Artikel mit ‘Mangel’ getagged

Feuchte Wände

Freitag, 25. November 2011 PDF Version

Immer wieder hört man das Argument, die Miete werde gemindert, da ein oder mehrere Wände feucht seien. Mit einem solchen Fall hat sich die 65 Zivilkammer des LG Berlin kürzlich beschäftigt. Die Mieter hatten ihre Miete gemindert, da nach ihrer Auffassung die Abdichtung des Mauerwerks noch nicht ausreichend sei. Dies konnte das Amtsgericht im Ortstermin nur bedingt feststellen. Zudem war nicht ersichtlich, wie sich die angebliche Mauerdurchfeuchtung auf den Gebrauch der Mietsache ausgewirkt haben sollte.

Eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ist stets erforderlich, um eine Mietminderung zu begründen. Dies wird von Amtsgerichten häufig missachtet. Eine Durchfeuchtung beeinträchtigt den Gebrauch erst dann, wenn sich besipielsweise Schimmel bildet. Eine davon zu trennende Frage ist, ob der Mangel an der Mietsache auch ohne Gebrauchsbeeinträchtigung vom Vermieter zu beseitigen ist.

Landgericht Berlin vom 16.08.2011, 65 S 422/10

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Besichtigungsvorschläge des Vermieters

Montag, 07. Juni 2010 PDF Version

Hat eine Mietwohnung einen Mangel, so muss der Vermieter diesen auf Aufforderung des Mieters beseitigen. Mieter ist anzuraten, die Mängelanzeigen immer schriftlich – am besten mit Zustellungsnachweis – an den Vermieter zu senden. Dies ist in Prozessen ein ständiger Streitgegenstand.

Doch was geschieht, wenn die Vermieterin willens ist, die Mängel zu beseitigen, der Mieter sich jedoch unkooperativ zeigt? Vermieter versuchen häufig, telefonisch Besichtigungstermine zur Mangelaufnahme oder Schadensbeseitigung zu vereinbaren. Wird der Mieter nicht erreicht, so wird ihm eine Telefonnummer einer Firma übersendet, mit der Bitte, sich mit dieser in Verbindung zu setzen. Im Prozess ist dann häufig streitig, ob der Mieter hierdurch in Annahmeverzug (§ 193 BGB) gekommen ist.

Das Landgericht Berlin hat hierzu eine Entscheidung getroffen, die von Vermietern berücksichtigt werden sollt. Demnach ist der Mieter nicht von sich aus verpflichtet, Termine zur Besichtigung des Mangel anzubieten (oder gar einen solchen selbständig zu vereinbaren). Vielmehr obliegt es dem Vermieter, von seinem Besichtigungsrecht unter Mitteilung von konkreten Terminen Gebrauch zu machen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter bei einer Mängelanzeige in Zweifelsfällen dem Mieter schriftlich drei Terminsvorschläge unterbreiten und gleichzeitig die Möglichkeit geben sollten, eigene Termine vorzuschlagen. Hierzu darf eine angemessene Frist gesetzt werden. An dieser Stelle sollte besonders sorgfältig vorgegangen werden, um Prozessrisiken zu vermeiden.

Versäumt es der Mieter sich auf dieses Schreiben zu melden, so kommt er nach der Entscheidung des Landgerichts in Annahmeverzug, mit der Folge, dass er die Miete nicht mehr mindern kann.

Landgericht Berlin vom 24.11.2009, 63 S 55/09

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Signatur_DS_2009

Manche mögen’s heiß…

Montag, 10. Mai 2010 PDF Version

… aber nicht am Arbeitsplatz…:

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat sich im vergangenen Jahr damit befasst, wer denn nun für den Schutz der Arbeitnehmer zuständig ist, wenn es in Büroräumen unerträglich heiß wird.
Es stellte fest, dass das in aller erster Linie einmal der Arbeitgeber ist. An diesen richte sich schließlich die Arbeitsstättenverordnung. Ein Vermieter müsse bei der Vermietung nicht ohne weiteres, z.B. eine ausdrückliche Vereinbarung, gewährleisten, dass bei erhöhten Außentemperaturen im Sommer die durch die Verordnung bestimmten Höchsttemperaturen (Sollwert von 26 °C) nicht überschritten werden.
Dies schon gar nicht, wenn es sich um einen Altbau aus den 20-er Jahren handele.

