Artikel mit ‘Grundstückskaufvertrag’ getagged

Eintragung von Löschung von Lasten nach Eintragung der Vormerkung

Montag, 05. September 2016 PDF Version

Für den Käufer eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung wird zu seiner Sicherheit gegen nachfolgende fremde Eintragungen eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Wenn nach der Eintragung dieser Vormerkung ein Schuldner des Verkäufers noch Zwangshypotheken o.ä. eintragen lässt, kann der Käufer den Gläubiger nach § 888 BGB direkt und aus eigenem Recht auf Löschung in Anspruch nehmen.

Voraussetzung hierfür ist, dass man die Vormerkung (ausnahmsweise) bei Eigentumsumschreibung auf den Käufer nicht löschen lässt. Hierauf achtet der Notar bei der Eigentumsumschreibung.

Der Käufer nimmt sodann den Gläubiger auf die Löschungsbewilligung für vormerkungswidrig eingetragene Last in Anspruch. Weigert sich dieser, wird sich der Käufer regelmäßig einen Anwalt nehmen und den Gläubiger außergerichtlich auffordern bzw. sogar auf Abgabe der Löschungsbewilligung verklagen.

Der Bundesgerichtshof hatte bisher die Auffassung vertreten, dass der Käufer keinen Schadensersatzanspruch hat, sollte der Gläubiger Aufforderung zur Abgabe der Löschungsbewilligung nicht nachkommen. Mit Urteil vom 04.12.2005 (5 ZR 202/14) hat der BGH diese Auffassung geändert und gibt dem Käufer einen Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens. Diese Entscheidung ist zu begrüßen, weil der Käufer sich in den wenigsten Fällen selbst wird helfen können, sondern einen Anwalt einschaltet. Der Gläubiger muss dessen Kosten ersetzen, sofern er der ersten Aufforderung durch den Käufer nicht nachgekommen und damit in Verzug gekommen ist.

14-Tage Wartefrist trotz freiem Rücktrittsrecht

Freitag, 19. Februar 2016 PDF Version

Dass bei Grundstückskaufverträgen die als Verbrauchervertrag zu qualifizieren sind, im Regelfall eine 14-tägige Wartefrist einzuhalten ist, dürfte sich inzwischen herumgesprochen haben (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Der Notar, der sich hieran nicht hält, trägt eine große Haftungsgefahr mit sich.

Der BGH hat nun entschieden, dass auf die 14-Tagesfrist selbst dann nicht verzichtet werden kann, wenn dem Verbraucher statt dessen ein lange, freies Rücktrittsrecht (im Fall 5 Wochen) zugebilligt wird.

Hierdurch sei der mit § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG bezweckte Schutz des Verbrauchers nicht gleichwertig gewährleistet.

BGH vom 25.06.2015, III ZR 292/14

 

Gewährleistung des Verkäufers auch bei Gewährleistungsausschluss

Mittwoch, 09. Februar 2011 PDF Version

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung Klarheit zugunsten der Käufer von Immobilien geschaffen. In Immobilienkaufverträgen über Bestandsobjekte erfolgt regelmäßig zugunsten seitens des Verkäufers ein Gewährleistungsausschluss wegen aller Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes mit der Folge, dass bei Mängeln der Verkäufer nur dann haftet, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, was regelmäßig nur sehr schwer nachgewiesen werden kann. Werden neben einem solchen Gewährleistungsausschluss noch Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Kaufsache aufgenommen, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer im Hinblick auf den allgemeinen Gewährleistungsausschluss haftet, wenn eine im Vertrag aufgeführte Beschaffenheit der Kaufsache nicht vorliegt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart und im Vertrag zugleich weitere Angaben zum Kaufobjekt gemacht, etwa über anfallende Betriebskosten. Später hat sich herausgestellt, dass diese Angaben unzutreffend waren. Der BGH hat nun klargestellt, dass solche Beschaffenheitsvereinbarungen nicht von dem Gewährleistungsausschluss verdrängt werden, sondern vielmehr als Ausnahmen des Gewährleistungsausschlusses zu sehen sind. Dies hat zur Folge, dass bei Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit der Käufer auf die allgemeinen Gewährleistungsregeln zurückgreifen und Ansprüche geltend machen kann.

In der Praxis empfiehlt sich daher für die Käufer von Immobilien, nach Möglichkeit Beschaffenheitsmerkmale, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, in den notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen. Auf diese Weise bleiben Gewährleistungsansprüche im Falle des Nichtvorliegens der vereinbarten Beschaffenheit trotz eines weiter vereinbarten Gewährleistungsausschlusses möglich.

Der BGH hat in seiner Entscheidung nicht dazu Stellung genommen, ob in der Beschaffenheitsvereinbarung bereits eine Garantieerklärung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 zu sehen ist. Übernimmt der Verkäufer eine Garantie für eine Beschaffenheit, haftet er verschuldensunabhängig auf Schadensersatz. Dies führt zu einer erheblichen Erleichterung gegenüber den sonstigen Gewährleistungsansprüchen.

BGH Urteil vom 05.11.2010, 5 ZR 228/09

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