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Strafe für das umgangene Mietervorkaufsrecht

Donnerstag, 22. Januar 2015 PDF Version

Mietern steht nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht für die von ihnen angemietete Wohnung zu. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag vor der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen worden ist und die Wohnung anschließend an einen Dritten veräußert wird. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Norm verhindern, dass der Mieter nach Aufteilung und Verkauf der Wohnung vom Käufer beispielsweise wegen Eigenbedarf gekündigt und damit aus seiner Wohnung verdrängt werden kann. Es handelt sich um eine Ausprägung des sozialen Mietrechts. Wirtschaftlich erleidet der Vermieter keinen Nachteil, da er denselben Kaufpreis statt vom Ersterwerber vom Mieter als Zweiterwerber erhält. Es geschieht immer wieder, dass der Verkäufer vorsätzlich oder fahrlässig das gesetzliche Mietervorkaufsrecht umgeht und der Mieter dadurch von diesem keinen Gebrauch macht. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14) kann sich dies nachträglich als sehr teuer für den Vermieter darstellen.

ahnungslose Mieterin

Die Mieterin war seit 1992 Mieterin in einem Hamburger Mietshaus. Streitig war offenbar, ob die Wohnung ihr vor oder nach der Aufteilung in Wohnungseigentum überlassen worden war. Wegen dieser ungeklärten Tatsachenfrage hat der VIII. Zivilsenat die Entscheidung im Ergebnis an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Die strittigen Rechtsfragen hat er jedoch beantwortet.

Der Vermieter hat die von der Mieterin genutzte sowie die sechs weiteren Wohnungen an einen Dritten verkauft. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt bereits nach dem WEG geteilt. Über das Mietervorkaufsrecht hat er dabei die Mieterin nicht informiert, so dass diese ihr (mutmaßlich bestehendes) Recht nicht ausgeübt hat.

erneuter Verkauf

Wenige Monate später bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung für 266.250,00 € zum Kauf an. Die Mieterin hat daraufhin Schadensersatz gegen den vorherigen Eigentümer geltend gemacht. Diesen berechnet sie bis zum BGH aus der Differenz zwischen angebotenem Kaufpreis als Verkehrswert und dem aus dem Paketpreis für die sieben Wohnungen ermittelten, anteiligen Preis für ihre Wohnung von 186.571,00 €. Die Vorinstanzen haben ihre auf Zahlung von 79.428,75 € gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen.

BGH stärkt Mieterrechte

Der Wohnraummietrechtssenat des BGH hat dies anders gesehen und entschieden, dass der Mieter im Regelfall ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und Kaufpreis als Schadensersatz zustehen kann. Voraussetzung sei lediglich, dass der Vermieter eine gesetzliche Mitteilungspflicht verletzt und der Mieter vom Inhalt Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst Kenntnis erlangt, wenn es zu spät ist und er vom Voreigentümer keine Übereignung der Wohnung mehr verlangen kann. Dem vorkaufsberechtigten Mieter sei nicht zuzumuten, in diesem Zeitpunkt noch sein Vorkaufsrecht auszuüben und gegen den Voreigentümer auf Übereignung zu klagen. Denn es sei abzusehen, dass dieser wegen er bereits erfolgter Eigentumsübertragung zur Eigentumsverschaffung an den Mieter aus tatsächlichen Gründen nicht mehr in der Lage sei. Der Mieter könne vielmehr direkt den sog. Erfüllungsschaden verlangen – in diesem Fall der entgangene Gewinn.

Risiko für Vermieter

Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob ein Mietervorkaufsrecht besteht oder nicht. Eine Umgehung – sei sie vorsätzlich oder aus Unkenntnis kann fatale Folgen für den Verkäufer haben. Die gilt insbesondere, wenn Wohnungen unter Wert verkauft werden. Die ist bei Paketverkäufen häufig der Fall, weil es sich um eine Mischkalkulation handelt. Jede Gestaltung, die auf eine Umgehung des Mietervorkaufsrechts abzielt ist mit einem Risiko behaftet. Auch bei der ordnungsgemäßen Information über das Vorkaufsrecht und den Zeitpunkt soll sorgsam sein. Denn wird der Mieter zu einem zu frühen Zeitpunkt informiert, kann dies statt zu einem zweimonatigem Vorkaufsrecht zu einem dauerhaften führen. Auch in diesem Fall kommt ein Schadensersatzanspruch wegen entgangenem Gewinn in Betracht.

BGH vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14

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Mieter pleite – und dann?

Donnerstag, 21. April 2011 PDF Version

Wie verhalte ich mich, wenn der Mieter insolvent ist? Diese Frage stellen sich Vermieter immer wieder.

Gerade Heute erreichte mich eine Anfrage zu § 109 InsO, auf die der eingesetzte Insolvenzverwalter in der Regel verweist. Gibt der Verwalter diese Erklärung ab, kann der Vermieter den Mieter hinsichtlich neuer Forderungen wie einen normalen, nicht insolventen Mieter behandeln. Der BGH hat erst kürzlich die Frage entschieden, wie in einem solchen Fall Betriebskostennachforderungen zu behandeln sind.

Zum Fall: Über das Vermögen eines Mieters wurde 2008 das Insolvenzverfahren eröffnet. Nach Eröffnung erstellte der Vermieter die Betriebkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2007. Da der Mieter nicht zahlte, reichte die Vermieterin Klage ein. Der Insolvenzverwalter hatte die Erklärung nach § 109 InsO abgegeben.

Nach Auffassung des BGH handelte es sich grundsätzlich um eine Insolvenzforderung, die nicht mehr gerichtlich geltend gemacht, sondern lediglich im Insolvenzverfahren zur Tabelle angemeldet werden konnte. Nur im zu entscheidenden Fall war eine gerichtliche Geltendmachung wieder möglich, da das Insolvenzverfahren bereits aufgehoben worden war.

