Artikel mit ‘Kündigung’ getagged

Zurückweisung einer Kündigung durch WEG-Verwalter

Mittwoch, 07. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass der WEG-Verwalter immer dann eine Vollmacht vorlegen muss, wenn er über seine im WEG geregelten Vertretungsmacht hinausgeht. Diese ergeben sich aus § 27 WEG.

Im Fall hatte der Verwalter auf Beschluss der WEG einen Dienstvertrag mit einem Reinigungsunternehmen gekündigt. Man stritt um die Wirksamkeit der Kündigung, da sich anderenfalls der Vertrag um 5 Jahre verlängert hätte.

Die Kündigung ohne Vollmacht war nach § 174 BGB zurückgewiesen worden. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Vertretungsmacht für die Kündigung ergebe sich in einem solchen Fall nicht aus § 27 WEG, sondern basiere auf dem Beschluss der WEG. Dieser sei jedoch nicht für den Empfänger nachvollziehbar, so dass er nicht nachprüfen könne, ob tatsächlich Vertretungsmacht bestehe.

WEG-Verwalter sollen – insbesondere bei lang laufenden Verträgen – genau prüfen, ob eine Vollmacht beigefügt werden muss. Anderenfalls droht eine erhebliche Haftungsgefahr.

BGH vom 20.03.2014, III ZR 443/13

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Kündigung gegenüber insolventen Mietern

Mittwoch, 09. April 2014 PDF Version

Ist der Wohnraummieter insolvent, kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nach § 109 InsO freigeben. In diesem Fall fallen zukünftige Mieten nicht mehr in die Insolvenzmasse, sondern müssen vom Mieter selbst bedient werden. Der BGH hat Heute entschieden, dass in einem solchen Fall der Vermieter bei Vertragsverstößen (wieder) die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis zu beenden.

Im Fall hatte der Mieter bei Eingehung des Mietverhältnisses wissentlich getäuscht und eine gefälsche Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. Dies sei grundsätzlich ein Grund, das Mietverhältnis auch noch Jahre später zu beenden.

Entscheidend ist jedoch folgender Satz des BGH:

“Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.”

Gibt der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung ab, kann der Mieter wieder verklagt werden. Das Mietverhältnis ist dann nämlich wieder vollständig in der Hand des insolventen Mieters.

BGH vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

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unberechtigte Untervermietung – Abmahnung

Montag, 27. Januar 2014 PDF Version

Eine unberechtigte Untervermietung kann nach Ansicht des Amtsgerichts München in besonderen Fällen auch ohne Abmahnung einen Grund zur fristlosen Kündigung rechtfertigen. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die unerlaubte Untervermietung zunächst geleugnet. Zufällig fand die Vermieterin das Gegenteil heraus und forderte zur Unterlassung auf. Als der Mieter dies verweigerte, wurde gekündigt und Räumungsklage eingereicht. In diesem Fall hielt das Amtsgericht eine Abmahnung mit Kündigungsandrohnung nicht für erforderlich.

Es handelt sich um einen Sonderfall. In der Regel sollten Vermieter schon aus Sicherheitsgründen die Untervermietung formell abmahnen und eine Kündigung in Aussicht stellen. Dann kann – wenn die Überlasung an Dritte tatsächlich unberechtigt erfolgt – gekündigt und geklagt werden.

AG München vom 25.4.13, 423 C 29146/12

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Privatvermietung an Touristen – Ein aussterbendes Geschäftsmodell

Montag, 13. Januar 2014 PDF Version

Der BGH hat in der vergangenen Woche die interessante Frage entschieden, ob eine einem Mieter erteilte generelle Untervermietungserlaubnis auch die Vermietung an Touristen (Ferienwohnung) umfasst. Der VIII. Zivilsenat hat dies verneint. Damit dürfte es für Portale wie airbnd, 7flat oder wimdu und natürlich auch für die Privatpersonen, die die Ferienwohnungen im Netz anbieten in Zukunft schwieriger werden. Es eigenen sich inzwischen nicht mehr viele Wohnungen für eine Ferienvermietung. Insbesondere in Berlin und Hamburg düfte diese Aufgrund der Gesetzeslage sogar per se unzulässig sein.

Mein Artikel hierzu ist auf der Seite der Legal Tribune erschienen.

Mieter sollten vorsichtig sein. Ein Verstoß gegen ein Untervermietungsverbot kann zu einer fristlosen Kündigung führen.

