Artikel mit ‘Mängelbeseitigung’ getagged

WEG vs. Eigentümerinteressen in Bauträgerfällen

Donnerstag, 03. April 2014 PDF Version

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen jedem einzelnen Wohnungseigntümer Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber dem Bauträger zu. Das ist unpraktisch – jeder einzelne Eigentümer könnte einen separaten Prozess führen. In der Regel zieht die WEG daher die Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich und leitet sie so auf sich zur gemeinsamen Geltendmachung über.

So auch im vom BGH entschiedenen Fall:

Dort gab es insbesondere Dichtigkeitsprobleme an der Tiefgarage über welche bereits jahrelang in einem selbständigen Beweisverfahren prozessiert worden war. Insbesondere war aus Sicht der WEG nicht sicher, mit welchen Maßnahmen die bestehenden Mängel beseitigt werden konnten. Es wurde daher mit Mehrheit beschlossen, das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren insoweit erweitern zu lassen.

Einer der Eigentümer war hiermit wohl nicht zufrieden und setzte dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung, nach deren Ablauf er im Rahmen des großen Schadensersatzanspruches Rückzahlung des Kaufpreise nebst weiterer Schäden gegen Rückübertragung der Wohnung verlangte. Der VII. Zivilsenat des BGH sprach ihm anders als das Ausgangsgericht den Anspruch nicht zu. Es fehle an einer wirksamen Fristsetzung. Zwar könne ein Wohnungseigentümer selbst wenn die WEG Mängelbeseitigungsansprüche an sich gezogen habe, eigenen Schadensersatzansprüche weiterhin durchsetzen, eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei jedoch nicht gegen den Willen der WEG möglich. Die WEG jedoch wollte zu diesem Zeitpunkt eine Mängelbeseitigung gerade nicht. Denn zuerst sollten die hierfür erforderlichen Maßnahmen gutachterlich geklärt werden.

Es handelt sich um einen Sachverhalt, der nicht dem Regelfall entspricht. Normalerweise wird bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum das Interesse der WEG und der einzelnen Wohnungseigentümer gleich laufen. Wie der Fall zeigt, kann es jedoch auch anders sein. Die Entscheidung ist jedoch auch aus praktischen Gründen richtig: Der Bauträger darf nicht zwischen den Stühlen sitzen. Hätte der Mangelbeseitigungsmaßnahme durchgeführt, hätte er damit gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer gehandelt.

BGH vom 06.03.20014, VII ZR 266/13

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Aufrechnungsverbot im Architektenvertrag

Dienstag, 04. Oktober 2011 PDF Version

Der BGH hält folgende Klausel in einem Formular-Architektenvertrag für unwirksam:

“Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig”

Denn die Klausel benachteiligt den Auftraggeber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn der Besteller durch das Verbot der Aufrechnung in einem Abrechnungsverhältnis eines Werkvertrages gezwungen würde, eine mangelhafte oder unfertige Leistung in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten zustehen. Darauf, ob die Gegenansprüche entscheidungsreif feststehen, kommt es nach der Auffassung des BGH nicht an.

Die Entscheidung dürfte nicht nur im Bereich des Bau- und Architektenrechts Bedeutung haben, sondern auf für andere Rechtsgebiete heranzuziehen sein.

BGH vom 07.04.2011, VII ZR 209/07

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Signatur_GB_2010

Wahlrecht eingeschränkt

Freitag, 29. Juli 2011 PDF Version

Grundsätzlich hat der Werkunternehmer die Wahl, wie er einen unstreitigen Mangel beseitigt. Ist die Mängelbeseitigung allerdings nur in bestimmter Weise möglich, ist er zu dieser verpflichtet. Andere Arten der Erfüllung kann der Besteller als untaugliches Angebot von vornherein zurückweisen.

Liegt also – wie im Fall des BGH –  ein Sachverständigengutachten vor, welches nur eine Art der Mangelbeseitigung ergeben hat, so ist der Werkunternehmen hierzu verpflichtet. Untaugliches Stückwerk muss der Besteller nicht hinnehmen.

