unter Umstände ist man dauerhaft an ein Mietverhältnis gebunden, solange sich der Mieter keine Vertragsverstöße erlaubt.

Nicht nur daher ist es entscheidend, vor dem Erwerb einer Immobilie die Vertragsverhältnisse auf Herz und Nieren überprüfen zu lassen. Vor allem bei Eigennutzungsabsicht kann sich so manche Immobilie im Nachhinein als Fehlkauf herausstellen. Nicht selten tauchen erst im Nachhinein extrem vermieterbenachteiligende Verträge auf. Der Schutz des Erwerbers bei ihn eindeutig benachteiligenden Mietverträgen ist sehr schlecht ausgestaltet. Für Missbrauchsfälle wäre eine gesetzliche Regelung wünschenswert. Zumindest sollen Mieter verpflichtet werden, Mietverträge im Zwangsversteigerungsverfahren offen zu legen.

BGH vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13

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Eigenbedarfskündigung und Missbrauch

Freitag, 31. Mai 2013 PDF Version

Eine Eigenbedarfskündigung ist nach Auffassung des BGH nur dann missbräuchlich, wenn der Vermieter bereits es bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder in Erwägung gezogen hat, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen.

Dies ist natürlich in der Praxis sehr schwer nachzuweisen.

Damit werden bisher vertretene Auffassungen zurückgewiesen, die das Missbrauchskriterium an starre Fristen (z.B. 5 Jahre) knüpfen wollten. Der Missbrauch ist eine subjektive Tatsache und damit sehr schwer nachzuweisen.

Eine gute Entscheidung für Vermieter, die ihre Wohnung selbst bzw. durch Familienangehörige nutzen wollen.

BGH vom 20.03.2013, VIII ZR 233/12

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Eigenbedarf auch bei gewerblicher Nutzung

Mittwoch, 16. Januar 2013 PDF Version

Bereits in seiner Entscheidung von 2005 hatte der BGH anklingen lassen, dass er eine Grund für eine Eigenbedarfskündigung auch dann annehmen könnte, wenn eine gewerbliche Nutzung avisiert sein. Dies hat er erfreulicherweise (für Vermieter) in seiner aktuellen Entscheidung vom 26.09.2012 konkretisiert.

Auch wenn der Vermieter die vermieteten Räume ausschließlich zu gewerblichen Zwecken nutzen wolle, kann ihm kein Eigenbedarf abgesprochen werden.

Die Klägerin wollte in der streigegenständlichen Wohnung ihr Anwaltskanzlei betreiben. Nach der Entscheidung des BGH ist ein solches Ziel von § 573 BGB gedeckt.

BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11

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Eigenbedarf einer GbR

Montag, 13. August 2012 PDF Version

Eigenbedarfskündigungen sind meist Konfliktbehaftet.

Geklärt war vom BGH bereits, dass die GbR für einen Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen kann. Andere Gesellschaftsformen (KG, GmbH, etc.) hingegen sind. Dies galt jedoch bislang nur für diejenigen Gesellschafter, die bereits bei Erwerb des Grundstück Gesellschafter waren. Für neu Hinzutretenden war dies nicht möglich.

Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt geändert. Auch für neu eingetretene Gesellschafter kann künftig die GbR einen Eigenbedarf anmelden.

Es fragt sich allerdings, wie lange dies von Gesetzgeberseit noch toleriert wird…

BGH vom 23.11.2011, VIII ZR 74/11

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Signatur_DS_2009

 

Eigenbedarfskündigung erleichtert

Freitag, 04. November 2011 PDF Version

Der BGH hat die Eigenbedarfskündigung eines Vermieters erleichtert. Die formellen Hürden für das Kündigungsschreiben sind gesenkt worden. Der Vermieter muss nur ausführen, für wen der Wohnraum benötigt werde und welches Interesse diese Person an den Wohnraum habe. Mehr ist (außer der Kündigungserklärung und der Beachtung der Kündigungsfrist) nicht erforderlich.

Zudem müssen dem Mieter bereits bekannte Umstände nicht noch einmal mitgeteilt werden. Im Fall kehrte die Tochter des Vermieters nach einem Auslandsaufenthalt zurück und benötigte eine eigene Wohnung. Ihr ehemaliges Kinderzimmer wurde inzwischen von der Schwester genutzt.

