Artikel mit ‘Erwerber’ getagged

Nutzungsersatz durch den Bauträger

Freitag, 21. Februar 2014 PDF Version

Bauträgerverträge enthalten regelmäßig Fertigstellungstermine. Und immer wieder gelingt es dem Bauträger – aus verschiedenen Gründen – nicht den Kaufgegenstand vertragsgerecht fertig zu stellen. Hat er dies zu vertreten, stellen sich die Käufer regelmäßig die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Bauträger geltend machen können.

Im vom BGH nun entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine 136qm große Wohnung. Die Fertigstellung verzögerte sich um mehr als 2 Jahre. In dieser Zeit musste der Käufer weiter seine 72qm große Wohnung nutzen und Miete zahlen. Die vom Bauträger verlangte Nutzungsentschädigung berechnete er auf Basis der Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Das Berufungsgericht hat dem Käufer bei Abzug eines 30 %igen Abschlags für den kalkulatorischen Vermietergewinn bzw. bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten zugesprochen. Der BGH hat diese Entscheidung gehalten und die Revision abgewiesen.

Bauträger müssen daher bei Verspätungen mit entsprechenden Ansprüchen ihrer Kunden rechnen.

BGH vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13

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Keine Wohngeldhaftung für Voreigentümer

Montag, 23. September 2013 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Frage für Erwerber von Immobilien (Eigentumswohnungen) im Zwangsversteigerungsverfahren getroffen:

Der Erwerber haftet nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte versucht, die Wohngeldrückstände des Voreigentümers (Vater des Erwerbers) gegenüber dem Erwerber durchzusetzen. Der Antrag auf Zwangsversteigerung der Wohnung hatte bis zum BGH keinen Erfolg. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stelle kein dingliches Recht der Eigentümergemeinschaft dar. Es handele sich lediglich um eine Privilegierung bei der Verteilung der in der Zwangsversteigerung erzielten Masse. Wohnungseigentümergemeinschaften werden bis maximal 5% des Verkehrswertes bei der Verteilung begünstigt, auch wenn sie keine dinglichen Rechte eingetragen haben.

Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter nicht zögern sollten, bei höheren Hausgeldrückständen schneller Zwangsversteigerungsanträge zu stellen, um Fälle wie den Entschiedenen zu verhindern.

BGH vom 13.09.2013, V ZR 209/12

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Erwerb einer Kautionsforderung (Gewerbemietrecht)

Mittwoch, 24. April 2013 PDF Version

Der XII. Zivilsenat des BGH hat eine Entscheidung des Kammergerichts zur Frage des Erwerbs einer Kautionsfordeurng durch einen Grundstückserwerber im Gewerbemietrecht gehalten. § 566 BGB gilt auch im Gewerbemietrecht (Verweise in § 578 BGB). Die Forderung des Vermieters auf Leistung einer Mietkaution ist nach BGH als mietrechtlich zu qualifizieren.

Von § 566 BGB sind naturgemäß nur solche Ansprüche umfasst, die in der Person des Veräußerers entstanden und fällig sind.

BGH vom 25.07.2012, XII ZR 22/11

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Kautionsanspruch des Erwerbers

Freitag, 10. August 2012 PDF Version

Ohne Zustimmung des Mieters darf der Verkäufer eines Grundstücks eine vom Mieter geleistete Mietkaution nicht an den Erwerber auszahlen. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Mietsicherheit freizugeben, d.h. regelmäßig auszuzahlen.

Bisher stand der Erwerber als neuer Vermieter vor einem Dilemma. Er hatte keine Sicherheit und konnte – bei alten Vertragen – auch vom Mieter keine neue Kaution verlangen. der Anspruch war entweder verjährt oder durch Leistung erloschen. Der BGH hat jetzt erfreulicherweise anders entschieden. Erhält der neue Vermieter die Kaution nicht, kann er vom Mieter verlangen, dass eine neue Kaution geleistet wird. Natürlich nur dann, wenn der Verkäufer die Kaution ausgezahlt hat. Hat er sie veruntreut, muss der Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses sogar eine Kaution zurückzahlen, die er nie erhalten hat.