Im betreffenden Fall wurde der Mieter darauf verwiesen, selbst eine Klimaanlage einzubauen oder Außenrollos anzubringen.

Etwas anderes mag unter Umständen gelten, wenn über einen längeren Zeitraum im Büro 35 °C deutlich überschritten werden.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2009 ; 9 U 42/09

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Rücktritt bei arglistiger Täuschung

Dienstag, 04. Mai 2010 PDF Version

Der BGH hatte über folgenden Fall zu entscheiden:

Die Vertragsparteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Später stellte sich heraus, dass die Verkäuferin einen Mangel arglistig verschwiegen hatte. Die Käuferin forderte zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung auf – die Verkäuferin bot innerhalb der Frist an, die Kosten für den Mangel zu übernehmen und Sicherheit hierfür zu leisten.

Dies genügte der Käuferin anscheinden nicht, denn sie rat später wegen des Mangels vom Kaufvertrag zurück und verlange Rückabwicklung des Vertrages. Zu Unrecht, wie der BGH befand:

Denn wenn der Mangel einer Kaufsache binnen der gesetzten Frist behoben werde, sei der Käufer auch dann nicht mehr zum Rücktritt berechtigt, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen habe. Zwar sei in einem solchen Fall grundsätzlich keine Fristsetzung vor einem Rücktritt erforderlich, wenn aber eine Frist gesetzt worden sei, könne der Käufer erst nach Fristablauf zurücktreten. Das Gericht hat weiterhin festgestellt, dass das Angebot zur Kostentragung  und Sicherheitsleistung der Druchführung der Mangelbeseitigung gleichstehe.

Fazit: Wer eine Frist setzt gibt der Gegenseite immer die Möglichkeit den Mangel innerhalb der Frist – soweit angemessen – nachzubessern. U.Ust. schließt er sich hierdurch einen möglichen Rücktritt ohne Fristsetzung aus.

BGH vom 12.03.2010, V ZR 147/09

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Schimmel in der Wohnung

Donnerstag, 18. März 2010 PDF Version

Nach der langen Frost- und Schneeperiode treten in Wohnungen zunehmend Schimmelschäden auf. Macht ein Mieter diese gegenüber dem Vermieter geltend, verweisen diese häufig auf Mieterverschulden durch mangelhaftes Lüftungs- und Heizverhalten.

Dabei wird häufig übersehen, dass es in einem Prozess der Beweislast des Vermieters obliegt, dass der Schimmelbefall seine Ursache nicht in der Substanz der Mietsache hat (z.B. feuchtes Mauerwerk, Baumängel).

Erst wenn der Vermieter darüber hinaus nachgewiesen hat, dass das Gebäude nach dem Stand der Technik keine wärmetechnischen Baumängel aufweist, ist eine Vermutung gerechtfertigt, die Schadensursache in der Sphäre des Mieters zu suchen.

Die Hürde für diesen Nachweis seitens des Vermieters liegt hoch. In der Regel wäre hierfür ein teures Sachverständigengutachten erforderlich.

Wenn neue, isolierverglaste Fenster eingebaut worden sind, gibt es eine weitere Besonderheit zu beachten. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter auf zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen. Die Übersendung einer allgemeinen Broschüre ist hierfür nicht ausreichend. Der Vermieter muss auf den konkreten Raum abgestimmt Hinweise zum Lüftungsverhalten geben.

