Artikel mit ‘Ersteher’ getagged

Gläubigerbenachteiligung bei Zwangsversteigerungsimmobilien

Montag, 04. November 2013 PDF Version

Gläubigerbenachteiligende Mietverträge sind in Zwangsversteigerungsfällen ein großes Thema. Erstehe sind hierbei oft darauf angewiesen, dass das zuständige Gericht die Taktik des Schulderns durchschaut. Nachdem der BGH erst kürzlich die Prüfungsanforderungen bei Verträgen über nahen angehörigen zugunsten der Erwerber erhöht hat, gibt es nun eine neue erfreuliche Entscheidung des Landgerichts Berlin (65. Kammer) für die realtive Unwirksamkeit eines nachteiligen Mietvertrages gegenüber dem Ersteher.

Nach eintragung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerks vermietete der Eigentümer zu schlechten Konditionen an seinen Sohn. Der Vertrag enthielt zahlreiche vermieterbenachteiligende Klauseln, z.B.:

– 40% unter dem untersten Wert des Mietspiegels liegende Miete
– Ausschluss Eigenbedarfskündigung für 10 Jahre
– Bruttokaltmiete ohne Erhöhungsmöglichkeiten
– Untervermietungserlaubnis, u.v.m.

Die Kammer ging davon aus, dass der Vertrag dem Ersteher gegenüber relativ unwirksam war (§ 135 BGB iVm. §§ 23, 24, 25 ZVG) und er daher einen Herausgabeanspruch habe. Das Landgericht stellt auf die entscheidende Frage ab, ob ein inhaltsgleicher Mietvertrag auch von einem wirtschaftlich denkendem Vermieter abgeschlossen woren wäre:

“Ebenso wenig rechtfertigt der Einwand, dass die Wohnungen nicht noch weiter verkommen und das Wohngeld bezahlt werden können sollte, kein anderer Mieter jedoch bereit gewesen wäre, die Wohnung unter diesen Bedingungen zu akzeptieren und mit einer Versteigerung in absehbarer Zeit nicht zu rechnen gewesen sei, vorliegend eine andere Bewertung. Abgesehen davon, dass zum Zeitpunkt der Vermietung bereits ein weiterer Versteigerungstermin für Dezember 2004 anberaumt war, hat das Amtsgericht aber auch zutreffend darauf abgestellt, dass es aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Vermieters vorliegend letztlich sinnvoller gewesen wäre, das beschlagnahmte Objekt weiter leerstehen zu lassen, anstatt es zu solch ungünstigen Konditionen auf lange Zeit zu vermieten. § 24 ZVG dient gerade dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstücks zu ermöglichen, damit ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann.”

Dies ist m.E. auch bei Fällen, in denen der nachteilige Mietvertrag bereits vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch abgeschlossen worden ist (häufig liegen auch Vordatierungen vor) das entscheidende Kriterium. Der Mietvertrag muss einem Fremdvergleich stand halten. Dies ist regelmäßig nicht der Fall.

Ersteher sollten sich trotz der postivien Entscheidungen in der Vergangenheit auf einen längeren Prozess einstellen. Vor Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist eine Beratung durch einen hiermit regelmäßig befassten Rechtsanwalt dringend anzuraten.

Landgericht Berlin vom 19.07.2013, 65 S 515/12

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Berliner Räumung aus Zuschlagsbeschluss

Mittwoch, 14. August 2013 PDF Version

Gegen den Eigentümer kann der Erwerber im Zwangsversteigerungsverfahren aus dem vollstreckbaren Zuschlagsbeschluss die Räumungsvollstreckung einleiten. Leider ist dies bislang nicht – wie im Mietrecht – über eine kostengünstige Berliner Räumung möglich. Es fehlt insoweit am Vermieterpfandrecht des Erstehers. Dies hat der BGH nunmehr bestätigt und damit die Rechtslage bis 01.05.2013 abschließend beantwortet.

Viel wichtiger und bislang nicht hinreichend besprochen ist der Einfluss des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 01.05.2013, insbesondere zum neuen § 885a ZPO für die Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss. Darin heißt es:

“Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.”

In § 885 Abs. 1 ZPO ist die reine Besitzeinweisung ohne dass es auf den sonstigen Besitz des Schuldners ankäme. Das bedeutet, dass auch aus einem Zuschlagsbeschluss die kostengünstige Berliner Räumung eingeleitet werden kann. Denn § 885a ZPO setzt kein Vermieterpfandrecht mehr voraus!

