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Wohnflächenangaben – so macht man’s

Donnerstag, 11. August 2011 PDF Version

Der Bundesgerichtshof bestätigt in ständiger Rechtsprechung eine Mietminderung, wenn die tatsächliche Fläche der Räumlichkeiten (Wohnung oder Gewerbe) mehr als 10 % von der Angabe im Mietvertrag nach unten abweicht. Alle Möglichkeiten von „ca.-Angaben“ o.ä. sind bislang gescheitert.

Jetzt jedoch ist eine Klausel vom BGH abgesegnet worden. Im Urteil vom 10.11.2010 durfte sich der Mieter auf eine Flächenabweichung nicht berufen, weil in dem Formularmietvertrag Folgendes vereinbart war:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietge-genstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

Obwohl es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, hat der BGH entschieden, dass aufgrund dieser Klausel keine verbindliche Flächenangabe bestehe. Trotz einer Abweichung von mehr als 10 % gab es kein Minderungsrecht des Mieters. Aufgrund der o.g. Klau¬sel sei eine Minderung aufgrund Flächenabweichung ausgeschlossen.

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09

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10% ist die magische Grenze

Mittwoch, 09. März 2011 PDF Version

Der BGH bleibt seiner Linie treu. Auch bei Flächenabweichungen vermieteter, möblierter Zimmer gilt die 10%-Grenze. Haben die Vertragsparteien eine bestimmt Wohnungsgröße als Vertragsinhalt vereinbart und wird diese um mehr als 10% unterschritten, so kann der Mieter rückwirkend mindern und die Miete für die Zukunft anpassen.

Zwar ist die starre Grenze von 10% nicht begründbar (warum nicht 8% oder 12%), einen nachvollziehbaren Grund möblierte Zimmer anders zu beurteilen, als unmöblierte gibt es jedoch nicht.

Neue Mietverträge sollten unbedingt so abgeschlossen werden, dass die Fläche nicht Inhalt des Mietvertrages wird, sondern es auf die tatsächlich angemieten und besichtigten Zimmer ankommt.

BGH vom 02.03.2011, VIII ZR 209/10

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Kündigung wegen 10%

Mittwoch, 23. Juni 2010 PDF Version

In diversen Entscheidungen – nicht nur im Wohnraummietrecht – hat sich der BGH als Grenze auf einen Schwellenwert von 10% festgelegt. Beispielsweise bei der Zulässigkeit einer Mietminderung wegen Flächenabweichung, worüber wir bereits berichtet haben. In seiner Entscheidung vom 29.04.2009 hat er darüber hinaus entschieden, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10% für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB darstellt. Nur wenn die Abweichung geringen sei, müsse der Mieter nachweisen, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar sei.

Wie der BGH auf die 10%-Grenze kommt, bleibt sein Geheimnis. Richter am BGH a.D. Dr. Beyer stellt sich dieser Frage ausführlich in seinem Aktikel in NJW 2010, S. 1025. Fakt ist, dass dieser Wert in der Praxis bei der Gestaltung von Mietverträge in jedem Fall berücksichtig werden muss.

BGH vom vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08

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Darf’s auch ein bisschen weniger sein?

Freitag, 10. Juli 2009 PDF Version

Die Wohnung sollte 55,75 qm groß sein. War sie aber nicht. Nur 51,03 qm. Und dann kam auch noch eine Mieterhöhung, die ebenfalls auf der Größe von 55,75 qm basierte. Die Mieterin stimmte nicht zu, der Vermieter klagte auf Zustimmung (von 360,47 € auf 432,56 €)

Nachdem der Rechtsstreit vor dem Amtsgericht und Landgericht Hamburg zugunsten des Vermieters ausgegangen war, musste der BGH entscheiden. Auch vor diesem zog die Mieterin den Kürzeren. Denn nach Ansicht der Richter ist eine Flächenabweichung auch bei einer Mieterhöhung nur dann beachtlich, wenn sie mehr als 10% beträgt. Erst oberhalb dieser Grenze sei es einem Mieter nicht mehr zuzumuten an der vertraglichen Regelung festzuhalten. Der BGH bleibt damit seiner 10% Rechtsprechung treu.

BGH vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08

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