Artikel mit ‘Mietkaution’ getagged

Was Vermieter mit der Kaution machen dürfen

Donnerstag, 08. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hatte Gestern Gelegenheit eine bislang nicht höchstrichterliche Frage zur Verwertungsmöglichkeit einer Mietkaution im laufenden Mietverhältnis Stellung zu nehmen. Die mieterfreundliche Entscheidung habe ich auf der Seite der LTO mit allgemeinen Erläuterungen zur Mietkaution zusammengefasst.

BGH vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

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doppelte Mietsicherheit jetzt möglich?

Montag, 09. September 2013 PDF Version

Das BGB beschränkt die Mietsicherheit bei Wohnraummietverhältnissen auf maximal 3 Nettokaltmieten. Darüber hinausgehende Vereinbarungen sind unwirksam. In Ausnahmefällen kann dies jedoch anders sein, wie eine BGH-Entscheidung zeigt.

Dort hatte ein Verwandter der Mieterin aus eigenem Antrieb (zumindest nicht auf Drängen des Vermieters) angeboten, zusätzlich zur Mietkaution eine Bürgschaft abzugeben. Hintergrund war die bereits ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Anders als in Fällen, in denen sich der Vermieter anfänglich “übersichern” lässt, hat der BGH in dieser Konstellation keine Wirksamkeitsprobleme gesehen. Dieser Fall unterfalle nicht § 551 Abs. 1 und 4 BGB. In Grenzfällen kann man auf diese Art und Weise dem Mieter eine zweite Chance geben, sofern der Bürge denn zahlungskräftig ist.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

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Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Mittwoch, 03. Juli 2013 PDF Version

Dass der Mieter gut daran tut, die vereinbarte Mietkaution ausschließlich auf ein gesondertes Mietkautionskonto zu überweisen oder zumindest darauf zu drängen, dass ihm die Anlage später nachgewiesen wird, habe ich bereits mehrfach geschrieben.

Warum dies sinnvoll ist zeigt eindrucksvoll eine Entscheidung des BGH:

Ein Mieter war mit Mieten in Verzug gekommen. Die Vermieterin hatte zeitlich nachfolgend Insolvenzantrag gestellt. Der Insolvenzverwalter klagte die rückständigen Mieten ein – der Mieter rechnete mit seinem Mietkautionsrückzahlungsanspruch auf und machte hilfsweise von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch, bis die Mietkaution insolvenzsicher angelegt sei. Dies war bislang nämlich nicht geschehen.

Der BGH verurteilte den Mieter zur Zahlung. Denn der Anspruch auf Anlage der Mietkaution stehe nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis. Daher stehe dem Mieter allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht für zukünftige Forderungen zu.

Sobald der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat, ist der Kautionsanlageanspruch gegenüber dem Insolvenzverwalter praktisch wertlos. Der BGH gibt praktischerweise auch gleich Hinweise, wie man dies vermeiden kann:

“Auf einen solchen besonderen Schutz in der Insolvenz des Vermieters ist der Mieter im Übrigen nicht angewiesen. Will er sich vor einem Verlust der Mietsicherheit in der Insolvenz seines Vermieters schützen, kann er von den ihm eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch machen, den Anspruch auf Anlage der Kaution vor Eintritt der Insolvenz durchzusetzen, indem er seinen Vermieter durch geeignete Maßnahmen dazu zwingt, die Kaution auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzuzahlen.”

Einen solchen Anspruch sollte man ggf. auch klageweise durchsetzen. Denn nur so hat man im Insolvenzfall einen Aussonderungsanspruch, der sehr viel wert sein kann.

BGH vom 13.12.2013, IX ZR 9/12

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Erwerb einer Kautionsforderung (Gewerbemietrecht)

Mittwoch, 24. April 2013 PDF Version

Der XII. Zivilsenat des BGH hat eine Entscheidung des Kammergerichts zur Frage des Erwerbs einer Kautionsfordeurng durch einen Grundstückserwerber im Gewerbemietrecht gehalten. § 566 BGB gilt auch im Gewerbemietrecht (Verweise in § 578 BGB). Die Forderung des Vermieters auf Leistung einer Mietkaution ist nach BGH als mietrechtlich zu qualifizieren.

