Artikel mit ‘GbR’ getagged

Teilungsversteigerung in der Bruchteilsgemeinschaft

Freitag, 21. März 2014 PDF Version

Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist die Teilungsversteigerung auf Antrag eines Miteigentümers jederzeit möglich. Er braucht einfach nur beim Vollstreckungsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Dann kommt das gesamte Grundstück unter den Hammer.

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geht das nicht. Denn auf die ungekündigte GbR ist nach dem Gesetz das Gemeinschaftsrecht nicht anwendbar.

Mit Urteil vom 16.05.2013 hat der Bundesgerichtshof jetzt die Streitfrage entschieden, ob bei der GbR, die mindestens ein Gesellschafter gekündigt hat, die Auseinandersetzung durch Teilungsversteigerung möglich sei. Dies hat der BGH bejaht. Jeder einzelne Gesellschafter der gekündigten GbR kann die Teilungsversteigerung alleine beantragen. Auch in diesem Falle wird das gesamte Grundstück versteigert.

Für die gekündigte GbR nämlich verweist das Gesetz wiederum in das Gemeinschaftsrecht. Es sind dann also die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft anwendbar und damit auch der Verweis in das Zwangsversteigerungsrecht.

Wenn eine GbR sich über das Behalten oder die Verwaltung eines Grundstücks nicht einigen kann, kann der Gesellschafter also kündigen und anschließend die Teilungsversteigerung beantragen. In diesem Zusammenhang muss allerdings ein eventueller Kündigungsausschluss oder im Gesellschaftsvertrag anderweitig geregelte Kündigungsfolgen beachtet werden (z.B. Anwachsen bei den anderen Gesellschaftern o.ä.). In jedem Falle sollten Sie davor qualifizierten juristischen Rat einholen.

BGH vom 16.05.2013, V ZB 198/12

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Teilungsversteigerung eines GbR-Grundstücks

Freitag, 20. September 2013 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass auch ein einzelner Gesellschafter für das der Gesellschaft als Eigentümerin gehörende Grundstück einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen kann. Voraussetzung ist lediglich, dass die Gesellschaft gekündigt ist. Die Frage, wer den Antrag stellen kann, war bisher umstritten.

Der BGH hat der Ansicht eine Absage erteilt, die die Antragsbefugnis nur allen Gesellschaftern gemeinschaftlich zubilligen wollte.

Nach § 731 Satz 2 BGB gelten für die Auseinandersetzung der GbR die Vorschriften über die Gemeinschaft. Diese verweisen in § 753 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB auf die Zwangsversteigerung, und damit auf die besonderen Vorschriften über die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft in den §§ 180 bis 184 ZVG. Zudem entspreche das Antragsrecht des einzelnen Gesellschafters entspricht auch den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers.

Die Entscheidung ist für die Praxis zu begrüßen und erweitert die Möglichkeiten der Auseinandersetzung bei “verstrittenen” Grundstücksgesellschaften.

BGH vom 16.05.2013, V ZB 198/12

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GbR: Stempel reicht aus!

Mittwoch, 13. März 2013 PDF Version

Der XII. Zivilsenat des bGH hat kürzlich die Möglichkeit gehabt, eine wichtige Frage für den Mietvertragsabschluss mit einer GbR auf einer Seite Stellung zu nehmen. Eine GbR hatte Gewerberäume angemietet. Die Kündigung war für 10 Jahre ausgeschlossen. Nach 8 Jahren kündigte die GbR vor Ablauf der Mindestmietzeit.Man behauptete, der Kündigungsausschluss sei unwirksam, da ein Vertstoß gegen § 550 BGB (Schriftform) vorliegt.

In der Tat bedarf ein solcher Ausschluss der Schriftform nach § 126 BGB, d.h. der Unterschrift aller beteiligter Parteien. Bei der GbR müssen grundsätzlich alle Gesellschafter mitwirken. Es ist jedoch auch möglich, dass ein Gesellschafter alle anderen Vertritt. Das muss jedoch auch deutlich gemacht werden.

Im Fall bestanden hieran Zweifel, da nur in Gesellschafter unterzeichet und seiner Unterschrift lediglich einen Firmenstempel hinzugefügt hatte. Das OLG war der Auffassung, dass dies nicht für eine klare Vertretung genüge und damit die SChriftform nicht eingehalten sei. Ergo hätte es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt und es wäre auch eine frühere Kündigung möglich gewesen.

