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Irttum bei der Kostenmiete nach 25 Jahren

Freitag, 16. Juli 2010 PDF Version

Wenn sich Vertragsparteien beim Vertragsabschluss über einen wesentlichen Vertragsbestandteil irren und dies erst 25 Jahre später bemerken, ist dies ein Problem. Bei dem in Berlin spielenden Fall mietete der Mieter 1981 eine Wohnung aus dem preisgebundenen Wohnmarkt. Im Mietvertrag heißt es eindeutig:

“Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des ¶ 46 StBauFG errichtet.”

Dem war jedoch nicht so. Der Mieter verlangte nun die über die Ausgangskostenmiete hinausgehenden Mieten zurück. Inzwischen war die Miete nämlich von 194,11 € auf 481,59 € gestiegen. Der BGH entschied, dass von einem Fehlen der Geschäftsgrundlage auszugehen sei. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter seine Miete in voller Höhe zurückverlangen könne. Bei den Mieterhöhungen sei auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen, insoweit sei eine Vertragsanpassung vorzunehmen. Nur soweit die erhöhte Miete hierüber hinaus gehe, bestehe ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

BGH vom 24.03.2010, VIII ZR 160/09

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Nachteile des Mieters in preisgebundenem Wohnraum

Freitag, 26. März 2010 PDF Version

Im Vorfeld war viel über diese Entscheidung des BGH diskutiert worden. (z.B. Bober in WuM 2010 S. 63: Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel- wie wird der Bundesgerichtshof entscheiden?)

Im nicht preisgebundenen Wohnraum war die Frage der Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei Verwendung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bereits vom BGH mit Urteil vom 9. Juli 2008, VIII ZR 181/07 entschieden. Bei Unwirksamkeit der Klausel ist eine Anpassung der Miete – unabhängig von einer “normalen” Mieterhöhung – nicht zulässig.

Fraglich war ob dies auch für den preisgebundenen Wohnraum gilt. (Anm.: Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um solchen, deren Bau mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde.)

Nach ¶ 10 WoBindG kann der Vermieter im preisgebundenen Wohnraum die aktuell gezahlte Miete bis zur Höhe des zulässigen Entgelts einseitig erhöhen. Nach ¶¶ 8 ff WoBindG i.V.m. ¶ 28 Abs. 4 II BV. schließt dies die Erhöhung der Kostenmiete für den Fall ein, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt. In den meisten Alt-Verträgen wurden die Schönheitsreparaturen mit unzulässigen  Klauseln auf die Mieter abgewälzt. Nach dem neuen Urteil des BGH können die Vermieter die hierdurch für sie entstehenden Kosten durch eine Erhöhung der Kostenmiete auf die Mieter umlegen. In diesem Sinne hatten auch bereits das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und das Amtsgericht Wetzlar entschieden.

Nach Ansicht des BGH entfällt die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach ¶ 28 Abs. 4 II. BV bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Schönheitsreparaturkosten wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind. Nicht aber, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel gescheitert ist. Damit stellt sich der BGH gegen die Ansicht derer, die eine einheitliche Behandlung der Frage gegenüber allen Mietern verlangen. Dies ist m.E. nach auch richtig.

Zu erwarten ist, dass es nunmehr vermehrt zu Mieterhöhungen im preisgebundenem Wohnraum kommen wird.

BGH vom 24. März 2010, VIII ZR 177/09 (bislang liegt nur die Presseerklärung vor)

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