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BGH zu Minderung bei Großstadtlärm

Montag, 14. Januar 2013 PDF Version

Der BGH hat kürzlich über die Möglichkeit einer Mietminderung bei Großstadtlärm zu entscheiden gehabt. Warum eine Minderung wegen einer lärmbelastenden Verkehrsumleitung nur im Ausnahmefall möglich sein dürfte, können Sie gerne in meinem Artikel auf der Seite der LTO nachlesen.

BGH zu Minderung bei Großstadtlärm

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Keine Lärmprotokolle mehr erforderlich?

Freitag, 06. Juli 2012 PDF Version

Der BGH hat Anfang diesen Jahres eine Entscheidung gestroffen, die sich in nicht-juristischer Literatur (vor allem an Mieter gerichtet) so liest, als sei der Mieter in Zukunft nicht mehr verpflichtet, für Mietminderungsansprüche zu Beweiszwecken Protokolle (im Fall: Lärmprotokolle) zu führen.

Richtig ist, dass vom formalen Vorhandensein eine solchen Protokolls seit der Entscheidung des BGH keine Mietminderung abhängt. Denn der BGH hat wörtlich geschrieben:

“Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partyge-räusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines “Protokolls” bedarf es nicht.”

Trotzdem bleibt es natürlich dabei, dass der Mieter die Beeinträchtigungen konkret genug schildern und zeitlich einordnen kann. Was bietet sich dabei besser an, als ein Protokoll?

Die sicherste Empfehlung wird daher auch in Zukunft lauten, ein entsprechendes Protokoll möglichst genau zu führen.

BGH vom 28.02.2012, VIII ZR 155/11

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Mietminderung wegen Touristen

Montag, 05. März 2012 PDF Version

Wir hatten bereits mehrfach über die Zulässigkeit der Vermietung von Eigentumswohnungen an Touristen berichtet. Nun hat sich der BGH mit der anderen Seite dieser Frage beschäftigt. In einigen Stadtteilen Berlins hat die Vermietung von Touristenappartments derart Überhand genommen, dass sich die übrigen Mieter belästig fühlen. Nach Auffassung des BGH kann ein solcher Zustand auch zur Mietminderung berechtigen.

Im Fall hatte der Mieter gemindert, der Vermieter kündigten nach einer Weile fristlos wegen Mietrückstand. Der Senat entschied, dass die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht bereits damit begründet werden könne, dass die Vermieterin Wohnungen an Touristen vermietet. Wenn diese jedoch über das Übliche hinaus Lärm, Dreck und sonstige Beeinträchtigungen verursachen, ist der vertragsgemäße Mietgebrauch beeinträchtigt. Der Mieter darf mindern.

Zudem hat der BGH allgemeine Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters aufgestellt. Lärmprotokolle sind nicht erforderlich. Der Mieter muss lediglich den konkreten Sachmangel beschreiben. Das Maß der Beeinträchtigung braucht er nicht anzugeben. Die Miete mindert sich von Gesetz wegen automatisch. Der Mieter muss lediglich ausführen welche Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen und sostige Belästigungen zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz ungefähr zu beobachten waren. Sinnvoll dürfte m.E. ein Protokoll jedoch zur Bemessung der Minderung weiterhin sein.

BGH vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11

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Wie man die Miete mindert

Montag, 30. Januar 2012 PDF Version

Jeder Mieter weiß, dass er bei Mietmängeln die Miete mindern kann. Dass dafür der Mangel beim Vermieter angezeigt werden muss, ist in der Regel auch noch bekannt. Bei den Mietminderungsquote scheiden sich die Geister. Eine verbindliche Aussage ist in der Regel nicht möglich. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt.

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters getroffen und dabei die teilweise überhöhten Ansprüche an den Mieter (insbesondere des LG Berlin) “zurechtgestutzt”. Nach der Entscheidung vom 25.10.2011 muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es müssen daher nur die Mängelsymptome beschrieben werden. Dies genügt für eine formell ordnungsgemäße Mängelanzeige. Erst für die Errechnung der Minderungsquote ist dem Gericht konkreter vorzutragen. Insofern sollte der Mieter trotz dieser Entscheidung so viele Beweismittel wie möglich sammeln und entsprechend des Mangels auch Protokolle u.ä. erstellen. Am besten ist eine Tabelle nach folgendem Schema:

Mangel – Datum – Beschreibung – Zeuge – Mangelanzeige beim Vermieter – Beseitigung

Die ohnehin in der Regel höchst problematischen Mietminderungsfälle lassen sich so deutlich besser führen.