Dies hat auch der Gesetzgeber in BT-DRS.  17/10485, S. 31 dargelegt:

“Absatz 1 sieht vor, dass der Vollstreckungsauftrag des Gläubigers auf die Besitzverschaffung an den Räumen beschränkt werden kann. Abweichend von der Konstruktion der „Berliner Räumung“ setzt die vereinfachte Räumung nicht voraus, dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht an den in die Räume eingebrachten Gegenständen des Schuldners ausübt. Damit beschränken sich die Regelungen in der ZPO auf die zwangsweise Durchsetzung des Herausgabeverlange.”

Für Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren stellt dies eine extreme Erleichterung dar. Denn die Räumungskosten gegen den Schuldner konnte man in der Regel abschreiben. Es bleibt abzuwarten, wann sich diese Möglichkeit auch bis zu den Gerichtsvollziehern durchgesprochen hat.

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Risiko für Zwangsversteigerungsmieter

Freitag, 26. Oktober 2012 PDF Version

Es kommt vor, dass sich ein Mietvertrag eines Gewerbemieters über mehrere grundbuchrechtliche Teilflächen erstreckt. Kommt der oder die Eigentümer der Teilflächen in Zahlungsschwierigkeiten, wird regelmäßig die Zwangsversteigerung beantragt. Dabei kann es dazu kommen, dass unterschiedliche Personen die Teilflächen ersteigern. Diese können sodann auch unterschiedliche Interessen hinsichtlich der Fortführung des Mietvertrages haben.

Das Kammergericht hat entschieden, dass jeder der neuen Eigentümer den Mietvertrag für “seine” Teilfläche” nach den Vorschriften kündigen kann. Das ist für solche Mieter ein erhebliches Risiko, dessen man sich beim Abschluss des Mietvertrages bewusst sein sollte. Für den Mieter kann daher eine Erwerb des Grundstücks umso lukrativer sein.

Kammergericht vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Signatur_DS_2009

Berliner Räumung in der Zwangsversteigerung

Freitag, 27. August 2010 PDF Version

Bei der herkömmlichen Räumung aufgrund eines Räumungstitels hat der Vermieter einen erheblichen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zum Zwecke der Räumung zu zahlen. Die Öffnung der Wohnung, der Abtransport der Möbel und Habseligkeiten des Mieters sowie deren Aufbewahrung sind mit erheblichen Kosten verbunden. Aus diesem Grund hat sich die sogenannte “Berliner Räumung” eingebürgert.

Nach dieser übt der Vermieter hinsichtlich der sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände insgesamt sein Vermieterpfandrecht aus. Vor Gerichtsvollzieher verlangt er lediglich die Herausgabe der Wohnung. Unrelevant ist, ob alle Gegenstände tatsächlich pfändbar sind oder nicht. Sind sie unpfändbar, kann der Mieter Herausgabe verlangen. Der Vermieter sollte daher nicht den Fehler machen, die Pfandsachen vorschnell zu “entsorgen”. Diese Vorgehensweise hat der BGH mit seinem Beschluss von vom 17. 11. 2005 zu I ZB 45/05 bestätigt.

In einem Fall vor dem Landgericht Bonn ging es nun um die Zulässigkeit einer Berliner Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung. Der Ersteher wollte aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung des Schuldners auf diesem Weg “kostengünstig” erreichen. Der Gerichtsvollzieher verweigerte jedoch die beantrage Räumung und Pfändung.

Zu Recht, wie das Landgericht entschied. Der Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahrens kann zwar aus dem Zuschlagsbeschluss direkt gegen den weiternutzenden Schuldner vorgehen, wenn eine entsprechende Klausel ersteilt worden ist, ihm stehen jedoch gerade keine Vermieterpfandrechte zu. Ein Mietverhältnis besteht ja gerade nicht. Ein Analogie der mietrechtlichen Vorschrift zum Vermieterpfandrecht sei nicht möglich.

Dem Ersteher bleibt nach dieser Entscheidung nicht anderes übrig, als aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung auf herkömmliche Art und Weise zu betreiben. Hierzu muss er den hohen Räumungskostenvorschuss leisten, von dem er in der Regel nicht vom Schuldner wiedersieht. Gegen Mieter kann der Ersteher ohnehin nicht aus dem Zuschlagsbeschluss vorgehen. Für eine Räumung benötigt er zunächst einen eigenständigen Titel. Hierfür muss zunächst das Mietverhältnis – z.B. wegen Eigenbedarf oder Mietrückständen – gekündigt werden.

Landgericht Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Signatur_DS_2009

Nutzungsersatzansprüche bei Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses

Dienstag, 13. Juli 2010 PDF Version

Es kommt vor, dass Zuschlagsbeschlüsse in der Zwangsversteigerung im Beschwerdeverfahren aufgehoben werden. Zwar wird dadurch das Eigentum des vermeintlichen Erstehers rückwirkend aufgehoben. Er war für die Zwischenzeit aber im Besitz und konnte dort wohnen oder die Mieten einziehen.