Von § 566 BGB sind naturgemäß nur solche Ansprüche umfasst, die in der Person des Veräußerers entstanden und fällig sind.

BGH vom 25.07.2012, XII ZR 22/11

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Verrechnungsfalle Mietkaution

Montag, 12. November 2012 PDF Version

Die Mietkaution soll das finanzielle Risiko des Vermieters zu einem Teil absichern. Neben Mietforderungen insbesondere wegen unterlassener Schönehötsreparaturen oder Beschädigungen, die regelmäßig erst nach Auszug des Mieters sichtbar werden. Ein mit der Aufrechnung gegen Gegenforderung verbundenes Risiko zeigt eine Entscheidung des BGH auf.

Der VIII. Zivilsenat stellt ausdrücklich klar, dass eine Verrechnung nur mit Gegenansprüchen aus dem Mietverhältnis möglich ist. Im Fall hatte sich der Vermieter durch Abtretung von einem Dritten eine Forderung “verschafft” und diese gegen den Mietkautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet. Zu Unrecht.

Problematisch ist dies insbesondere für Fälle, in denen Wohnungen getauscht werden oder mehrere Mietverhältnisse mit nur einer Mietkaution zwischen den Mietvertragsparteien besteht. In diesen Fällen muss der Vermieter genauestens prüfen, ob die Mietkaution für die ihm vorschwebenden Forderungen überhaupt werthaltig ist.

BGH vom 11.07.2012, VIII ZR 36/12

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Signatur_DS_2009

Kautionsanspruch des Erwerbers

Freitag, 10. August 2012 PDF Version

Ohne Zustimmung des Mieters darf der Verkäufer eines Grundstücks eine vom Mieter geleistete Mietkaution nicht an den Erwerber auszahlen. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Mietsicherheit freizugeben, d.h. regelmäßig auszuzahlen.

Bisher stand der Erwerber als neuer Vermieter vor einem Dilemma. Er hatte keine Sicherheit und konnte – bei alten Vertragen – auch vom Mieter keine neue Kaution verlangen. der Anspruch war entweder verjährt oder durch Leistung erloschen. Der BGH hat jetzt erfreulicherweise anders entschieden. Erhält der neue Vermieter die Kaution nicht, kann er vom Mieter verlangen, dass eine neue Kaution geleistet wird. Natürlich nur dann, wenn der Verkäufer die Kaution ausgezahlt hat. Hat er sie veruntreut, muss der Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses sogar eine Kaution zurückzahlen, die er nie erhalten hat.

BGH vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10

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Signatur_GB_2010

Kautionsweitergabe bei Verkauf des Grundstücks

Dienstag, 21. Februar 2012 PDF Version

Viele offene Fragen rankten sich bisher um die Übergabe der Mietsicherheiten bei Verkauf eines Mietgrundstücks. Bekanntermaßen haftet der Verkäufer bei Weitergabe der Kautionen an den Käufer dem Mieter gegenüber für die Rückgabe der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses als Gesamtschuldner. Eine Übergabe an den Erwerber führt also nicht zur Enthaftung des Veräußerers.

In den Notarverträgen wurde daher bisher oft vereinbart, dass der Verkäufer die Mieter um Zustimmung zur Übergabe der Kaution an den Käufer bittet. Hierdurch sollte die Weiterhaftung des Verkäufers für die Rückgabe der Kautionen vermieden werden. Schließlich könnte der Mieter ja noch nach Jahren bis Jahrzehnten kommen und den Verkäufer auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen, wenn diese vom Käufer oder gar weiteren Rechtsnachfolgern nicht zu erlangen sein sollte.

 

Wenn der Mieter nicht zugestimmt hat, zahlte der Verkäufer die Kautionen an den Mieter zurück. Der Käufer sollte sie dann neu beim Mieter geltend machen.