BGH vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11

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Baulärm – kein Mietmangel

Donnerstag, 05. Januar 2012 PDF Version

Im Innenstadtbereich müssen Mieter mit Lärm- und Schmutz rechnen, die durch benachbarte Baustellen verursacht werden. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden. Der Mieter hatte wegen einer Entkernung des gegenüberliegenden Gebäudes um 50% gemindert. Der Vermieter wollte nur 15% anerkennen. Grundsätzlich hätte er nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin keine Mietminderung gewähren müssen. Nach Auffassung der ZK 63 muss ein Mieter im Innenstadtbereich mit größeren Baumaßnahmen rechnen und darf die Miete nicht mindern. Etwas anders gilt, wenn der Vermieter selbst am Mietobjekt baut.

Landgericht Berlin vom 27.09.2011, 63 S 641/10

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Feuchte Wände

Freitag, 25. November 2011 PDF Version

Immer wieder hört man das Argument, die Miete werde gemindert, da ein oder mehrere Wände feucht seien. Mit einem solchen Fall hat sich die 65 Zivilkammer des LG Berlin kürzlich beschäftigt. Die Mieter hatten ihre Miete gemindert, da nach ihrer Auffassung die Abdichtung des Mauerwerks noch nicht ausreichend sei. Dies konnte das Amtsgericht im Ortstermin nur bedingt feststellen. Zudem war nicht ersichtlich, wie sich die angebliche Mauerdurchfeuchtung auf den Gebrauch der Mietsache ausgewirkt haben sollte.

Eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ist stets erforderlich, um eine Mietminderung zu begründen. Dies wird von Amtsgerichten häufig missachtet. Eine Durchfeuchtung beeinträchtigt den Gebrauch erst dann, wenn sich besipielsweise Schimmel bildet. Eine davon zu trennende Frage ist, ob der Mangel an der Mietsache auch ohne Gebrauchsbeeinträchtigung vom Vermieter zu beseitigen ist.

Landgericht Berlin vom 16.08.2011, 65 S 422/10

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Wohnflächenangaben – so macht man’s

Donnerstag, 11. August 2011 PDF Version

Der Bundesgerichtshof bestätigt in ständiger Rechtsprechung eine Mietminderung, wenn die tatsächliche Fläche der Räumlichkeiten (Wohnung oder Gewerbe) mehr als 10 % von der Angabe im Mietvertrag nach unten abweicht. Alle Möglichkeiten von „ca.-Angaben“ o.ä. sind bislang gescheitert.

Jetzt jedoch ist eine Klausel vom BGH abgesegnet worden. Im Urteil vom 10.11.2010 durfte sich der Mieter auf eine Flächenabweichung nicht berufen, weil in dem Formularmietvertrag Folgendes vereinbart war:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietge-genstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

Obwohl es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, hat der BGH entschieden, dass aufgrund dieser Klausel keine verbindliche Flächenangabe bestehe. Trotz einer Abweichung von mehr als 10 % gab es kein Minderungsrecht des Mieters. Aufgrund der o.g. Klau¬sel sei eine Minderung aufgrund Flächenabweichung ausgeschlossen.

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09

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Immer Ärger mit Touristen

Dienstag, 12. Juli 2011 PDF Version

Wir eine Wohnung eines Mietshauses als Ferienwohnung genutzt, ergibt sich hieraus nicht automatisch ein Minderungsrecht der übrigen Mieter. Eine normale “Unruhe” durch die Touristen müsse hingenommen werden. Es könne nicht vermutet werden, dass Feriengäste stehts über die normale Wohnnutzung hinausgehende Beeinträchtigungen verursachen. Mieter einer Wohnung in Innenstadtlage müssten mit solchen Beeinträchtigungen leben.

Interessant ist zudem der Hinweis des Gerichts zur fristgerechten Kündigung (die frislose war geheilt worden). Die Zahlung der rückständigen Miete habe diese nicht entfallen lassen. Wenn gar kein Mangel vorgelegen habe, könne die fristgerechte Kündigung nicht geheilt werden.

