Artikel mit ‘Kaufvertrag’ getagged

WEG vs. Eigentümerinteressen in Bauträgerfällen

Donnerstag, 03. April 2014 PDF Version

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen jedem einzelnen Wohnungseigntümer Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber dem Bauträger zu. Das ist unpraktisch – jeder einzelne Eigentümer könnte einen separaten Prozess führen. In der Regel zieht die WEG daher die Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich und leitet sie so auf sich zur gemeinsamen Geltendmachung über.

So auch im vom BGH entschiedenen Fall:

Dort gab es insbesondere Dichtigkeitsprobleme an der Tiefgarage über welche bereits jahrelang in einem selbständigen Beweisverfahren prozessiert worden war. Insbesondere war aus Sicht der WEG nicht sicher, mit welchen Maßnahmen die bestehenden Mängel beseitigt werden konnten. Es wurde daher mit Mehrheit beschlossen, das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren insoweit erweitern zu lassen.

Einer der Eigentümer war hiermit wohl nicht zufrieden und setzte dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung, nach deren Ablauf er im Rahmen des großen Schadensersatzanspruches Rückzahlung des Kaufpreise nebst weiterer Schäden gegen Rückübertragung der Wohnung verlangte. Der VII. Zivilsenat des BGH sprach ihm anders als das Ausgangsgericht den Anspruch nicht zu. Es fehle an einer wirksamen Fristsetzung. Zwar könne ein Wohnungseigentümer selbst wenn die WEG Mängelbeseitigungsansprüche an sich gezogen habe, eigenen Schadensersatzansprüche weiterhin durchsetzen, eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei jedoch nicht gegen den Willen der WEG möglich. Die WEG jedoch wollte zu diesem Zeitpunkt eine Mängelbeseitigung gerade nicht. Denn zuerst sollten die hierfür erforderlichen Maßnahmen gutachterlich geklärt werden.

Es handelt sich um einen Sachverhalt, der nicht dem Regelfall entspricht. Normalerweise wird bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum das Interesse der WEG und der einzelnen Wohnungseigentümer gleich laufen. Wie der Fall zeigt, kann es jedoch auch anders sein. Die Entscheidung ist jedoch auch aus praktischen Gründen richtig: Der Bauträger darf nicht zwischen den Stühlen sitzen. Hätte der Mangelbeseitigungsmaßnahme durchgeführt, hätte er damit gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer gehandelt.

BGH vom 06.03.20014, VII ZR 266/13

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Kautionsweitergabe bei Verkauf des Grundstücks

Dienstag, 21. Februar 2012 PDF Version

Viele offene Fragen rankten sich bisher um die Übergabe der Mietsicherheiten bei Verkauf eines Mietgrundstücks. Bekanntermaßen haftet der Verkäufer bei Weitergabe der Kautionen an den Käufer dem Mieter gegenüber für die Rückgabe der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses als Gesamtschuldner. Eine Übergabe an den Erwerber führt also nicht zur Enthaftung des Veräußerers.

In den Notarverträgen wurde daher bisher oft vereinbart, dass der Verkäufer die Mieter um Zustimmung zur Übergabe der Kaution an den Käufer bittet. Hierdurch sollte die Weiterhaftung des Verkäufers für die Rückgabe der Kautionen vermieden werden. Schließlich könnte der Mieter ja noch nach Jahren bis Jahrzehnten kommen und den Verkäufer auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen, wenn diese vom Käufer oder gar weiteren Rechtsnachfolgern nicht zu erlangen sein sollte.

 

Wenn der Mieter nicht zugestimmt hat, zahlte der Verkäufer die Kautionen an den Mieter zurück. Der Käufer sollte sie dann neu beim Mieter geltend machen.

 

Hiergegen hatte sich vor einiger Zeit das Landgericht Berlin gestellt und entschieden, dass ein Anspruch des Käufers gegen den Mieter auf Neuzahlung der Kaution nicht bestehe. Der Kautionsanspruch sei durch Rückzahlung an den Mieter erloschen.

 

Danach wusste man als Notar gar nicht mehr, wie man den Kaufvertrag gestalten soll, um die Kautionen wirtschaftlich sinnvoll an den Erwerber zu transferieren.

Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2011 entschieden, dass mit der Rückzahlung der Kaution durch den Verkäufer an den Mieter kein Verzicht auf einen grundsätzliche Kautionszahlung verbunden sei. Der Mieter sei verpflichtet, die Kaution beim Käufer wieder aufzufüllen. Denn es sei nicht davon auszugehen, dass der Vermieter gänzlich auf eine Kaution verzichten wollte.

Gleichzeitig aber macht der BGH dieses Procedere völlig überflüssig. Er sagt nämlich, dass der Verkäufer durch eine Zustimmung des Mieters auf Übertragung der Kaution von seiner gesamtschuldnerischen Haftung gar nicht freikomme. Der Mieter wiederhole dadurch nur, was ohnehin in § 566a Satz 1 BGB stehe. Ein Verzicht des Mieters sei damit nicht verbunden, seine Kaution gegen den ursprünglichen Eigentümer eines Tages zurückzuverfolgen.

Es zeigt sich also, dass die Zustimmung des Mieters gar nichts hilft. Dies führt nicht zur Enthaftung des Verkäufers.

Wie diese Frage nun eigentlich in einem notariellen Vertrag geregelt werden soll, muss die Zukunft zeigen. Einen Königsweg scheint es nicht zu geben. Denn auch die Zustimmung des Mieters hilft – wie gesagt – nichts.

Zur Enthaftung des Vermieters scheint nur ein ausdrücklicher Verzicht des Mieters auf die spätere Inanspruchnahme des Verkäufers zu führen oder aber die Kaution müsste tatsächlich zurückgezahlt und an den Käufer neu entrichtet werden. In diesem Fall kann es eigentlich keine Haftung des Verkäufers geben.

Diese Fragen werden jedenfalls zwischen den Parteien eines Grundstückskaufvertrages künftig zu diskutieren sein.

BGH vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10

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Signatur_SA_2009

Rücktritt vom Kaufvertrag bei KfZ-Sachmangel

Donnerstag, 14. Juli 2011 PDF Version

Ist eine Kaufsache (hier PkW) mangelhaft und kann der Verkäufer den Mangel im Rahmen der Mängelbeseitigung mehrfach nicht beheben, steht dem Käufer grundsätzlich das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag bei  Rückzahlung des Kaufpreises zu. (ggf. um Nutzungsentschädigung gemindert)

Eine Ausnahme sieht das Gesetz für Bagatellmängel vor. § 323 BGb sieht hierzu vor:

“Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.”

Die Frage der ERhebnlichkeit ist naturgemäß immer wieder streitträchtig und kann auch nur im Einzelfall und nicht pauschal beantwortet werden. Eine andere Frage ist, auf welchen Zeitpunkt abzustellen ist. Im Fall des BGH waren u.a. Fehler an der vorderen Achseinstellung vom Käufer gerügt worden, die der Verkäufer mehrfach nicht beheben konnte. Er trag vom Kaufvertrag zurück und forderte die Rückzahlung des Kaufpreises. Später stellte sich durch ein Gutachten heraus, dass der Mangel mit verhältnismäßig geringen Kosten zu behebne war. Der Verkäufer behauptete, dass daher kein Rücktritt möglich sei.

Dies sag der BGH anders und entschied zugunsten des Käufers. Es ist auf den Zeitpunkt des Rücktritts abzustellen. In diesem konnte nicht geklärt werden, welche Ursache das fehlerhaften Fahrverhaltens des Fahrzeugs hatte. Daher konnte in diesem Zeitpunkt nicht von einem Bagatellmangel ausgegangen werden.

BGH vom 12. 03.2008, 3 O 527/05

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Signatur_GB_2010

Grundstückskaufvertrag – Kautionsübergabe bei Mehrfamilienhäusern

Montag, 06. Juni 2011 PDF Version

Bis auf Altfälle haftet bekanntlich der Verkäufer eines Miethauses auch nach Übergabe der Kautionen an den Käufer gegenüber dem Mieter für deren Rückzahlung. Der Verkäufer kann sich also nicht mehr damit entlasten, er habe die Kautionen (einschließlich Zinsen) an seinen Käufer weitergeleitet. Der Mieter kann sich an ihn halten, falls er die Kaution von dem Erwerber später nicht erhält.

Aus diesem Grund ist die notarielle Praxis überwiegend dazu übergegangen, die Kautionen nur dann an den Erwerber weiterzuleiten, wenn der Mieter der Schuldübernahme zugestimmt hat. In diesem Falle ist der Verkäufer aus dem Schneider.