Der Mieter muss lediglich prüfen konnen, ob die Voraussetzungen des § 573 BGB erfüllt sind:

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.”

Ob die Voraussetzungen tatsächlich bestehen oder lediglich vorgeschoben sind, sind materiellrechtliche Fragen, die in einem Räumungsverfahren geprüft werden müssten.

BGH vom 06.07.2011, VIII ZR 317/10

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Signatur_SA_2009

Kündigungsschutz in Berlin erweitert

Montag, 08. August 2011 PDF Version

§ 577a BGB bestimmt:

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Abs. 2 ermächtigt die Länder diese Frist auf bis zu 10 Jahre zu verlängern, wenn im betroffenen Gebiet eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Das Land Berlin hatte von dieser Befugnis Gebrauch gemacht und in vier Bezirken eine Verlängerung auf 7 Jahre festgelegt. Die Verordnung tritt am 31.08.2011 außer Kreaft. Der Senat hat bereits eine Nachfolgerverordnung beschlossen, die die Frist von 7 Jahren auf die Bezirke Mitte und Steglitz-Zehlendorf ausweitet. Damit gilt der verlängerte für folgende Bezirke:

– Charlottenburg-Wilmersdorf
– Friedrichshain-Kreuzberg
– Pankow
– Tempelhof-Schöneberg
– Mitte
– Steglitz-Zehlendorf

Erwerber von umgewandelten Wohnungen sollten daher in jedem Fall prüfen, ob u.Ust. der Kündigungsschutz ihrer Wohnung statt 3 Jahren 7 Jahre beträgt. Für Eigennutzer kann dies für den Erwerb einer Wohnung ein KO-Kriterium darstellen, wenn man sich mit dem Mieter nicht einigen kann.

Formal muss die Rechtsverordnung noch den Rat der Bürgermeister passieren. Sie wird dann voraussichtlich am 01.09.2011 in Kraft treten und für ca. 1.880.000 Berlin Mieter gelten, die in diesen Bezirken wohnen.

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Signatur_DS_2009

 

Anbieten einer Leerwohnung

Mittwoch, 26. Januar 2011 PDF Version

Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, muss er dem Mieter im Kündigungsschreiben Alternativwohnungen anbieten, die innerhalb dieser Gemeinde frei sind oder innerhalb der Kündigungsfrist frei werden. Ansonsten ist seine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.

Schon vor einiger Zeit hat der BGH diese Anbietungspflicht auf solche Wohnungen beschränkt, die innerhalb der Kündigungsfrist leer werden. Schließt sich ein Räumungsprozess an, müssen in dieser Zeit frei werdende Wohnungen nicht mehr angeboten werden. Der Mieter soll keinen Vorteil aus einer Verzögerung der Angelegenheit ziehen können.

Im Urteil vom 13.10.2008 ging es um den Inhalt eines solchen Wohnungsangebots. Der BGH arbeitete heraus, dass der Mieter über die Eignung der Wohnung für seine persönlichen Zwecke nur dann entscheiden könne, wenn er über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung informiert sei. Hierzu gehöre neben der Größe und Ausstattung der Wohnung jedenfalls auch die Miethöhe (Miete/Nebenkosten). Vor Erhalt dieser Informationen könne er eine rechtsverbindliche Erklärung über die Anmietung nicht abgeben.

Das heißt, dass der Vermieter in seinem Angebot die wesentlichen Vertragsbedingungen über die Anmietung einer Alternativwohnung mitteilen muss. Das sind die oben genannten Angaben sowie die Lage der Wohnung. Ich füge hinzu, dass er bei Verlangen des Mieters auch eine Besichtigung ermöglichen muss.

BGH vom 13.10.2008, VIII ZR 78/10

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Hinweispflicht bei Eigenbedarf

Dienstag, 24. August 2010 PDF Version

Über die rechtlichen Entwicklungen bei der Eigenbedarfskündigung haben wir mehrfach hingewiesen. Dass der Vermieter beim Mietvertragsabschluss vorsichtig sein sollte, wenn er in absehbarem Zeitraum einen Eigenbedarf plant, ergibt sich aus dem Beschluss des BGH vom 06.07.2010.

