Artikel mit ‘Mietmangel’ getagged

Konkurrenzschutz und Mietmangel

Freitag, 18. Januar 2013 PDF Version

Vielfach wird in Gewerbemietverträgen Konkurrenzshcutz vereinbart. Der Gewerbemiete möchte damit verhindern, dass der Vermieter am selben Standort an einen Konkurrenten einen Gewerberaum vermietet. Ein durchaus nachvollziehbares Interesse. Insbesondere in größeren Gewerbemietkomplexen wie Einkauszentren hat der Mieter ein Interesse daran, dass er z.B. der einzige Bäcker ist. Hierauf beruht in der Regel auch seine Kalkulation.

In einem vom BGH nun entschiedenen Fall hatten die Parteien für eine Arzpraxis Konkurrenzschutz (für bestimmte Fachgebiete) vereinbart. Streitig war, ob überhaupt ein Verstoß gegen diese Vereinbarung vorlag. Allgemein hat der BGH jedoch enschieden, dass die Verletzung einer Konkurrenzschutzpflicht einen Mietmangel darstellt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Konkurrenzschutz ausdrücklich vereinbart worden ist oder vertragsimmanent besteht. Bereits 1978 hatte der BGH festgestellt, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehört, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel vertraglicher Schutz vor weiterer Konkurrenz gewährt wird.
Vermieter sollten daher vor Neuvermietung im Gewerbebereich gut prüfen, ob der Konkurrenzschutz verletzt wird oder nicht. Liegt ein Mangel der Mietsache wegen Vermietung an einen Konkurrenzten vor, besteht ein Minderungsrecht. Die Höhe ist vom Einzelfall abhängig.

BGH vom 10.10.2012, XII ZR 117/10

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Signatur_GB_2010

5% bei 19° C

Freitag, 19. Oktober 2012 PDF Version

Erreichen die Temperaturen in der Wohnung – trotz aufgedrehter Heizung – in den Wohnräumen nicht mindestens 20°C, liegt nach überwiegender Auffassung ein Mietmangel vor. Das Landgericht schätz die Minderungsquote auf 5% ein. Der BGH hat zwar die Substantiierungslast zugunsten der Mieter verschoben und eine Protokollführung nicht mehr für zwingend erforderlich gehalten. Es biete sich jedoch weiterhin an, eine Tabelle zu erstellen, in der die gemessenen Temperaturen (außen, innen, Raummitte) augelistet werden.

Landgericht Berlin vom 08.06.2012, 63 S 423/11

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Signatur_DS_2009

Wie man die Miete mindert

Montag, 30. Januar 2012 PDF Version

Jeder Mieter weiß, dass er bei Mietmängeln die Miete mindern kann. Dass dafür der Mangel beim Vermieter angezeigt werden muss, ist in der Regel auch noch bekannt. Bei den Mietminderungsquote scheiden sich die Geister. Eine verbindliche Aussage ist in der Regel nicht möglich. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt.

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters getroffen und dabei die teilweise überhöhten Ansprüche an den Mieter (insbesondere des LG Berlin) “zurechtgestutzt”. Nach der Entscheidung vom 25.10.2011 muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es müssen daher nur die Mängelsymptome beschrieben werden. Dies genügt für eine formell ordnungsgemäße Mängelanzeige. Erst für die Errechnung der Minderungsquote ist dem Gericht konkreter vorzutragen. Insofern sollte der Mieter trotz dieser Entscheidung so viele Beweismittel wie möglich sammeln und entsprechend des Mangels auch Protokolle u.ä. erstellen. Am besten ist eine Tabelle nach folgendem Schema:

Mangel – Datum – Beschreibung – Zeuge – Mangelanzeige beim Vermieter – Beseitigung

Die ohnehin in der Regel höchst problematischen Mietminderungsfälle lassen sich so deutlich besser führen.

BGH vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11

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Signatur_DS_2009

Rauchverbot als Mietmangel

Freitag, 30. Dezember 2011 PDF Version

Viele Gaststätten haben Umsatzeinbußen beklagt, nachdem das allgemeine Rauchverbot er-lassen worden ist. Einige haben das Rauchverbot als Mangel der Mietsache interpretiert und die Miete gemindert.

Dem ist der BGH mit Urteil vom 13.07.2011 (XII ZR 149/09) entgegengetreten. Das Rauch-verbot gemäß Nichtraucherschutzgesetz habe seinen Ursprung nicht in der konkreten Be-schaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts. Der Vermieter habe während der Vertragslaufzeit den Mietgegenstand lediglich in einem Zustand zu erhalten, der die vertrag-lich vorgesehene Nutzung ermögliche.