Im Grundsatz entspricht diese Auffassung der Rechtsprechung des BGH. Allerdings hat dieser 2005 entschieden, dass bei der Prüfung, ob die fristgerechte Kündigung wirksam sei, der Zahlungsausgleich mit berücksichtigt werden könne. Hierdurch könne geprüft werden, ob das Ferhlverhalten des Mieters in einem besseren Licht erscheine.

Die Entscheidung des Landgerichts zeigt jedoch, dass für den Mieter bei zweifelhaften Minderungen eine große Gefahr liegt, die Wohnung zu verlieren. Auch dann, wenn der Rückstand später gezahlt wird. Dies ist vielen Mietern nicht bewusst. Allerdings kann das Pendel im Einzelfall auch zu Lasten des Vermieters ausschlagen.

Landgericht Berlin vom 28.01.2011, 63 S 240/10
BGH vom 16. 2. 2005, VIII ZR 6/04

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Auf den Hund gekommen und gemindert

Montag, 27. Juni 2011 PDF Version

Ständiges Hundebellen stellt einen Grund zur Mietminderung dar. So sehen es jedenfalls folgende Gerichte:

AG Düren: Urteil vom 30.08.1989 – 8 C 724/88
AG Rostock: Urteil vom 20.09.1995 – 41 C 75/95 (Anspruch jedoch verwirkt)
AG Köln: Urteil vom 04.04.2001 – 130 C 275/00

Eisenschmidt schreibt im Schmidt-Futterer:

“Der Lärm durch ständig anschlagende Hunde führt daher grundsätzlich zu einem Mangel der Mietsache.”

Gelegentliches Bellen ist kein Mietmangel. Wann die Grenze überschritten wird, ist wie immer eine Frage des Einzelfales. Betroffenen Mietern wird man raten müssen, über die Lärmbelästigung über einen ausreichenden Zeitraum Protokoll zu führen und den Umstand beim Vermieter anzuzeigen. Über die Höhe der Mietminderung sind keine generalsierenden Angaben möglich.

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Signatur_DS_2009

Der Mieter und der Schimmelbefall

Montag, 20. Juni 2011 PDF Version

Schimmel wird gefühlt in jedem zweiten Mietprozess als Minderungsgrund angeführt. Über die Ursachen scheiden sich die Geister (in Person der Sachverständigen). Pauschal wird häufig die Gesundheitsgefährung der Bewohner angeführt. Das Kammergericht hat hierzu entschieden, dass die Beweislast für eine angeblich durch den Schimmelbefall hervorgerufene Erkrankung beim Mieter liegt.

Er müsse konkret zur Schimmelkonzentration vortragen und ärztliche Atteste vorlegen, damit der Zusammenhang zwischen Krankheit und Schimmelbefall durch einen Sachverständigen geprüft werden könne.

Im Fall war der Mieter beweisfällig geblieben und konnte daher eine Reduzierung der Miete/Nutzungsentschädigung auf Null nicht nachweisen.

Kammergericht vom 03.06.2010, 12 U 164/09

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Signatur_DS_2009

Kündigung bei Minderung – Irrtum des Mieters

Donnerstag, 16. Juni 2011 PDF Version

Bei Minderungen kann sich der Mieter schnell vertun, da es keine verbindlichen Tabellen gibt. In einem gewissen Umfang wird ein Irrtum von der Rechtsprechung toleriert. Das bedeutet nicht, dass dem Mieter höhere Minderungsbeträge zugesprochen werden. Die Rückstände aufgrund zu hoher Minderungsbeträge können jedoch nicht Gegenstand einer fristlosen Kündigung sein.

Auf einen Irrtum wegen der  Höhe der Mietminderung kann sich der Mieter jedoch nicht berufen, wenn der Mietminderungsgrund nur zeitweilig bestanden hat. Nach Auffassung des BGH kann ein tempörär auftretender Mietmangel nur in dem Zeitraum mietmindernd veranschlagt werden, in dem er aufgetreten ist. Über den Zeitraum ist kein Irrtum möglich. Entweder die Tauglichkeit der Mietsache ist beeinträchtigt oder nicht.

In einem solchen Fall kann der Vermieter wegen unberechtigter Mietminderungen kündigen.