Der Vermieter hatte mit dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen und drei Monate später bereits wegen Eigenbedarf gekündigt. Der 8. Zivilsenat ist in Fortführung seiner Rechtsprechung davon ausgegangen, dass der Vermieter in einem solchen Fall einen Hinweispflicht habe. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die Umzugsbelastungen nicht zumuten, wenn er keinen Hinweis gibt.

Dass der Eigenbedarf bereits beim Mietvertragsabschluss geplant oder zumindest in Erwägung gezogen worden ist, muss der Mieter im Zweifel beweisen. In der Regel wird es ihm nur möglich sein Indizien zu liefern, da es sich um eine innere Tatsache handelt. Im Fall des BGH hatte der Tatrichter dies als evident angenommen, da nicht ernsthaft behauptet werden könne, der Vermieter habe zum Zeitpunkt des Mietvertrages es zumindest noch nicht in Erwägung gezogen mit seiner Ehefrau zusammenzuziehen.

In einem solchen Fall ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Dem Mieter können ggf. Schadensersatzansprüche wegen der Umzugskosten u.ä. zustehen.Es zeigt sich wieder, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht unüberlegt ausgesprochen werden sollte und einer Beratung bedarf.

BGH vom 06.07.2010, VIII ZR 180/09

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Signatur_DS_2009

Guten Tag, ich bin Ihr Vermieter und ziehe hier ein

Mittwoch, 07. Juli 2010 PDF Version

Auch der Seite der Legal Tribune online ist mein neuer Artikel zur Eigenbedarfskündigung veröffentlicht worden. In Absprache mit dem Verlag verlinke ich auf dem Blog nur zum Hauptartikel. Inhaltlich beschäftigt sich der Beitrag mit den Voraussetzungen und Risiken einer Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht. Hierbei handelt es sich um eine sehr konfliktträchtige Möglichkeit einem Mieter zu kündigen, wenn sich dieser sonst nichts hat zuschulde kommen lassen.

Legal Tribune online vom 05.07.2010

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Signatur_DS_2009

Kündigung einer Wohnung durch eine GbR

Freitag, 04. September 2009 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass § 577a BGB bei der Kündigung einer Wohnung durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters dann keine Anwendung findet, wenn erst nach der Kündigung Wohnungseigentum des betreffenden Gesellschafters begründet wird.

Eine Mieterin lebte seit 1983 in ihrer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2006 erwarb eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern das Objekt. Es war geplant, dass jeder Gesellschafter eine der Wohnungen selbst nutzen sollte. Hierzu wurde der Mieterin kurz nach dem Kauf fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Erst nach der Kündigung wurde das gesamte Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Der BGH hat anders als die Vorinstanzen entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam war. (¶¶ 546, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine GbR kann grundsätzlich auch wegen Eigenbedarf einen ihrer Gesellschafter kündigen. Dies gilt auch dann, wenn sie nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist. Darüber hinaus findet § 577a BGB – der eine Frist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum vorsieht – in einem solchen Fall auch nicht entsprechend Anwendung. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht besonders schutzwürdig.

Folge dieses Urteils ist, dass die Vorgehensweise:

1) Erwerb eines Objekts gemeinsam als GbR zu Eigennutzungszwecken
2) Kündigung bestehender Mietverträge durch die GbR wegen Eigenbedarf der Gesellschafter
3) anschließende Umwandlung in Wohnungseigentum und Zuteilung an die einzelnen Gesellschafter

vom BGH legitimiert worden ist und sich in der Praxis weiter verbreiten wird. Berücksichtigt werden muss natürlich, ob ein Eigenbedarfsfall nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich vorliegt.

BGH vom 16.07.2009, VIII ZR 231/08

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Es bleibt in der Familie (Eigenbedarf)

Mittwoch, 22. Juli 2009 PDF Version

§ 573 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit dem Mieter wegen Eigenbedarf ordentlich zu kündigen – eine insbesondere nach der Zwangsversteigerung beliebte Methode. Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein solcher Eigenbedarf auch dann vorliegt, wenn er mit Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters begründet wird. Allerdings muss dann ein besonders enger Kontakt zwischen Vermieter und Schwager bestehen und nachgewiesen werden.

BGH vom 03.03.2009, VIII ZR 247/08

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