Artikel mit ‘Mäkler’ getagged

Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen

Freitag, 10. Oktober 2014 PDF Version

Immer wieder tauchen in der Beratungspraxis kostenpflichtigte “Resevierungsverinbarungen” von Makler auf. Das erstaunt, da der praktische Anwendungsbereicht äußerst gering sein dürfte. Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche Vereinbarungen in der Regel unwirksam, da sie den Maklerkunden unangemessen benachteiligen. Der Nutzen ist – insbesondere wenn der Makler nicht über einen qualifizierten Alleinauftrag verfügt (was in der Prakis ebenfalls fast nie wirksam der Fall ist) – für den Kunden sehr gering. Selbst wenn die vom BGH aufgestellte Grenze von 10% der Maklercourtage eingehalten wird, sind die für eine Resevierungsverinbarung gezahlten Gebühren in der Regel unwirksam.

Es verbleit für sie allenfalls Raum im Rahmen einer Individualvereinbarung, die in der Praxis nahezu nie vorliegen dürfte. Denn gerade über die Klausel über die Reservierungsgebühr wird der Makler nicht ernsthaft zur Disposition des Kunden gestellt haben.

Etwas überspitzt ausgedrückt könnte man sagen, dass die kostenpflichtige Reservierungsvereinbarung tot ist. Aber Totgesagte leben eben länger.

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Berechtigtes Interesse an Grundakteneinsicht

Mittwoch, 21. September 2011 PDF Version

Es kommen Fälle vor, in denen der Makler vermuten muss, er sei von Verkäufer und Interessent ausgebootet worden. Eine solche Umgehung seiner Provisionsansprüche wird er nur durch Einsicht in die Grundakten des betreffenden Grundstücks nachvollziehen und beweisen können.

Das OLG Stuttgart hat sich mit Beschluss vom 28.09.2010 (8 W 412/10) damit beschäftigt, in welchem Falle der Makler Einsicht in die Grundakten verlangen kann. Er muss hierzu ein berechtigtes Interesse nachweisen. Er muss also vortragen, dass sein Provisionsanspruch umgangen wurde.

Dies muss sehr genau und detailliert erfolgen. Denn der Makler muss eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das behauptete Entstehen seines Provisionsanspruches nachweisen.

Diese Gummiformulierung soll vermeiden, dass der Grundakteninhalt unnötig publik wird. Die näheren Umstände müssten detailliert dargestellt werden. Im Zweifelsfalle sollten Sie Rücksprache bei uns halten.

OLG Stuttgart vom 28.09.2010, 8 W 412/10

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Signatur_SA_2009

 

Frau Liesemann und ihre Abmahnung

Mittwoch, 24. Februar 2010 PDF Version

Vor einigen Tagen berichtete Spiegel Online von der FDP Ratsfrau Liesemann. Hauptberuflich ist sie wohl als Immobilienmaklerin tätig. Das Geschäft schien aber nicht so gut zu laufen. Jedenfalls hatte die gute Frau genug Zeit im Internet zu recherchieren, welchem ihrer geschätzten Kollegen ein Fehler beim Erstellen des Impressums unterlaufen war. Hierauf lies sie dann in einer Vielzahl von Fällen bundesweit (auch bei uns hatten wir einen solchen Fall) die Kanzlei U+C Rechtsanwälte auf mutmaßliche Verstöße hinweisen. Kostenpunkt für den freundlichen Hinweise: rund 500 €.

Bei solchen massenhaften Abmahnungen handelt es sich m.E. um einen Missbrauch. Davon abgesehen muss man vor einer solchen Abmahnung auch genau überprüfen, ob tatsächlich auch ein Verstoß gegen das TMG vorliegt. In unserem Fall scheiterte ein Anspruch auch bereits daran. Frau Liesemann nahm die Abmahnung zurück. Inzwischen soll sie dies laut Spiegel online mit allen Abmahnungen getan haben.

Vielleicht ist es an der Zeit für unberechtigte Massenabmahnungen einen Straftatbestand einzuführen? Mich würde interessieren, ob Frau Liesemann für alle der mindestens 35 Abmahnungen tatsächlich die von U+C geforderten 506,00 €  zahlen muss. Es würde sich immerhin um den stolzen Betrag von 17.710,00 € handeln. Nicht schlecht für ein paar Abmahnungen.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich vor der Veröffentlichung einer Website oder anderen Werbemedien anwaltlich beraten lassen.

Spiegel online vom 22.02.2010

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Signatur_DS_2009

+25% und keine Maklerprovision

Donnerstag, 26. November 2009 PDF Version

Ist der Kaufpreis, zu dem ein Grundstück von einem Interessenten erworben wird deutlich höher, als der Preis den er mit seinem Makler als Zielvorgabe vereinbart hat, so hat der Makler keinen Provisionsanspruch. So sieht es das OLG Dresden (und andere Obergerichte).

Ein Mieter wollte die von Ihm bewohnte Wohnung erwerben und beauftragte einen Makler. Seine Preisvorstellungen lagen bei 220.000 €. Hieraus  schließt das OLG, dass eine Vermittlungs- und keine Nachweistätigkeit des Maklers vereinbart worden ist. Nach längeren Verhandlungen wird ein Kaufvertrag über die Wohnung zu einem Preis von 275.000 € geschlossen, was einen  Preisunterschied von +25% ausmacht.