Das Verwendungsrisiko der Räume liege beim Mieter. Die Angebotsmöglichkeit der Räum-lichkeiten an Raucher falle unter dieses Verwendungsrisiko und sei dem Vermieter nicht an-zulasten.

Somit ist diese Frage im Sinne des Vermieters geklärt. Der Bundesgerichtshof hat eine klare Abgrenzung gefunden.

BGH vom 13.07.2011, XII ZR 149/09

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Signatur_SA_2009

 

Bleigehalt als Mietmangel

Montag, 07. November 2011 PDF Version

Die Belastung der Trinkwasserrohre mit einem über der TrinkwasserVO liegenden Bleigehalt stellt einen Mietmangel dar – so das Amtsgericht Hamburg/St. Georg. Sind die Werte überschritten, ist das die Wohnung nicht mehr zum ordnungsgemäßen Gebrauch überlassen. Zum Wohnen gehört auch die Trinkwassernutzung. Vom Mieter kann nicht verlangt werden, dass er kontaminiertes Trinkwasser zu sich nimmt.

Amtsgericht Hamburg/St. Georg vom 28.02.2011, 910 C 117/10

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Signatur_GB_2010

Asbest als Mietmangel

Dienstag, 23. August 2011 PDF Version

Die Belastung der Wand einer Mietwohnung mit Asbest stellt nicht stets einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar. So jedenfalls das Landgericht Berlin.

Im Fall war ein Teil der Wandfläche mit Asbest belastet. Nach der Argumentation des Landgerichts liege in der Belastung selbst noch kein Mangel – anders als beim Kauf eines Grundstücks mit Gebäude. (hierzu BGH NJW 2009, S. 2120). Der Grundstückseigentümer nehme anders als der Mieter bestimmungsgemäß bei Instandsetzungsarbeiten Einfluss auf die Substand des Gebäudes und könne dann einer Asbestbelastung ausgesetzt sein.

Bei einer Mietwohnung komme es vielmehr darauf an, ob eine Asbestbelastung nachweisbar sei, so dass eine bestimmungsgemäße Nutzung der Räume nicht mehr möglich sei. Dies war im Fall nicht gegeben. Entscheidend ist daher die gemessene Asbestkonzentrationen.

Trotzdem nahm das Landgericht einen Mangel der Mietsache an. Da die Bagatellgrenze nicht überschritten war, sei jedoch keine Mietminderung vorzunehmen. Der Mieter könne zwar einen Teil der Wände (30% der Wandfläche) nicht mechanisch bearbeiten, ohne Asbestfasern freizusetzen (bspw. Bohrarbeiten, Abbürsten und malermäßigen Renovierung), dies sei jedoch unerheblich, da die Nutzbarkeit der Wohnung insgesamt gegeben sei. Der Mieter müsse sich darauf einrichten, dass an den betreffenden Wänden keine Löcher gebohrt werden könnten, sondern nur leichte Lasten mit Klebehaken angebracht werden können.

Kritik: Das Urteil überzeugt nicht. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, während der Mietzeit alle Wände nicht nur zu nutzen, sondern auch nach seinem Geschmack zu bearbeiten und zu renovieren. Diese Möglichkeit hat er bei einer asbestbelasteten Wand nicht. Zudem müsste der Mieter fortlaufend überwachen, ob sich die Asbestkonzentration in der Luft ändert. Auch die latente Gefahr stellt m.E. eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Soweit dem Vermieter die Belastung bekannt ist, könnte auch eine vorvertragliche Treupflicht zur Aufklärung bestehen.

LG Berlin vom 03.12.2010, 63 S 42/10

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Signatur_DS_2009

 

Zeitpunkt des Zurückbehaltungsrechts des Mieters

Mittwoch, 10. August 2011 PDF Version

Neben der Minderung kann der Mieter ja den bis zu dreifachen Minderungsbetrag von der Miete zurückbehalten, solange der Mangel nicht beseitigt ist. Der BGH hat mit Urteil vom 03.01.2010 erkannt, dass ein solches Zurückbehaltungsrecht solange nicht besteht, wie der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hat. Das Zurückbehal-tungsrecht des § 320 BGB diene dem Mieter als Druckmittel zur Erfüllung der Mängelbesei-tigungsansprüche. Das komme erst in Betracht, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt sei.