BGH vom 05.05.2011, VII ZR 28/10

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Signatur_GB_2010

Zu früh repariert

Freitag, 29. April 2011 PDF Version

Viele Mieter wissen, dass sie die Miete mindern können, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht. Vielfach wird diese Minderung einfach vorgenommen oder nachträglich von der Miete abgezogen. Hier beginnt häufig der Streit – nicht nur über die Höhe der Mietminderung, die auch für Anwälte ein Mysterium ist.

Vielfach werden bei der Mietminderung jedoch wesentliche Basics nicht berücksichtigt.

– In der Regel ist ein Anzeige des Mangels erforderlich. Erst ab diesem Zeitpunkt kann eine Minderung begehrt werden.
– Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu gewähren
– Die Minderung kann nur solange fortgesetzt werden, wie sie sich auswirkt. Ein Heizungsmangel im Winter berechtigt natürlich nicht zur Minderung außerhalb der Heizperiode.
– Von zu hohen Mietminderungen ist abzusehen. Kleinere Mängel berechtigen überhaupt nicht zur Minderung. Der Mangel muss die Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Häufig schätzen Mieter die Höhe der Mietminderung zu hoch ein.
– Über bestimmt Mängel (Lärm, Temperatur, Schimmel u.ä.) sollte ein Mängelprotokoll gefertigt werden. Dies erleichtert die Beweisführung ungemein.

Kommt der Vermieter der Mangelbeseitigung nicht nach, so kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist. Dies erfordert neben der Anzeige des Mangels auch den Ablauf einer angemessenen Frist. Je nach Mangel ist die Frist unterschiedlich zu bewerten. Im Normalfall dürfte zumindest eine Frist von 14 Tagen angemessen sein. Führt der Mieter die Mangelbeseitigung vor Ablauf einer angemessenen Frist aus, kann er die hieraus entstandenen Kosten nicht vom Vermieter verlangen.

BGH vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06

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Signatur_DS_2009

Opfergrenze im Mietrecht

Freitag, 10. September 2010 PDF Version

Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er muss daher auftretende Mängel an der Mietsache spätestens bei Anzeige durch den Mieter beheben. Anderenfalls steht dem Mieter ein Minderungsrecht entsprechend der Gebrauchsbeeinträchtigung zu. Soweit zum allgemein Bekannten.

Was ist jedoch, wenn die Beseitigung des Mangels im Verhältnis zum Wert des Grundstücks exorbitante Höhen erreicht? Hierzu hat der BGH kürzlich eine Entscheidung getroffen:

Der Mieter machte im Fall einen Anspruch auf Kostenvorschuss wegen Rissbildung an einem Einfamilienhaus gegen die Vermieterin geltend. Höhe: 47.500,00 € – insgesamt sollte es 95.000,00 € werden. Dies überstieg den Wert des Hauses deutlich (Wert: 28.000,00 €) Der Vermieter ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH dann nicht mehr zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die sogenannte “Opfergrenze” überschritten ist. Dies ist eine Frage des Einzelfalles.

Der BGH verallgemeinert im aktuellen Fall wie folgt:

“Je ungünstiger sich das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert darstellt, desto gewichtiger müssen die entgegenstehenden Umstände sein, die es dem Vermieter trotz bestehendem Missverhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert verwehren sollen, sich auf den Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu berufen. Ein auffälliges Missverhältnis indiziert eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze.”

Im Klartext bedeutet dies, dass die Opfergrenze regelmäßig erreicht sein wird, wenn der Verkehrswert überschritten wird. Nur in Ausnahmesituationen kann der Mieter auf einer Mangelbeseitigung in einem solchen Fall bestehen.

Zudem hat der BGH entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf Kostenvorschuss hat, wenn nicht feststeht, dass diese eine nachhaltigen Mangelbeseitigung bewirken. Die Ursache eines Mangels muss daher immer genauestens begutachtet werden, bevor die Symptome beseitigt werden.

