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Wie verhalte ich mich, wenn der Mieter insolvent ist? Diese Frage stellen sich Vermieter immer wieder.

Gerade Heute erreichte mich eine Anfrage zu § 109 InsO, auf die der eingesetzte Insolvenzverwalter in der Regel verweist. Gibt der Verwalter diese Erklärung ab, kann der Vermieter den Mieter hinsichtlich neuer Forderungen wie einen normalen, nicht insolventen Mieter behandeln. Der BGH hat erst kürzlich die Frage entschieden, wie in einem solchen Fall Betriebskostennachforderungen zu behandeln sind.

Zum Fall: Über das Vermögen eines Mieters wurde 2008 das Insolvenzverfahren eröffnet. Nach Eröffnung erstellte der Vermieter die Betriebkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2007. Da der Mieter nicht zahlte, reichte die Vermieterin Klage ein. Der Insolvenzverwalter hatte die Erklärung nach § 109 InsO abgegeben.

Nach Auffassung des BGH handelte es sich grundsätzlich um eine Insolvenzforderung, die nicht mehr gerichtlich geltend gemacht, sondern lediglich im Insolvenzverfahren zur Tabelle angemeldet werden konnte. Nur im zu entscheidenden Fall war eine gerichtliche Geltendmachung wieder möglich, da das Insolvenzverfahren bereits aufgehoben worden war.

Der Anspruch auf eine Betriebskostennachzahlung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum könne auch dann vom Vermieter geltend gemacht werden, wenn die Abrechnung im Eröffnungszeitpunkt noch nicht erstellt gewesen sei.Die Erklärung nach § 109 InsO bewirke nicht, dass die Forderung ihre Eigenschaft als Insolvenzforderung verliere.

Vermieter müssen daher bei insolventen Mietern immer genau prüfen, ob Forderungen noch gerichtlich tituliert werden können (um sie ggf. später geltend zu machen und das Verjährungsrisiko zu reduzieren).

BGH vom 13.04.2011, VIII ZR 295/10

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Die Gemeinde kann aus polizeirechtlichen Gründen (Vermeidung der Störung der öffentlichen Sicherheit) die Räumung eines Mieters unterlaufen, indem sie ihn per Verwaltungsakt wieder in die Wohnung einweist. In diesem Falle nutzt dem Vermieter auch der Räumungstitel nichts.

Allerdings darf dies nur geschehen, wenn ein so genannter polizeilicher Notstand besteht, das heißt überhaupt keine andere Lösungsmöglichkeit. In Berlin wird das im Allgemeinen nicht vorkommen, weil es Obdachlosenheime und sonstige Unterbringungs¬möglichkeiten gibt.

Im Fall des OVG Lüneburg vom 14.12.2009 (11 ME 316/09) ging es um einen psychisch labilen Menschen, der nach den ärztlichen Attesten durch die Räumung stark gesundheitlich geschädigt worden wäre. Es gab keine andere Lösung, weil ja gerade die Vertreibung aus dem gewohnten Umfeld die Belastung dargestellt hätte. Zumal er mit seiner Mutter zusammenlebte und auch diese Verbindung nicht gefährdet werden durfte.

Das OVG Lüneburg hat den Mieter zunächst für weitere zwei Monate in die Wohnung eingewiesen. In der Zeit müsse er sich um eine Lösung bemühen. Hinzu kam, dass es sich um ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen handelte. Bei einem privaten Vermieter wäre das Gericht vermutlich vorsichtiger.

Wenn eine Einweisung droht, muss man rechtzeitig Rechtsmittel einlegen. Eigentlich sollten diese Fälle abwendbar sein.

OVG Lüneburg vom 14.12.2009, 11 ME 316/09

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Und wieder spricht der Bundesgerichtshof Recht in Sachen Schönheitsreparaturen. Dieses Mal ging es um einen Fall, in dem im Mietvertrag eine unwirksame Endrenovierungsklausel vereinbart worden war. Nachdem der Mieter 7 Jahre in der Mietwohnung gewohnt hatte, zog er aus und führte vor dem Auszug die Endrenovierung aus, weil er dachte aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet zu sein.

Nachdem er seinen Irrtum bemerkt hatte, wollte er das Geld für die durchgeführte Reparatur von seinem Ex-Vermieter zurück erstattet bekommen. (1.620 € – 9 € je qm Wand- und Deckenfläche) Vor dem BGH hatte er mit seiner Klage Erfolg. Die vorgenommenen Schönheitsreparaturen sei aufgrund der unwirksamen Endrenovierungsklausel ohne Rechtsgrund erbracht worden. Gemäß ¶¶ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB stehe dem Mieter daher ein Erstattungsanspruch zu.

Zusätzlich ist anzumerken, dass der Mieter hier seine tatsächlichen Kosten nicht nachweisen musste. Das Gericht hat den Wert der Leistung nach § 287 ZPO geschätzt, wobei es berücksichtig hat, dass bei Eigenleistung regelmäßig Verwandte und Bekannte für die Arbeit „eingespannt” werden. Einen Schadensersatzanspruch des Mieters wurde demgegenüber abgelehnt.

Es handelt sich insgesamt um eine für Mieter erfreuliche und Vermieter gefährliche Entscheidung. Wer als Vermieter darauf spekuliert, dass ausziehende Mieter die Rechtslage zu den Schönheitsreparaturen nicht kennen und diese ohne Verpflichtung durchführen, riskiert innerhalb der Verjährungsfristen auf Rückzahlung der Kosten in Anspruch genommen zu werden. Bei 9€ pro qm kann hier ein stattliches Sümmchen anfallen. Mieter sollten überprüfen, ob ihnen nicht rückwirkend noch Ansprüche zustehen.

Bundesgerichtshof vom 27. Mai 2009, VIII ZR 302/07

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Manche Vermieter möchten partout in ihren Mietobjekten keine Hunde haben. Dass ein kompletter mietvertraglicher Ausschluss in einem Formularmietvertrag nicht zulässig ist, haben wir bereits berichtet.

Zulässig ist aber nach Ansicht des Landgerichts Lüneburg eine Klausel, die Genehmigungsvorbehalt beinhaltet. Aufgrund derer kann der Vermieter die Hundehaltung ohne weitere Interessenabwägung untersagen, solange er nicht missbräuchlich, willkürlich oder treuwidrig handelt. Gibt der Vermieter seine Zustimmung nicht, hat er einen Anspruch auf Entfernung des gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt.

LG Lüneburg vom 06.02.2008, 6 S 120/07

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