BGH vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13

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ordentliche Kündigung wegen Betriebskostennachforderungen

Freitag, 25. Oktober 2013 PDF Version

Häufig denken Vermieter, dass auch der Rückstand aus einer Betriebskostenabrechnung zur relevanten Rückstand für eine fristlose Kündigung hinzuzurechnen ist. Dem ist nicht so, wie das Amtsgericht Berlin-Köpenick erst kürzlich wieder bestätigt hat. Bei dem Abrechnungsergebnis handelt es sich nicht um mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen.

Eine ordentliche Kündigung kann jedoch im Einzelfall auch mit Abrechnungsrückständen begründet werden. Das ist sowohl für Vermieter als auch Mieter riskan, weil in diesem Fall die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung im Rahmen einer Räumungsklage geklärt wird. Sicherer ist es für den Mieter, die Abrechnung unter vorbehalt unter Vorbehalt zu begleichen und ggf. später die zuviel gezahlten Beträge zurück zu fordern.

AG Köpenick vom 15.08.2013, 13 C 66/13

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Trinkgelder müssen nicht geteilt werden

Mittwoch, 19. Juni 2013 PDF Version

Trinkgelder sind in Gastronomie und ähnlichen Gewerben für das Personal eine wichtige (steuerfreie) Einnahmequelle. Häufig schreiben die Arbeitgeber vor, dass die Trinkgelder in “einen Topf” zu werfen und anschließend unter allen Angestellten nach einem Schlüssel aufzuteilen sind.

Nach einer Entscheidung des LArbG Mainz ist eine solche Regelung durch den Arbeitgeber nicht bindend.

Entschieden wurde dies anhand einer Kündigungsschutzklage. Ein Mitarbeiter weiterte sich, der Regelung nachzukommen und wollte seine Trinkgelder (immerhin ca. 500,00 € im Monat) für sich allein. Der Arbeitgeber kündigte nach Abmahnung. Zu Unrecht. Zur Entscheidung hat das Gericht u.a. ausgeführt:

“Trinkgelder gehören arbeitsrechtlich nicht zum Arbeitsentgelt, weil sie als persönliche Zuwendung aus einer bestimmten Motivationslage freiwillig von Dritten erbracht werden. Sie gehören nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts daher für Zeiten des Urlaubs, der Arbeitsunfähigkeit und der Betriebsratstätigkeit nicht zum vom Arbeitgeber fortzuzahlenden Arbeitsentgelt (BAG Urteil vom 28.06.1995 – 7 AZR 1001/94 – NZA 1996, 252). In Übereinstimmung damit versteht auch der Bundesfinanzhof unter Trinkgeld eine freiwillige und typischerweise persönliche Zuwendung an den Bedachten als eine Art honorierende Anerkennung seiner dem Leistenden gegenüber erwiesenen Mühewaltung in Form eines kleineren Geldgeschenks. Dem Begriff des Trinkgeldes ist als Zeichen der besonderen Honorierung einer Dienstleistung über das vereinbarte Entgelt hinaus ein Mindestmaß an persönlicher Beziehung zwischen Trinkgeldgeber und Trinkgeldnehmer grundsätzlich immanent.”

Eine Verteilung der Trinkgelder kann demnach nur einvernehmlich erfolgen.

LArbG Mainz vom 09.12.2010, 10 Sa 483/10

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Signatur_GB_2010

Kündigung bei mehr als einer Monatsmiete Rückstand

Freitag, 23. November 2012 PDF Version

Liegen trotz Mietrückstand die Vorausetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vor, fällt dem Vermieter häufig die “ordentliche Kündigung” ein. Bei einer solchen war umstritten, welchen Mietrückstand sie voraussetzt. Die Entscheidung des BGH vom 10.10.2012 bringt jedenfall teilweise Gewissheit.

Demnach reicht eine Monatsmiete als Rückstand aus. Ob auch ein (geringfügig) geringerer Rückstand zur ordentlichen Kündigung berechtigt, bleibt weiterhin eine Einzelfallfrage.

BGH vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12

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Risiko für Zwangsversteigerungsmieter

Freitag, 26. Oktober 2012 PDF Version

Es kommt vor, dass sich ein Mietvertrag eines Gewerbemieters über mehrere grundbuchrechtliche Teilflächen erstreckt. Kommt der oder die Eigentümer der Teilflächen in Zahlungsschwierigkeiten, wird regelmäßig die Zwangsversteigerung beantragt. Dabei kann es dazu kommen, dass unterschiedliche Personen die Teilflächen ersteigern. Diese können sodann auch unterschiedliche Interessen hinsichtlich der Fortführung des Mietvertrages haben.

