Artikel mit ‘einstweilige Verfügung’ getagged

Mietnomaden und wie man sie los wird

Freitag, 07. Februar 2014 PDF Version

Der Gesetzgeber hat im Jahre 2013 einige neue Regelungen verabschiedet, die Mietnomadentum bekämpfen sollen. Eine der Maßnahmen ist die Neuschaffung des § 243a ZPO. Danach kann der Vermieter im Räumungs- und Zahlungsprozess verlangen, dass der Mieter wegen der anhängigen Mietrückstände Sicherheit leistet.

Eine solche Sicherungsanordnung ist jedoch u.a. nur dann durchsetzbar, wenn sie „zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist“.

Das OLG Celle hat im Beschluss vom 17.09.2013 diese Nachteile sehr eng gefasst. Es genügt bei einem Gewerbemietverhältnis beispielsweise nicht, die im Normalfall bestehende Gefährdung der Einkünfte. Der Vermieter muss in besonderer Weise auf die laufenden Eingänge der Zahlungen angewiesen sein, weil er dies z.B. zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes oder zur Tilgung der Darlehen benötigt.

Im dortigen Fall ging es um die Frage, ob der Vermieter auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich existenziell angewiesen ist. Das wäre etwa dann der Fall, wenn durch einen Forderungsausfall Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz drohe.

Dort ging es um einen Vermieter, der einige Mietobjekte hatte. Das Gericht ging davon aus, dass selbst ein Forderungsausfall von über 260.000,00 € dessen Zahlungsfähigkeit nicht gefährde. Die Summe mache weniger als 4 % der gesamten Mieteinnahmen aus.

Hier zeichnet sich eine Tendenz der Gerichte ab, diese Sicherungsanordnungen möglichst restriktiv zu handhaben. Sie bedeuten schließlich einen erheblichen Mehraufwand für die Gerichte.

Die Entscheidungen verstecken sich hinter dem misslungenen Wortlaut des Gesetzes. Man hätte für ein Verlangen auf eine solche Sicherungsanordnung von Seiten des Gesetzgebers sicher auch eine niedrigere Hürde ansetzen können.

In der Praxis wird diese Vorschrift daher nur wenig Gebrauch finden. Im Einzelnen wird der Klägeranwalt sorgfältig zu prüfen haben, ob eine solche Sicherungsanordnung gefordert werden kann. Ggf. muss sehr sauber argumentiert und die Bedürfnislage des Vermieters detailliert dargelegt werden.

Es sei noch angemerkt, dass diese Sicherungsanordnung vor allem dazu dienen kann, gemäß der ebenfalls neu geschaffenen Vorschrift des § 940a ZPO, die Räumungsklage in der einstweiligen Verfügung durchzusetzen (§ 940a Abs. 3 ZPO). Wenn der Mieter nämlich sodann die angeordnete Sicherheit nicht erbringt, kann die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden. Das ist sonst ja nur unter sehr sehr engen Voraussetzungen denkbar. Es sei aber darauf hingewiesen, dass die letztgenannte Möglichkeit der Räumung im einstweiligen Anordnungsverfahren nur bei Wohnraum-, nicht aber beim Gewerbemietverhältnis besteht.

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Räumung von unerlaubten Untermietern

Mittwoch, 05. Februar 2014 PDF Version

Ein Ärgernis ist häufig, dass mit dem Räumungstitel gegen den Hauptmieter keine Übergabe der Wohnung erreicht werden kann, weil dort ein unerlaubter Untermieter wohnt.

In diesem Falle musste stets neu gegen diesen Untermieter neu geklagt werden. Im Rahmen der Bekämpfung von Mietnomaden hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen unerlaubte Untermieter im Rahmen des § 940a Abs. 2 ZPO geschaffen. Danach kann bei Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen den Untermieter ein Räumungstitel ergehen, sofern gegen den Hauptmieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Besitz des Untermieters erst nach dem Prozess gegen den Hauptmieter erfährt.

Dies ist eine Vorschrift, die der Praxis gut weiterhilft. Sie ist praktikabel und wird sich nach unserer Einschätzung durchsetzen.

Das Kammergericht hatte im Beschluss vom 05.09.2013 erstmals darüber zu befinden, ob diese Vorgehensweise auch bei Gewerbemietraum analog angewendet werden kann. Dies hat das Kammergericht (leider) mit guten Gründen verneint. Denn im Wortlaut der Vorschrift ist ausdrücklich von Räumung von Wohnmietraum die Rede. Das hat der Gesetzgeber ganz ausdrücklich so gemeint.

Die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen den Untermieter funktioniert also nur bei Wohnungen. Daran wird sich ohne Gesetzesänderung nichts bewegen lassen.

Kammergericht vom 05.09.2013, 8 W 64/13

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Baustopp bei Modernisierung

Mittwoch, 18. September 2013 PDF Version

Das Landgericht Berlin war in den vergangenen Jahren sehr mieterfreundlich, wenn es um den Erlass einstweiliger Verfügungen gegen Baumaßnahmen (Modernisierung oder Instandsatzung) im Außenbereich ging. Dass ein Baustopp bei einem bereits aufgebauten Gerüst und forgeschrittener Planung erhebliche Probleme für den Vermieter als Bauherren bedeutet muss nicht näher erläutert werden. Es schien geradezu so, als müsse auch in solchen Fällen der Mieter im Vorfeld auf Duldung in Anspruch genommen werden.