Der BGH hat im Urteil vom 05.03.2010 entschieden, dass dem späteren Ersteher gegen den früheren, aufgehobenen Ersteher ein sog. Nutzungsersatzanspruch zusteht. Rechtsgrundlage ist das „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“.

Dieser Nutzungsersatzanspruch geht beispielsweise auf Herausgabe der in der Zwischenzeit eingenommenen Mieten oder eine Art Mietleistung dafür, dass der erste Ersteher die Räume solange für sich nutzen konnte. Der Umfang der Ansprüche müsste im Einzelfall geprüft werden.

Es ist erfreulich, dass der Bundesgerichtshof diese offene Frage geklärt hat. In der Praxis kommen solche Fälle verstärkt vor.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Aufhebung eines Zuschlagsbeschlusses

Mittwoch, 02. Juni 2010 PDF Version

Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Die Absicht bestimmt den Schaden

Donnerstag, 04. Februar 2010 PDF Version

Schaden ist nicht immer gleich Schaden. Auf die Absicht des Geschädigten kommt es an. Dies hat der BGH im Zusammenhang mit der Rückabwicklung von einem Kaufvertrag entschieden. Das Landgericht Hamburg sieht hier einen Grundsatz, der auch bei der Versteigerung eines Grundstücks zum Tragen käme.

Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Grundstückseigentümer gegenüber dem Ersteher des Hauses nicht rechtzeitig geräumt und das Grundstück herausgegeben. Das erstinstanzliche Gericht hatte den Schaden nach dem erzielbaren Mietzins zugesprochen. Zu Unrecht, wie das Landgericht meint. Denn der Ersteher habe das Objekt selbst nutzen wollen. Er sei daher nicht für entgangenen Gewinn zu entschädigen, sondern habe nur ein Kompensationsinteresse. Daher sei für die Schadensberechnung die anteilig lineare Wertminderung maßgeblich. Diese berechnet sich bei einer Wohnung, ausgehend von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, jährlich mit einem Investitionsaufwand von 1/80.

LG Hamburg Urteil vom 29.05.2009, AZ: 317 S 166/08

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Fortführung von Prozessen nach Zuschlag

Freitag, 08. Januar 2010 PDF Version

Nach dem Zuschlag des Grundstücks an den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren kann der Zwangsverwalter Mietprozesse fortführen oder sogar neu anhängig machen, um der Gläubigerin Einnahmen zu sichern. Endet die Zwangsverwaltung durch Rücknahme des Antrages (z.B. infolge Verkaufs) kann der Zwangsverwalter das nur, wenn er hierzu im Aufhebungsbeschluss ermächtigt worden ist.

Auch nach Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der Zwangsverwalter indes nicht neue Prozesse gegen Dritte beginnen, die nicht Mieter sind, sondern die Mieten unberechtigt eingezogen haben. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen Dritte fällt nicht unter § 146 Abs. 1 ZVG. Neue Prozesse können nur wegen Miet- und Pachtzahlungen eingeleitet werden.

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BGH vom 24.09.2009, IX ZR 149/08

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Kündigungssperre bei Mieterinvestitionen

Mittwoch, 04. November 2009 PDF Version

Bekanntlich hat in der Zwangsversteigerung der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht der bestehenden Mietverhältnisse. Hier wurde von Seiten der Schuldner oft getrickst, indem Mietverträge vorgelegt wurden, nach denen der Mieter angeblich hohe Investitionen bei Mietbeginn hatte. Denn ¶¶ 57c und 57d ZVG führten dann dazu, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers bis zum Abwohnen der Investitionen aufgeschoben war.

Mit der Novellierung des Zwangsversteigerungsrechts per 01.02.2007 wurden diese Paragraphen ersatzlos gestrichen. Der Mieter kann sich nicht mehr auf Investitionen berufen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 09.07.2009 entschieden, dass diese Regelung auch für Altverfahren gilt, die vor dem 01.02.2007 angeordnet worden sind. Der Interessent braucht also nicht darauf zu achten, wann die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist. Er muss solche Einwendungen des Mieters nicht mehr fürchten.

Die Gesetzesänderung ist jedenfalls sehr zu begrüßen, da sie Missbrauch und Betrug von Seiten des Schuldners eindämmt.

Wir verweisen aber an dieser Stelle auf ein anderes Risiko und eine weitere Entscheidung des BGH: Bietinteressenten aufgepasst!

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