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Angabe von Kündigungsgründen

Freitag, 11. Juni 2010 PDF Version

Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Grund fr eine fristlose Kündigung im Kündigungsschreiben zu nennen:

“(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.”

Tut er dies nicht, so ist die Kündigung unwirksam. Die Anforderungen hieran sind jedoch im Falle von Zahlungsverzug nicht zu hoch anzusetzen. In einfachen Fällen hat der BGH bereits in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, dass es ausreichend sei, wenn Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegeben und der Gesamtrückstand beziffert sei.

Nach der neuen Entscheidung des BGH vom 12.05.2010 gilt dies auch dann, wenn der Vermieter die Kündigung auf frühere Rückstände stützt. (Im Fall waren es Minderungsbeträge über 2 Jahre.) Denn Sinn und Zweck von § 569 Abs. IV BGB sei, dass der Mieter erkennen könne, auf welchem Grund oder Verhalten die fristlose Kündigung gestützt wird. Nur so kann dieser entscheiden, ob eine Verteidigung Erfolg haben kann.

BGH vom 12.05.2010

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Basics I – fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Donnerstag, 06. Mai 2010 PDF Version

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB fristlos kündigen. In einer grundlegenden Entscheidung aus dem Jahr 2003 hat der BGH klargestellt, dass hinsichtlich der Begründung des Kündigungsgrundes keine übertriebenden Anforderungen an den Vermieter zu stellen sind:

“Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters, so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich.”

Wird hingegen auch Zahlung vom Mieter verlangt, so muss die Aufschlüsselung der einzelnen Forderungen natürlich genauer erfolgen.

BGH vom 22.12.2003, VIII ZB 94/03

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Signatur_DS_2009

Fristlos gekündigt und dann?

Samstag, 27. Juni 2009 PDF Version

Ein Vermieter der seinem Mieter (berechtigt) fristlos gekündigt hat und aufgrund dessen einen Kündigungsfolgeschadensanspruch (Zahlungsanspruch für den Rest der ursprünglichen Mietvertragslaufzeit) hat, darf die Räume anschließend zur marktgerechten höheren Miete anbieten, auch wenn dies dazu führt, dass sie schwerer zu vermieten sind. Es müssen nicht vorschnell niedrige Angebote akzeptiert werden.

Außerdem ist der Vermieter nicht im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht verpflichtet, jeden vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, insbesondere wenn dieser – wie im Fall der dem Kammergericht vorlag – nur bereit ist den ursprünglichen (geringeren) Mietpreis zu zahlen. Der Mieter muss außerdem ggf. im Prozess nachweisen können, dass es sich um einen ernst zu nehmenden Interessenten handelte, bei dem die Mietzahlungen gewährleistet sind.

Dem klagenden Vermieter wurde daher vom Kammergericht eine Summe von 36.393,71 € zugesprochen.

Besonders bei Wohnraummietern hält sich hartnäckig das Gerücht, dass es ausreicht, 3 Nachmieter zu präsentieren, um vorzeitig aus einem Mietvertrag “entlassen” zu werden.

Kammergericht Berlin vom 04.05.2009, 8 U 183/08

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Es geht um die Fitness

Freitag, 19. Juni 2009 PDF Version

Fitnessstudioverträge werden in der Regel über die per AGB maximal zulässige Dauer von 24 Monaten abgeschlossen. Das ist natürlich eine lange Zeit und so manch einer würde gerne nach einigen Monaten wieder aussteigen. Aber Vertrag ist Vertrag. Das sagte auch der Betreiber eines münchner Studios, als eine Kundin wegen eines beruflichen Umzugs ihres Mannes vor Ablauf der 2 Jahre kündigen wollte. Das Argument: Das Umzugsrisiko liege beim Kunden.

Falsch – urteilten die Richter des Amtsgerichts München. Bei einem Fitnessvertrag handele es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Damit sei § 314 BGB anwendbar. Dieser geben die Möglichkeit, fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliege. Der berufsbedingte Umzug sei gerade solch ein Fall, da eine Anreise vom neuen Wohnort zum Trainieren nicht zumutbar sei, da die Kundin das Studio so nicht nutzen könne.

Achtung: Dies ist in der Regel anders zu beurteilen, wenn der Betreiber auch am neuen Ort eine Filialie hat, die genutz werden kann.

Amtsgericht München vom 17.12.2008, 212 C 15699/08

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