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Bei der herkömmlichen Räumung aufgrund eines Räumungstitels hat der Vermieter einen erheblichen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zum Zwecke der Räumung zu zahlen. Die Öffnung der Wohnung, der Abtransport der Möbel und Habseligkeiten des Mieters sowie deren Aufbewahrung sind mit erheblichen Kosten verbunden. Aus diesem Grund hat sich die sogenannte “Berliner Räumung” eingebürgert.

Nach dieser übt der Vermieter hinsichtlich der sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände insgesamt sein Vermieterpfandrecht aus. Vor Gerichtsvollzieher verlangt er lediglich die Herausgabe der Wohnung. Unrelevant ist, ob alle Gegenstände tatsächlich pfändbar sind oder nicht. Sind sie unpfändbar, kann der Mieter Herausgabe verlangen. Der Vermieter sollte daher nicht den Fehler machen, die Pfandsachen vorschnell zu “entsorgen”. Diese Vorgehensweise hat der BGH mit seinem Beschluss von vom 17. 11. 2005 zu I ZB 45/05 bestätigt.

In einem Fall vor dem Landgericht Bonn ging es nun um die Zulässigkeit einer Berliner Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung. Der Ersteher wollte aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung des Schuldners auf diesem Weg “kostengünstig” erreichen. Der Gerichtsvollzieher verweigerte jedoch die beantrage Räumung und Pfändung.

Zu Recht, wie das Landgericht entschied. Der Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahrens kann zwar aus dem Zuschlagsbeschluss direkt gegen den weiternutzenden Schuldner vorgehen, wenn eine entsprechende Klausel ersteilt worden ist, ihm stehen jedoch gerade keine Vermieterpfandrechte zu. Ein Mietverhältnis besteht ja gerade nicht. Ein Analogie der mietrechtlichen Vorschrift zum Vermieterpfandrecht sei nicht möglich.

Dem Ersteher bleibt nach dieser Entscheidung nicht anderes übrig, als aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung auf herkömmliche Art und Weise zu betreiben. Hierzu muss er den hohen Räumungskostenvorschuss leisten, von dem er in der Regel nicht vom Schuldner wiedersieht. Gegen Mieter kann der Ersteher ohnehin nicht aus dem Zuschlagsbeschluss vorgehen. Für eine Räumung benötigt er zunächst einen eigenständigen Titel. Hierfür muss zunächst das Mietverhältnis – z.B. wegen Eigenbedarf oder Mietrückständen – gekündigt werden.

Landgericht Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Es kommt vor, dass Zuschlagsbeschlüsse in der Zwangsversteigerung im Beschwerdeverfahren aufgehoben werden. Zwar wird dadurch das Eigentum des vermeintlichen Erstehers rückwirkend aufgehoben. Er war für die Zwischenzeit aber im Besitz und konnte dort wohnen oder die Mieten einziehen.

Der BGH hat im Urteil vom 05.03.2010 entschieden, dass dem späteren Ersteher gegen den früheren, aufgehobenen Ersteher ein sog. Nutzungsersatzanspruch zusteht. Rechtsgrundlage ist das „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“.

Dieser Nutzungsersatzanspruch geht beispielsweise auf Herausgabe der in der Zwischenzeit eingenommenen Mieten oder eine Art Mietleistung dafür, dass der erste Ersteher die Räume solange für sich nutzen konnte. Der Umfang der Ansprüche müsste im Einzelfall geprüft werden.

Es ist erfreulich, dass der Bundesgerichtshof diese offene Frage geklärt hat. In der Praxis kommen solche Fälle verstärkt vor.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Schaden ist nicht immer gleich Schaden. Auf die Absicht des Geschädigten kommt es an. Dies hat der BGH im Zusammenhang mit der Rückabwicklung von einem Kaufvertrag entschieden. Das Landgericht Hamburg sieht hier einen Grundsatz, der auch bei der Versteigerung eines Grundstücks zum Tragen käme.

Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Grundstückseigentümer gegenüber dem Ersteher des Hauses nicht rechtzeitig geräumt und das Grundstück herausgegeben. Das erstinstanzliche Gericht hatte den Schaden nach dem erzielbaren Mietzins zugesprochen. Zu Unrecht, wie das Landgericht meint. Denn der Ersteher habe das Objekt selbst nutzen wollen. Er sei daher nicht für entgangenen Gewinn zu entschädigen, sondern habe nur ein Kompensationsinteresse. Daher sei für die Schadensberechnung die anteilig lineare Wertminderung maßgeblich. Diese berechnet sich bei einer Wohnung, ausgehend von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, jährlich mit einem Investitionsaufwand von 1/80.

LG Hamburg Urteil vom 29.05.2009, AZ: 317 S 166/08

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Nach dem Zuschlag des Grundstücks an den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren kann der Zwangsverwalter Mietprozesse fortführen oder sogar neu anhängig machen, um der Gläubigerin Einnahmen zu sichern. Endet die Zwangsverwaltung durch Rücknahme des Antrages (z.B. infolge Verkaufs) kann der Zwangsverwalter das nur, wenn er hierzu im Aufhebungsbeschluss ermächtigt worden ist.

Auch nach Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der Zwangsverwalter indes nicht neue Prozesse gegen Dritte beginnen, die nicht Mieter sind, sondern die Mieten unberechtigt eingezogen haben. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen Dritte fällt nicht unter § 146 Abs. 1 ZVG. Neue Prozesse können nur wegen Miet- und Pachtzahlungen eingeleitet werden.

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BGH vom 24.09.2009, IX ZR 149/08

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Bekanntlich hat in der Zwangsversteigerung der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht der bestehenden Mietverhältnisse. Hier wurde von Seiten der Schuldner oft getrickst, indem Mietverträge vorgelegt wurden, nach denen der Mieter angeblich hohe Investitionen bei Mietbeginn hatte. Denn §§ 57c und 57d ZVG führten dann dazu, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers bis zum Abwohnen der Investitionen aufgeschoben war.

Mit der Novellierung des Zwangsversteigerungsrechts per 01.02.2007 wurden diese Paragraphen ersatzlos gestrichen. Der Mieter kann sich nicht mehr auf Investitionen berufen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 09.07.2009 entschieden, dass diese Regelung auch für Altverfahren gilt, die vor dem 01.02.2007 angeordnet worden sind. Der Interessent braucht also nicht darauf zu achten, wann die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist. Er muss solche Einwendungen des Mieters nicht mehr fürchten.

Die Gesetzesänderung ist jedenfalls sehr zu begrüßen, da sie Missbrauch und Betrug von Seiten des Schuldners eindämmt.

Wir verweisen aber an dieser Stelle auf ein anderes Risiko und eine weitere Entscheidung des BGH: Bietinteressenten aufgepasst!

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