LG Berlin vom 18.04.2011, 67 S 502/10

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Signatur_GB_2010

praktische Fragen der Mietminderung

Dienstag, 24. Mai 2011 PDF Version

Über Mietminderungen wird in Deutschland kräftig gestritten. Aber auch wenn Berechtigung und Höhe zwischen den Parteien feststehen, hören die rechtlichen Probleme nicht auf. Für die jeweilige Hausverwaltung ist entscheidend, wie sie die Mietminderung in der Buchhaltung berücksichtigen muss. Hierzu hat der BGH ein entscheidendes Urteil getroffen.

1. Stufe:
Nach Ansicht des BGH ist ist unerheblich, ob die von der Bruttomiete berechnete Mietminderung voll auf die Grundmiete oder anteilig auf Grundmiete und Vorauszahlungen verbucht wird. Hier hat die Verwaltung einen Entscheidungsspielraum. Praktikabel ist jedoch eher eine vollständige Anrechnung auf die Grundmiete.

2. Stufe:

a) Hat sich der Vermieter für die vollständige Anrechnung auf die Grundmiete entschieden, ist die weitere Buchung und Abrechnung unproblematisch. Die Grundmiete ist für den Minderungszeitraum zu kürzen.

Beispiel: Grundmiete = 500 €, Vorauszahlungen = 250 €, Minderungsquote = 20%

Berechnung: Mietminderung = 150 €, Grundmiete = 350 €, Vorauszahlungen = 250 €

Bei der Abrechnung der Betriebskosten muss hinsichtlich der Minderung nichts berücksichtigt werden. Daher ist diese Alternative zu favorisieren.

b) Hat der Vermieter statt dessen anteilig Grundmiete und Vorauszahlungen (im Beispiel um jeweils 20%) gekürzt, muss er dies konsequent auch für die Abrechnung berrücksichtigen:

Berechnung bei obigen Beispiel: Grundmiete = 500 € – 20% = 400 €, Vorauszahlungen = 250 € – 20 % = 200 €, Mietminderung gesamt 150 €

Bei der Betriebskostenabrechnung sind nicht nur die eingebuchten Vorauszahlungen zu mindern, sonder auch der Gesamtabrechnungsbestand.

Beispiel: Gesamtkosten = 3.500 €, Vorauszahlung = 12 * 200 € = 2400 €

Berechnung: Gesamtkosten = 3.500 € – 20 %€ = 2.800 € , Vorauszahlung = 12 * 200 € = 2400 €, Abrechnungsergebnis = 2.800 € – 2.400 € = 400 € (Nachzahlung)

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte die Vermieterin zwar die Vorauszahlungen gemindert, die Gesamtkosten jedoch unverändert gelassen. Dies sei nicht richtig, bemängelte der BGH. Hier muss der Vermieter konsequent bleiben. Um Fehler zu vermeiden, ist von dieser Alternative daher abzuraten.

Anmerkung: Der BGH bezeichnet die Rechtsfragen als “Scheinproblem”. Der Kollege Lützenkirchen ist sich nicht ganz sicher, ob es sich tatsächlich um ein “Scheinproblem” handelt. Er geht jedoch in seiner Beispielrechnung davon aus, dass bei einer vollen Anrechnung auf die Grundmiete die Gesamtkosten in der Abrechnung ebenfalls um 20% gemindert werden müsste. M.E. muss in einem solchen Fall gerade nichts bei der Abrechnung abgezogen werden.

BGH vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10

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Zeitraum einer Mietminderung

Montag, 21. März 2011 PDF Version

Ein häufiger Fehler bei Mietminderungen durch Mieter ist neben der Höhe der Minderung  und fehlender Mangelanzeige der Zeitraum, in der die Mietminderung geltend gemacht wird. Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 15.12.2010 ausdrücklich klargestellt:

Der Mieter kann bei einem periodisch auftretendem Mietmangel nur für den Zeitraum mindern, in dem die Gebrauchstauglichkeit auch tatsächlich in erheblicher Weise herabgesetzt ist. Ein Beispiel hierfür sind Ausfall von Heizung oder die Aufheizung von Mieträumen im Sommer. Bei letzterem kann in den Monaten, in denen keine zur Minderung berechtigende Aufheizung mehr zu erwarten ist, auch nicht mehr gemindert werden. Setzt die “Hitzeperiode” wieder ein, kann wieder neu gemindert werden.

Im Fall hat der BGH eine Minderung in den Monaten September bis November als unzulässig angesehen. Die Entscheidung ist im Gewerbemietrecht ergangen, dürfte jedoch im Wohnraummietrecht ebenso Anwendung finden.