 

Hiergegen hatte sich vor einiger Zeit das Landgericht Berlin gestellt und entschieden, dass ein Anspruch des Käufers gegen den Mieter auf Neuzahlung der Kaution nicht bestehe. Der Kautionsanspruch sei durch Rückzahlung an den Mieter erloschen.

 

Danach wusste man als Notar gar nicht mehr, wie man den Kaufvertrag gestalten soll, um die Kautionen wirtschaftlich sinnvoll an den Erwerber zu transferieren.

Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2011 entschieden, dass mit der Rückzahlung der Kaution durch den Verkäufer an den Mieter kein Verzicht auf einen grundsätzliche Kautionszahlung verbunden sei. Der Mieter sei verpflichtet, die Kaution beim Käufer wieder aufzufüllen. Denn es sei nicht davon auszugehen, dass der Vermieter gänzlich auf eine Kaution verzichten wollte.

Gleichzeitig aber macht der BGH dieses Procedere völlig überflüssig. Er sagt nämlich, dass der Verkäufer durch eine Zustimmung des Mieters auf Übertragung der Kaution von seiner gesamtschuldnerischen Haftung gar nicht freikomme. Der Mieter wiederhole dadurch nur, was ohnehin in § 566a Satz 1 BGB stehe. Ein Verzicht des Mieters sei damit nicht verbunden, seine Kaution gegen den ursprünglichen Eigentümer eines Tages zurückzuverfolgen.

Es zeigt sich also, dass die Zustimmung des Mieters gar nichts hilft. Dies führt nicht zur Enthaftung des Verkäufers.

Wie diese Frage nun eigentlich in einem notariellen Vertrag geregelt werden soll, muss die Zukunft zeigen. Einen Königsweg scheint es nicht zu geben. Denn auch die Zustimmung des Mieters hilft – wie gesagt – nichts.

Zur Enthaftung des Vermieters scheint nur ein ausdrücklicher Verzicht des Mieters auf die spätere Inanspruchnahme des Verkäufers zu führen oder aber die Kaution müsste tatsächlich zurückgezahlt und an den Käufer neu entrichtet werden. In diesem Fall kann es eigentlich keine Haftung des Verkäufers geben.

Diese Fragen werden jedenfalls zwischen den Parteien eines Grundstückskaufvertrages künftig zu diskutieren sein.

BGH vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10

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Mietkaution in der Insolvenz

Dienstag, 17. Januar 2012 PDF Version

Auch wenn die Mietkaution im Wohnraummietrecht auf 3 Nettokaltmieten begrenzt ist, kommt häufig ein ordendlicher Betrag zusammen um den nach Beendigung des Mietverhältnisses häufig auch heftig gestritten wird. Misslich ist für den Vermieter die Insolvenz des Vermieters. Denn nur wenn dieser die Mietkaution auf einem insolvenzsicheren Sonderkonto angelegt hat, hat der Mieter im Insolvenzverfahren ein Aussonderungsrecht.

Dies wissen Mieter häufig nicht und kümmern sich folglich im laufenden Mietverhältnis regelmäßig nicht darum, wie und wo ihrem Mietkaution angelegt ist. Dies kann sich später bitter rächen. Der Vermieter ist pleite und die Mietkaution ist futsch – besonders unseriöse Vermieter (in Geldnöten) neigen dazu, d es mit der Anlage der Mietkaution nicht so genau zu sehen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 20.12.2007 klar gestellt, dass der Mieter im Fall einer fehlenden Anlage nur eine einfache Insolvenzforderung geltend machen kann – die regelmäßig fast wertlos sein dürfte. Folgerichtig hat er 2010 entschieden, dass der Mieter die Zahlung der Kaution von der Angabe eine insolvenzsicheren Kontos abhängig machen dürfe.

Mieter sollten daher entweder bei Anschluss des Mietvertrages bereits auf einer Bankbestätigung bestehen oder im laufenden Mietverhältnis ihren Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen. Antwortet dieser nicht, kann der Anspruch auch gerichtlich im Rahmen einer Auskunftsklage geltend gemacht werden.