In der Vielzahl der Fälle wird es dem Vermieter nicht möglich sein, die von der Rechtsprechung geforderten Nachweise zu führen. Der Mieter kann daher Beseitigung des Schimmels verlangen. Wird dieser verweigert, kann er die Miete mindern.

beispielhaft Landgericht Hamburg vom 17.09.2009, 307 S 39/09

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Wippende Dielen

Mittwoch, 10. März 2010 PDF Version

Nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg sind wippende Dielen in Altbauten typisch. Das bedeutet, dass diese nur im Ausnahmefall einen Mangel der Mietsache darstellen können.

Amtsgericht Charlottenburg vom 19.06.2009, 206 C 317/07

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Besichtigungsrecht des Vermieters bei Mängeln

Montag, 08. März 2010 PDF Version

Gemäß § 536c Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, Mängel der Mietsache beim Vermieter anzuzeigen. Den Vermieter trifft sodann die Pflicht, diese Mängel zu beseitigen. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Mängel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen oder/und die Miete in angemessenem Maße mindern.

Bevor der Vermieter die Mängel behebt, steht ihm ein Besichtigungsrecht zu. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter Terminsvorschläge zu unterbreiten. Geht der Mieter auf diese nicht ein, so kann Annahmeverzug nach ¶§ 273 ff. BGB eintreten. Der Mieter kann dann von seinen Rechten nicht Gebrauch machen.

Vermietern ist deshalb anzuraten, auf jede Mängelanzeige eines Mieters umgehend zu reagieren. Hierzu sollten dem Mieter drei angemessene Termine zur Besichtigung vorgeschlagen werden. Der Zugang dieses Schreibens sollte in jedem Fall dokumentiert werden.

Landgericht Berlin vom 24.11.2009, 63 S 55/09

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Schwarz statt Blue-Metallic

Montag, 01. März 2010 PDF Version

Die Lieferung eines Fahrzeuges in einer anderen als der bestellten Farbe stellt einen erheblichen Sachmangel dar. Dies hat der BGH entschieden. Der Käufer hatte einen Pkw in der Farbe „le Mans blue-metallic“ erworben. Geliefert wurde ein schwarzes Modell. Der Käufer wollte nunmehr vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Verkäufer verlangte Kaufpreiszahlung.

Entscheidend für die Frage, ob dem Käufer ein Rücktrittsrecht zustand ist die Auslegung des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB:

„Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.“

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes bestimmt die Lackfarbe maßgeblich das Erscheinungsbild eines Pkw und gehört daher für den Käufer zu einem wesentlichen Gesichtspunkt seiner Kaufentscheidung. Aus diesem Grund stelle die Abweichung von der bestellten Farben einen erheblichen Sachmangel dar. Dies berechtige zum Rücktritt.

BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 70/07

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Der liebe Mieter und die Mängel

Dienstag, 06. Oktober 2009 PDF Version

Der Mieter hat einen Anspruch auf Mängelbeseitigung an der Mietsache. Beseitigt der Vermieter angezeigte Mängel nicht, so hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung bzw. Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch nach ¶¶ 536, 536a BGB.

Was ist nun aber,  wenn der Vermieter die Reparatur gerne durchführen würde, der Mieter ihm aber den Zutritt zur Wohnung verweigert? Dies hatte das Landgericht Karsruhe zu entscheiden:

Nachdem der Vermieter eine Wasserleitung im Badezimmer repariert hatte, verblieb ein großes Loch in der  Wand. (Ein eindeutiger Mangel) Der Mieter verweigerte nunmehr den Zutritt zur Wohnung und verlangte zunächst die Erstattung der ihm durch die defekte Leitung entstandenen Schäden. Gleichzeitig minderte er um 50% die Miete. Zu Unrecht, wie das Gericht entschied.

Der Mieter ist verpflichtet die Mängelbeseitigung zu dulden. Weigert er sich, kann er keine Minderung mehr geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob ihm u.Ust. andere Ansprüche gegen den Vermieter zustehen. Die “Tür zu zu lassen” ist damit kein probates Druckmittel gegenüber dem Vermieter, das kann nach hinten losgehen.

