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Formell unwirksam – materiell wirksam

Dienstag, 26. April 2011 PDF Version

Der BGH hat in seinem Beschluss vom 15.03.2011 nochmals bekräftigt, dass der 12 Monatige Einwendungsausschluss für Betriebskostenabrechnungen nur bei formell wirksamen Abrechnungen greift. Die Ausschlussfrist soll Rechtsfrieden bei materiellen Fehlern (z.B. falsche Berechnungen, fehlender Vorwegabzug, falsche Wohnungsgröße uvm.) herstellen. Wenn die Abrechnung bereits formelle Fehler aufweist, gibt es hierfür nach Auffassung des BGH keine Rechtfertigung.

Zudem hat der Senat interessante Feststellungen zur Abrechnung einer Doppelhaushälfte getroffen. Bei einer solchen genügt es, wenn die Einzelnen Betriebskostenpositionen ohne Angabe der Gesamtkosten auf den Mieter umgelegt werden. Grundsatz in einem Mietobjekt ist, dass der Vermieter zwingend die Gesamtkosten angeben muss, damit die Abrechnung  formell fehlerfrei ist. Mit dem Beschluss wird dieser Grundsatz für Doppelhaushälften aufgeweicht. Der BGH nennt explizit Grundsteuer, Schornsteinfegerkosten und Wasserverbrauchskosten. Es wäre eine reine Förmelei, wenn der Vermieter verpflichtet werden würde, die Kosten beider Hälften zusammen zu addieren und anschließend wieder aufzuteilen, wenn die Kosten auf den Rechnungen sogar explizit jeweils für eine Hälfte aufgesplittet seien.

Ungewöhnliche Worte für den Senat, der i.d.R. gerade auf formelle Kriterien bei Betriebskostenabrechnungen abstellt.

BGH vom 15.03.2011, VIII ZR 243/10

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Signatur_DS_2009

Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung

Montag, 11. April 2011 PDF Version

Nach § 556 BGb muss  nicht  nur der Vermieter über Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten abrechnen, auch der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt der Abrechnung Einwendungen hiergegen geltend machen. Anderenfalls wird die Abrechnung “bestandskräftig”.

Allerdings setzt dies eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus. Wenn eine solche nicht vorliegt, beginnt auch die Einwendungsfrist des Mieters nicht zu laufen. Dies hat der BGH kürzlich entschiedne. Dies ist auch folgerichtig. Denn eine formell fehlerhafte Abrechnung wird wie eine nicht existiente Abrechnung behandelt. Folglich kann sie auch keine Fristen in Gang setzen.

Allerdings ist vielfach streitig, ob ein Fehler in der Abrechnung materieller oder formeller Art ist. Erstere können auch noch seitens des Vermieters nach 12 Monaten korrigiert werden. Der BGH ist inzwischen mit der Annahme eines formellen Fehlers restriktiver geworden.

BGH vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10

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Signatur_DS_2009

21,42 Personen

Montag, 06. Dezember 2010 PDF Version

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten nach Personen abgerechnet. Als Gesamtverteilerschlüssel hatte er 21,42 Personen angegeben. Vor dem Landgericht Krefeld stritt man sich darum, ob es sich hierbei um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung handelt.

Nach Auffassung des Gerichts reicht auch die Angabe einer Bruchzahl bei der Personenangabe aus. (Hintergrund für die Bruchzahl war keine Straftat, sondern, dass einige der Personen nicht das ganze Jahr in den Räumen gewohnt hatten.)

Dieser Auffassung hat sich auch dar BGH angeschlossen:

“Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.”

Zudem hat er in diesem Urteil auch nochmals betont, dass für Flächenabweichungen bei Betriebskostenabrechnungen nichts anderes gilt:

“Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann.”

Der BGH schaubt erfreulicher Weise die Anforderungen für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung immer weiter herunter. Mieter sind dadurch geschützt, dass nach Ablauf der Jahresfrist die Abrechnung nicht mehr zu ihren Ungunsten verändert werden kann.

Landgericht Krefeld vom 17.03.2010 2S 55/09 und BGH vom 15.09.2010, VIII ZR 181/09

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