BGH vom 15.12.2010, XII ZR 132/09

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10% ist die magische Grenze

Mittwoch, 09. März 2011 PDF Version

Der BGH bleibt seiner Linie treu. Auch bei Flächenabweichungen vermieteter, möblierter Zimmer gilt die 10%-Grenze. Haben die Vertragsparteien eine bestimmt Wohnungsgröße als Vertragsinhalt vereinbart und wird diese um mehr als 10% unterschritten, so kann der Mieter rückwirkend mindern und die Miete für die Zukunft anpassen.

Zwar ist die starre Grenze von 10% nicht begründbar (warum nicht 8% oder 12%), einen nachvollziehbaren Grund möblierte Zimmer anders zu beurteilen, als unmöblierte gibt es jedoch nicht.

Neue Mietverträge sollten unbedingt so abgeschlossen werden, dass die Fläche nicht Inhalt des Mietvertrages wird, sondern es auf die tatsächlich angemieten und besichtigten Zimmer ankommt.

BGH vom 02.03.2011, VIII ZR 209/10

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Signatur_DS_2009

Lösung für 10%-Mietminderungs-Fälle

Mittwoch, 15. Dezember 2010 PDF Version

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10% von der vereinbarten ab, so kann der Mieter rückwirkend die Miete mindern und die zuviel gezahlten Beträge bis zur Verjährungsgrenze zurückfordern. Dies kann für den Vermieter erhebliche Kosten verursachen.

Eine neue BGH-Entscheidung zeigt hierzu eine Lösungsmöglichkeit für Vermieter auf. Im Fall enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

“Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”

Das Gericht war der Auffassung, dass aufgrund dieser Klausel eine bestimmte Wohnungsgröße nicht geschuldet sei. Für zukünftige Mietverträge wäre es mit einer solchen Klausel möglich, die Risiken einer kleiner als angegebenen Wohnung zu vermeiden. Für die Betriebskostenabrechnung muss allerdings dann auf die tatsächliche Größe abgestellt werden.

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09

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Laute Straße – Mietminderung?

Mittwoch, 15. September 2010 PDF Version

Lärm kann den vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache erheblich mindern. Dem Mieter kann dann ein Minderungsrecht zustehen. Dies gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Köpenick auch bei Straßenlärm.

Die Mieterin minderte. Hintergrund war, dass die Berliner Stubenrauchstraße zu einem Autobahnzubringer geworden ist. Hierdurch befand sich die Wohnung der Mieterin lediglich in ca. 70 m Entfernung vom Autobahnzubringer. Die neue Verkehrsbelastung lag inzwischen bei über 1000 Kraftfahrzeugen pro Stunde in der Zeit von 7.00 bis 19.00 Uhr.

Das Gericht hielt eine Mietminderung von 7,5% für angemessen. Es sei ein Schalldämm-Maß von 40 bis 44 dB erforderlich, um eine ausreichende Isolierung zu erreichen. Tatsächlich lag die Isolierung nur bei 31 dB.

Der Mangel an dier Mietsache war damit mit der unzureichenden Schallisolierung zu begründen. Grundsätzlich ist Straßenlärm hinzunehmen. Auch das Ansteigen von Straßenlärm stellt für sich genommen keinen Mietmangel dar, denn der Vermieter hat hierauf grundsätzlich keinen Einfluss. Auf die Schallisolierung beim Überschreiten von Grenzwerten jedoch schon. Natürlich muss der Mieter den Mangel anzeigen und dem Vermieter die Möglichkeit zu Beseitigung geben, bevor er die Miete mindern kann.

AG Berlin-Köpenick vom 02.07.2010, 4 C 116/10

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Kinderlärm – Bald in der ganzen Republik zu dulden?

Mittwoch, 04. August 2010 PDF Version

Vor einiger Zeit hatten wir bereits über ¶ 6 des Berliner Landesimmissionsschutzgesetz berichtet. Demnach ist Kinderlärm grundsätzlich zu dulden. Unter Umständen folgt im Bundesimmissionsschutzgesetz eine entsprechende Formulierung. Nach einer Entschließung des Bundesrates soll zukünftig Kinderlärm kein anlass für gerichtliche Auseinandersetzungen mehr sein.

