Artikel mit ‘Fenster’ getagged

falsch formulierte Teilungserklärung (Fenster)

Montag, 11. November 2013 PDF Version

Falsch oder schlecht formulierte Teilungserklärungen können unangenehme Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft haben. Dies zeigt ein BGH-Fall zu den Instandsetzungskosten eines Fensters.

Fenster stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Damit ist dem Grunde nach auch die Gemeinschaft der Eigentümer für deren Instandsetzung- und Instandhaltung verantwortlich. Von der sachenrechtlichen Zuordnung kann auch nicht abgewichen werden. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann jedoch vorsehen, dass die mit den Fenstern verbunden Kosten vom Sondereigentümer zu tragen sind. Wenn dies gewollt ist, muss die entsprechende Regelung jedoch genau sein.

Im BGH-Fall war nur unzureichend geregelt, wer in welchen Umfang Pflichten auszuführen hatte. Zwar waren dem jeweiligen Sondereigentümer umfangreiche Verpflichtungen (Schönheitsreparaturen, Innenanstrich innen etc.) auferlegt worden, der Wohnungseigentümergemeinschaft waren jedoch zusätzlich Aufgaben für die Außenansicht zugeordnet (einheitliche Ausführung: Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden ist daher Sache der Eigentümergemeinschaft).

Dies hatte zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft im Fall den Austausch der Fenster tragen musste. Denn dieser Fall war nicht geregelt. Teilungserklärungen sollten gut formuliert worden.

BGH vom 02.03.2012 ? V ZR 174/11

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Streitpunkt Modernisierungen

Dienstag, 29. März 2011 PDF Version

Häufig gibt es Streit zwischen den Mietvertragsparteien, wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte. Denn in der Regel sollen die Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter hat unter den Voraussetzungen des § 554 BGB Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen.

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass

1. der Austausch eines alten Gasherde durch einen Eletroherd mit Ceranfeld eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme ist.
2. Auch die Starkung der Elektrosteigleitungen müssen geduldet werden, weil hierdurch mehr Geräte mit hohem Stromverbrauch angeschlossen werden können.
3. Der Mieter den Austausch von alten Kastenfenstern durch Isolierglasfenster zu dulden hat und
4. der Vermieter einen Anspruch auf Einbau eines modernen Bades im Sinne des Mietspiegels habe.

Modernisierungsankündigungen müssen immer sehr genau sein. Formelle Fehler führen schnell dazu, dass die Maßnahmen nicht gerichtlich durchsetzbar ist.

Landgericht Berlin vom 21.12.2010, 65 S 318/09

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Signatur_DS_2009

einmal mehr Schönheitsreparaturen (Fenster)

Freitag, 24. Dezember 2010 PDF Version

Die II. BV enthält eine Definition des Begriffes “Schönheitsreparaturen”, die auch im preisfreien Wohnraum Anwendung findet:

“Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.”

Vom diesem Umfang darf mit in Wohnraummietverhältnissen in AGB-Mietverträgen in keinem Fall abweichen. Sonst fällt die ganze Klausel.

Dies wurde einem Vermieter vor dem Kammergericht zum Verhängnis. In Mietvertragsklausel war der Mieter zum Streichen der Fenster verpflichtet worden. Das Gericht war der Auffassung, dass damit bei wörtlichem Verständnis auch die Außenfenster umfasst seien. Diese Arbeiten gehören jedoch gerade  nicht zu den Schönheitsreparaturen nach o.g. Definition. Damit hielt das Kammergericht die gesamte Klausel für unwirksam.

Ein Mieter ist in einer solchen Situation nicht zur Renovierung verpflichtet. Hat er sie bereits erbracht, kann er die ihm hierdurch entstandenen Kosten – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – grundsätzlich noch geltend machen.

Kammergericht vom 17.09.2007, 8 U 77/07

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