BGH vom 20.10.2010, VIII ZR 98/10
BGH vom 20. 12. 2007, IX ZR 132/06

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Kündigungsgrund Mietkaution

Freitag, 06. Januar 2012 PDF Version

Ist im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart, ist der Mieter verpflichtet, sie dann an den Vermieter zu zahlen, wenn ihm dieser ein insolvensicheres Konto zur Einzahlung benannt hat. Der Mieter kann hierauf nach Ansicht des BGH bestehen. Zahlt er trotz dessen die Mietkaution bzw. Teile davon nicht ein, kann der Vermieter nach Auffassung des Landgerichts Berlin fristlos kündigen. Dies gelt bisher schon für das Gewerbemietrecht und ist nach der Rechtsprechung der 67 ZK nunmehr auch auf das Wohnraummietrecht ausgeweitet worden.

Mieter und Vermieter sollten daher bei Mietkautionen genau sein. Ob ein Kündigungsrecht vorliegt, ist immer eine Frage des Einzelfalles.

Landgericht Berlin vom 17.10.2011, 67 S 58/11

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Mietkautionskonten und Zinsabschlagsteuer

Donnerstag, 01. Dezember 2011 PDF Version

Die Mietkaution und deren Erträge stehen dem Mieter zu. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter ein Einzel- oder Sammelkonto anlegt.

Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser die auf die Kaution erzielten Zinsen auch versteuern (Zinsabschlag). Der Zinsabschlag wird normalerweise von den Banken direkt abgezogen, es sei denn, der Bank liegt ein Freistellungsauftrag vor. Lautet das Kautionskonto auf den Vermieter, kann ein kein Freistellungsauftrag erteilt werden. In diesem Falle kann der Vermieter dem Mieter die von ihm gezahlte Zinsabschlagsteuer in Rechnung stellen und der Mieter kann sie dann wiederum im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen. Tut der Vermieter das, muss er über die von ihm bezahlte Zinsabschlagsteuer dezidiert abrechnen, wobei er auch entsprechende Bankbelege vorlegen muss.

Dies ist bei Einzelkonten leichter, da hier die Bescheinigung der Bank „weitergegeben“ werden kann. Hierbei handelt es sich nach zutreffender Auffassung um eine vertragliche Nebenpflicht. Deren erletzung kann zu einem Schadensersatzanspruch führen. Nämlich dann, wenn der Mieter aufgrund fehlender Steuerunterlagen die Zinsabschlagsteuer bei seiner Jahressteuererklärung zurück erhält, obwohl er die Freibeträge nicht ausgeschöpft hat.

 

Nach Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg muss der Vermieter dem Mieter die einbehaltene Zinsabschlagsteuer (30%) erstatten, wenn er keine entsprechende Bescheinigung ausstellt bzw. übermittelt. Dies dürfte in dieser Pauschalität unzutreffend sein. Im Rahmen von § 280 Abs. 1 BGB muss der Mieter natürlich nachweisen, dass ihm ein kausaler Schaden entstanden ist. Dies ist nämlich nicht der Fall, wenn beispielsweise sein Freibetrag bereits ausgeschöpft worden ist oder er gar keine Steuererklärung gefertigt hat. Der Vermietervertreter wird einen kausalen Schaden hier zunächst einfach bestreiten müssen. I.E. sollten Vermieter jedoch auf Anforderung Zinsbescheinigung erstellen bzw. weiterreichen.

Amtsgericht Schöneberg vom 08.08.2011, 13 C 91/11

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Erwerber haftet für Kaution auch bei Altmietverträgen

Freitag, 02. September 2011 PDF Version

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 01.06.2011 klar gestellt, dass der Erwerber eines vermieteten Wohnraums auch dann für die Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Kaution verpflichtet ist, wenn es im Vorfeld weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hatte, die sich noch nach der alten Rechtslage unter Geltung des § 572 BGB a.F. gerichtet haben und dort die Kaution in der Kette des vorangegangenen Vermieters nicht weitergereicht worden war.

