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Wie man die Miete mindert

Montag, 30. Januar 2012 PDF Version

Jeder Mieter weiß, dass er bei Mietmängeln die Miete mindern kann. Dass dafür der Mangel beim Vermieter angezeigt werden muss, ist in der Regel auch noch bekannt. Bei den Mietminderungsquote scheiden sich die Geister. Eine verbindliche Aussage ist in der Regel nicht möglich. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt.

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters getroffen und dabei die teilweise überhöhten Ansprüche an den Mieter (insbesondere des LG Berlin) “zurechtgestutzt”. Nach der Entscheidung vom 25.10.2011 muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es müssen daher nur die Mängelsymptome beschrieben werden. Dies genügt für eine formell ordnungsgemäße Mängelanzeige. Erst für die Errechnung der Minderungsquote ist dem Gericht konkreter vorzutragen. Insofern sollte der Mieter trotz dieser Entscheidung so viele Beweismittel wie möglich sammeln und entsprechend des Mangels auch Protokolle u.ä. erstellen. Am besten ist eine Tabelle nach folgendem Schema:

Mangel – Datum – Beschreibung – Zeuge – Mangelanzeige beim Vermieter – Beseitigung

Die ohnehin in der Regel höchst problematischen Mietminderungsfälle lassen sich so deutlich besser führen.

BGH vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11

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Zeitpunkt des Zurückbehaltungsrechts des Mieters

Mittwoch, 10. August 2011 PDF Version

Neben der Minderung kann der Mieter ja den bis zu dreifachen Minderungsbetrag von der Miete zurückbehalten, solange der Mangel nicht beseitigt ist. Der BGH hat mit Urteil vom 03.01.2010 erkannt, dass ein solches Zurückbehaltungsrecht solange nicht besteht, wie der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hat. Das Zurückbehal-tungsrecht des § 320 BGB diene dem Mieter als Druckmittel zur Erfüllung der Mängelbesei-tigungsansprüche. Das komme erst in Betracht, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt sei.

BGH vom 03.01.2010, VII ZR 330/09

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Zurückbehaltungsrecht – Mängelanzeige

Donnerstag, 10. Februar 2011 PDF Version

Bestehen Mängel an der Mietsache, stehe dem Mieter Zurückbehaltungsrechte an den monatlichen Mietzahlungen zu. Dies setzt nach aktueller Rechtsprechung des BGH allerdings voraus, dass der Mieter die Mängel auch angezeigt hat.

D.h. sowohl die Minderung selbst, als auch das Zurückbehaltungsrecht beginnt nicht vor nachweisbarer Anzeige des Mangels. Zitat des BGH:

“Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.”

Die Entscheidung ist richtig und beseitigt das häufig im Prozess auftretenden Problem, dass erst nach der Räumungsklage Mängel behauptet werden, wegen derer ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wird. Instanzgerichte neigten in der Vergangenheit dazu, Zurückbehaltungsrechte anzunehmen. Dies dürfte mit der Entscheidung des BGH der Vergangenheit angehören.

BGH vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09

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Mietmangel – auf die Anzeige kommt es an

Donnerstag, 16. Dezember 2010 PDF Version

Wenn die gemieteten Räume mit einem erheblichen Mangel behaftet sind, können Mieter die vereinbarte Miete mindern. Dies setzt jedoch voraus, dass dem Vermieter der Mangel bekannt gemacht worden ist. Dies ist verständlich. Denn nur dann kann der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommen. Nur bei offensichtlichen Mängeln kann im Ausnahmefall eine Mangelanzeige entfallen.

Hier liegt in Mietprozessen häufig das Problem auf Mieterseite. Nicht selten wird der Mangel nicht konkret bzw. nicht schriftlich angezeigt. In einem solchen Fall verliert der Mieter nicht nur sein Recht zur Minderung, sondern auch das Zurückbehaltungsrecht.

dies hat der BGH erst kürzlich bestätigt. Erst wenn der Mangel ordnungsgemäß angezeigt worden ist, könne der Mieter vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Ich zitieren aus der Presseerklärung des BGH:

“Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.”

Die Beweislast für eine ordnungsgemäße Mangelanzeige liegt im Prozess beim Mieter. Vielfach scheitert es genau daran.

BGH vom 03. 11.2010, VIII ZR 330/09

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Zurückbehaltungsrecht und Mangelanzeige

Freitag, 12. November 2010 PDF Version

In Mietrechtsstreitigkeiten ist immer wieder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mängeln der Mietsache streitig. Ist die Mietsache mit Mängeln behaftet, kann der Mieter einen Teil der Miete – quasi als Druckmittel – zurückbehalten. Dies kann insbesondere bei Räumungsklage problematisch werden, wenn hierdurch der kündigungsrelevante Rückstand, wegen dem gekündigt worden ist, schrumpft.

Das Zurückbehaltungsrecht setzt jedoch ebenso wie das Rechts zur Mietminderung eine Mängelanzeige beim Vermieter voraus. An dieser mangelt es sehr häufig. Der Mieter muss die Anzeige beim Vermieter nachweisen.

Dies hat der BGH kürzlich entschieden und damit zugunsten der Vermieter Rechtssicherheit geschaffen und gleichzeitig die Rechtsauffassung der 63. Kammer des LG Berlin angelehnt. Dort war man in der Berufungsinstanz noch davon ausgegangen, dass auch ohne Mangelanzeige ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Vermieter muss nur dann einen Mangel gegen sich gelten lassen, wenn er hiervon Kenntnis hat. Die trifft nicht nur auf Mietminderungsansprüche, sondern auch auf das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu.

Ohne Mangelanzeige keine Minderung und auch kein Zurückbehaltungsrecht.

BGH vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09

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