Nicht so der BGH: Auch er stellt klar, dass die Vertretung deutlich gemacht werden müsse. Die Unterschrift alleine genüge hierfür nicht. Allerdings sei dem Firmenstempel im Rechtsverkehr eine entsprechende Bedeutung beizumessen. Der Rechtsverkehr erwarte in einem solchen Fall, dass der Unterzeichnende die im Vertrag genannte Person vertreten wolle. Vermieter und Mieter sollten beim Abschluss eines Mietvertrages die Vertretung genau beachten und sicherheitshalber stets einen Vertretungszusatz hinzufügen.

BGH vom 23.01.2013, XII ZR 35/11

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Minderjährige in der Grundstücks-GbR

Montag, 21. Januar 2013 PDF Version

Minderjährige können Mitgesellschafter in einer GbR sein. Hierzu benötigen Sie eine familienrechtliche Genehmigung neben der Vertretung durch den/die Erziehungsberechtigten. Das bedeutet jedoch nicht, dass die GbR zukünftig alle Geschäfte ohne weitere familienrechtliche Genehmigung abschließen dürfte. Dies stellt eine Entscheidung des OLG Nürnberg deutlich klar.
Im Fall war ein Minderjähriger an einer vermögensverwaltend tätigen GbR beteiligt. Dies wollte ein Grundstück verkaufen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eigentumsumschreibung wegen fehlender familienrechtlicher Genehmigung. Zu Recht, wie der das OLG entschied. Denn obwohl die Verfügung nicht mehr unmittelbar das Vermögen des Minderjährigen betreffe (Folge aus der Teilrechtsfähigkeit der GbR), müssen im Regelfall jeder Vertrag der GbR genehmigt werden. Dies gilt nur für solche Geschäfte nicht, dei dem Geschäftszweck der Gesellschaft bereits angelegt und simit “planmäßig” sind.

Im Fall hatte die GbR die Vermögensverwaltung zum Ziel. Eine Grundstücksveräußerung entsprach nach Auffassung des OLG nicht mehr dem Gesellschaftszweck, so dass eine Genehmigung einzuholen gewesen wäre. Anders wäre es bei einer Grundstücksgesellschaft gewesen, die zum Zweck den u.a. den An- und Verkauf von Grundstücken gehabt hätte. Dies sollte bei der Beteiligung eines Minderjährigen an einer Gesellschaft gestalterisch bedacht werden, um Geschäfte ohne Einmischung des Familiengerichts abschließen zu können, da dies einen erheblichen Zeitverlust bedeuten kann.

OLG Nürnberg vom 04.10.2012, 15 W 1623/12

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Unkündbare GbR

Freitag, 21. Dezember 2012 PDF Version

Miteigentümer eines Grundstücks können nach § 1010 BGB vereinbaren, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer oder Zeit ausgeschlossen wird. Dies kann auch als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden. Im Fall des OLG Oldenburg vom 23.01.2012 hatten Gesellschafter einer GbR eine ähnliche Vereinbarung im GEsellschaftsvertrag getroffen. Diese sollte nun als dingliches Recht in das Grundbuch das der GbR gehörenden Grungstücks eingetragen werden.

Das Grundbuchamt versagte die Eintragung. Zu Recht, wie das OLG entschied. § 1010 BGb sei nur auf Miteigentum anzuwenden und sei nicht analog aus Gesamthandseigentum anwendbar. Im Sachenrecht gelte der Typenzwang, der eine Analogie ausschließe.

OLG Oldenburg vom 23.01.2012, 12 W 7/12

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Eigenbedarf einer GbR

Montag, 13. August 2012 PDF Version

Eigenbedarfskündigungen sind meist Konfliktbehaftet.

Geklärt war vom BGH bereits, dass die GbR für einen Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen kann. Andere Gesellschaftsformen (KG, GmbH, etc.) hingegen sind. Dies galt jedoch bislang nur für diejenigen Gesellschafter, die bereits bei Erwerb des Grundstück Gesellschafter waren. Für neu Hinzutretenden war dies nicht möglich.

Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt geändert. Auch für neu eingetretene Gesellschafter kann künftig die GbR einen Eigenbedarf anmelden.

Es fragt sich allerdings, wie lange dies von Gesetzgeberseit noch toleriert wird…

BGH vom 23.11.2011, VIII ZR 74/11

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Signatur_DS_2009

 

Vollmacht für eine GbR

Montag, 05. Dezember 2011 PDF Version

Der BGH hat eine praktisch wichtige Entscheidung für die Vertretung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates kann die GbR selbst keine Vollmachten an Dritte erteilen. Dies können nur die Gesellschafter gemeinsam.