BGH vom 03.01.2010, VII ZR 330/09

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Signatur_SA_2009

Kündigung bei Minderung – Irrtum des Mieters

Donnerstag, 16. Juni 2011 PDF Version

Bei Minderungen kann sich der Mieter schnell vertun, da es keine verbindlichen Tabellen gibt. In einem gewissen Umfang wird ein Irrtum von der Rechtsprechung toleriert. Das bedeutet nicht, dass dem Mieter höhere Minderungsbeträge zugesprochen werden. Die Rückstände aufgrund zu hoher Minderungsbeträge können jedoch nicht Gegenstand einer fristlosen Kündigung sein.

Auf einen Irrtum wegen der  Höhe der Mietminderung kann sich der Mieter jedoch nicht berufen, wenn der Mietminderungsgrund nur zeitweilig bestanden hat. Nach Auffassung des BGH kann ein tempörär auftretender Mietmangel nur in dem Zeitraum mietmindernd veranschlagt werden, in dem er aufgetreten ist. Über den Zeitraum ist kein Irrtum möglich. Entweder die Tauglichkeit der Mietsache ist beeinträchtigt oder nicht.

In einem solchen Fall kann der Vermieter wegen unberechtigter Mietminderungen kündigen.

LG Berlin vom 18.04.2011, 67 S 502/10

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Signatur_GB_2010

Zu früh repariert

Freitag, 29. April 2011 PDF Version

Viele Mieter wissen, dass sie die Miete mindern können, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht. Vielfach wird diese Minderung einfach vorgenommen oder nachträglich von der Miete abgezogen. Hier beginnt häufig der Streit – nicht nur über die Höhe der Mietminderung, die auch für Anwälte ein Mysterium ist.

Vielfach werden bei der Mietminderung jedoch wesentliche Basics nicht berücksichtigt.

– In der Regel ist ein Anzeige des Mangels erforderlich. Erst ab diesem Zeitpunkt kann eine Minderung begehrt werden.
– Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu gewähren
– Die Minderung kann nur solange fortgesetzt werden, wie sie sich auswirkt. Ein Heizungsmangel im Winter berechtigt natürlich nicht zur Minderung außerhalb der Heizperiode.
– Von zu hohen Mietminderungen ist abzusehen. Kleinere Mängel berechtigen überhaupt nicht zur Minderung. Der Mangel muss die Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Häufig schätzen Mieter die Höhe der Mietminderung zu hoch ein.
– Über bestimmt Mängel (Lärm, Temperatur, Schimmel u.ä.) sollte ein Mängelprotokoll gefertigt werden. Dies erleichtert die Beweisführung ungemein.

Kommt der Vermieter der Mangelbeseitigung nicht nach, so kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist. Dies erfordert neben der Anzeige des Mangels auch den Ablauf einer angemessenen Frist. Je nach Mangel ist die Frist unterschiedlich zu bewerten. Im Normalfall dürfte zumindest eine Frist von 14 Tagen angemessen sein. Führt der Mieter die Mangelbeseitigung vor Ablauf einer angemessenen Frist aus, kann er die hieraus entstandenen Kosten nicht vom Vermieter verlangen.

BGH vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06

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Signatur_DS_2009

feuchte Keller sind kein Mangel

Dienstag, 12. April 2011 PDF Version

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin stellt ein feuchter Keller in einem Altbau keinen Mietmangel dar. Von einer gewissen Feuchtigkeit müsse der Mieter ausgehen. Im Streitfall muss er darlegen, dass die Feuchtigkeit über das übliche Maß hinausgeht und dadurch der Mietgebrauch eingeschränkt ist.

Dann tritt jedoch die Mietminderung ab Anzeige des Mangels per Gesetz ein. Streit hierüber ist jedoch in den meisten Fällen vorprogrammiert.

LG Berlin vom 07.02.2011, 67 61/10

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Wenn die Badewanne zum Mietmangel wird

Donnerstag, 31. März 2011 PDF Version

Amtsgerichte habe sich machmal schon mit absurden Mietmängeln rumzuschlagen. Das Amtsgericht Hannover hatte einen Fall auf dem Tisch: Der Mieter machte geltend, dass die mitvermietete Badewanne extrem rau geworden sei. Man habe das Gefühl “als würde man im Sand sitzen”, ein Frotteehandtuch verliere beim Putzen sogar schon Fussel.