Der Makler verlangt seine Provision, was das OLG zurückweist. Die Preissteigerung von +25% sei provisionsschädlich. Kleinere Abweichungen werden in der Regel toleriert.  Dies kann natürlich nur für den Makler des Käufers zutreffen. Der Verkäufer hat ja ein Interesse an einem höheren Verkaufspreis. Es handelt sich um eine Entscheidung, die wieder einmal zeigt, wie wichtig es für Makler ist, eindeutige Provisionsabsprachen zu treffen.

OLG Dresden vom 18. 9. 2008, 8 U 1167/08

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Signatur_DS_2009

Die Leistung des Maklers

Freitag, 20. November 2009 PDF Version

Eine aktuelle höchstrichterliche Entscheidung konkretisiert die Frage, welche Leistung ein Nachweismakler zu erbringen hat, um seinen Prosisionsanspruch zu erhalten. Hierbei grenzt der Bundesgerichtshof die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers und des Nachweismaklers detailiert ab.

Eine Vermittlungstätigkeit erfordert damnach die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners. Denn der Vermittlungsmakler soll seine Provision dadurch verdienen, dass er durch Verhandlungen und Gespräche den Vertragspartner des Auftraggebers zum Vertragsabschluss bringt. Die Besichtigung eines Objekts oder die Übersendung eines Exposés reichen hierfür noch nicht. Die Anforderungen an einen Makler sind hier höher.

Dem gegenüber verdient der Nachweismakler seine Provision bereits dann, wenn er seinen Kunden und Auftraggeber in die Lage versetzt, mit einem Kaufinteressenten  in Verhandlungen zu treten – natürlich nur, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt.

Schaltet der Makler – wie im BGH-Fall – Anzeigen, übersendet ein Exposé und führt eine Begehung vor Ort durch, so hat er seine Provision verdient, auch wenn der Interessent zu diesem Zeitpunkt noch nicht zum Kauf entschlossen war. Es reicht daher grundsätzlich aus, dass der Nachweismakler den Kontakt zwischen seinem Kunden und einem grundsätzlich am Erwerb eines  entsprechenden Objekt interessierten Kaufinteressenten herstellt.

BGH vom 04.06.2009, III ZR 82/08

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Signatur_DS_2009

Teilgewerbliche Nutzung zulässig?

Donnerstag, 27. August 2009 PDF Version

Vor einem Monat haben wir über einen BGH-Fall berichtet, bei dem einem Immobilienmakler seine zu Wohnzwecken gemieteten Räume gekündigt worden waren, weil er sie zumindest teilweise gewerblich genutzt hatte. Der BGH hat in diesem speziellen Fall dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung zugesprochen. So weit, so gut.

Das Urteil enthält aber einen weiteren praktischen Aspekt, der sich für Mieter positiv auswirken könnte:

Nach Ansicht des BGH kann der Vermieter im Einzelfall nämlich verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Insbesondere dann, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und unfangreichen Kundenverkehr handelt. Als Beispiel nennt das Gericht Makler, Rechtsanwälte oder Existenzgründer. Im Fall kam es hierauf nicht an, da der Makler Angestellte in den Räumen beschäftigte. In anderen Fällen kann aber durchaus ein Anspruch auf Genehmigung einer teilgewerblichen Nutzung gegen den Vermieter bestehen. Dies muss allerdings im Einzelfall genau geprüft werden. Der Grad zwischen zulässiger bzw. zur fristlosen Kündigung berechtigenden Nutzung ist schmal.

BGH vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08

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Wieder Neues vom BGH!

Mittwoch, 15. Juli 2009 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat gestern über die Zulässigkeit einer Kündigung gegenüber Mietern von Wohnraum wegen nicht vom Vermieter genehmigter, bzw. nicht vereinbarter Nutzung eines Teils der Räume für gewerbliche Tätigkeiten zu entscheiden.

Der Fall ist deshalb interessant, weil das Familienoberhaupt Immobilienmakler ist und sich insofern die mit der Tätigkeit einhergehenden Belästigungen von Mitmietern durch Lärm und Besucherverkehr und auch die Auswirkungen auf die Mietsache grundsätzlich im Rahmen halten dürften. Hier hat der BGH aber bereits die Beschäftigung von Mitarbeitern als Kriterium dafür gesehen, dass ein Anspruch auf Gestattung auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht besteht.

BGH vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08

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Wenn Mäkler Verbotenes tun

Freitag, 05. Juni 2009 PDF Version

¶ 6 Abs. 1 WoVermG verbietet es Mäklern Wohnräume anzubieten, wenn sie vom Eigentümer keinen entsprechenden Auftrag erhalten haben. Das Gesetz sieht hierfür eine Geldbuße von bis zu 2.500 € vor. Trotzdem geschieht es immer wieder, dass Vermieter ihre freien Wohnungen im Internet wiederfinden – Mäkler nehmen hierzu anonym an Besichtigungsterminen teil und erhalten so die notwendigen Daten und Fotos.

Für den Mieter hat ein solches rechtswidriges Vorgehen des Mäklers allerdings keine Auswirkungen: Hat der nicht beauftragte Mäkler seine Leistung ordnungsgemäß ausgeführt, so steht ihm ein Provisionsanspruch gegen den Mieter zu. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Der Verstoß gegen das WoVermG führt nicht über § 134 BGB zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages. Das WoVermiG habe insoweit nur generalpräventiven Zweck.

Bundesgerichtshof vom 25.7.2002, III ZR 113/02

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