Artikel mit ‘Gewerbemietvertrag’ getagged

Schriftform und Übergabe im Gewerbemietvertrag

Mittwoch, 06. November 2013 PDF Version

Schriftformfehler in Gewerbemietverträgen sind der Super-Gau und je nach Ausgangslage für eine Partei höchst riskant. Der BGH hat eine praxisrelavent Frage zu diesem Problemkeis geklärt:

Er hält es im Hinblick auf die Schriftform des § 550 BGB für ausreichend, wenn der Mietvertragsbeginn von der (noch unbestimmten) Übergabe der Mietsache abhängen soll. Dies ist eine für die Praxis zu begrüßende Entscheidung. Erwerber von Gewerbeimmobilien werden nunmehr jedoch aus den Mietverträgen nicht immer sicher entnehmen können, wann der Mietvertrag zu laufen begonnen hat. Dies nimmt der XII. Zivilsenat jedoch offensichtlich in Kauf.

BGH vom 24.07.2013, XII ZR 104/12

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Signatur_SA_2009

Manche mögen’s heiß…

Montag, 10. Mai 2010 PDF Version

… aber nicht am Arbeitsplatz…:

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat sich im vergangenen Jahr damit befasst, wer denn nun für den Schutz der Arbeitnehmer zuständig ist, wenn es in Büroräumen unerträglich heiß wird.
Es stellte fest, dass das in aller erster Linie einmal der Arbeitgeber ist. An diesen richte sich schließlich die Arbeitsstättenverordnung. Ein Vermieter müsse bei der Vermietung nicht ohne weiteres, z.B. eine ausdrückliche Vereinbarung, gewährleisten, dass bei erhöhten Außentemperaturen im Sommer die durch die Verordnung bestimmten Höchsttemperaturen (Sollwert von 26 °C) nicht überschritten werden.
Dies schon gar nicht, wenn es sich um einen Altbau aus den 20-er Jahren handele.

Im betreffenden Fall wurde der Mieter darauf verwiesen, selbst eine Klimaanlage einzubauen oder Außenrollos anzubringen.

Etwas anderes mag unter Umständen gelten, wenn über einen längeren Zeitraum im Büro 35 °C deutlich überschritten werden.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2009 ; 9 U 42/09

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Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten

Freitag, 19. März 2010 PDF Version

Insbesondere bei Einkaufscentern oder sonstigen großen Vermietern findet man Klauseln im Gewerbemietvertrag, wonach die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden. Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit solche Klauseln häufig ausgehebelt, indem sie sie für zu unbestimmt erklärten.

Nunmehr hat der BGH im Urteil vom 09.12.2009 (XII ZR 109/08) genau solche Klausel für wirksam erkannt. Dort wurden konkret 5,5% der Gesamtmiete als Verwaltungskosten auf alle Mieter umgelegt. Der BGH erachtete diesen Betrag als ortsüblich und die Klausel hinreichend bestimmt.

Auch als allgemeine Geschäftsbedingung sei dies möglich, da die Vereinbarung weder überraschend noch unangemessen sei.

Um jedoch eine überraschende Klausel zu vermeiden, sollte man sich die Stellung eines solchen Satzes im Vertrag genau überlegen. Angemessen ist sicherlich die Erwähnung unter den aufgezählten Betriebskosten.

Als Reaktion auf die Rechtsprechung des BGH ist damit zu rechnen, dass solche Klauseln künftig häufiger anzutreffen sein werden. Vorsorglich sei noch darauf hingewiesen, dass eine Klausel über die Kosten etwa des Centermanagements nicht für wirksam gehalten worden ist. Dort sei der Begriff unklar.

BGH vom 09.12.2009; XII ZR 109/08

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Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung

Samstag, 16. Januar 2010 PDF Version

… hat der BGH als auf den Gewerbemieter umlegbar angesehen. Er hat damit ein eigenartiges Urteil des OLG Köln aufgehoben, das mehrere Aspekte des Falls nicht getrennt beurteilte.

