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Ein Mangel an der Mietsache muss die Erheblichkeitsschwelle überwinden, bevor der Mieter gemäß § 536 BGB die Mietzahlung mindern darf. Die Norm bestimmt eindeutig:

“Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.”

Dies gilt auch, wenn die Mietsache eine Vielzahl von unerheblichen Mängeln aufweist. Viele kleine Mängel führen eben nicht zu einem großen. Dies hat auch das Landgericht Berlin entschieden.

Landgericht Berlin vom 01.12.2009, 63 S 162/09

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Bereits von einiger Zeit haben wir über ein Urteil des BGH berichtet, in dem es um die Verjährung von Beseitigungsansprüchen des Mieters ging. Der streitgegensändliche Mangel war eine unzureichende Trittschalldämmung. Der im Berufungsverfahren tätige Sachverständige hatte ausgeführt, dass der Schallschutz der über der Wohnung der Mieterin liegenden Wohnung unzureichend sei. Hierdurch werde der Mietgebrauch der Mieterin beeinträchtigt. Ihr wurde ein Anspruch auf Herstellung des erforderlichen Schallschutzes zugesprochen.

Die Frage der Anforderungen an eine mangelfreie Trittschalldämmung hatte der BGH in diesem Urteil jedoch nicht zu beurteilen gehabt, da die Revison diesen Punkt nicht angegriffen und sich nur auf die Verjährungsfrage gestürzt hatte. Aus welchem Grund die Trittschalldämmung unzureichend war, gibt das BGH-Urteil vom 17.02.2010 daher nicht preis.

Im seinem Urteil vom 07.07.2010 haben die Richter aus Karlsruhe nunmehr die Möglichkeit gehabt, auch die Fragen zu den Anforderungen an eine Trittschalldämmung zu konkretisieren. Nach der Entscheidung gilt nunmehr, dass der Mieter nur dann einen über den DIN Standart hinausgehenden Trittschallschutz erwarten kann, wenn es hierzu besondere vertragliche Vereinbarungen gibt. Es liegt kein Mangel an der Mietsache vor, wenn der Trittschallschutz den zum Errichtungs-/Sanierungszeitpunkt geltenden DIN Standart erfüllt. Auf subjektive Merkmale kommt es nicht an. Zu den Einzelheiten und Rechtsfolgen verweise ich auf meinen Beitrag auf der Legal Tribune online.

BGH vom 07.07.2010, VIII ZR 104/09

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Das Kammergericht hat folgende Klausel in einem Formularmietvertrag gegenüber einem Gewerbemieter für wirksam gehalten:

“Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene  oder rechtskräftig bestätigte mietminderung darf der mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich ein Hinterlegung bei der Justizkasse eines deutschen Gerichts durch ihn erfolgt.”

Der Gewerbemieter muss in einem solchen Fall gleichzeitig mit der Minderung hinterlegen. Dies sichert den Vermieter wirkungsvoll für den Insolvenzfall ab. Bei Wohnraummietverträge wäre eine solche Vereinbarung wegen § 536 Abs. 4 BGB nicht wirksam.

Kammergericht vom 16.03.2009, 8 U 112/09

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Auch in der heutigen Zeit sind viele Mietshäuser noch mit Trinkwasserrohren aus Blei ausgestattet. Die hierdurch messbare Bleikonzentrationen im Trinkwasser kann die in der Trinkwasserverordnung festgelegten Grenzwerte deutlich überschreiten. Grenzwerte bestehen wie folgt:

bis zum 30.11.2003: 40 μg/l
bis zum 30.11.2013: 25 μg/l
ab 1.12.2013: 10 μg/l

Bei deutlicher Überschreitung dieser Grenzwerte liegt ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB vor. Dieser gibt dem Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des mangels (Austausch der Rohre) sowie die Möglichkeit zur Mietminderung. Welche Höhe hier angemessen ist, ist in der Rechtsprechung nicht eindeutig geklärt. Das OLG Köln hat im Jahr 1992 eine Mietminderung in Höhe von 5 % für ein Gewerbemietverhältnis (Büroräume) für angemessen erachtet. Da zu diesem Zeitpunkt jedoch noch niedrigere Grenzwerte gehalten werden nach meiner Auffassung bei einem Mietverhältnis zum heutigen Zeitpunkt höherer Minderungen berechtigt. 10-15 % scheinen angemessen zu sein. Immerhin müssen die Mieter sich bis zum Austausch der Bleirohre mit Trinkwasser aus dem Supermarkt versorgen, um Gesundheitsschädigungen vorzubeugen.

Der Bleigehalt im Trinkwasser kann durch private Institute oder beispielsweise durch die Stiftung Warentest durchgeführt werden.

OLG Köln vom 30.04.1991, 22 U 277/90
Amtsgericht Schöneberg vom 10.12.1990, 8 C 426/89

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So kann man das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vielleicht am besten zusammenfassen. Oder eben so: Wenn sich ein Hotel „Wellnesshotel” nennt, dann muss es dem Kunden auch möglich sein, Wellnessangebote zu nutzen.

Ein Pärchen hatte einen Aufenthalt in einem solchen Hotel gebucht und war enttäuscht abgereist, als sie feststellten, dass statt eines umfangreichen Wellnessangebotes im Aufenthaltszeitraum tatsächlich nur 2 x Fußreflexzonenmassage angeboten wurde. Dies sei auch ihr gutes Recht gewesen, urteilte das Amtsgericht: Fehlende Wellnessangebote stellten einen erheblichen Mangel des Hotelvertrages dar, der zur Kündigung berechtige. Eine Abreise sei als solche zu verstehen – ohne Worte.

Wo Wellness drauf steht, muss auch Wellness drin sein.

Amtsgericht Potsdam vom 06.09.2007, 22 C 58/07

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