Das Kammergericht hat entschieden, dass jeder der neuen Eigentümer den Mietvertrag für “seine” Teilfläche” nach den Vorschriften kündigen kann. Das ist für solche Mieter ein erhebliches Risiko, dessen man sich beim Abschluss des Mietvertrages bewusst sein sollte. Für den Mieter kann daher eine Erwerb des Grundstücks umso lukrativer sein.

Kammergericht vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Signatur_DS_2009

Kündigung Garagenmietvertrag

Donnerstag, 23. Februar 2012 PDF Version

Sind zwei separate Mietverträge über Wohnung und Garage abgeschlossen worden, so spricht eine erste Vermutung für ein einheitliches Mietverhältnis. Liegen Wohnung und Garage jedoch auf unterschiedlichen Grundstücken, spricht eine Vermutung für zwei gesonderte Mietverträge.

Dann können die Verträge auch einzeln gekündigt werden. Dies ist insbesondere aufgrund der unterschiedlichen Kündigungsschutzregelungen beachtlich. In der Regel können reine Garagenmietverträge ohne besondere Kündigungsgrund beendet werden. Bei Wohnraum ist dies nur dann möglich, wenn ein besonderer Kündigungsgrund bewiesen werden kann. Der Wohnraummieter soll geschützt werden.

Vermieter, die Wohnungen und Garagen auf einem getrennten Grundstück vermieten, sollten aus Kündigungsrechtlichen Gründen zwei separate Mietverträge abschließen. So bleiben sie flexibel. Allerdings sind die Umsätze aus der Garagenmiete dann grundsätzlich der Umsatzsteuer unterworfen. Wird die Kleinunternehmergrenze überschritten, kann es sich anbieten, aus steuerlichen Gründen doch einheitliche Mietverträge abzuschließen.

BGH vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10

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Signatur_DS_2009

 

Kündigungsgrund Mietkaution

Freitag, 06. Januar 2012 PDF Version

Ist im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart, ist der Mieter verpflichtet, sie dann an den Vermieter zu zahlen, wenn ihm dieser ein insolvensicheres Konto zur Einzahlung benannt hat. Der Mieter kann hierauf nach Ansicht des BGH bestehen. Zahlt er trotz dessen die Mietkaution bzw. Teile davon nicht ein, kann der Vermieter nach Auffassung des Landgerichts Berlin fristlos kündigen. Dies gelt bisher schon für das Gewerbemietrecht und ist nach der Rechtsprechung der 67 ZK nunmehr auch auf das Wohnraummietrecht ausgeweitet worden.

Mieter und Vermieter sollten daher bei Mietkautionen genau sein. Ob ein Kündigungsrecht vorliegt, ist immer eine Frage des Einzelfalles.

Landgericht Berlin vom 17.10.2011, 67 S 58/11

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Signatur_DS_2009

Eigenbedarfskündigung erleichtert

Freitag, 04. November 2011 PDF Version

Der BGH hat die Eigenbedarfskündigung eines Vermieters erleichtert. Die formellen Hürden für das Kündigungsschreiben sind gesenkt worden. Der Vermieter muss nur ausführen, für wen der Wohnraum benötigt werde und welches Interesse diese Person an den Wohnraum habe. Mehr ist (außer der Kündigungserklärung und der Beachtung der Kündigungsfrist) nicht erforderlich.

Zudem müssen dem Mieter bereits bekannte Umstände nicht noch einmal mitgeteilt werden. Im Fall kehrte die Tochter des Vermieters nach einem Auslandsaufenthalt zurück und benötigte eine eigene Wohnung. Ihr ehemaliges Kinderzimmer wurde inzwischen von der Schwester genutzt.

Der Mieter muss lediglich prüfen konnen, ob die Voraussetzungen des § 573 BGB erfüllt sind:

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.”

Ob die Voraussetzungen tatsächlich bestehen oder lediglich vorgeschoben sind, sind materiellrechtliche Fragen, die in einem Räumungsverfahren geprüft werden müssten.

BGH vom 06.07.2011, VIII ZR 317/10

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Signatur_SA_2009

Flächenabweichung mal anders

Freitag, 09. September 2011 PDF Version

Liegt die tatsäche Wohnfläche über der Vereinbarten, so fragt sich der Vermieter natürgemäß, ob er nunmehr während der gesamten Mietdauer an diesen “Fehler” gebunden ist. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt dies darauf an, ob die Abweichung erheblich ist, sprich über oder unter 10% liegt. Liegt sie über 10%, kann der Vermieter bei den Mieterhöhungen die tatsächliche Fläche ansetzen (für die Größe trägt er natürlich die Beweislast).