BGH vom 21. 4. 2010, VIII ZR 131/09

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Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen des Mieters

Donnerstag, 01. Juli 2010 PDF Version

Wir hatten bereits kurz über die Entscheidung des BGH zur Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen berichtet. Nunmehr ist der Volltext veröffentlicht:

Seit einiger Zeit war streitig, ob die laufenden Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters der dreijährigen Verjährung unterliegt. Wenn der Mangel also bekannt war, konnte nach einigen Entscheidungen der Mieter sie nur innerhalb dieser Verjährungszeit geltend machen.

Der BGH hat mit Urteil vom 17.02.2010 die Mängelbeseitigungsansprüche im laufenden Mietverhältnis für unverjährbar erklärt. In einem solchen Dauerschuldverhältnis entstehe der Anspruch auf Mängelbeseitigung monatlich neu. Die Mietsache sei immer und aktuell in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Für die Praxis ist diese Frage also geklärt. Auf Verjährung älterer Mängelbeseitigungs¬ansprüche kann sich der Vermieter nicht berufen.

Eine andere Frage ist, ob möglicherweise Verwirkung eingetreten sein kann. Hier müsste neben dem Zeitablauf ein besonderer Umstand vorliegen, aus dem der Vermieter schließen durfte, dass der Mieter den Anspruch nicht mehr geltend machen werde. Das ist eine Frage des Einzelfalls, wird aber eher zurückhaltend gesehen.

BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09

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Das Erreichen der Opfergrenze …

Donnerstag, 22. April 2010 PDF Version

… hat sich der BGH zum Thema gemacht:

Der klagende Mieter begehrt einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung an dem von ihm bewohnten Haus in Höhe von 47.500 €. So hoch seien die Kosten für die notwendige Renovierung. Vermieterseits wird behauptet, dass das Mietobjekt allein nur einen Verkehrswert in Höhe von 28.000 € habe.

Bei dem betroffenen Vermieter ist die Schmerzgrenze auf jeden Fall erreicht, weshalb nun auch von den Gerichten zu klären ist, wann denn ein objektives krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und deren Nutzen für den Mieter, sowie dem Wert des Mietobjekts auf der anderen Seite vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels jedenfalls dort, wo der dazu erforderliche Aufwand eben diese “Opfergrenze” überschreitet. Wann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich sei dabei eine Würdigung aller Umstände.

BGH-Urteil vom 21. April 2010, VIII ZR 131/09

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Der liebe Mieter und die Mängel

Dienstag, 06. Oktober 2009 PDF Version

Der Mieter hat einen Anspruch auf Mängelbeseitigung an der Mietsache. Beseitigt der Vermieter angezeigte Mängel nicht, so hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung bzw. Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch nach ¶¶ 536, 536a BGB.

Was ist nun aber,  wenn der Vermieter die Reparatur gerne durchführen würde, der Mieter ihm aber den Zutritt zur Wohnung verweigert? Dies hatte das Landgericht Karsruhe zu entscheiden:

Nachdem der Vermieter eine Wasserleitung im Badezimmer repariert hatte, verblieb ein großes Loch in der  Wand. (Ein eindeutiger Mangel) Der Mieter verweigerte nunmehr den Zutritt zur Wohnung und verlangte zunächst die Erstattung der ihm durch die defekte Leitung entstandenen Schäden. Gleichzeitig minderte er um 50% die Miete. Zu Unrecht, wie das Gericht entschied.

Der Mieter ist verpflichtet die Mängelbeseitigung zu dulden. Weigert er sich, kann er keine Minderung mehr geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob ihm u.Ust. andere Ansprüche gegen den Vermieter zustehen. Die “Tür zu zu lassen” ist damit kein probates Druckmittel gegenüber dem Vermieter, das kann nach hinten losgehen.

LG Karlsruhe vom 24.08.2009, 9 S 206/08

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Signatur_DS_2009