Das Gericht entschied:

“Ein Baden in einer rauen und stumpfen Badewanne ist vom Badegefühlt nicht ansatzweise mit dem Baden in einer glatten Badewanne vergleichbar, so dass insoweit eine Abweichung der Ist- von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit vorliegt.”

Damit liegt ein Mietmangel vor, der Mieter kann Beseitigung verlangen. Ob eine Mietminderung zu gewähren ist, hat das Gericht nicht entschieden. Anders wäre dies zu beurteilen, wenn der Zustand der Badewanne von Beginn an so gewesen wäre.

Amtsgericht Hannover vom 16.04.2009, 414 C 16262/08

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Signatur_DS_2009

Mietmangel – auf die Anzeige kommt es an

Donnerstag, 16. Dezember 2010 PDF Version

Wenn die gemieteten Räume mit einem erheblichen Mangel behaftet sind, können Mieter die vereinbarte Miete mindern. Dies setzt jedoch voraus, dass dem Vermieter der Mangel bekannt gemacht worden ist. Dies ist verständlich. Denn nur dann kann der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommen. Nur bei offensichtlichen Mängeln kann im Ausnahmefall eine Mangelanzeige entfallen.

Hier liegt in Mietprozessen häufig das Problem auf Mieterseite. Nicht selten wird der Mangel nicht konkret bzw. nicht schriftlich angezeigt. In einem solchen Fall verliert der Mieter nicht nur sein Recht zur Minderung, sondern auch das Zurückbehaltungsrecht.

dies hat der BGH erst kürzlich bestätigt. Erst wenn der Mangel ordnungsgemäß angezeigt worden ist, könne der Mieter vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Ich zitieren aus der Presseerklärung des BGH:

“Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.”

Die Beweislast für eine ordnungsgemäße Mangelanzeige liegt im Prozess beim Mieter. Vielfach scheitert es genau daran.

BGH vom 03. 11.2010, VIII ZR 330/09

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Graffiti – Mietmangel?

Freitag, 03. Dezember 2010 PDF Version

Besonders in Großstaädten ist Graffiti an und in Mietshäusern ein großes Problem. Vermieter können sich kaum hiergegen schützen. Kaum ist die Fassade oder der Hausflur neu gestrichen “verewigt” sich auch schon der nächste Schmierfink auf der frischen Farbe. Für den Vermieter ist dies in doppelter Hinsicht misslich. Er muss die Kosten der Beseitigung in der Regel aus eigener Tasche zahlen und muss unter Umständen Mietminderungen von Mietern fürchten, wenn er nicht beseitigt.

Die Frage, ob und unter welchen Umständen Graffiti an der Fassade oder im Hausflur einen minderungsfähigen Mietmangel darstellt, ist strittig. Das Landgericht Berlin hat kürzlich eine wichtige Entscheidung in dieser Frage für “Hausflurfälle” getroffen. Im Regelfall – so die 63. Kammer – seien Graffitis im Treppenhaus kein Mangel, dessen Beseitigung der Mieter verlangen könne. Damit wich das Gericht von der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts Lichtenberg ab, das vom Gegenteil ausgegangen war.

Ausnahmen: Es liegt eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung vor oder die Mieträume sind zu repräsentativen  Zwecken angemietet worden.

Die Rechtssprechung ist nicht unumstritten. Auch ich meine, dass ab einem bestimmten Grad von Graffitis von einem solch verwahrlosten Zustand ausgegangen werden kann, den der Mieter nicht hinnehmen muss. Jedenfalls dann, wenn der Hausflur bei Mietvertragsbeginn “sauber” war. Die kann jedoch nur im Einzelfall entschieden werden. Gefolgt werden kann der Entscheidung insoweit, als nicht jedes kleine Graffiti im Hausflur eine Mangel der Mietsache darstellen kann.

Für die Haussfassade gelten i.ü. andere Maßstäbe. Dort gilt zudem § 9 Abs. 2 BauO Berlin:

“Bauliche Anlagen dürfen das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten.”

D.h. Eigentümer sind schon dem Staat gegenüber verpflichtet einer verunstaltenden Wirkung der Fassade entgegenzuwirken.

Landgericht Berlin vom 05.10.2010, 63 S 619/09

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Signatur_DS_2009

Wie warm muss die Wohnung werden?