Einen Kündigungsgrund stellt die Flächenabweichung jedoch nicht dar.

BGH vom 23.05.2006, VIII ZR 138/06

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Signatur_DS_2009

Verspätete Zahlung als Kündigungsgrund

Montag, 01. August 2011 PDF Version

Zahlt der Mieter seine Miete nicht pünktlich, kann der Vermieter kündigen. Zunächst ist allerdings eine Abmahnung erforderlich. Geht nach Zugang der Abmahnung eine Miete erneut verspätet ein, kann der Vermieter kündigen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 04.05.2011 entschieden.

Wenn der Vermieter unpünktliche Zahlungen allerdings über Jahre (im BGH-Fall von 1983 – 2007) unbeanstandet gelassen hat, genügt eine unpünktliche Zahlung nach Abmahnung nicht für eine Kündigung. Zwar seien wiederkehrende Vertragsverletzungen nicht deshalb in einem mildernen Licht zu sehen, weil der Vermieter sie hinnehme, der Mieter könne seinerseits jedoch aus dem Verhalten des Vermieters auch nicht den Schluss ziehen, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten auch in Zukunft hinnehmen werde.

Mahnt der Vermieter den Mieter ab, so ist klargestellt, dass verspätete Zahlungen in Zukunft nicht mehr geduldet werden.

Ob in einem solchen Fall eine zweite oder weitere unpünktliche Zahlung für eine Kündigung genügt, hat der BGH leider nicht klargestellt. So bleibt es in solchen Fällen bei einer Einzelfallfrage, ob das Verhalten des Mieters zur Kündigung berechtigt. M.E. müsste spätestens nach einer zweiten unpünktlichen Zahlung eine Kündigung möglich sein. Wie lange soll der Vermieter die unpünktliche Zahlung sonst noch hinnehmen?

BGH vom 04.05.2011, VIII ZR 191/10

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Signatur_DS_2009

Kündigung bei Untervermietung

Mittwoch, 13. April 2011 PDF Version

Grundsätzlich darf der Mieter die Mietsache nicht an Dritte (Untermieter) überlassen, wenn er hierzu nicht im Mietvertrag ausdrücklich berechtigt ist. Er muss die Zustimmung der Vermieters einholen. Hierauf hat er unter den Voraussetzungen des § 553 BGB sogar einen Anspruch:

“Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.”

Hierzu hat der BGH eine wichtige Entscheidung getoffen. Dies betrifft 3 Punkte:

1. Wenn der Mieter eine unberechtigte Untervermietung vornimmt, ohne hierfür um Erlaubnis zu bitten, stellt dies eine Verletzung der Vertragspflichten dar und kann zu einem Kündigungsgrund führen.Dies gilt selbst dann, wenn er nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hätte.

2. Es ist im Einzelfall festzustellen, ob diese Vertragspflichtverletzung zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt.

3. Wenn der Mieter jedoch um eine Zustimmung gebeten, der Vermieter sich hierauf jedoch nicht gemeldet hat, ist eine Kündigung aufgrund der Untervermietung treuwidrig und damit unzulässig.

Dies führt zu folgender Empfehlung: Will der Mieter untervermieten, muss er ausreichend frühzeitig den Vermieter um Erlaubnis fragen. Er hat einen Anspruch auf eine Antwor. Vermieter sollten hierauf antworten und ihrerseits einen unberechtigt untervermietenden Mieter abmahnen und anschließend ggf. kündigen, wenn eine Nutzung durch den Untermieter nicht geduldet werden soll.

BGH vom 02.02.2011, VIII ZR 74/10

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Signatur_DS_2009

Krankheiten im Fitnesstudio

Freitag, 01. April 2011 PDF Version

Der Fitnesstudiovertrag ist eine Mischung aus Dienstleistung- und Mietvertrag. Daher passt er thematisch gerade noch so in den Themenschwerpunkt des Blogs hinein. Bei der Beendigung von solchen Verträgen kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Insbesondere, weil die Mindestvertraglaufzeiten zumeist 12 Monate oder mehr betragen.

Während der Mindestvertragslaufzeit kann der Vertrag in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden. (§ 314 BGB) Eine fristlose Kündigung ist jedoch unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Beispielsweise bei einer schweren Krankheit des Kunden, der eine Nutzung dauerhaft verhindert.