Stimmt der Mieter nicht zu, wird regelmäßig vorgesehen, dass der Verkäufer die Kaution zurückzahlt und der Erwerber sie sodann beim Mieter neu einklagt.

Dieser Praxis ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.03.2011 entgegengetreten. Der Anspruch auf die Stellung einer Kaution sei mit deren tatsächlichen Zahlung bei Mietbeginn untergegangen. Wenn der Verkäufer die Kaution zurückzahle, habe der Erwerber keinen Anspruch auf deren Auffüllung. Es sei vom Mieter nicht zu verlangen, das Insolvenzrisiko des neuen Vertragspartners zu tragen. Den habe er sich als Vermieter schließlich nicht ausgesucht.

Der Veröffentlichung im Grundeigentum ist nicht zu entnehmen, ob die Revision zugelassen worden ist. Dies ist nun wahrlich eine interessante mietrechtliche Frage.

Wenn es bei dieser Auffassung bleibt, sehe ich in der Praxis kaum, mit welcher Klausel man erreichen soll, dass der Verkäufer hinsichtlich der Kautionen aus der Haftung kommt, ohne dass der Mieter zustimmt. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.

Landgericht Berlin vom vom 15.03.2011, 65 S 283/10

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Signatur_SA_2009

Rücktritt bei arglistiger Täuschung

Dienstag, 04. Mai 2010 PDF Version

Der BGH hatte über folgenden Fall zu entscheiden:

Die Vertragsparteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Später stellte sich heraus, dass die Verkäuferin einen Mangel arglistig verschwiegen hatte. Die Käuferin forderte zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung auf – die Verkäuferin bot innerhalb der Frist an, die Kosten für den Mangel zu übernehmen und Sicherheit hierfür zu leisten.

Dies genügte der Käuferin anscheinden nicht, denn sie rat später wegen des Mangels vom Kaufvertrag zurück und verlange Rückabwicklung des Vertrages. Zu Unrecht, wie der BGH befand:

Denn wenn der Mangel einer Kaufsache binnen der gesetzten Frist behoben werde, sei der Käufer auch dann nicht mehr zum Rücktritt berechtigt, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen habe. Zwar sei in einem solchen Fall grundsätzlich keine Fristsetzung vor einem Rücktritt erforderlich, wenn aber eine Frist gesetzt worden sei, könne der Käufer erst nach Fristablauf zurücktreten. Das Gericht hat weiterhin festgestellt, dass das Angebot zur Kostentragung  und Sicherheitsleistung der Druchführung der Mangelbeseitigung gleichstehe.

Fazit: Wer eine Frist setzt gibt der Gegenseite immer die Möglichkeit den Mangel innerhalb der Frist – soweit angemessen – nachzubessern. U.Ust. schließt er sich hierdurch einen möglichen Rücktritt ohne Fristsetzung aus.

BGH vom 12.03.2010, V ZR 147/09

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Signatur_DS_2009

Schwarz statt Blue-Metallic

Montag, 01. März 2010 PDF Version

Die Lieferung eines Fahrzeuges in einer anderen als der bestellten Farbe stellt einen erheblichen Sachmangel dar. Dies hat der BGH entschieden. Der Käufer hatte einen Pkw in der Farbe „le Mans blue-metallic“ erworben. Geliefert wurde ein schwarzes Modell. Der Käufer wollte nunmehr vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Verkäufer verlangte Kaufpreiszahlung.

Entscheidend für die Frage, ob dem Käufer ein Rücktrittsrecht zustand ist die Auslegung des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB:

„Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.“

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes bestimmt die Lackfarbe maßgeblich das Erscheinungsbild eines Pkw und gehört daher für den Käufer zu einem wesentlichen Gesichtspunkt seiner Kaufentscheidung. Aus diesem Grund stelle die Abweichung von der bestellten Farben einen erheblichen Sachmangel dar. Dies berechtige zum Rücktritt.

BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 70/07

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Signatur_GB_2010

Rücktritt ohne Fristsetzung

Dienstag, 16. Februar 2010 PDF Version

Der Rücktritt von einem Kaufvertrag bedarf grundsätzlich einer Fristsetzung, wenn eine solche nicht ausnahmsweise entbehrlich ist. Dachte ich jedenfalls bisher. Anders sieht es im Fall des Kaufvertrages eines Verbrauchers das Amtsgericht Köln. In der Entscheidung heißt es:

“Beim Verbrauchsgüterkauf bedarf es aufgrund mit Art. 3 Abs. 3 Verbrauchsgüterkaufrichtlinie konform gehender Auslegung entgegen dem Wortlaut von § 323 Abs. 1 BGB vor Rücktritt des Käufers wegen vertragswidriger Lieferung nicht des Verlangens nach Nacherfüllung.”

Man liest und staunt. Das Gericht billigte dem Käufer eines Sofa (Verbraucher) zu, wegen eines vorliegenden Mangels am Polstermöbelstück vom Kaufvertrag zurückzutreten, obwohl er der Verkäuferin keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hatte. Das Amtsgericht stellt zunächst fest, dass die den Verbrauchsgüterkauf modifizierenden ¶¶ 474 – 479 BGB Regelungen eine Frist nach § 323 Abs. 1 BGB nicht vorsehen. D.h. nach dem Wortlaut des BGB muss eine Frist grundsätzlich gesetzt werden – auch von einem Verbraucher. Es sieht sich jedoch dazu gebunden, § 474 Abs.2 BGB dahingehend auszulegen, dass der Verbraucher eine Frist zur Nacherfüllung setzten kann (dann müsse sich auch angemessen sein) aber eben nicht muss. Art. 3 Abs.3 der EG Richtlinie 1999/44 (Verbrauchsgüterkaufrichtlinie) sehe nur vor, dass der Verbraucher Nacherfüllung verlangen kann.

“Zunächst kann der Verbraucher vom Verkäufer die unentgeltliche Nachbesserung des Verbrauchsgutes oder eine unentgeltliche Ersatzlieferung verlangen, sofern dies nicht unmöglich oder unverhältnismässig ist.” (Art. 3 Abs. 3)

Wenn aber keine Pflicht zur Nacherfüllung besteht, müsse auch keine Frist gesetzt werden.

Dieses Ergebnis überrascht. Insbesondere weil es für die Praxis schwerwiegende Auswirkungen haben würde. Ich kann mir nicht vorstellen, dass dieses Auslegung von Art. 3 Abs. 3 sich durchsetzen wird. Es bliebt abzuwarten, wie Obergerichte in anderen Verfahren auf diese Argumentation reagieren werden.

Amtsgericht Köln vom 28.01.2010, 137 C 436/09

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Signatur_DS_2009

Wenn Verbraucher schummeln

Freitag, 22. Mai 2009 PDF Version

Insbesondere im Internet richten sich manche Angebote explizit an Unternehmer im Sinne des § 14 BGB. In einem “Offline-Fall” (Gebrauchtwagenkauf) hat der Bundesgerichtshof folgendes entschieden:

“Dem Käufer, der dem Verkäufer einen gewerblichen Verwendungszweck der Kaufsache vortäuscht, ist die Berufung auf die Vorschriften über den Verbrauchsgüterkauf (¶§ 474 ff. BGB) verwehrt.”

Weil der Käufer beim Abschluss des Kaufvertrages “geschummelt” hatte, war er nach Ansicht der Bundesrichter nicht schützenswert. Verbraucherschutz dürfe nicht erschlichen werden. ¶¶ 13, 14 BGB müssen daher objektiv ausgelegt werden, ob rein subjektive Vorbehalte des Käufers kommt es nicht an.

BGH vom 22. Dezember 2004, VIII ZR 91/04

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Baubeschreibungen sind beurkundungspflichtig

Sonntag, 17. Mai 2009 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass Baubeschreibungen beim Verkauf eines Grundstücks mit beurkundet werden müssen. Anderenfalls ist der Kaufvertrag wegen Formverstoß unwirksam.

Die Kläger hatten ein Grundstück gekauft. Der Verkäufer sollte darauf ein Einfamilienhaus und Außenanlagen bauen. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag findet sich lediglich ein Verweis auf die Baubeschreibung.  Nachdem bereits Zahlungen geflossen waren, wurde der Verkäufer insolvent. Zu einer Eintragung in das Grundbuch kam es darauhin nicht mehr. Der BGH sprach den Käufern gegen den Insolvenzverwalter – der den restlichen Kaufpreis verlangte – Recht zu. Für den Schaden hat in diesem Fall der Notar gehaftet.

BGH vom 3. 7. 2008, III ZR 189/07

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