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Beginn und Ende der Haltefrist für Immobilienverkäufe?

Mittwoch, 19. Februar 2014 PDF Version

Immer wieder stellt sich bei Beurkundungen die Frage nach der Versteuerung von Gewinnen privater Immobilienverkäufe und den maßgeblichen Fristen. Nach § 22 Nr. 2 EStG sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern. Hierunter fallen auch Veräußerungen von Immobilien. Allerdings schränkt § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG dies in zeitlicher Hinsicht ein:

“Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.”

D.h. ein Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die 10-Haltefrist (um mindestens einen Tag) überschritten ist. Die Frist beginnt mit dem rechtsverbindlichem Abschluss des Erwerbsgeschäfts. In der Regel wird dies der notarielle Kaufvertrag sein. Ist der Kaufvertrag mit dem Abschluss beim Notar noch nicht rechtsverbindliche – z.B. wenn es noch einer Genehmigung des vertretenen Verkäufers bedarf – solle sicherheitshalber für den Beginn der Frist vom Zeitpunkt des Zugangs der Genehmigung ausgegangen werden. Ist eine Immobilie am 30.09.2004 rechtsverbindlich erworben worden, kann sie ab dem 01.10.2014 steuerfrei veräußert werden. Der zweite Kaufvertrag darf dann nicht vor diesem Datum abgeschlossen werden. Zudem darf auch nicht vereinbart werden, dass das wirtschaftliche Eigentum (Nutzen-Lastenwechsel) bereits zu einem früheren Zeitpunkt übergeht. Anderenfalls riskiert man eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen.

Der Gewinn, der nach der 10 jährigen Haltefrist erzielt wird, ist damit steuerfrei. Dieses Privileg gilt nur für Privatpersonen, die nicht gewerblich handeln. In diesem Zusammenhang ist die vom BFH entwickelte Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Werden innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes mehr als drei “Objekte” veräußert, werden die Vorgänge als gewerblich eingestuft und entsprechend besteuert. Es handelt sich allerdings lediglich um eine widerlegbare Vermutung.

In kritischen Fällen sollten Sie unbedingt eine Fachmann vor der Veräußerung konsultieren.

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