BGH vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10

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Signatur_GB_2010

Umsatzsteuer bei neuem Vermieter

Freitag, 03. August 2012 PDF Version

Der Gewerbemieter hat gegen den neuen Vermieter (Erwerber) keinen Anspruch auf eine Rechnung die Miete betreffend mit ausgewiesener Umsatzsteuer, wenn er nicht selbst zur Umsatzsteuer optiert hat. Der Mieter sollte daher beim neuen Vermieter bei der ersten Mietzahlung nachfragen, ob die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer geschuldet wird und sofort auf einer Rechnung mit USt.-Ausweis bestehen. Zwar kann er im Regelfall die fehlerhaft geleistete Umsatzsteuer vom Vermieter zurück verlangen, wenn dieser jedoch schon zahlungsunfähig ist, hilft ihm das nichts. Der Mieter trägt somit das Insolvenzrisiko.

OLG München vom 13.03.2012, 32 U 4761/11

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Kautionsweitergabe bei Verkauf des Grundstücks

Dienstag, 21. Februar 2012 PDF Version

Viele offene Fragen rankten sich bisher um die Übergabe der Mietsicherheiten bei Verkauf eines Mietgrundstücks. Bekanntermaßen haftet der Verkäufer bei Weitergabe der Kautionen an den Käufer dem Mieter gegenüber für die Rückgabe der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses als Gesamtschuldner. Eine Übergabe an den Erwerber führt also nicht zur Enthaftung des Veräußerers.

In den Notarverträgen wurde daher bisher oft vereinbart, dass der Verkäufer die Mieter um Zustimmung zur Übergabe der Kaution an den Käufer bittet. Hierdurch sollte die Weiterhaftung des Verkäufers für die Rückgabe der Kautionen vermieden werden. Schließlich könnte der Mieter ja noch nach Jahren bis Jahrzehnten kommen und den Verkäufer auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen, wenn diese vom Käufer oder gar weiteren Rechtsnachfolgern nicht zu erlangen sein sollte.

 

Wenn der Mieter nicht zugestimmt hat, zahlte der Verkäufer die Kautionen an den Mieter zurück. Der Käufer sollte sie dann neu beim Mieter geltend machen.

 

Hiergegen hatte sich vor einiger Zeit das Landgericht Berlin gestellt und entschieden, dass ein Anspruch des Käufers gegen den Mieter auf Neuzahlung der Kaution nicht bestehe. Der Kautionsanspruch sei durch Rückzahlung an den Mieter erloschen.

 

Danach wusste man als Notar gar nicht mehr, wie man den Kaufvertrag gestalten soll, um die Kautionen wirtschaftlich sinnvoll an den Erwerber zu transferieren.

Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2011 entschieden, dass mit der Rückzahlung der Kaution durch den Verkäufer an den Mieter kein Verzicht auf einen grundsätzliche Kautionszahlung verbunden sei. Der Mieter sei verpflichtet, die Kaution beim Käufer wieder aufzufüllen. Denn es sei nicht davon auszugehen, dass der Vermieter gänzlich auf eine Kaution verzichten wollte.

Gleichzeitig aber macht der BGH dieses Procedere völlig überflüssig. Er sagt nämlich, dass der Verkäufer durch eine Zustimmung des Mieters auf Übertragung der Kaution von seiner gesamtschuldnerischen Haftung gar nicht freikomme. Der Mieter wiederhole dadurch nur, was ohnehin in § 566a Satz 1 BGB stehe. Ein Verzicht des Mieters sei damit nicht verbunden, seine Kaution gegen den ursprünglichen Eigentümer eines Tages zurückzuverfolgen.

Es zeigt sich also, dass die Zustimmung des Mieters gar nichts hilft. Dies führt nicht zur Enthaftung des Verkäufers.

Wie diese Frage nun eigentlich in einem notariellen Vertrag geregelt werden soll, muss die Zukunft zeigen. Einen Königsweg scheint es nicht zu geben. Denn auch die Zustimmung des Mieters hilft – wie gesagt – nichts.