LG Karlsruhe vom 24.08.2009, 9 S 206/08

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Mieter und Versteckspielen

Donnerstag, 10. September 2009 PDF Version

Was haben Versteckspielen und § 536 c BGB gemeinsam? Das OLG Düsseldorf stellt diese “Verbindung” in einem aktuellen Urteil her:

Es ging um Schäden, die aus einem Wasserschaden entstanden waren. Der Vermieter war der Ansicht, die Mieterin hätte erkennen und ihn darüber informieren müssen, dass sich auf dem Dach zunehmend Wasser gesammelt habe. Da sie das nicht getan hatte, habe sie gegen ihre Anzeigepflicht aus § 536 c BGB verstoßen und habe den entstanden Schaden zu tragen.

Das OLG Düsseldorf gab der Mieterin Recht. § 536 c BGB verpflichtet nur dazu, Mängel der Mietsache zu melden, die sich “gezeigt” haben:

“Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.”

Dies war aber gerade nicht der Fall gewesen. Der Mieter muss demzufolge nicht nach versteckten Mängeln an der Mietwohnung suchen, sondern darf im Gegenteil grundsätzlich darauf vertrauen, dass diese funktionstüchtig ist. Wer aber einen Mangel feststellt, der sollte dies umgehend seinem Vermieter melden, um Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Versteckspielen muss der Mieter aber nicht.

Oberlandesgericht Düsseldorf vom 02.06.2008, I-24 U 193/07

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Mängelanzeigepflicht des Mieters

Donnerstag, 28. Mai 2009 PDF Version

Nach § 536c BGB hat der Vermieter die Pflicht, dem Vermieter auftretende Mängel an der Mietsache unverzüglich zu melden. Dabei muss der Mieter die Mietsache allerdings nicht nach verborgenen Mängeln untersuchen. Er darf sich darauf verlassen, dass die im überlassene Mietsache funktionstüchtig ist. Diese Rechtsauffassung wird vom OLG Düsseldorf bestätigt. Im Fall ging es um Wasseransammlungen auf dem Flachdach eines Supermarktes. Außerdem hat das Gericht entschieden, dass eine Anzeigepflicht des Mieters auch dann entfalle, wenn sich der Mangel aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt habe.

OLG Düsseldorf vom 02.06.2008, 24 U 193/07

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Asbest und die liebe Aufklärungspflicht

Dienstag, 31. März 2009 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Ein Verbraucher kaufte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück unter Ausschluss der “Gewähr für Fehler und Mängel”. Später stellt er fest, dass die Außenfassade in den 80er Jahren mit Asbestzementtafeln verkleidet worden war. Dies wusste auch der Verkäufer, dem bereits zuvor ein potentieller Kunde aufgrund dieses Umstandes abgesprungen war. Der Käufer wollte nun Schadensersatz für die notwendige Asbestsanierung vom Verkäufer haben.

Vor dem LG und OLG war er mit diesem Wunsch gescheitert. Das Oberlandesgericht entschied, dass die lang zurückliegende Verkleidung mit Asbest keinen Mangel dar stelle und der Verkäufer folglich nichts zu offenbaren hatte. Zudem seien Ansprüche wegen Verschuldens im Vertrag ausgeschlossen worden.

Der BGH gab dem Käufer Recht. Er entschied, dass Baustoffe, deren Verwendung zwar bei der Verwendung gebräuchlich und aus damaliger Sicht auch unbedenklich waren, einen offen zu legenden Sachmangel darstellen könnten, wenn später ihre Gesundheitsschädlichkeit erkannt worden sei. Dies sei jedenfalls bei krebserregenden Stoffen der Fall, wenn eine hohe Austrittsgefahr bestehe. Zudem entschied das oberste Gericht, dass der Gewährleistungsausschluss nicht für arglistiges Verhalten des Verkäufers gelte. In diesem Fall seien die Regelungen der ¶§ 434 ff. BGB nicht wirksam ausgeschlossen.

Bundesgerichtshof vom 27.03.2009; V ZR 30/08

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