Der Bundesgerichtshof hat zutreffend festgestellt, dass es keineswegs überraschend sei, dass in einem Gewerberaummietvertrag unter der Position sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten aufgeführt sind. Es ist üblich diese Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen. (Bei der Wohnraummiete ist dies nicht zulässig)

Bei der Vertragsklausel habe auch keineswegs eine Begrenzung im Hinblick auf die Höhe der Kosten zum Zweck der Transparenz zu erfolgen. Denn der Mieter sei hinreichend durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit geschützt. Der Vermieter darf ohnehin nur Kosten im Rahmen des Üblichen umlegen und müsse flexibel in der Wahl der Vertragspartner bleiben.

Es sei nicht unklar, was mit “technischer” Hausverwaltung gemeint sei. Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung gehörten hierzu nicht.

Die Frage ob durch sehr niedrig angesetzte Vorauszahlungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen sei, der den Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann, sei getrennt von der Frage der Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen. Ohnedies ist hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände auszugehen. Der Mieter darf grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass es nicht zu unter Umständen sogar erheblichen Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung kommen kann.

BGH Urteil vom 09.12.2009; AZ: XII ZR 109/08

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Risikoverteilung bei Sperrung eines Ladens

Montag, 21. Dezember 2009 PDF Version

Das  Kammergericht hat enschieden, dass der Vermieter das wirtschaftliche Risiko trägt, wenn das von ihm vermietete Gewerbemietobjekt wegen Bauarbeiten Dritter nicht von Kunden betretbar ist.

Im Fall konnte der Souvenierladen des Mieters für einen Zeitraum von 2 Monaten  nicht von Kunden betreten werden, weil vor seiner Tür gebaut wurde. Er minderte daher die Miete auf 0 €. Das Kammergericht gab ihm Recht. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch, dass der Zugang durch Kunden möglich ist. Das Risiko, dass Dritte den Zugang “verbauen” trägt der Vermieter.

Das Gericht hat gleichzeitig auch eine Klausel im Mietvertrag, die eine solche Risikoverteilung anders gestalten sollte, für unwirksam gehalten. Die Klausel:

“Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z.B. Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs– und Staubbelastungen oder ähnliches begründen unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstandes, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind.”

stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und  ist daher nach § 307 BGB unwirksam.

Kammergericht vom 12.11.2007, 8 U 194/06

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Signatur_DS_2009

Nachträgliche eingehaltene Schriftform

Sonntag, 21. Juni 2009 PDF Version

Bei einem befristeten Mietvertrag bedarf es nach § 550 BGB der Schriftform. Anderenfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Folge, dass er unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit gekündigt werden kann. Mit diesem Thema befasst sich eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:

Die Mieterin schloss mit dem Eigentümer einen Gewerbemietvertrag. In ¶ 16.2 war vereinbart, dass der auf 13 Jahre abgeschlossene Vertrag nur dann wirksam sein sollte, wenn ihm der Vorstand der Mieterin binnen 4 Wochen zustimmen würde:

“Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …”

Zur Zustimmung in diesem Zeitraum kam es nicht, die Mieträume würden trotzdem genutzt. Vor Ablauf der 13 Jahre wollte die Mieterin kündigen und berief sich daher darauf, dass die Befristung im Mietvertrag mangels Schriftform nicht wirksam und daher eine Kündigung auch vor Ablauf möglich sei. Dem widersprach der Bundesgerichtshof. Es sei der Mieterin nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf ¶ 16.2 zu berufen. Zum einen habe sie durch Nutzung der Räume und Zahlung der Miete den Eindruck erweckt, der Mietvertrag bestehe in der abgeschlossenen Form. Außerdem hatte es in der Zwischenzeit einige Änderungsverträge gegeben. Diese nähmen ausdrücklich Bezug auf den Ausgangsvertrag, wodurch die Geltung von ¶ 16.2 stillschweigend abbedungen sei.

BGH vom 29. April 2009, XII ZR 142/07

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