Wegen einer solchen Kündigung stritten sich Kunde und Fitnessstudiobetreiber von dem berühmten Amtsgericht Dieburg. Der Kunde wies eine” Erkrankung des entzündlich rheumatischen Formenkreises mit Befall der kleinen und großen Gelenke sowie der Verdacht einer entzündlichen Spondyloarthritis und Sacroiliitis” durch ärztliches Attest nach. Dem Betreiber genügte dies nicht. Er verlangte ein Attest, welches die Sportunfähigkeit nachweisen sollte. Diesen Anspruch wollte er auch einer seiner AGB-Klauseln herleiten. Das Amtsgericht entschied, dass der Betreiber die Vorlage eines solchen Nachweises nicht verlangen könne:

“Der Schutz der Intimssphäre hat aber grundsätzlich Vorrang vor dem wirtschaftlichen Gewinnstreben. Der Fitnessstudiobetreiber hat deshalb keinen Anspruch auf vollständige und umfangreiche Aufklärung hinsichtlich der Krankheit seines Vertragspartners, um die Wirksamkeit einer Kündigung oder die Erfolgsaussichten einer Klage überprüfen zu können. Zweifel sind nur über das Gerichtsverfahren zu klären, wobei erneut die verfassungsrechtlichen Garantien des Fitnessstudioteilnehmers zu beachten sind.”

Ich frage mich, was der Kunde überhaupt nachweisen muss. Insbesondere, wenn es sich um eine ansteckende Krankheit handelt könnte man auch argumentieren, dass bereits die Bekanntgabe der Krankheit an sich einen unzumutbaren Eingriff in die Intimsphäre darstellt.

Amtsgericht Dieburg vom 09.02.2011, 211 C 44/09

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Signatur_DS_2009

Untervermietung als Kündigungsgrund

Freitag, 04. März 2011 PDF Version

Grundsätzlich ist es dem Mieter im Mietrecht nicht gestattet, die Mietsache Dritten ganz oder teilweise zu überlassen (im Volksmund auch oft als “Untervermietung” bezeichnet). Dies regelt § 540 BGB:

“Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.”

Im Wohnraummietrecht existiert hierzu allerdings in § 553 BGB eine Spezialnorm, die dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gewährt:

“Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.”

Häufig enthalten auch Mietverträge Klauseln zur Zulässigkeit einer Untervermietung.

In jedem Fall gilt, dass der Mieter sich vor einer solchen Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen sollte. Wie der BGH erst kürzlich wieder bestätigt hat, stellt die unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund dar. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter vertraglich oder gesetzlich einen Anspruch auf Untervermietung hat. Allerdings hat der VIII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 02.02.2011 auch festgestellt, dass es bei der Überprüfung einer auf unberechtigte Untervermietung gestützten Kündigung immer um eine  Einzelfallbetrachtung geht.

Im Fall hatte der Mieter einen Anspruch auf Duldung der Untervermietung und hatte diese auch dem Vermieter angezeigt. Dieser hatte die begehrte Einwilligung jedoch nicht erteilt und später statt dessen gekündigt. Über die Berechtigung zur Kündigung stritt man sich bis vor den BGH. Dieser erklärte die Kündigung – obwohl aus formaler Sicht ein Kündigungsgrund  vorgelegen habe – für unwirksam. Zitat:

“[…] denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hät-ten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten.”

Es ist für Vermieter daher gefährlich, sich auf eine fehlende Untermieterlaubnis zu berufen, wenn diese jedenfalls zuvor angezeigt worden ist und ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht.

BGH vom 02.02.2011, VIII. ZR 74/10

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Signatur_GB_2010

Eigenbedarfskündigung von KG/OHG

Donnerstag, 03. März 2011 PDF Version

Eigenbedarfskündigungen sind seitens einer gbR in bestimmten Konstellationen zugunsten ihrer GbR Gesellschafter möglich. (BGH vom 16. 07.2009 – VIII ZR 231/08) Nicht entschieden war bislang, ob dies auch für Kommanditgesellschaften oder OHG’s entsprechend gilt.

Der BGH vertritt in seiner Eintscheidung vom 15.12.2010 die Gegenauffassung.

GbR und KG/OHG seien im Hinblick auf die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung unterschiedlich zu behandeln. Zitat:

“die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht “zufällig”, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen.”

BGH vom 15.12.2010, VIII ZR 210/10

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Signatur_SA_2009

Umzug ist kein Kündigungsgrund

Dienstag, 14. Dezember 2010 PDF Version

Jedenfalls wenn es um einen DSL-Anschluss geht.

