Artikel mit ‘Instandsetzung’ getagged

falsch formulierte Teilungserklärung (Fenster)

Montag, 11. November 2013 PDF Version

Falsch oder schlecht formulierte Teilungserklärungen können unangenehme Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft haben. Dies zeigt ein BGH-Fall zu den Instandsetzungskosten eines Fensters.

Fenster stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Damit ist dem Grunde nach auch die Gemeinschaft der Eigentümer für deren Instandsetzung- und Instandhaltung verantwortlich. Von der sachenrechtlichen Zuordnung kann auch nicht abgewichen werden. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann jedoch vorsehen, dass die mit den Fenstern verbunden Kosten vom Sondereigentümer zu tragen sind. Wenn dies gewollt ist, muss die entsprechende Regelung jedoch genau sein.

Im BGH-Fall war nur unzureichend geregelt, wer in welchen Umfang Pflichten auszuführen hatte. Zwar waren dem jeweiligen Sondereigentümer umfangreiche Verpflichtungen (Schönheitsreparaturen, Innenanstrich innen etc.) auferlegt worden, der Wohnungseigentümergemeinschaft waren jedoch zusätzlich Aufgaben für die Außenansicht zugeordnet (einheitliche Ausführung: Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden ist daher Sache der Eigentümergemeinschaft).

Dies hatte zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft im Fall den Austausch der Fenster tragen musste. Denn dieser Fall war nicht geregelt. Teilungserklärungen sollten gut formuliert worden.

BGH vom 02.03.2012 ? V ZR 174/11

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Baustopp bei Modernisierung

Mittwoch, 18. September 2013 PDF Version

Das Landgericht Berlin war in den vergangenen Jahren sehr mieterfreundlich, wenn es um den Erlass einstweiliger Verfügungen gegen Baumaßnahmen (Modernisierung oder Instandsatzung) im Außenbereich ging. Dass ein Baustopp bei einem bereits aufgebauten Gerüst und forgeschrittener Planung erhebliche Probleme für den Vermieter als Bauherren bedeutet muss nicht näher erläutert werden. Es schien geradezu so, als müsse auch in solchen Fällen der Mieter im Vorfeld auf Duldung in Anspruch genommen werden.

Eine Entscheidung der 63. Kammer des LG Berlin schränkt die Fälle jedoch ein. Wenn nicht innerhalb der Wohnung modernisiert oder instand gesetzt werden soll, muss es sich um erhebliche Beeinträchtigungen handeln. Die Gefahr, dass es bei Gerüstbauarbeiten zur Überschreitung von Grenzwerten nach gesetzlichen oder technischen Vorschriften kommen kann, lässt das Gericht nicht pauschal gelten. Der Mieter muss nach Ansicht der Kammer mindestens dass dulden, was der NAchbar nach § 906 BGB zu dulden hat. Damit dürften die 08/15-Fälle aus dem Schema herausfallen. Wenn beispielsweise jedoch Arbeiten an Balkonen oder Fenstern durchgeführt werden müssen, kann die Erheblichkeitsschwelle im Einzelfall durchaus überschritten sein, so dass das LG dem Mieter einen Verfügungsanspruch zusprechen würde.

Bei Modernisierungs- oder Instandsetzungsprojekten sollte man sich als Vermieter bereits in der Planung- und Ankündigungsphase anwaltlich beraten lassen.

LG Berlin vom 26.02.2013, 63 S 429/12

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Modernisierende Instandsetzung

Freitag, 03. Juni 2011 PDF Version

Nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Abs. 2 WEG) können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von ¾ aller Stimmberechtigten eine Modernisierung beschließen. Dies gilt auch, falls es sich eigentlich um eine bauliche Veränderung handelt, die ja die Zustimmung aller Wohnungseigentümer benötigen würde.

Bisher wurde dies unter dem Begriff der modernisierenden Instandsetzung abgehandelt. Jetzt aber fasst der BGH mit Urteil vom 18.02.2011 (V ZR 82/10) den Modernisierungsbegriff sehr weit. Er wird der Modernisierungsmaßnahme im Mietrecht (§ 559 Abs. 1 BGB) gleichgestellt.

Danach sind die Wohnungseigentümer künftig viel freier, verbessernde und modernisierende Maßnahmen auch gegen einzelne Eigentümer durchzusetzen. Der Modernisierungsbegriff im Mietrecht ist ja sehr weitgehend und umfasst insbesondere auch energiesparende Maßnahmen.

Im konkreten Fall ging es um die Wiedererrichtung von Kaminzügen, die in der Vergangenheit stillgelegt und abgerissen worden waren. Dies hielt der BGH aufgrund der Erhöhung der Möglichkeiten von Beheizungen für eine Modernisierung. Die ¾-Mehrheit der Eigentümer genügte.

Dies ist eine Entwicklung, die der Wohnungseigentumsverwalter kennen muss. Denn derartige Fragen werden von Zeit zu Zeit an ihn herangetragen werden.

BGH vom 18.02.2011, V ZR 82/10

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