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Eigenbedarfskündigungen sind der Dauerbrenner vor Gericht. Nach unserer Erfahrung hat die Anzahl in Berlin deutlich zugenommen. In der Regel siegt der Vermieter in diesen Fällen, da regelmäßig ein Eigenbedarf tatsächlich besteht. Nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage ist der Begriff des Eigenbedarfs sehr weit zu verstehen.

Der BGH hatte den Problematischen Fall zu entscheiden, dass die Eigenbedarfskündigung drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen worden war. Zudem war gegenüber den Mietern mündlich geäußert worden, dass ein Eigenbedarf nicht infrage komme. Später entstand durch familiäre und berufliche Änderungen in der Person des Enkels ein Eigenbedarf und die Kündigung wurde ausgesprochen.

Dies beurteilt der BGH nicht als missbräuchlich. Denn der Eigenbedarf war bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar.

Mieter, die sicher sein wollen, müssen bei Abschluss des Vertrages drauf drängen, dass eine verbindliche Klausel mit aufgenommen wird. Nur dann besteht ein SChutz gegen Eigenbedarfskündigungen. Für Vermieter zeigt die Entscheidung wieder einmal deutlich, wie erfolgversprechend Eigenbedarfskündigungen in der Praxis sind.

BGH vom 20. März 2013, VIII ZR 233/12

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Eigenbedarfskündigungen sind immer problematisch. Der Mieter versteht nicht, warum er plötzlich aus der Wohnung raus muss, der Vermieter versteht nicht, warum es “seine” Wohnung nicht selbst nach Belieben nutzen kann.

Streitig ist häufig die Frage, ob tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Es gibt unproblematische Falle und solche, über die man diskutieren kann.

Ein solcher ist vom Landgericht Heidelberg entscheiden worden. Nach Ansicht des Gerichts genügt es zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung, wenn eine ernsthafte Absicht des Vermieters besteht, eine räumliche Trennung von seinem Ehepartner herbeizuführen, um zukünftig alleine in der bislang vermieteten Wohnung zu leben.

Die Entscheidung ist richtig. Gerade in solchen Fälle ist ein Interesse des Vermieters an einer Eigennutzung nachvollziehbar. Hierin liegt auch für den Mieter ein Risiko, wenn er von einer Privatperson anmietet. Bei Großvermietern stellt sich die Gefahr von Eigenbedarfskündigungen regelmäßig nicht.

LG Heidelberg vom 14.12.2012, 5 S 42/12

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Bereits in seiner Entscheidung von 2005 hatte der BGH anklingen lassen, dass er eine Grund für eine Eigenbedarfskündigung auch dann annehmen könnte, wenn eine gewerbliche Nutzung avisiert sein. Dies hat er erfreulicherweise (für Vermieter) in seiner aktuellen Entscheidung vom 26.09.2012 konkretisiert.

Auch wenn der Vermieter die vermieteten Räume ausschließlich zu gewerblichen Zwecken nutzen wolle, kann ihm kein Eigenbedarf abgesprochen werden.

Die Klägerin wollte in der streigegenständlichen Wohnung ihr Anwaltskanzlei betreiben. Nach der Entscheidung des BGH ist ein solches Ziel von § 573 BGB gedeckt.

BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11

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Es kommt vor, dass ein Mietvertrag über mehrere Flächen oder mehrere WEG-Einheiten geschlossen wird. Gerade Zwangsvollstreckungsschuldner tendieren dazu, durch übergreifende Mietverträge möglichst schwer überschaubare Verhältnisse zu schaffen.

Teilweise kommt es auch vor, dass ein Teileigentum mit dem Nachbareigentum zusammengelegt und insgesamt vermietet wird. Alle möglichen Konstellationen sind denkbar.

Wenn nun ein einzelnes dieser Teileigentumseinheiten oder –flächen in der Zwangsvollstreckung zugeschlagen wird, bleibt der einheitliche Mietvertrag nach den Rechtsgrundsätzen des Mietrechts bestehen. In dem Mietverhältnis gibt es dann plötzlich mehrere Vermieter, die nur gemeinsam handeln können.

Folge hiervon wäre, dass sich der Ersteher gar nicht in Besitz seiner Räume setzen könnte und – wegen notwendiger Mitwirkung mit anderen Vermietern – nicht von seinem Sonderkündigung recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen könnte.