Zitar aus der Bundesratsdrucksache:

“Kinderlärm ist als Ausdruck natürlicher Lebensäußerung von Kindern grundsätzlich sozial adäquat und verträglich mit anderen Nutzungen, insbesondere in Wohngebieten. Kinderlärm kann im Regelfall somit keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen. Im Konfliktfall besteht damit die Vermutung einer Sozialadäquanz des Kinderlärms, die zunächst widerlegt  werden muss, bevor Anforderungen an den Betrieb einer Einrichtung gestellt werden können.”

BR-Drs. 831/09

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Hinterlegungsklausel wirksam

Montag, 14. Juni 2010 PDF Version

Das Kammergericht hat folgende Klausel in einem Formularmietvertrag gegenüber einem Gewerbemieter für wirksam gehalten:

“Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene  oder rechtskräftig bestätigte mietminderung darf der mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich ein Hinterlegung bei der Justizkasse eines deutschen Gerichts durch ihn erfolgt.”

Der Gewerbemieter muss in einem solchen Fall gleichzeitig mit der Minderung hinterlegen. Dies sichert den Vermieter wirkungsvoll für den Insolvenzfall ab. Bei Wohnraummietverträge wäre eine solche Vereinbarung wegen § 536 Abs. 4 BGB nicht wirksam.

Kammergericht vom 16.03.2009, 8 U 112/09

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Der Stehpinkler

Mittwoch, 09. Juni 2010 PDF Version

Manchmal sind Gerichtsentscheidungen so skurril, dass man einfach darüber schreiben muss. Ein besonders ergiebiges Feld für solche Fälle sind Mietminderungen. so kam es dazu, dass das Landgericht Berlin über einen “Stepinkler” zu entscheiden hatte.

Ein Mieter minderte seine Miete, weil er in seinem Wohnzimmer deutlich Sanitärgeräusche des Nachbarn hören konnte. Der eingesetzte Sachverständige war zwar der Ansicht, dass man nicht alle Geräusche aus der Nebenwohnung hören konne, jedenfalls seien aber Geräusche wahrnehmbar, wenn der Nachbar im Stehen uriniere. Das Landgericht stufte diese Geräusche als unangenehm ein und billigte dem Mieter eine Minderung von 10% zu.Viel interessanter wäre  auch noch die Frage gewesen, ob dem Vermieter gegen den stepinkelnden Nachbarn ein Unterlassungsanspruch zugestanden hätte.

Landgericht Berlin vom 20.04.2009, 67 S 335/08

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Signatur_DS_2009

Blei im Trinkwasser als Mietmangel

Donnerstag, 27. Mai 2010 PDF Version

Auch in der heutigen Zeit sind viele Mietshäuser noch mit Trinkwasserrohren aus Blei ausgestattet. Die hierdurch messbare Bleikonzentrationen im Trinkwasser kann die in der Trinkwasserverordnung festgelegten Grenzwerte deutlich überschreiten. Grenzwerte bestehen wie folgt:

bis zum 30.11.2003: 40 μg/l
bis zum 30.11.2013: 25 μg/l
ab 1.12.2013: 10 μg/l

Bei deutlicher Überschreitung dieser Grenzwerte liegt ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB vor. Dieser gibt dem Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des mangels (Austausch der Rohre) sowie die Möglichkeit zur Mietminderung. Welche Höhe hier angemessen ist, ist in der Rechtsprechung nicht eindeutig geklärt. Das OLG Köln hat im Jahr 1992 eine Mietminderung in Höhe von 5 % für ein Gewerbemietverhältnis (Büroräume) für angemessen erachtet. Da zu diesem Zeitpunkt jedoch noch niedrigere Grenzwerte gehalten werden nach meiner Auffassung bei einem Mietverhältnis zum heutigen Zeitpunkt höherer Minderungen berechtigt. 10-15 % scheinen angemessen zu sein. Immerhin müssen die Mieter sich bis zum Austausch der Bleirohre mit Trinkwasser aus dem Supermarkt versorgen, um Gesundheitsschädigungen vorzubeugen.

Der Bleigehalt im Trinkwasser kann durch private Institute oder beispielsweise durch die Stiftung Warentest durchgeführt werden.

OLG Köln vom 30.04.1991, 22 U 277/90
Amtsgericht Schöneberg vom
10.12.1990, 8 C 426/89

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Schimmel in der Wohnung

Donnerstag, 18. März 2010 PDF Version

Nach der langen Frost- und Schneeperiode treten in Wohnungen zunehmend Schimmelschäden auf. Macht ein Mieter diese gegenüber dem Vermieter geltend, verweisen diese häufig auf Mieterverschulden durch mangelhaftes Lüftungs- und Heizverhalten.