Dem BGH lag die Frage zu Entscheidung vor, ob ein Kunde eines Telekommunikationsunternehmens einen für 24 Monate abgeschlossenen Vertrag vorzeitig kündigen kann, wenn er in einen Ort umzieht, der noch nicht mit DSL versorgt werden kann.

Der BGH verneinte die Frage. Das der Anbieter wegen Umzuges seine Leistung nicht mehr erbringen kann, fällt in den Risikobereich des Kunden. Dieser muss daher bis zum Ende der Vertragslaufzeit die vereinbarte monatliche Grundgebühr zahlen. Ich meine, dass große Konzerne an dieser Stelle kulanter sein sollten. Der Wunsch sich vom Vertrag lösen zu können, wenn die Leistung nicht mehr genutz werden kann ist verständlich, kann nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht mehr eingeklagt werden.

BGH vom 02.10.2009, 15 C 443/08

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Signatur_DS_2009

Empfänger einer Kündigung

Freitag, 10. Dezember 2010 PDF Version

Kündigungen, Mieterhöhungen und ähnliche Willenserklärungen des Vermieters müssen allen im Mietvertrag aufgeführten Mietern zugestellt werden. (BGH vom 16.03.2005, VIII ZR 14/04)  Problematisch ist dies bei Kündigungen, wenn zunächst zwei Mieter in der Wohnung lebten, einer der beiden jedoch später ausgezogen ist. (i.d.R. Beendigung der Partnerschaft)

Wird die Kündigung in einem solchen Fall nur gegenüber dem in der Wohnung verbleibenden Mieter ausgesprochen, so kann sich dieser grundsätzlich darauf berufen, dass die Kündigung unwirksam ist, da sie auch der anderen Mietpartei hätte zugestellt werden müssen.

Mit einem solchen Fall hatte sich der BGH kürzlich zu beschäftigen. Er entschied, dass das ein solches Vorgehen des Mieters rechtsmissbräuchlich sein kann. Dies hängt jedoch vom Einzelfall ab.

BGH vom 14.09.2010, VIII ZR 83/10

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Hindernisse bei der Kündigung II

Freitag, 22. Oktober 2010 PDF Version

Im gestrigen Artikel ging es um die Kostenerstattung von Rechtsanwaltskosten bei einer Kündigung des Mietvertrages und die zukünftige Problemativ, wann ein “einfach gelagerter Fall” vorliegt. In einer anderen BGH Entscheidung ging es ebenfalls um eine Kündigung gegenüber dem Mieter:

Der Vermieter hatte gekündigt, da der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand war. Der Mieter hatte innerhalb der Schonfrist sämtliche Mietrückstände ausgeglichen – allerdings nicht die angefallenen Prozesskosten. Der Vermieter kündigte wegen dieser Rückstande ein zweiters Mal – und verlor den Räumungsrechtsstreit in letzter Instanz. Zitat:

“Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.”

Handelte es sich hierbei um einen “einfach gelagerten Fall”?

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Hindernisse bei der Kündigung

Donnerstag, 21. Oktober 2010 PDF Version

Gewerbliche Großvermieter können in Zukunft die Rechtsanwaltskosten einer berechtigten Kündigung des Mietvertrages nicht mehr immer als Schadensersatz gegenüber dem Mieter geltend machen. Dies hat der BGH am 06.10.2010 entschieden.

Streitig könnte werden, wann ein “Großvermieter” vorliegt. Aus der Presseerklärung geht darüber hinaus nicht hervor, für welche Kündigungsfälle eine Ausnahme zu machen ist. Zitat:

“Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.”

Wann liegt ein rechtlich einfach gelagerter Fall vor? Die Grenze dürfte fließend und subjektiv sein. Es bleibt abzuwarten, ob die Entscheidungsgründe mehr Aufschluss geben.

BGH vom 6. Oktober 2010, VIII ZR 271/09

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Signatur_SA_2009

Wenn der Vermieter für die Kündigung zahlen muss

Freitag, 01. Oktober 2010 PDF Version

Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Tiergarten verdeutlicht, welche Bedeutung eine von Hausverwaltungen häufig nicht beachtete Norm im BGB hat. § 174 BGB besagt:

“Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.”