Das Kammergericht hat hierzu Abhilfe geschaffen mit Hinweisbeschluss vom 08.11.2010 (8 U 43/10). Es hält eine Teilkündigung eines einheitlich vermieteten Objekts durch einen von mehreren einzelnen Erstehern in der Zwangsvollstreckung für möglich. Dabei handelt es sich nicht um eine herkömmliche, sondern um eine turnusgemäße Kündigung. Sie könnte nur von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Sofern der Ersteher aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG Gebrauch macht, kann er diese Kündigung auf die von ihm erstandene Einheit beschränken.

Aus dem einheitlichen Mietverhältnis wird also die an den Ersteher zugeschlagene Einheit herausgelöst. Für sie gelten die Kündigungsfristen des § 57a ZVG (gesetzliche Kündigungsfrist). Der Vermieter muss diese Kündigung zum ersten Zeitpunkt aussprechen, zu dem sie nach Ersteigerung möglich war.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert. Die Entscheidung des Kammergerichtshofs ist sehr praxisfreundlich. Für Berlin dürfte diese Frage damit zunächst im Sinne des Erstehers geklärt sein.

KG vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Eigenbedarfskündigungen sind meist Konfliktbehaftet.

Geklärt war vom BGH bereits, dass die GbR für einen Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen kann. Andere Gesellschaftsformen (KG, GmbH, etc.) hingegen sind. Dies galt jedoch bislang nur für diejenigen Gesellschafter, die bereits bei Erwerb des Grundstück Gesellschafter waren. Für neu Hinzutretenden war dies nicht möglich.

Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt geändert. Auch für neu eingetretene Gesellschafter kann künftig die GbR einen Eigenbedarf anmelden.

Es fragt sich allerdings, wie lange dies von Gesetzgeberseit noch toleriert wird…

BGH vom 23.11.2011, VIII ZR 74/11

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In manchen Mietverträgen ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Das kommt vor allem in Fällen der Gläubigerbenachteiligung vor. Der Schuldner eines Zwangsversteigerungsverfahrens versucht, einen Bekannten als Mieter einzusetzen. Der Ersteher steht dann manchmal vor der Situation, dass der Ausschluss des Eigenbedarfs behauptet wird oder gar im Mietvertrag steht. Daran scheitert bei einem Wohnungsmietverhältnis möglicherweise sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG.

Der BGH hat mit Beschluss vom 24.01.2012 entschieden, dass der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe nur wirksam ist, wenn die Schriftform eingehalten ist. Dies gälte jedenfalls dann, wenn die Kündigungsgründe für mehr als ein Jahr ausgeschlossen werden. Das dürfte bei Wohnungsmietverhältnissen praktisch immer der Fall sein.

Künftig also wird sich der Mieter nach der Zwangsversteigerung nicht auf mündlich vereinbarte Kündigungsausschlüsse berufen können. In der Vergangenheit stand ja dann manchmal der Schuldner als Zeuge hierfür zur Verfügung. Die Mietvertragsurkunde bekommt damit höheres Gewicht.

Wenn allerdings dort der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung enthalten ist, hilft diese Entscheidung nicht weiter.

BGH vom 24.01.2012, VIII ZR 235/11

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Der BGH hat die Eigenbedarfskündigung eines Vermieters erleichtert. Die formellen Hürden für das Kündigungsschreiben sind gesenkt worden. Der Vermieter muss nur ausführen, für wen der Wohnraum benötigt werde und welches Interesse diese Person an den Wohnraum habe. Mehr ist (außer der Kündigungserklärung und der Beachtung der Kündigungsfrist) nicht erforderlich.

Zudem müssen dem Mieter bereits bekannte Umstände nicht noch einmal mitgeteilt werden. Im Fall kehrte die Tochter des Vermieters nach einem Auslandsaufenthalt zurück und benötigte eine eigene Wohnung. Ihr ehemaliges Kinderzimmer wurde inzwischen von der Schwester genutzt.

Der Mieter muss lediglich prüfen konnen, ob die Voraussetzungen des § 573 BGB erfüllt sind:

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn [...] 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.”

Ob die Voraussetzungen tatsächlich bestehen oder lediglich vorgeschoben sind, sind materiellrechtliche Fragen, die in einem Räumungsverfahren geprüft werden müssten.

BGH vom 06.07.2011, VIII ZR 317/10

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Eigenbedarfskündigungen sind seitens einer gbR in bestimmten Konstellationen zugunsten ihrer GbR Gesellschafter möglich. (BGH vom 16. 07.2009 – VIII ZR 231/08) Nicht entschieden war bislang, ob dies auch für Kommanditgesellschaften oder OHG’s entsprechend gilt.

Der BGH vertritt in seiner Eintscheidung vom 15.12.2010 die Gegenauffassung.