Dabei wird häufig übersehen, dass es in einem Prozess der Beweislast des Vermieters obliegt, dass der Schimmelbefall seine Ursache nicht in der Substanz der Mietsache hat (z.B. feuchtes Mauerwerk, Baumängel).

Erst wenn der Vermieter darüber hinaus nachgewiesen hat, dass das Gebäude nach dem Stand der Technik keine wärmetechnischen Baumängel aufweist, ist eine Vermutung gerechtfertigt, die Schadensursache in der Sphäre des Mieters zu suchen.

Die Hürde für diesen Nachweis seitens des Vermieters liegt hoch. In der Regel wäre hierfür ein teures Sachverständigengutachten erforderlich.

Wenn neue, isolierverglaste Fenster eingebaut worden sind, gibt es eine weitere Besonderheit zu beachten. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter auf zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen. Die Übersendung einer allgemeinen Broschüre ist hierfür nicht ausreichend. Der Vermieter muss auf den konkreten Raum abgestimmt Hinweise zum Lüftungsverhalten geben.

In der Vielzahl der Fälle wird es dem Vermieter nicht möglich sein, die von der Rechtsprechung geforderten Nachweise zu führen. Der Mieter kann daher Beseitigung des Schimmels verlangen. Wird dieser verweigert, kann er die Miete mindern.

beispielhaft Landgericht Hamburg vom 17.09.2009, 307 S 39/09

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Wohnflächenberechnung

Mittwoch, 18. November 2009 PDF Version

In einem Fall des Bundesgerichtshofes, in dem es um Mietminderungen der Mieter wegen angeblich zu geringen Wohnfläche ging, hat das Gericht eine Entscheidung über die Wohnflächenberechnung bei bestehenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen getroffen.

Die Mieter hatten ein Einfamilienhaus mit einer vereinbarten Wohnfläche von 129,4 qm angemietet. Das Dachgeschoss wäre aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht zur Nutzung als Wohraum zuzugelassen gewesen, wobei die Behörden bisher nicht eingeschritten waren und daher eine Nutzung tatsächlich möglich war. Ohne die Dachgeschossfläche hatte das Mietobjekt aber nur eine Fläche von 108,6 qm und damit mehr als 10% weniger als vereinbart.

Das berechtigte den Mieter nach Ansicht des BGH nicht zur Mietminderung. Denn bei der Wohnflächenberechnung seien öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen nur dann zu berücksichtigen, wenn die zuständigen Behörden tatsächlich eingeschritten seien. Die Dachgeschossflächen seien daher der weiteren Wohnfläche hinzu zu addieren.

BGH vom 16.09.2009, VIII ZR 275/08

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Dann klappts auch mit dem Nachbarn

Mittwoch, 01. Juli 2009 PDF Version

Mieter und Vermieter können gleichermaßen betroffen sein, wenn Störenfriede in Mietshäuser einziehen und dort rund um die Uhr Radau und Party ist, nicht einmal regelmäßiges Einschreiten der Ordnungsbehörde etwas hilft.

In der Rechtsprechung ist seit Jahren anerkannt, dass der Mieter gegen seinen Vermieter nicht nur einen Anspruch auf Minderung hat, wenn er durch Lärmprotokoll und Zeugen die erheblichen Ruhestörungen nachweisen kann. Der Mieter kann vom Vermieter auch verlangen, dass er dem Mitmieter fristlos kündigt.

Unabhängig davon bleibt noch eine andere Möglichkeit dem Quälgeist zu versuchen Einhalt zu gebieten: Soweit die Minderung des Nachbarn berechtigt ist, kann der Vermieter diese an den Störenfried weitergeben und Schadensersatz verlangen. Es steht zu vermuten, dass das Portemonnaie dem Ruhestörer näher ist als sein Nachbar. Eine Methode, die bei finanzstärkeren Mietern vielleicht Erfolg verspricht.

Der Vermieter ist jedoch nicht gezwungen, es vor einer Kündigung mit dieser “Erziehungsmethode” zu versuchen. Das hat das Landgericht Berlin schon vor 10 Jahren entschieden.

LG Berlin vom 11.01.1999, AZ: 62 S 290/98

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