In dem zu entscheidenden Fall bestand das Mietverhältnis seit dem Jahr 1987. Das Mietobjekt wurde zunächst im Jahr 1993 veräußert und dann im Jahr 2004 im Wege der Zwangsversteigerung von einem Eigentümer erworben, der seinerseits im Jahr 2005 an den aktuellen Eigentümer veräußert hatte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagte die Mieterin auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution.

Während nach der alten Rechtslage nach § 572 BGB a.F. der Erwerber nicht für geleistete Kautionen haftete, ist dies seit dem 01.09.2009 gemäß § 556a BGB nicht mehr der Fall. Hier haftet der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution, unabhängig davon, ob er diese erhalten hat oder nicht. Nach Auffassung des BGH gilt dies selbst dann, wenn seit Beginn des Mietverhältnisses Erwerbsvorgänge vorgelegen haben, die noch nach altem Recht zu beurteilen waren und dort die Kautionszahlung „verloren“ gegangen ist.

Der neue Eigentümer kann sich hier also nicht auf die alte Rechtslage für die alten Veräußerungen berufen. Erwerber müssen also stets damit rechnen, für vereinbarte und geleistete Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses zu haften, unabhängig davon, ob sie die Kaution erhalten haben.

Es ist daher anzuraten, schon bei Abschluss des Kaufvertrages dafür Sorge zu tragen, dass die Kaution vom Veräußerer ausgehändigt wird oder aber diese Haftungslage ausreichend bei der Preisgestaltung bzw. Preisverhandlung berücksichtigt wird.

BGH vom 01.06.2011, VIII ZR 304/10

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Aufrechnung mit Mietkaution

Donnerstag, 01. September 2011 PDF Version

Eine Kaution des Mieters macht nur Sinn, wenn sie zur Sicherung des Vermieters tatsächlich tauglich ist. Bisher haben wir immer die Barkaution empfohlen. Eine bessere Aufrechnungsmöglichkeit für den Vermieter gibt es nicht. Er kann sich unmittelbar aus dem bei ihm hinterlegten Betrag einschließlich Zinsen bedienen.

Das wird noch gestützt durch den Beschluss des Kammergerichts vom 09.05.2011 (8 U 172/10), wonach der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines gepfändeten Sparkontos nicht mit einem verjährten Zahlungsanspruch aufrechnen kann. Laut Gesetz kann selbst mit einem verjährten Anspruch des Vermieters die Aufrechnung erklärt werden. Dies gilt beispielsweise bei der Barkaution.

Mit dem Herausgabeanspruch auf ein verpfändetes Sparkonto ist der verjährte Zahlungsanspruch des Mieters indes nicht gleichartig. Der Vermieter fällt also mit der verjährten Forderung aus, während der Mieter das Sparbuch herausverlangen kann.

Dennoch wird man in Zukunft von der Barkaution teilweise abrücken müssen. Denn sie ist im Falle der Veräußerung des Grundstücks nicht zuverlässig an einen Erwerber weiterzuleiten.

Gibt man sie ohne Zustimmung des Mieters zur Schuldübernahme an den Erwerber weiter, haftet der Veräußerer gegenüber dem Mieter weiter. Es kann also sein, dass der Mieter nach Jahren kommt und die Auszahlung seiner Kaution vom Verkäufer verlangt.

Wir hatten über die Entscheidung des Landgerichts Berlin berichtet, wonach der Käufer vom Mieter nicht die Kaution neu verlangen kann, falls der Verkäufer sie im Falle der verweigerten Zustimmung an den Mieter zurückgezahlt hat. Es bleibt zwar zu hoffen, dass der BGH dies anders sieht. Derzeit ist es aber wohl eine Rechtslage, von der man ausgehen muss.

Die Barkaution ist somit kaum ohne Zustimmung des Mieters zumutbar an den Käufer zu übertragen. Das spricht für Bürgschaften oder verpfändete Sparkonten, bei denen diese Problematik nicht besteht.

Wir werden im Blog weiter über diese Fragen berichten.