Donnerstag, 02. Dezember 2010 PDF Version

Da jetzt die eisigen Themperaturen in Deutschland einsetzen wird es vermehrt zu Streitigkeiten über die Heizleistung in Wohnungen kommen. Daher stellt sich die Frage, welche Themperatur der Vermieter gegenüber dem Mieter eigentlich schuldet. Muss die Wohnung zu jeder Tages- und Nachtzeit auf 25°C erwärmbar sein? Oder reichen 15°C aus?

Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtssprechung. Aus dieser ist zu entnehmen, dass in Räumen, in denen sich dauerhaft Menschen aufhalten (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche etc.) eine Themperatur von mindestens 20°C erreichbar sein muss. Die allerdings nur tagsüber, wobei man sich hier nicht einig ist, was dies im Hinblick auf die Urzeiten bedeutet. Nach meiner Auffassung sollte diese Heizleistung on 6 – 24 Uhr erreichbar sein.

Liegt sie jedoch nachweisbar darunter, so liegt ein Mietmangel vor, der zur Minderung berechtigt. Die Höhe ist wie immer vom Einzelfall abhängig.

beispielhaft AG Köpenick vom 07.09.2010, 5 C 64/09

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Signatur_DS_2009

Zurückbehaltungsrecht und Mangelanzeige

Freitag, 12. November 2010 PDF Version

In Mietrechtsstreitigkeiten ist immer wieder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mängeln der Mietsache streitig. Ist die Mietsache mit Mängeln behaftet, kann der Mieter einen Teil der Miete – quasi als Druckmittel – zurückbehalten. Dies kann insbesondere bei Räumungsklage problematisch werden, wenn hierdurch der kündigungsrelevante Rückstand, wegen dem gekündigt worden ist, schrumpft.

Das Zurückbehaltungsrecht setzt jedoch ebenso wie das Rechts zur Mietminderung eine Mängelanzeige beim Vermieter voraus. An dieser mangelt es sehr häufig. Der Mieter muss die Anzeige beim Vermieter nachweisen.

Dies hat der BGH kürzlich entschieden und damit zugunsten der Vermieter Rechtssicherheit geschaffen und gleichzeitig die Rechtsauffassung der 63. Kammer des LG Berlin angelehnt. Dort war man in der Berufungsinstanz noch davon ausgegangen, dass auch ohne Mangelanzeige ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Vermieter muss nur dann einen Mangel gegen sich gelten lassen, wenn er hiervon Kenntnis hat. Die trifft nicht nur auf Mietminderungsansprüche, sondern auch auf das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu.

Ohne Mangelanzeige keine Minderung und auch kein Zurückbehaltungsrecht.

BGH vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09

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Signatur_DS_2009

Viele kleine Mängel sind kein Großer

Donnerstag, 29. Juli 2010 PDF Version

Ein Mangel an der Mietsache muss die Erheblichkeitsschwelle überwinden, bevor der Mieter gemäß § 536 BGB die Mietzahlung mindern darf. Die Norm bestimmt eindeutig:

“Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.”

Dies gilt auch, wenn die Mietsache eine Vielzahl von unerheblichen Mängeln aufweist. Viele kleine Mängel führen eben nicht zu einem großen. Dies hat auch das Landgericht Berlin entschieden.

Landgericht Berlin vom 01.12.2009, 63 S 162/09

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Nachbar ich hör’ dir trapsen (Trittschallschutz)

Donnerstag, 08. Juli 2010 PDF Version

Bereits von einiger Zeit haben wir über ein Urteil des BGH berichtet, in dem es um die Verjährung von Beseitigungsansprüchen des Mieters ging. Der streitgegensändliche Mangel war eine unzureichende Trittschalldämmung. Der im Berufungsverfahren tätige Sachverständige hatte ausgeführt, dass der Schallschutz der über der Wohnung der Mieterin liegenden Wohnung unzureichend sei. Hierdurch werde der Mietgebrauch der Mieterin beeinträchtigt. Ihr wurde ein Anspruch auf Herstellung des erforderlichen Schallschutzes zugesprochen.

Die Frage der Anforderungen an eine mangelfreie Trittschalldämmung hatte der BGH in diesem Urteil jedoch nicht zu beurteilen gehabt, da die Revison diesen Punkt nicht angegriffen und sich nur auf die Verjährungsfrage gestürzt hatte. Aus welchem Grund die Trittschalldämmung unzureichend war, gibt das BGH-Urteil vom 17.02.2010 daher nicht preis.