Eine Entscheidung der 63. Kammer des LG Berlin schränkt die Fälle jedoch ein. Wenn nicht innerhalb der Wohnung modernisiert oder instand gesetzt werden soll, muss es sich um erhebliche Beeinträchtigungen handeln. Die Gefahr, dass es bei Gerüstbauarbeiten zur Überschreitung von Grenzwerten nach gesetzlichen oder technischen Vorschriften kommen kann, lässt das Gericht nicht pauschal gelten. Der Mieter muss nach Ansicht der Kammer mindestens dass dulden, was der NAchbar nach § 906 BGB zu dulden hat. Damit dürften die 08/15-Fälle aus dem Schema herausfallen. Wenn beispielsweise jedoch Arbeiten an Balkonen oder Fenstern durchgeführt werden müssen, kann die Erheblichkeitsschwelle im Einzelfall durchaus überschritten sein, so dass das LG dem Mieter einen Verfügungsanspruch zusprechen würde.

Bei Modernisierungs- oder Instandsetzungsprojekten sollte man sich als Vermieter bereits in der Planung- und Ankündigungsphase anwaltlich beraten lassen.

LG Berlin vom 26.02.2013, 63 S 429/12

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einstweilige Verfügung gegen Untervermietung

Montag, 26. August 2013 PDF Version

“Untervermietungsmodelle” sind beliebt, um Räumungsvollstreckungen zu erschweren. Erfährt der Vermieter von geplanten Untervermietungen, kann er nach Ansicht des Landgerichts Berlin eine einstweilige Verfügung gegen den Mieter (im Fall: gekündigten Mieter) beantragen.

Solche Fälle werden allerdings recht selten sein, da der Mieter seine Untervermietungsabsicht regelmäßig nicht vorab mitteilt und der Vermieter hiervon erst durch den Gerichtsvollzieher Kenntnis erlangt.

Landgericht Berlin vom 17.08.2012

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vorbeugende einstweilige Verfügung bei Modernisierungsmaßnahmen

Mittwoch, 10. April 2013 PDF Version

Der Vermieter, der Modernisierungsmaßnahme durchführt, obwohl nicht alle Mieter diesen zugestimmt haben, setzts sich stets der Gefahr einer einstweiligen Verfügung durch einen Mieter aus. Das dies nicht erst bei Beginn der Baumaßnahmen, sondern bereits nach der Ankündigung der Arbeiten drohen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Die Vermieterin hatte angekündigt, Außenbalkone u.a. auch an der vom Antragssteller bewohnten Wohnug anzubringen. Der Mieter beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung hiergegen, obwohl noch nicht einmal Bauvorbereitungsmaßnahmen getroffen worden waren. Zu Recht, wie das Beschwerdegericht entschied:

“Dass die Antragsgegnerin die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme bislang lediglich angekündigt hat, steht einer Besitzstörung nicht entgegen, da eine solche bereits in einem Verhalten liegt, das den Besitzer über den ungestörten Fortbestand seines Besitzes ernstlich beunruhigt. […] Dass die angekündigten Maßnahmen von der Antragsgegnerin bislang nicht umgesetzt worden sind, ändert an der berechtigten Besorgnis des Antragstellers ebensowenig wie die im Rahmen der Beschwerde abgegebene Erklärung der Antragsgegnerin, von den beabsichtigten Maßnahmen zwischenzeitlich Abstand genommen haben.”

Vermieter können diesem Risiko nur dann entgehen, wenn sie im Ankündigungsschreiben ausdrücklich darauf hinweisen, dass ohne Mieterzustimmung keine Baumaßnahmen durchgeführt werden. Anderenfalls bietet sich ein sofortiges Anerkenntnis an, um die Kosten dem Mieter auferlegen zu lassen.

LG Berlin vom 01.03.2013, 63 T 29/13

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Einstweilige Verfügung in der Räumungsvollstreckung

Montag, 18. März 2013 PDF Version

Wenn man aus einem Räumungstitel vollstreckt, kann es passieren, dass der Schuldner die Räume – angeblich – an jemand anders übergeben hat. In diesem Fall muss der Gerichtsvollzieher wieder abrücken. Denn er darf einen Räumungstitel nur gegen denjenigen Erwachsenen vollstrecken, der im Titel genannt ist.

Dieses Spiel kann sich theoretisch mehrfach wiederholen. Der Vermieter führt dann jeweils einen Räumungsrechtsstreit gegen den neuen angeblichen Nutzer. Wenn der Gerichtsvollzieher aber vor Ort erscheint, sitzt schon wieder jemand anderes in den Räumen.

Als Ausweg aus diesem Dilemma hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 01.11.2012 (12 O 507/12) die Möglichkeit der einstweiligen Verfügung zugelassen. Der Vermieter kann also im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes dem Mieter untersagen lassen, die Räume an jemand anderen weiterzugeben. Bislang waren diese Fragen umstritten.

Droht also eine solche Situation, wird es sich empfehlen, zuvor ist eine einstweilige Verfügung zu beantragen und sie dem Gerichtsvollzieher bei Räumung vorzuweisen.

Landgericht Berlin vom 01.11.2012, 12 O 507/12

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Wohnungseigentümerliste

Samstag, 23. Mai 2009 PDF Version

Vor dem Landgericht Stuttgart ging es in einem einstweiligen Verfügungsverfahren um die Frage, ob derjenige, der gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hauptsache klage will, auf Herausgabe einer Liste der Wohnungseigentümer klagen kann. Das Landgericht hat diese Frage verneint.

Begründung: Für die Klageerhebung ist eine solche Liste noch nicht notwendig. Sie muss erst im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verandlung vorliegen. Im Hauptsacheverfahren selbst könne das Gericht nach § 142 ZPO dem Verwalter aufgeben, eine Liste vorzulegen. Insofern mangelt es an einem im einstweiligen Verfügungsverfahren notwendigen Verfügungsgrund.

LG Stuttgart vom 14.08.2008, 19 T 299/08

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