Kammergericht vom 09.05.2011, 8 U 172/10

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Signatur_SA_2009

 

Verwertung der Mietkaution

Donnerstag, 09. Juni 2011 PDF Version

Kürzlich haben wir über Mietkautionsprobleme bei der Veräußerung von Grundstücken berichtet. Das OLG Frankfurt hat ebenfalls eine wichtige Entscheidung zur Mietkaution getroffen.

In der Entscheidung vom 15.04.2011 stellt das Gericht fest,

dass ein Vermieter eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten könne, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet habe. Voraussetzung ist natürlich, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet.

§ 566 a BGB schütze den Mieter vor Nachteilen der Veräußerung. Kann der frühere Vermieter die Mietsicherheit wegen Mietrückständen verwerten, steht der Mieter nicht schlechter, als vorher. Die Entscheidung ist daher richtig. Mietkautionen sind bei der Veräußerung eines Grundstücks ein ständiges Problem. Hier sind gute notarielle Gestaltungen erforderlich um spätere Rechtsstreite zu vermeiden.

OLG Frankfurt a.M. vom 15.04.2011, 2 U 192/10

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Grundstückskaufvertrag – Kautionsübergabe bei Mehrfamilienhäusern

Montag, 06. Juni 2011 PDF Version

Bis auf Altfälle haftet bekanntlich der Verkäufer eines Miethauses auch nach Übergabe der Kautionen an den Käufer gegenüber dem Mieter für deren Rückzahlung. Der Verkäufer kann sich also nicht mehr damit entlasten, er habe die Kautionen (einschließlich Zinsen) an seinen Käufer weitergeleitet. Der Mieter kann sich an ihn halten, falls er die Kaution von dem Erwerber später nicht erhält.

Aus diesem Grund ist die notarielle Praxis überwiegend dazu übergegangen, die Kautionen nur dann an den Erwerber weiterzuleiten, wenn der Mieter der Schuldübernahme zugestimmt hat. In diesem Falle ist der Verkäufer aus dem Schneider.

Stimmt der Mieter nicht zu, wird regelmäßig vorgesehen, dass der Verkäufer die Kaution zurückzahlt und der Erwerber sie sodann beim Mieter neu einklagt.

Dieser Praxis ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.03.2011 entgegengetreten. Der Anspruch auf die Stellung einer Kaution sei mit deren tatsächlichen Zahlung bei Mietbeginn untergegangen. Wenn der Verkäufer die Kaution zurückzahle, habe der Erwerber keinen Anspruch auf deren Auffüllung. Es sei vom Mieter nicht zu verlangen, das Insolvenzrisiko des neuen Vertragspartners zu tragen. Den habe er sich als Vermieter schließlich nicht ausgesucht.

Der Veröffentlichung im Grundeigentum ist nicht zu entnehmen, ob die Revision zugelassen worden ist. Dies ist nun wahrlich eine interessante mietrechtliche Frage.

Wenn es bei dieser Auffassung bleibt, sehe ich in der Praxis kaum, mit welcher Klausel man erreichen soll, dass der Verkäufer hinsichtlich der Kautionen aus der Haftung kommt, ohne dass der Mieter zustimmt. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.

Landgericht Berlin vom vom 15.03.2011, 65 S 283/10

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Zurückbehaltungsrecht an der Kaution

Dienstag, 25. Januar 2011 PDF Version

Der Vermieter muss die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem Vermögen verwahren. Zahlt der Mieter die Sicherheit in bar oder auf das Mietenkonto, muss der Vermieter sie unverzüglich auf ein sog. offenes Treuhandkonto weiterleiten. Ein solches Konto ist insolvenzsicher. Der Berechtigte kann vom Insolvenzverwalter die Aussonderung seiner Kaution verlangen. Handelt es sich indes nur um ein einfaches Konto des Vermieter, ist der Kautionsrückzahlungsanspruch nebst Zinsen nur eine einfache Insolvenzforderung, die gegebenenfalls mit einer Quote bedient wird.

Der BGH hat mit Urteil vom 13.10.2010 entschieden, dass der Mieter von vornherein die Benennung eines solchen insolvenzfesten Kontos zur Zahlung seiner Kaution verlangen kann. Bis dies geschieht, kann er die Kaution zurückbehalten.