GbR und KG/OHG seien im Hinblick auf die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung unterschiedlich zu behandeln. Zitat:

“die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht “zufällig”, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen.”

BGH vom 15.12.2010, VIII ZR 210/10

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Auch der Seite der Legal Tribune online ist mein neuer Artikel zur Eigenbedarfskündigung veröffentlicht worden. In Absprache mit dem Verlag verlinke ich auf dem Blog nur zum Hauptartikel. Inhaltlich beschäftigt sich der Beitrag mit den Voraussetzungen und Risiken einer Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht. Hierbei handelt es sich um eine sehr konfliktträchtige Möglichkeit einem Mieter zu kündigen, wenn sich dieser sonst nichts hat zuschulde kommen lassen.

Legal Tribune online vom 05.07.2010

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Das Landgericht München hat einmal wieder “geförmelt” und vom Bundesgerichtshof ein Urteil aufgehoben bekommen:

Im betreffenden Fall hatte die Klägerin zur näheren Begründung einer Eigenbedarfskündigung in einem Kündigungsschreiben ausgeführt, dass sie derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne sie, die Klägerin, die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern.

Tatsächlich befinden sich wohl die genannte Mietwohnung und das Büro in einem Haus. Das Landgericht warf der Klägerin vor, sie habe die Angelegenheit insofern dramatisiert und den Eindruck erweckt, dass beide Mietobjekte im Gegensatz zu der Situation im Objekt, das im Eigentum der Klägerin steht, nicht unter einem Dach lägen. Der Begründungspflicht in § 573 Abs. 3 BGB sei daher nicht Genüge getan. Die Darstellung der Klägerin sei objektiv unrichtig.

Der BGH hat dahingestellt gelassen, ob überhaupt ein falscher Eindruck erweckt worden sei. Jedenfalls sei der Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben.

Ein Drama lässt sich wirklich nicht erkennen. Hier hatte das Landgericht der Vermieterin ganz deutlich unnötig die Dinge erschwert.

BGH, Urteil vom 17. März 2010, AZ: VIII ZR 70/09

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… – wer hätte das gedacht! -

Seltsam, was manche Personen und Gerichte in Frage stellen.

Nach § 573 II Nr. 2 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt. Im betreffenden Fall war die Vermieterin kinderlos und verwitwet. Ihre Nichte hatte sich bei Übertragung des Grundbesitzes verpflichtet, die im nahe der Wohnung gelegenen Seniorenheim lebende Dame bis zu ihrem Lebensende zu pflegen. Hierfür wird die vermietete Wohnung angeblich benötigt.

Der Bundesgerichtshof hat erfreulicher Weise die Vorentscheidungen aufgehoben und entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen ist.

Auch die Kinder der Geschwister seien noch so eng verwandt, dass es nicht darauf ankäme, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter bestünde.

BGH Urteil vom 27.01.2010, AZ: VIII ZR 159/09

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Der BGH hat entschieden, dass § 577a BGB bei der Kündigung einer Wohnung durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters dann keine Anwendung findet, wenn erst nach der Kündigung Wohnungseigentum des betreffenden Gesellschafters begründet wird.

Eine Mieterin lebte seit 1983 in ihrer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2006 erwarb eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern das Objekt. Es war geplant, dass jeder Gesellschafter eine der Wohnungen selbst nutzen sollte. Hierzu wurde der Mieterin kurz nach dem Kauf fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Erst nach der Kündigung wurde das gesamte Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Der BGH hat anders als die Vorinstanzen entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam war. (¶¶ 546, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine GbR kann grundsätzlich auch wegen Eigenbedarf einen ihrer Gesellschafter kündigen. Dies gilt auch dann, wenn sie nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist. Darüber hinaus findet § 577a BGB – der eine Frist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum vorsieht – in einem solchen Fall auch nicht entsprechend Anwendung. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht besonders schutzwürdig.

Folge dieses Urteils ist, dass die Vorgehensweise:

1) Erwerb eines Objekts gemeinsam als GbR zu Eigennutzungszwecken
2) Kündigung bestehender Mietverträge durch die GbR wegen Eigenbedarf der Gesellschafter
3) anschließende Umwandlung in Wohnungseigentum und Zuteilung an die einzelnen Gesellschafter

vom BGH legitimiert worden ist und sich in der Praxis weiter verbreiten wird. Berücksichtigt werden muss natürlich, ob ein Eigenbedarfsfall nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich vorliegt.

BGH vom 16.07.2009, VIII ZR 231/08

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