Diese Entscheidung ist insbesondere im Rechtsverkehr mit Grundstücksgesellschaften in der Rechtsform der GbR wichtig. Wollen die Gesellschafter einen “Geschäftsführer” berufen, der beispielsweise alleine alle Erklärungen beim Grundbuchamt abgeben darf, so muss die Vollmacht zwingend im Namen aller Gesellschafter und nicht im Namen der GbR erteilt werden. Hieran ändert auch die Teilrechtsfähigkeit der GbR nichts. Denn nach § 709 BGB gilt:

“Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.”

Sind alle Gesellschafter zur Geschäftsführung berufen, so können nur sie die Geschäftsführungsbefugnis an einen Dritten deligieren. Ausdrücklich zugelassen hat der BGH eine Generalvollmacht. Diese dürfe jedoch nicht dazu führen, dass sämtliche Gesellschafter von der Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ausgeschlossen sind. Insbesondere in großen Grundstücksgesellschaften (z.B. Baugemeinschaften) bietet es sich an, ein oder zwei Gesellschaftern eine Vollmacht zu erteilen, die insbesondere das Stellen von Grundbuchanträgen ermöglicht. Anderenfalls muss jeder Antrag von allen Gesellschaftern unterzeichnet werden. Dies führt häufig zu praktischen Problemen und Verzögerungen.

BGH vom 20.01.2011, V ZB 266/10

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BGH rettet Baugruppen (GbR)

Montag, 23. Mai 2011 PDF Version

Der BGH hat in einer (noch nicht veröffentlichten Entscheidung) das Problem vieler Baugruppen und in GbR-Käufer eines Grundstücks gelöst. Nur kurz zum Problem: Viele Baugruppen sind in der Praxis erst gegründet worden, erst Wochen/Monate später erfolgte der Erwerb des Grundstücks auf dem das Bauprojekt durchgeführt werden sollte.

Die Grundbuchämter versagten aufgrund von Entscheidungen u.a. des Kammergerichts und des OLG München die Eintragung. Ausnahme: Gesellschaftsvertrag und Kaufvertrag waren in einer Urkunde zusammengefasst worden. Diese Rechtspraxis hat der BGH in einem Berliner Fall (AG Charlottenburg) nicht bestätigt.

Bei einer erwerbenden GbR sei es ausreichend, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der Auflassungerklärung benannt sind, und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie alleinige Gesellschafter seien. Eines weiteren Nachweises der Existenz bedürfe es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

Damit dürften viele Baugruppen aufatmen, für die es bislang lediglich sehr komplizierte rechtliche Konstruktionen zum Vollzug der Urkunden gab. Für Beratungen stehen wir gerne zur Verfügung. Wir haben durch die Betreuung vieler Baugruppen einschlägige Erfahrung auf diesem Gebiet, insbesondere bei der notariellen Betreuung.

BGH vom 28.04.2011, V ZB 194/10

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Zwangsverwaltungsanordnung gegen eine GbR

Dienstag, 15. Februar 2011 PDF Version

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist seit einigen Jahren nicht nur teilrechts- sondern auch grundbuchfähig. Soll in das Vermögen einer GbR vollstreckt werden, muss daher ein  Titel gegen die GbR und nicht die einzelnen GbR-Gesellschafter vorliegen.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang eine bemerkenswerte Entscheigung getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates darf die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer GbR  nur dann angeordnet werden, wenn alle im Grundbuch eingetragenen, aktuellen Gesellschafter aus dem Titel im Titel aufgeführt sind. Dies führt zu Komplikationen, wenn sich der Gesellschafterbestand nach Erteilung der Vollstreckungsklausel geändert hat und diese Änderung auch im Grundbuch eingetragen worden ist.

Der Antrag auf Zwangsverwaltung würde in diesem Fall zurückgewiesen werden.

Daher sind Veränderungen im Gesellschafterbestand durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen. Wie der Kollege Dr. Probandt in GE 2011, S. 99 zutreffend feststellt, ist die Entscheidung dogmatisch nicht ganz nachvollziehbar. Denn durch die Änderung der Gesellschafter ändert sich an der Gesellschaft selbst nicht. Sei es drum: Die Entscheidung ist in der Praxis zu berücksichtigen:

Wer die Zwangsvollstreckung gegen eine GbR betreiben möchte, muss ins Grundbuch schauen und ggf. eine Klauseländerung beantragen.