Ein solches einseitiges Rechtsgeschäft ist beispielsweise eine fristlose Kündigung. Wird einer solchen keine Originalvollmacht beigefügt, so kann der Mieter bzw. dessen Anwalt die Kündigung zurückweisen. Die Kündigung entfaltet dann keine Wirkung. Soweit die Gesetzeslage. Problematisch wird dies nach der Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten, wenn der Mieter die Kündigung durch einen Anwalt zurückweisen lässt. Nach Auffassung des Gerichts kann sich der Mieter nämlich die Kosten für dessen Beauftragung vom Vermieter erstatten lassen. Da der Streitwert bei 12 x Nettokaltmiete liegt, kann dieses einfache Schreiben durchaus  hohe Kosten verursachen.

Fazit: Bei Kündigungen sollte § 174 BGB stehts berücksichtigt werden.

Amtsgericht Berlin-Tiergarten vom 14.01.2010, 7 C 41/09

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Signatur_DS_2009

Vorsicht bei Strafanzeigen im Mietrecht

Montag, 23. August 2010 PDF Version

Nach Ansicht des Amtsgerichts Gummersbach kann eine Strafanzeige eines Mieters gegen den Vermieter wegen Betrugs einen Kündigungsgrund nach § 573 II Nr. 1 BGB darstellen, wenn das Verfahren nach § 170 II StPO mangels hinreichenden Tatverdachts eingestellt wird.

Eine unberechtigte Strafanzeige kann daher einen Kündigungsgrund begründen, da es aufgrund des Vertrauensverlustes dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann am Vertrag festzuhalten.

Amtsgericht Gummersbach vom 12.07.2010, 10 C 172/09

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Schlechter Verlierer

Dienstag, 10. August 2010 PDF Version

Nach § 554 BGB haben Mieter Modernisierungen an der Mietsache zu dulden, wenn diese zur Erhaltung erforderlich sind. Immer wieder kommt es dazu, dass Mieter die nötigen Arbeiten blockieren, indem sie beispielsweise Handwerker nicht in ihre Wohnung lassen. In einem solchen Fall muss der Vermieter auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen klagen.

In einem vom Amtsgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall hatte der Vermieter genau dies getan und ein Urteil gegen den Mieter erstritten. Dieser weigerte sich weiterhin, Handwerke einzulassen. Aus diesem Grund sprach der Vermieter eine fristlose Kündigung aus. Zu Recht, wie der Amtsrichter befand. Es sei einem Mieter zwar möglich eine Modernisierungsmaßnahme gerichtlich überprüfen zu lassen, nach einer Verurteilung müss er aber seinen Wiederstand aufgeben. Querulatorische Mieter müssen nicht geduldet werden.

Amtsgericht Frankfurt am Main vom 05.08.2009, 33 C 4733/08-28

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Signatur_DS_2009

Eine rechts, eine links vom Trainer

Mittwoch, 21. Juli 2010 PDF Version

Die Fußball-WM ist bekanntlicht vorbei und die Nation zur alltäglichen, schweißtreibenden Arbeit zurückgekehrt. Als juristischer Abschluss des Happenings ist mir das Urteil des Arbeitsgerichts Kiel in die Hände gefallen.

Ein (in Berlin nicht ganz unbekannter Fußballtrainer) hatte nach einem verlorenen Spiel seiner Mannschaft in der Umkleidekabine einen der Spieler dreimal heftig mit dem Handballen auf die Stirn geschlagen. Der Arbeitgeber beendete aus diesem Grund die Zusammenarbeit (Vertrag bis 2013) mit dem Trainer durch eines fristlose Kündigung.

Nachdem in der Beweisaufnahme der Kündigungsschutzklage 10 Spieler vernommen worden waren und damit feststand, dass es sich bei den “Schlagen” nicht nur um leichtes “Antippen” gehandelt hatte, gab das Arbeitsgericht Kiel dem Verein als Arbeitgeber in dem Kündigungschutzklageverfahren Recht.

Schlagende Trainer könnten auch aufgrund ihrer Vorbildfunktion und ihr eintreten für gewaltfreien Fußball nicht als Arbeitnehmer geduldet werden. Darüber hinaus sei der Spieler durch die Handgreiflichkeiten vor versammelter Mannschaft in seiner Ehre verletzt worden. Einer vorherigen  Abmahnung bedurfte es nicht. Dem neuen Trainer Thorsten Gutzeit wird dies wohl ein warnendes Beispiel sein…

Arbeitsgericht Kiel vom 21.01.2010, 5 Ca 1958 d/09

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Signatur_GB_2010

Guten Tag, ich bin Ihr Vermieter und ziehe hier ein

Mittwoch, 07. Juli 2010 PDF Version

Auch der Seite der Legal Tribune online ist mein neuer Artikel zur Eigenbedarfskündigung veröffentlicht worden. In Absprache mit dem Verlag verlinke ich auf dem Blog nur zum Hauptartikel. Inhaltlich beschäftigt sich der Beitrag mit den Voraussetzungen und Risiken einer Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht. Hierbei handelt es sich um eine sehr konfliktträchtige Möglichkeit einem Mieter zu kündigen, wenn sich dieser sonst nichts hat zuschulde kommen lassen.

