Artikel mit ‘Kündigungsgrund’ getagged

Kündigung bei Minderung – Irrtum des Mieters

Donnerstag, 16. Juni 2011 PDF Version

Bei Minderungen kann sich der Mieter schnell vertun, da es keine verbindlichen Tabellen gibt. In einem gewissen Umfang wird ein Irrtum von der Rechtsprechung toleriert. Das bedeutet nicht, dass dem Mieter höhere Minderungsbeträge zugesprochen werden. Die Rückstände aufgrund zu hoher Minderungsbeträge können jedoch nicht Gegenstand einer fristlosen Kündigung sein.

Auf einen Irrtum wegen der  Höhe der Mietminderung kann sich der Mieter jedoch nicht berufen, wenn der Mietminderungsgrund nur zeitweilig bestanden hat. Nach Auffassung des BGH kann ein tempörär auftretender Mietmangel nur in dem Zeitraum mietmindernd veranschlagt werden, in dem er aufgetreten ist. Über den Zeitraum ist kein Irrtum möglich. Entweder die Tauglichkeit der Mietsache ist beeinträchtigt oder nicht.

In einem solchen Fall kann der Vermieter wegen unberechtigter Mietminderungen kündigen.

LG Berlin vom 18.04.2011, 67 S 502/10

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Signatur_GB_2010

Untervermietung als Kündigungsgrund

Freitag, 04. März 2011 PDF Version

Grundsätzlich ist es dem Mieter im Mietrecht nicht gestattet, die Mietsache Dritten ganz oder teilweise zu überlassen (im Volksmund auch oft als “Untervermietung” bezeichnet). Dies regelt § 540 BGB:

“Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.”

Im Wohnraummietrecht existiert hierzu allerdings in § 553 BGB eine Spezialnorm, die dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gewährt:

“Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.”

Häufig enthalten auch Mietverträge Klauseln zur Zulässigkeit einer Untervermietung.

In jedem Fall gilt, dass der Mieter sich vor einer solchen Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen sollte. Wie der BGH erst kürzlich wieder bestätigt hat, stellt die unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund dar. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter vertraglich oder gesetzlich einen Anspruch auf Untervermietung hat. Allerdings hat der VIII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 02.02.2011 auch festgestellt, dass es bei der Überprüfung einer auf unberechtigte Untervermietung gestützten Kündigung immer um eine  Einzelfallbetrachtung geht.

Im Fall hatte der Mieter einen Anspruch auf Duldung der Untervermietung und hatte diese auch dem Vermieter angezeigt. Dieser hatte die begehrte Einwilligung jedoch nicht erteilt und später statt dessen gekündigt. Über die Berechtigung zur Kündigung stritt man sich bis vor den BGH. Dieser erklärte die Kündigung – obwohl aus formaler Sicht ein Kündigungsgrund  vorgelegen habe – für unwirksam. Zitat:

“[…] denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hät-ten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten.”

Es ist für Vermieter daher gefährlich, sich auf eine fehlende Untermieterlaubnis zu berufen, wenn diese jedenfalls zuvor angezeigt worden ist und ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht.

BGH vom 02.02.2011, VIII. ZR 74/10

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Signatur_GB_2010

Von kalten Räumungen und warum Samstag nicht gleich Samstag ist

Montag, 26. Juli 2010 PDF Version

In den letzten Wochen hat der BGH eine Reihe von praxisrelevanten Entscheidungen zum Mietrecht getroffen. Zum Beispiel hat er deutliche Worte zur “kalten Räumung” durch den Vermieter gefunden, erklärt, wieso der Samstag im Wohnraummietrecht kein Werktag ist und warum nicht gezahlte Prozesskosten keinen Kündigungsgrund darstellen. Diese drei Entscheidungen habe ich für die Legal Tribune zusammengefasst und verweise der Einfach halt halber auf den dort veröffentlichenten Artikel.

Link zur Legal Tribune

BGH vom 24.03.2010, VIII ZR 160/09; vom 14.07.2010, VIII ZR 267/09 und vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09

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Signatur_DS_2009

Angabe von Kündigungsgründen

Freitag, 11. Juni 2010 PDF Version

Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Grund fr eine fristlose Kündigung im Kündigungsschreiben zu nennen:

“(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.”

Tut er dies nicht, so ist die Kündigung unwirksam. Die Anforderungen hieran sind jedoch im Falle von Zahlungsverzug nicht zu hoch anzusetzen. In einfachen Fällen hat der BGH bereits in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, dass es ausreichend sei, wenn Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegeben und der Gesamtrückstand beziffert sei.

