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Grunderwerbssteuer Baugruppen

Freitag, 14. März 2014 PDF Version

Das Anfallen von Grunderwerbssteuer bei Baugruppenprojekten ist ein dauerndes Problem.

Der BFH hat eine Frage hierzu entschieden. Es handelte sich um einen Ausgangsfall bei dem eine Baugruppe in der Rechtsform einer GbR über einen Benennungsvertrag ein Grundstück erworben hat. Das Finanzamt und Finanzgericht waren der Auffassung, dass die anschließenden Verträge zur Errichtung des Wohnhauses (Architekten und Werkverträge) als einheitliches Vertragswerk zu beurteilen seien. Daher sei auf Grundlage der Erwerbs- und Baukosten die Grunderwerbssteuer festzusetzen. Diese Rechtauffassung hat der BFH nicht geteilt:

“Ein solcher einheitlicher Erwerbstatbestand ist auch gegeben, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen aufgrund eines abgestimmten Verhaltens auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken und diese zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind. Fehlt es jedoch an einer solchen Verpflichtung, betrifft die vom Erwerber geschuldete Vergütung aus den geschlossenen Verträgen nicht den Erwerb des bebauten Grundstücks, sondern lediglich Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem vom Erwerber selbst herzustellenden Gebäude, die Lieferung beweglicher Gegenstände (z.B. Baumaterialien) oder die Bereitstellung von Planungsunterlagen. Solche Leistungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.”

Das Finanzamt sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass der Architekt (auf Veräußererseite) verpflichtet gewesen sei, die Bebauung zum veranschlagten Preis durchzuführen. Das initiieren der Bebauung sei nicht als Bauverpflichtung einzuordnen. Nur wenn die Baugruppe im Ergebnis nicht ein Baugrundstück, sondern ein Grundstück mit einer fest stehenden Bebauung oder sogar mit Bauverpflichtung erwirbt, darf das Finanzamt die Grunderwerbssteuer unter Einbeziehung der Baukosten festsetzen.

Problematisch sind weiterhin die Fälle, in denen nach Erwerb des Grundstücks neue Personen der Baugruppe beitreten. Bei diesen setzt das Finanzamt vermutlich weiterhin die  Erwerbssteuer aufgrund des anteiligen Kaufpreises für das Grundstück und die auf die zuzuteilende Wohnung entfallenden Baukosten fest. Im Ergebnis zahlt der zu spät Eintretende damit viel mehr Grunderwerbssteuer. In Berlin immerhin 6% des Gesamtpreises der Wohnung. Es lohnt sich daher, bereits in einem frühen Stadium der Baugruppe beizutreten. Diese sollte allerdings darauf achten, dass der Kaufvertrag nicht zu stark mit dem Architektenvertrag und sonstigen Bauverträgen verbunden ist. Bei verkappten Bauträgermodellen wird das Finanzamt weiterhin die “große” Grunderwerbssteuer festsetzen.

Die Kanzlei SAWAL betreut im Notariat diverse Baugruppen. Wir bereiten Sie gerne und begleiten ihr Projekt anwaltlich oder notariell.

BFH vom 27.11.2013, II R 56/12

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Erst gründen, dann kaufen

Montag, 19. November 2012 PDF Version

Eine aktuelle Entscheidung des OLG Zweibrücken zeigt ein haftungs- und grunderwerbssteuerliches Problem beim Erwerb eine Grundstücks durch eine Objektgesellschaft auf.

Der Fall: Eine noch zu gründende GmbH (Tochtergesellschaft einer weiteren GmbH) sollte ein Grundstück für 2,06 Mio. € erwerben. Der Erwerbsvertrag wurde VOR der Gründung der Gesellschaft beurkundet. In der Urkunde trat der Handelnde (Geschäftsführer der Muttergesellschaft) als Vertreter für die noch zu gründende Objektgesellschaft auf. Nach der Gründung wurde der Erwerbsvertrag neu beurkundet – und zwar dieses Mal mit der neu gegründeten Tochtergesellschaft. Für die beiden Verträge stellte er zwei Kostenrechnungen, womit die Gesellschaft nicht einverstanden war.

Die Entscheidung spiels sich daher vordergründig im notariellen Kostenrecht ab. Denn streitentscheidende Frage war, ob der Notar bei der Neubeurkundung rechtmäßig gehandelt hatte. Die Begründung für die zweite Beurkundung lautete, dass anderenfall zweimal Grunderwerbssteuer anfallen würde (was deutlich teurer gewesen wäre). Das sah man auf der anderen Seite anders.

Der Notar lag jedoch mit seiner Beurteilung goldrichtig – so das OLG:

1. Der erste Kaufvertrag konnte nicht die noch nicht gegründete Objektgesellschaft, sondern nach den Grundsätzen des betriebsbezogenen Geschäfts nur die Muttergesellschaft berechtigen und verpflichten.
2. Folglich hätte diese die Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Bei einer Umschreibung auf die gegründete Tochtergesellschaft – egal aus welchem Rechtsgrund – wäre erneut Grunderwerbssteuer angefallen. Damit wäre Steuer von 2 x 103.000,00 € angefallen. Die Kostenrechnung des Notars belief sich hingegen nur auf 9.869,09 €.

Für die Praxis ist festzuhalten: Die Objektgesellschaft sollte vor dem Erwerb des Grundstücks zumindest gegründet sein. Eine Eintragung ist nicht nötig. Dies kann auch am selben Tag nacheinander geschehen. Auch die Offenlegung der Handlung für die nicht gegründete Gesellschaft ändert hieran nichts. Anderenfalls entsteht die Grunderwerbssteuer zweimal, wenn keine Neubeurkundung vorgenommen wird. In jedem Fall ist die nachträgliche Gründung teurer.

OGL Zweibrücken vom 17.08.2011, 3 W 92/11

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Signatur_SA_2009

Erhöhung der Grunderwerbssteuer

Mittwoch, 26. Mai 2010 PDF Version

Die Grunderwerbssteuer ist in den Augen von Investoren ein Ärgernis. In Berlin liegt der Steuersatz seit 2007 bei rekordverdächtigen 4,5 %. Jetzt wollen andere Bundesländer nachziehen. Die FAZ berichtet, dass neben Sachsen-Anhalt (von 3,5 % auf 4,5 %) und Hamburg (ebenfalls 4,5 % seit 2009) auch Brandenburg eine deutliche Erhöhung plant: Von derzeit 3,5 % auf 5 %.

in dem Artikel schlägt der Kollege Müller zur Reduzierung der Grunderwerbssteuer als Lösungsmodell den sogenannten “Share Deal” vor. Dieser dürfte sich allerdings nur für wenige (Groß-) Projekte eignen.

FAZ Artikel “Ärgernis Grunderwerbsteuer” vom 13.05.2010

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