Legal Tribune online vom 05.07.2010

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Signatur_DS_2009

Kündigung wegen 10%

Mittwoch, 23. Juni 2010 PDF Version

In diversen Entscheidungen – nicht nur im Wohnraummietrecht – hat sich der BGH als Grenze auf einen Schwellenwert von 10% festgelegt. Beispielsweise bei der Zulässigkeit einer Mietminderung wegen Flächenabweichung, worüber wir bereits berichtet haben. In seiner Entscheidung vom 29.04.2009 hat er darüber hinaus entschieden, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10% für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB darstellt. Nur wenn die Abweichung geringen sei, müsse der Mieter nachweisen, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar sei.

Wie der BGH auf die 10%-Grenze kommt, bleibt sein Geheimnis. Richter am BGH a.D. Dr. Beyer stellt sich dieser Frage ausführlich in seinem Aktikel in NJW 2010, S. 1025. Fakt ist, dass dieser Wert in der Praxis bei der Gestaltung von Mietverträge in jedem Fall berücksichtig werden muss.

BGH vom vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08

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Angabe von Kündigungsgründen

Freitag, 11. Juni 2010 PDF Version

Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Grund fr eine fristlose Kündigung im Kündigungsschreiben zu nennen:

“(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.”

Tut er dies nicht, so ist die Kündigung unwirksam. Die Anforderungen hieran sind jedoch im Falle von Zahlungsverzug nicht zu hoch anzusetzen. In einfachen Fällen hat der BGH bereits in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, dass es ausreichend sei, wenn Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegeben und der Gesamtrückstand beziffert sei.

Nach der neuen Entscheidung des BGH vom 12.05.2010 gilt dies auch dann, wenn der Vermieter die Kündigung auf frühere Rückstände stützt. (Im Fall waren es Minderungsbeträge über 2 Jahre.) Denn Sinn und Zweck von § 569 Abs. IV BGB sei, dass der Mieter erkennen könne, auf welchem Grund oder Verhalten die fristlose Kündigung gestützt wird. Nur so kann dieser entscheiden, ob eine Verteidigung Erfolg haben kann.

BGH vom 12.05.2010

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Wenn jede Stimme zählt

Freitag, 07. Mai 2010 PDF Version

Tritt eine Erbengemeinschaft nach Tod des Grundstückseigentümers und Vermieters in dessen Stellung ein, so stellt sich manchmal die Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses einer einstimmigen oder einer Mehrheitsentscheidung bedarf. Der BGH hat sich für den zweiten Weg entschieden.

Erben dürfen ein Mietverhältnis wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung eingeordnet werden kann.

Im Grundsatz gilt nach § 2040 BGB, dass Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen können. Dies gilt allerdings dann  nicht, wenn über ¶¶ 2038, 745 BGB Stimmmehrheit angebracht sei. Dies war im dem BGH vorliegenden Fall gegeben. Das Mietverhältnis war zu einem äußerst niedrigem Mietzins vermietet. Da man sich über die eine höhere Miete nicht einigen konnte, (4.078 € statt 204,13 €) kündigte die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis. Einer der drei Erben hatte an der Kündigung nicht mitgewirkt, weshalb die Wirksamkeit der Kündigung angezweifelt wurde.

Die Entscheidung des BGH vereinfacht die Handlungsfähigkeit von Erbengemeinschaften im Mietrecht.

BGH vom 11.11.2009,  XII ZR 210/05

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Basics I – fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Donnerstag, 06. Mai 2010 PDF Version

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB fristlos kündigen. In einer grundlegenden Entscheidung aus dem Jahr 2003 hat der BGH klargestellt, dass hinsichtlich der Begründung des Kündigungsgrundes keine übertriebenden Anforderungen an den Vermieter zu stellen sind:

“Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters, so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich.”

Wird hingegen auch Zahlung vom Mieter verlangt, so muss die Aufschlüsselung der einzelnen Forderungen natürlich genauer erfolgen.

BGH vom 22.12.2003, VIII ZB 94/03

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Signatur_DS_2009