Der bisher häufige Weg einer Bar- oder Ratenzahlung auf das Mietenkonto mit späterer Anlage funktioniert daher nur noch bei Mitwirkung des Mieters. Wenn er sich sträubt, diesen „Umweg“ zu akzeptieren, muss ihm ein Treuhandkonto benannt werden. Nur dann ist er zur Zahlung verpflichtet.

BGH vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10

OLG Hamm vom 11.08.2010, XV W 309/10

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Sicher ist sicher

Freitag, 05. November 2010 PDF Version

In der Regel werden in Mietverträgen Mietkautionen vereinbart. Diese hat der Vermieter insolvenzsicher anzulegen und dies dem Mieter nachzuweisen. Der BGH hat hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen. Der Mieter kann die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto genannt und nachgewiesen hätten.

Im Fall war eine Kaution vereinbart worden. Die Mieterin verweigerte die Zahlung, da ihr kein insovenzsicheres Konto mitgeteilt worden war. Der Vermieter  klagte auf Zahlung der Kaution – und verlor vor dem BGH. Eine Mietkaution wird demnach erst dann fällig, wenn ein entsprechendes Konto benannt worden ist.

BGH vom 13. 10. 2010, VIII ZR 98/10

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Und wieder mal Kautionsrückzahlung

Dienstag, 05. Oktober 2010 PDF Version

Kautionsrückzahlungsfragen in der Zwangsverwaltung sind der Dauerbrennen. Geklärt ist inzwischen, dass der Zwangsverwalter an den Mieter Kautionen zurückzahlen muss, die er vom Zwangsverwaltungsschuldner gar nicht erhalten hat.

Im neuen BGH-Fall hatte der Mieter angeblich eine Kaution an den Zwangsverwaltungsschuldner geleistet, die nicht an den Zwangsverwalter weitergeleitet worden war. Der Mieter erwarb die Wohnung in der Zwangsversteigerung  und verlangte nunmehr die Kautionsrückzahlung vom Zwangsverwalter. Der BGH entsprach diesem Wunsch nicht. Der Zwangsverwalter sei nicht persönlich zur Rückzahlung verpflichtet. Der Zuschlag führt nämlich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses werde mit dem Ersteher fortgesetzt. Da zu diesem Zeitpunkt Vermieter und Mieter personengleich seien, trete hinsichtlich der Kaution Konfusion ein.

Der Mieter müsste Rückzahlung von sich selbst verlangen.

BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09

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Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei nicht ordnungsgemäßer Hinterlegung der Kaution

Dienstag, 12. Januar 2010 PDF Version

Der Zwangsverwalter erhält oftmals vom Zwangsverwaltungsschuldner bzw. dessen Hausverwaltung die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt. Bereits früher hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Zwangsverwalter in diesem Falle verpflichtet ist, die Kaution wieder aufzufüllen und so getrennt von seinem Vermögen zugunsten des Mieters zu verwalten.

Diese Rechtsprechung hat der BGH im Urteil vom 23.09.2009 (VIII ZR 336/08) fortgesetzt und entschieden, dass Mieter die laufende Miete bis zur gezahlten Mietkaution nebst Zinsen zurückbehalten kann, bis der Zwangsverwalter die Kaution angelegt und dies nachgewiesen hat. Solange kann der Mieter die Mietzahlung einbehalten.

Der Zwangsverwalter ist also gut beraten, mit einem Vorschuss der Gläubigerin die Kaution nebst laufender Zinsen anzulegen.

BGH vom23.09.2009, VIII ZR 336/08

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Mietkaution und Verjährungsfragen

Donnerstag, 29. Oktober 2009 PDF Version

Es geschieht des öfteren, dass nach Abschluss eines Mietvertrages der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt und dies auch über einen längeren Zeitraum nicht auffällt. Insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis insgesamt ohne Auffälligkeiten verläuft. Kommt es später zu Problemen oder wird das Mietobjekt verkauft, so kann sich die Frage stellen, ob der Vermieter nach längerem Zeitablauf weiterhin die Mietkaution vom Mieter verlangen kann.