Zur Enthaftung des Vermieters scheint nur ein ausdrücklicher Verzicht des Mieters auf die spätere Inanspruchnahme des Verkäufers zu führen oder aber die Kaution müsste tatsächlich zurückgezahlt und an den Käufer neu entrichtet werden. In diesem Fall kann es eigentlich keine Haftung des Verkäufers geben.

Diese Fragen werden jedenfalls zwischen den Parteien eines Grundstückskaufvertrages künftig zu diskutieren sein.

BGH vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10

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Signatur_SA_2009

Erwerber haftet für Kaution auch bei Altmietverträgen

Freitag, 02. September 2011 PDF Version

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 01.06.2011 klar gestellt, dass der Erwerber eines vermieteten Wohnraums auch dann für die Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Kaution verpflichtet ist, wenn es im Vorfeld weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hatte, die sich noch nach der alten Rechtslage unter Geltung des § 572 BGB a.F. gerichtet haben und dort die Kaution in der Kette des vorangegangenen Vermieters nicht weitergereicht worden war.

In dem zu entscheidenden Fall bestand das Mietverhältnis seit dem Jahr 1987. Das Mietobjekt wurde zunächst im Jahr 1993 veräußert und dann im Jahr 2004 im Wege der Zwangsversteigerung von einem Eigentümer erworben, der seinerseits im Jahr 2005 an den aktuellen Eigentümer veräußert hatte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagte die Mieterin auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution.

Während nach der alten Rechtslage nach § 572 BGB a.F. der Erwerber nicht für geleistete Kautionen haftete, ist dies seit dem 01.09.2009 gemäß § 556a BGB nicht mehr der Fall. Hier haftet der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution, unabhängig davon, ob er diese erhalten hat oder nicht. Nach Auffassung des BGH gilt dies selbst dann, wenn seit Beginn des Mietverhältnisses Erwerbsvorgänge vorgelegen haben, die noch nach altem Recht zu beurteilen waren und dort die Kautionszahlung „verloren“ gegangen ist.

Der neue Eigentümer kann sich hier also nicht auf die alte Rechtslage für die alten Veräußerungen berufen. Erwerber müssen also stets damit rechnen, für vereinbarte und geleistete Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses zu haften, unabhängig davon, ob sie die Kaution erhalten haben.

Es ist daher anzuraten, schon bei Abschluss des Kaufvertrages dafür Sorge zu tragen, dass die Kaution vom Veräußerer ausgehändigt wird oder aber diese Haftungslage ausreichend bei der Preisgestaltung bzw. Preisverhandlung berücksichtigt wird.

BGH vom 01.06.2011, VIII ZR 304/10

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Signatur_GB_2010

 

Und wieder mal Kautionsrückzahlung

Dienstag, 05. Oktober 2010 PDF Version

Kautionsrückzahlungsfragen in der Zwangsverwaltung sind der Dauerbrennen. Geklärt ist inzwischen, dass der Zwangsverwalter an den Mieter Kautionen zurückzahlen muss, die er vom Zwangsverwaltungsschuldner gar nicht erhalten hat.

Im neuen BGH-Fall hatte der Mieter angeblich eine Kaution an den Zwangsverwaltungsschuldner geleistet, die nicht an den Zwangsverwalter weitergeleitet worden war. Der Mieter erwarb die Wohnung in der Zwangsversteigerung  und verlangte nunmehr die Kautionsrückzahlung vom Zwangsverwalter. Der BGH entsprach diesem Wunsch nicht. Der Zwangsverwalter sei nicht persönlich zur Rückzahlung verpflichtet. Der Zuschlag führt nämlich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses werde mit dem Ersteher fortgesetzt. Da zu diesem Zeitpunkt Vermieter und Mieter personengleich seien, trete hinsichtlich der Kaution Konfusion ein.

Der Mieter müsste Rückzahlung von sich selbst verlangen.

BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09

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