BGH vom 02.12.2010, V ZB 84/10

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teuer Spaß bei Grundbuchumschreibungen

Donnerstag, 09. Dezember 2010 PDF Version

Eine Entscheidung des OLG München könnte für Grundstücksgesellschaften, die in als GbR organisiert sind, weitreichende Folgen haben. Nach Auffassung der münchner Richter ist bei einer Auflösung einer GbR und anschließender Eintragung auf eine natürliche Person (z.B. den verbleibenden Mehrheitsgesellschafter) für die Eintragungsgebühr (und damit auch die Notargebühr) der volle Wert des Grundstücks gemäß § 60 KostO anzusetzen.

In der Literatur war man bisher davon ausgegangen, dass die GbR bei ihrer Auflösung das Privileg des § 61 Abs. 1 KostO in Anspruch nehmen könne:

“Geht ein Grundstück, das für mehrere zur gesamten Hand eingetragen ist, auf einen oder mehrere der Mitberechtigten oder auf eine aus denselben Personen bestehende andere Gesamthandgemeinschaft über, so wird die Gebühr so berechnet, als ob die Beteiligten nach Bruchteilen berechtigt wären; die Anteile der Erwerber bleiben unberücksichtigt.”

Das OLG ist der Ansicht, dass dies seit der Teilrechtsfähigkeit der GbR im Rechtsverkehr nicht mehr gilt. Diese Meinung ist jedoch nicht unumstritten. (vgl. Fritzsche in GE 2010, S. 1457) Es bleibt anzuwarten, ob sich die Grundbuchämter dieser Rechtssprechung annehmen.

OLG München vom 29.10.2009, 34 Wx 0002/10

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Grundbuchberichtigungen bei GbR’s

Donnerstag, 04. März 2010 PDF Version

Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 04.12.2008 (Az: IV ZB 74/08) war die Berichtigung des Grundbuches bei Anteilsabtretungen mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, wenn es sich bei dem Eigentümer um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelte. Zu diesem Zweck hat der Gesetzgeber einen neuen § 899a BGB ins Leben gerufen:

„Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 S. 1 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.“

Das OLG Zweibrücken hat entschieden, dass § 899a BGB sowie § 47 Abs. 2 S. 1 GBO auch für Altfälle gilt.

Damit bleibt es dabei, dass auch in solchen Fällen als Eigentümer sowohl die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als auch deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Eintragung muss nunmehr lauten:

„Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus

– Gesellschafter 1

- Gesellschafter 2

- Gesellschafter 3, etc.“

Die Fälle, in denen die Grundbuchämter die Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung der aller im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter für eine Grundbuchänderung verlangten dürften damit in einer Vielzahl der Fälle der Vergangenheit angehören.

OLG Zweibrücken vom 20.10.2009, 3 W 116/09

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Kündigung einer Wohnung durch eine GbR

Freitag, 04. September 2009 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass § 577a BGB bei der Kündigung einer Wohnung durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters dann keine Anwendung findet, wenn erst nach der Kündigung Wohnungseigentum des betreffenden Gesellschafters begründet wird.

Eine Mieterin lebte seit 1983 in ihrer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2006 erwarb eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern das Objekt. Es war geplant, dass jeder Gesellschafter eine der Wohnungen selbst nutzen sollte. Hierzu wurde der Mieterin kurz nach dem Kauf fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Erst nach der Kündigung wurde das gesamte Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Der BGH hat anders als die Vorinstanzen entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam war. (¶¶ 546, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine GbR kann grundsätzlich auch wegen Eigenbedarf einen ihrer Gesellschafter kündigen. Dies gilt auch dann, wenn sie nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist. Darüber hinaus findet § 577a BGB – der eine Frist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum vorsieht – in einem solchen Fall auch nicht entsprechend Anwendung. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht besonders schutzwürdig.

Folge dieses Urteils ist, dass die Vorgehensweise:

1) Erwerb eines Objekts gemeinsam als GbR zu Eigennutzungszwecken
2) Kündigung bestehender Mietverträge durch die GbR wegen Eigenbedarf der Gesellschafter
3) anschließende Umwandlung in Wohnungseigentum und Zuteilung an die einzelnen Gesellschafter

vom BGH legitimiert worden ist und sich in der Praxis weiter verbreiten wird. Berücksichtigt werden muss natürlich, ob ein Eigenbedarfsfall nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich vorliegt.

BGH vom 16.07.2009, VIII ZR 231/08

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