Hierzu hat das Kammergericht bereits 2008 eine grundsätzliche Entscheidung gefällt. Anders als das Landgericht Berlin nahm es an, dass der Kautionsanspruch des Vermieters der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (3 Jahre) unterliegt. Entscheidend ist, zu welchem Zeitpunkt die Mietkaution (oder die Bürgschaft) fällig geworden ist. Dies ist regelmäßig der Beginn des Mietverhältnisses. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Vermieter und damit auch der neue Eigentümer die Mietkaution vom Mieter nicht mehr einfordern.

Entsprechend hatte auch bereits das Landgericht Darmstadt geurteilt.

Kammergericht vom 03.03.2008, 22 W 2/08 und
LG Darmstadt07.03.2007, 4 O 529/06

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Signatur_DS_2009

1.120.000 Rechtsstreitigkeiten

Freitag, 12. Juni 2009 PDF Version

…will der Deutsche Mieterbund im vergangenen Jahr (2008) abgewickelt haben. Interessanter ist allerdings die mit veröffentlichte Statistik über die Top 10 der Beratungsthemen:

1. Betriebskosten – 37,6 %
2. Wohnungsmängel – 17,8 %
3. Allg. Vertragsangelegenheiten – 10,1 %
4. Schönheitsreparaturen – 8,1 %
5. Mietkaution – 6,1 %
6. Mieterhöhung – 5,9 %
7. Mieterkündigung – 5,2 %
8. Vermieterkündigung – 3,8 %
9. Modernisierung – 2,0 %
10. Umwandlung / Eigentümerwechsel – 1,0 %

Nach Schätzungen des DMB enthalten übrigens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. (Endrenovierungsklauseln, Starre Renovierungsfristen, Quotenklauseln, Farbwahl und Ausführungsart) Da nach dem letzten Urteil des BGH zu diesem Thema vom Vermieter sogar u.Ust. Renovierungskosten zurückverlangt werden können, lohnt sich eine Beratung nicht nur vor dem Umzug.

Pressemeldung des DMB vom 3. Juni 2009

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Die Mietkaution in der Insolvenz

Mittwoch, 06. Mai 2009 PDF Version

In den meisten Mietverhältnissen leistet der Mieter zu Beginn eine Mietsicherheit an den Vermieter. Die maximale Höhe hat der Gesetzgeber in § 551 Abs. 1 BGB festgelegt. In Frage kommen insbesondere Zahlung Mietkaution, Bankbürgschaft und Verpfändung von Sparbüchern. Bei der Zahlung des Mieters an den Vermieter kommt es vor allem dann zu Problemen, wenn dieser der Anlagepflicht nach § 551 Abs. 3 BGB nicht nachkommt. Auch wenn dies bei einem Vermieter von Wohnraum eine Straftat darstellt, geschieht es doch immer wieder.

Richtig problematisch wird die ganze Angelegenheit, wenn der Vermieter insolvent wird. In einem solchen Fall wird der Mieter wie ein ganz normaler Insolvenzgläubiger behandelt, was bedeutet, dass er in der Regel nur einen (wenn überhaupt) geringen Teil der Kaution zurück erhält. Dies hat der BGH bestätigt.

Daher sollte der Mieter bei Zahlung der Kaution darauf drängen, dass ihm vom Vermieter eine Bankbestätigung vorgelegt wird, aus der deren ordnungsgemäße Anlage hervorgeht. Hierauf hat der Mieter einen durchsetzbaren Anspruch. Der BGH hat nämlich ausdrücklich festgestellt, dass der Mieter die Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten, bis der Vermieter ihm die Anlage nachgewiesen hat.

Das OLG Karlsruhe hat übrigens kürzlich entschieden, dass der Vermieter auch dann auf die Kaution zurückgreifen kann, wenn seine Ansprüche dem Mieter gegenüber streitig sind.

BGH vom 20. Dezember 2007, IX ZR 132/06

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