Im seinem Urteil vom 07.07.2010 haben die Richter aus Karlsruhe nunmehr die Möglichkeit gehabt, auch die Fragen zu den Anforderungen an eine Trittschalldämmung zu konkretisieren. Nach der Entscheidung gilt nunmehr, dass der Mieter nur dann einen über den DIN Standart hinausgehenden Trittschallschutz erwarten kann, wenn es hierzu besondere vertragliche Vereinbarungen gibt. Es liegt kein Mangel an der Mietsache vor, wenn der Trittschallschutz den zum Errichtungs-/Sanierungszeitpunkt geltenden DIN Standart erfüllt. Auf subjektive Merkmale kommt es nicht an. Zu den Einzelheiten und Rechtsfolgen verweise ich auf meinen Beitrag auf der Legal Tribune online.

BGH vom 07.07.2010, VIII ZR 104/09

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Signatur_DS_2009

Hinterlegungsklausel wirksam

Montag, 14. Juni 2010 PDF Version

Das Kammergericht hat folgende Klausel in einem Formularmietvertrag gegenüber einem Gewerbemieter für wirksam gehalten:

“Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene  oder rechtskräftig bestätigte mietminderung darf der mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich ein Hinterlegung bei der Justizkasse eines deutschen Gerichts durch ihn erfolgt.”

Der Gewerbemieter muss in einem solchen Fall gleichzeitig mit der Minderung hinterlegen. Dies sichert den Vermieter wirkungsvoll für den Insolvenzfall ab. Bei Wohnraummietverträge wäre eine solche Vereinbarung wegen § 536 Abs. 4 BGB nicht wirksam.

Kammergericht vom 16.03.2009, 8 U 112/09

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Blei im Trinkwasser als Mietmangel

Donnerstag, 27. Mai 2010 PDF Version

Auch in der heutigen Zeit sind viele Mietshäuser noch mit Trinkwasserrohren aus Blei ausgestattet. Die hierdurch messbare Bleikonzentrationen im Trinkwasser kann die in der Trinkwasserverordnung festgelegten Grenzwerte deutlich überschreiten. Grenzwerte bestehen wie folgt:

bis zum 30.11.2003: 40 μg/l
bis zum 30.11.2013: 25 μg/l
ab 1.12.2013: 10 μg/l

Bei deutlicher Überschreitung dieser Grenzwerte liegt ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB vor. Dieser gibt dem Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des mangels (Austausch der Rohre) sowie die Möglichkeit zur Mietminderung. Welche Höhe hier angemessen ist, ist in der Rechtsprechung nicht eindeutig geklärt. Das OLG Köln hat im Jahr 1992 eine Mietminderung in Höhe von 5 % für ein Gewerbemietverhältnis (Büroräume) für angemessen erachtet. Da zu diesem Zeitpunkt jedoch noch niedrigere Grenzwerte gehalten werden nach meiner Auffassung bei einem Mietverhältnis zum heutigen Zeitpunkt höherer Minderungen berechtigt. 10-15 % scheinen angemessen zu sein. Immerhin müssen die Mieter sich bis zum Austausch der Bleirohre mit Trinkwasser aus dem Supermarkt versorgen, um Gesundheitsschädigungen vorzubeugen.

Der Bleigehalt im Trinkwasser kann durch private Institute oder beispielsweise durch die Stiftung Warentest durchgeführt werden.

OLG Köln vom 30.04.1991, 22 U 277/90
Amtsgericht Schöneberg vom
10.12.1990, 8 C 426/89

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Signatur_DS_2009

Nomen est omen

Montag, 22. Juni 2009 PDF Version

So kann man das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vielleicht am besten zusammenfassen. Oder eben so: Wenn sich ein Hotel „Wellnesshotel” nennt, dann muss es dem Kunden auch möglich sein, Wellnessangebote zu nutzen.

Ein Pärchen hatte einen Aufenthalt in einem solchen Hotel gebucht und war enttäuscht abgereist, als sie feststellten, dass statt eines umfangreichen Wellnessangebotes im Aufenthaltszeitraum tatsächlich nur 2 x Fußreflexzonenmassage angeboten wurde. Dies sei auch ihr gutes Recht gewesen, urteilte das Amtsgericht: Fehlende Wellnessangebote stellten einen erheblichen Mangel des Hotelvertrages dar, der zur Kündigung berechtige. Eine Abreise sei als solche zu verstehen – ohne Worte.

Wo Wellness drauf steht, muss auch Wellness drin sein.

Amtsgericht Potsdam vom 06.09.2007, 22 C 58/07

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