Nach der neuen Entscheidung des BGH vom 12.05.2010 gilt dies auch dann, wenn der Vermieter die Kündigung auf frühere Rückstände stützt. (Im Fall waren es Minderungsbeträge über 2 Jahre.) Denn Sinn und Zweck von § 569 Abs. IV BGB sei, dass der Mieter erkennen könne, auf welchem Grund oder Verhalten die fristlose Kündigung gestützt wird. Nur so kann dieser entscheiden, ob eine Verteidigung Erfolg haben kann.

BGH vom 12.05.2010

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Eine Nichte ist eine Familienangehörige…

Donnerstag, 28. Januar 2010 PDF Version

… – wer hätte das gedacht! –

Seltsam, was manche Personen und Gerichte in Frage stellen.

Nach § 573 II Nr. 2 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt. Im betreffenden Fall war die Vermieterin kinderlos und verwitwet. Ihre Nichte hatte sich bei Übertragung des Grundbesitzes verpflichtet, die im nahe der Wohnung gelegenen Seniorenheim lebende Dame bis zu ihrem Lebensende zu pflegen. Hierfür wird die vermietete Wohnung angeblich benötigt.

Der Bundesgerichtshof hat erfreulicher Weise die Vorentscheidungen aufgehoben und entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen ist.

Auch die Kinder der Geschwister seien noch so eng verwandt, dass es nicht darauf ankäme, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter bestünde.

BGH Urteil vom 27.01.2010, AZ: VIII ZR 159/09

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Erst kündigen, dann abreißen

Dienstag, 05. Mai 2009 PDF Version

In vielen Fällen ist es für den Eigentümer eines Mietshauses nicht rentabel, aufwändige Sanierungen am Mietobjekt durchzuführen. Je älter und je sanierungsbedürftiger das Gebäude ist, desto häufiger wird der Eigentümer über einen Abriss und Neubau nachdenken. Diesem Ansinnen kann sich – wie in einem aktuellen BGH Fall – der Mieter entgegenstellen.

Der Eigentümer plante sein 1914 errichtetes und stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus abzureißen und dann das neue Gebäude in sechs Eigentumswohnungen aufzuteilen. Die Genehmigungen hierfür lagen bereits vor. Er kündigte den Mietern des Hauses fristgerecht – eine Mietpartei zog jedoch nicht aus. Zu Unrecht entschied der Bundesgerichtshof.

Dem Vermieter stand ein Kündigungsrecht aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu. Die geplanten Baumaßnahmen stelle eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entsprechend der Norm dar. Die Sanierung wäre im Vergleich zum Neubau weitaus teuer, bereits eine “Minimalsanierung” würde zu hohen Kosten führen, ohne dass sich die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern ließe. Eine Abriss-Kündigung widerspreche bei geplantem Neubau nicht der Vorstellung des Gesetzgebers.

BGH vom vom 28. Januar 2009, VIII ZR 7/08

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Drei Fischbrötchen sind genug

Donnerstag, 02. April 2009 PDF Version

Nicht nur der Diebstahl von Altmetall und Pfandmarken hat in der Vergangenheit zur Kündigung von Arbeitsverhältnissen geführt. In einem Fall des Arbeitsgerichts Frankfurt/Main ging es um eine Küchenhilfe und 3 Fischbrötchen in der Hauptrolle. Diese hatte im Restaurant ihres Arbeitgebers nach Feierabend 3 Fischbrötchen mitgenommen.

Der Arbeitgeber kündigte ihr hierfür fristlos und erhielt Rückendeckung vom Arbeitsgericht. Zudem stellte es fest, dass bei einem Diebstahl – Im Gegensatz zu den meisten anderen verhaltensbedingten Kündigungen -  eine vorherige Abmahnung nicht notwendig sei.

ArbG Frankfurt, 6.8.2008, Az: 7 Ca 8861/07

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Kündigung nach Exmatrikulation

Sonntag, 05. Oktober 2008 PDF Version

Nach Auffassung des BAG stellt die Exmatrikulation einer studentischen Hilfskraft einen personenbedingten Kündigungsgrund dar.

Die vom Studenten erhobene Kündigungsschutzklage wurde in allen Instanzen abgewiesen. Das beklagte Forschungsinstitut hatte nach Ansicht des Gerichts ein berechtigtes Interesse für die Kündigung. Die persönliche Eigenschaft „Student“ war Vertragsinhalt und mit Exmatrikulation entfallen.

Für Arbeitgeber handelt es sich um eine erfreuliche Vereinfachung der Rechtlage bei der Beschäftigung, die regelmäßig in befristeten Beschäftigungsverhältnissen stehen.

Bundesarbeitsgericht, 18. September 2008, 2 AZR 976/06

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