Der Anspruch auf eine Betriebskostennachzahlung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum könne auch dann vom Vermieter geltend gemacht werden, wenn die Abrechnung im Eröffnungszeitpunkt noch nicht erstellt gewesen sei.Die Erklärung nach § 109 InsO bewirke nicht, dass die Forderung ihre Eigenschaft als Insolvenzforderung verliere.

Vermieter müssen daher bei insolventen Mietern immer genau prüfen, ob Forderungen noch gerichtlich tituliert werden können (um sie ggf. später geltend zu machen und das Verjährungsrisiko zu reduzieren).

BGH vom 13.04.2011, VIII ZR 295/10

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Signatur_DS_2009

Einweisung des Mieters zur Vermeidung von Obdachlosigkeit

Donnerstag, 20. Mai 2010 PDF Version

Die Gemeinde kann aus polizeirechtlichen Gründen (Vermeidung der Störung der öffentlichen Sicherheit) die Räumung eines Mieters unterlaufen, indem sie ihn per Verwaltungsakt wieder in die Wohnung einweist. In diesem Falle nutzt dem Vermieter auch der Räumungstitel nichts.

Allerdings darf dies nur geschehen, wenn ein so genannter polizeilicher Notstand besteht, das heißt überhaupt keine andere Lösungsmöglichkeit. In Berlin wird das im Allgemeinen nicht vorkommen, weil es Obdachlosenheime und sonstige Unterbringungs¬möglichkeiten gibt.

Im Fall des OVG Lüneburg vom 14.12.2009 (11 ME 316/09) ging es um einen psychisch labilen Menschen, der nach den ärztlichen Attesten durch die Räumung stark gesundheitlich geschädigt worden wäre. Es gab keine andere Lösung, weil ja gerade die Vertreibung aus dem gewohnten Umfeld die Belastung dargestellt hätte. Zumal er mit seiner Mutter zusammenlebte und auch diese Verbindung nicht gefährdet werden durfte.

Das OVG Lüneburg hat den Mieter zunächst für weitere zwei Monate in die Wohnung eingewiesen. In der Zeit müsse er sich um eine Lösung bemühen. Hinzu kam, dass es sich um ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen handelte. Bei einem privaten Vermieter wäre das Gericht vermutlich vorsichtiger.

Wenn eine Einweisung droht, muss man rechtzeitig Rechtsmittel einlegen. Eigentlich sollten diese Fälle abwendbar sein.

OVG Lüneburg vom 14.12.2009, 11 ME 316/09

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Das kann teuer werden

Dienstag, 02. Juni 2009 PDF Version

Und wieder spricht der Bundesgerichtshof Recht in Sachen Schönheitsreparaturen. Dieses Mal ging es um einen Fall, in dem im Mietvertrag eine unwirksame Endrenovierungsklausel vereinbart worden war. Nachdem der Mieter 7 Jahre in der Mietwohnung gewohnt hatte, zog er aus und führte vor dem Auszug die Endrenovierung aus, weil er dachte aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet zu sein.

Nachdem er seinen Irrtum bemerkt hatte, wollte er das Geld für die durchgeführte Reparatur von seinem Ex-Vermieter zurück erstattet bekommen. (1.620 € – 9 € je qm Wand- und Deckenfläche) Vor dem BGH hatte er mit seiner Klage Erfolg. Die vorgenommenen Schönheitsreparaturen sei aufgrund der unwirksamen Endrenovierungsklausel ohne Rechtsgrund erbracht worden. Gemäß ¶¶ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB stehe dem Mieter daher ein Erstattungsanspruch zu.

Zusätzlich ist anzumerken, dass der Mieter hier seine tatsächlichen Kosten nicht nachweisen musste. Das Gericht hat den Wert der Leistung nach § 287 ZPO geschätzt, wobei es berücksichtig hat, dass bei Eigenleistung regelmäßig Verwandte und Bekannte für die Arbeit „eingespannt” werden. Einen Schadensersatzanspruch des Mieters wurde demgegenüber abgelehnt.

Es handelt sich insgesamt um eine für Mieter erfreuliche und Vermieter gefährliche Entscheidung. Wer als Vermieter darauf spekuliert, dass ausziehende Mieter die Rechtslage zu den Schönheitsreparaturen nicht kennen und diese ohne Verpflichtung durchführen, riskiert innerhalb der Verjährungsfristen auf Rückzahlung der Kosten in Anspruch genommen zu werden. Bei 9€ pro qm kann hier ein stattliches Sümmchen anfallen. Mieter sollten überprüfen, ob ihnen nicht rückwirkend noch Ansprüche zustehen.

Bundesgerichtshof vom 27. Mai 2009, VIII ZR 302/07

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Hier bellt kein Hund

Freitag, 22. Mai 2009 PDF Version

Manche Vermieter möchten partout in ihren Mietobjekten keine Hunde haben. Dass ein kompletter mietvertraglicher Ausschluss in einem Formularmietvertrag nicht zulässig ist, haben wir bereits berichtet.

Zulässig ist aber nach Ansicht des Landgerichts Lüneburg eine Klausel, die Genehmigungsvorbehalt beinhaltet. Aufgrund derer kann der Vermieter die Hundehaltung ohne weitere Interessenabwägung untersagen, solange er nicht missbräuchlich, willkürlich oder treuwidrig handelt. Gibt der Vermieter seine Zustimmung nicht, hat er einen Anspruch auf Entfernung des gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt.

LG Lüneburg vom 06.02.2008, 6 S 120/07

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