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Existiert für ein Gebiet ein qualifizierter Mietspiegel, so spricht eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die in der Tabelle ausgewiesenen Werte zutreffen sind. Den Mietspielge zu widerlegen ist schwierig, wie eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt.

Im Fall waren sämtliche Wohnung in einem Haus (immerhin mindestens 22. Stockwerke) über den Mietspieglewerten vermietet. Trotzdem genügt dies nach Auffassung der 63. Kammer nicht, die Richtigkeit des Mietspiegels zu widerlegen und höhere Beträge im Mieterhöhungsverlangen geltend zu machen.

Landgericht Berlin vom 11.05.2012, 63 S 487/11

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Urheberrecht und Mietrecht überschneiden sich nicht häufig. Ein Fall hat es jedoch bis vor das OLG Stuttgart geschafft. Streitig war im Kern, ob ein amtlicher qualifizierter Mietspiegel “gemeinfrei” im Sinne des Urheberrechts ist. Folge wäre nach § 5 UrhG gewesen, dass der Herausgeber eines Mietspiegel keine Urheberrecht besitzt und Vermieter diesen ohne Probleme nutzen könnten.

Dies hat das OLG anders gesehen. Ausführlich wird begründet, weshalb von einem urheberrechtlichen Schutz auszugehen ist.

Für die Praxis hat dies Konsequenzen. Vermieter können bei Mieterhöhungsverlangen nicht einfach den erworbenen oder aus dem Internet geladenen Auszug aus dem Mietspiegel kopieren und beifügen. Nach Auffassung des OLG liegt hierin ein Urheberrechtsverstoß. Da der BGH die Anforderungen für die Übersendungspflicht eine Mietspiegels inzwischen deutlich gesenkt hat, sollten Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen dem Mieter lediglich mitteilen, wo der Mietspiegel bezogen werden kann. In Berlin wird beispielsweise die Angabe der Internetadresse genügen.

OLG Stuttgart vom 14.7.2010, 4 U 24/10

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Der berliner Mietspiegel lediglich Mietwohnungen. Soll die Mietes eines Einfamilienhauses erhöht werden, so kann das Erhöhungsverlangen auch mit dem berliner Mietspiegel begründet werden. Der Wohnwert eines Einfamilienhauses in vergleichbarer Lage ist in der Regel höher, als der einer Mietwohnung. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin liegt in der Linie der BGH-Rechtsprechung (17.09.2008, VIII ZR 58/08). Für Zweifamilienhäuser hat dies das Landgericht Berlin bereits mit Urteil vom 23.03.2010 65 S 165/09 entschieden.

Landgericht Berlin vom 25.01.2011, 65 S 173/10

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Hohe Verkehrslärmbelästigung ist ein negatives Merkmal im Rahmen der Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel. Diejenigen Berliner Straße, die grundsätzlich einer hohen Verkehrslärmbelästigung ausgesetzt sind, sind gekennzeichnet und werden bei einer online-Abfrage automatisch als negativ berücksichtigt. Allerdings hat das AG Tiergarten festgestellt, dass diese Einstufung nicht schematisch erfolgen darf.

Ob eine Wohnung tatsächlich vom hohen Verkehrslärm betroffen ist, hängt im Einzelfall von der Lage ab. So kann eine Wohnung im Vorderhaus 1. OG betroffen sein, eine Wohnung im gleichen Gebäude, Seitenflügel 4. OG hingegen nicht. Im Zweifel wird es wohl auf eine Ortsbesichtigung hinauslaufen.

Amtsgericht Tiergarten vom 28.01.2011, 3 C 70/10

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Die aktuelle Entscheidung des BGH über die Heranziehung eines Mietspiegels eines Nachbarortes hat für unseren Berliner Raum wohl keine Auswirkungen. Für ländliche Gebiete mit kleineren Ortschaften ohne eigenen Mietspiegel dürfte die Bedeutung jedoch deutlich sein.

Zum Fall: Ein Vermieter hatte sich bei der Mieterhöhung auf einen Mietspiegel der Nachbargemeinde bezogen und argumentiert, dass vergleichbare Gemeinde handele. Die Bezugnahme in der Mieterhöhung auf den Mietspiegel des Nachbarortes sei ausreichend. Für den betreffenden Ort sei kein Mietspiegel erstellt worden und das Mietniveau sei vergleichbar.

Zudem hat der BGH Stellung bezogen zur Verwendung eines einfachen Mietspiegels. Die tatsächlichen Aussagen hierzu können allerdings erst bewertet werden, wenn der Volltext der Entscheidung verfügbar ist.

BGH vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09

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Nachtrag: Es handelte sich bei dem Interview um einen Aprilscherz des Verlages. Die Gefahr ist damit “gebannt”. Der Hinweis auf Staffelmietverträge gilt allerdings uneingeschränkt weiter. Der neue Mietspiegel 2011 wird aller Voraussicht nach im Mai 2011 erscheinen. (Link)

—–

Es hat den Anschein, als würde es keinen neuen Mietspiegel mehr geben. Schon in den Vorjahren war die Kommission äußerst zerstritten und hat um kleinste Beträge gefeilscht. Nunmehr haben offenbar alle Seiten die Lust verloren. Auch der Senat ist nicht mehr bereit, die zweistelligen Millionenbeträge aufzubringen, die die Erstellung des Mietspiegels verschlingt.

In einem Interview im ersten Aprilheft Das Grundeigentum (S. 438) ist ein sehr instruktives Interview mit Dr. Legeip-Steim als Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgedruckt. Er vermutet, dass kein neuer Mietspiegel erstellt werden wird und weist darauf hin, dass es ja auch andere Mieterhöhungsmöglichkeiten gebe.

Hier müssen die Alarmglocken schrillen! Anderes Beweismittel heißt im Zweifel Sachverständigengutachten. Das kann teuer werden.

Umso mehr gilt, bei Neuabschlüssen von Wohnungsmietverträgen Staffelmietvereinbarungen oder – meine Lieblinsvariante! – Preisindexklauseln zu vereinbaren. Indexklauseln müssen sorgfältig formuliert werden, finden in der Praxis aber nach meiner Erfahrung gute Akzeptanz.

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Wenn Mieter eine Mieterhöhung erhalten, hapert es manchmal schon rein formal an den Voraussetzungen, denn § 558 a BGB sieht vor, dass das Verlangen des Vermieters schon ordentlich begründet sein muss.

Wird auf einen Mietspiegel Bezug genommen und hierbei ein falsches Rasterfeld angegeben, so geht man aber mittlerweile davon aus, dass damit die Mieterhöhung nicht formell unwirksam ist mit der Folge, dass das Verlangen komplett neu und nur mit Wirkung für die Zukunft wiederholt werden muss. Der Mieter können ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung zutrifft und ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt, so der BGH. Der Fehler beträfe allein die Frage der Begründetheit des Anspruchs.

Diese bereits Ende 2007 vertretene Ansicht ist nun auch beim LG Berlin, jedenfalls der 65. Kammer, angekommen.

BGH vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07 und vom 11.03.2009, VIII ZR 316/07; sowie LG Berlin vom 21.04.2009, 65 S 454/08

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… das hat der BGH nun, was den Mietspiegel anbelangt, wenn er eine Mieterhöhung erhält, entschieden und insofern die bisherige Ansicht des Landgerichts in Krefeld in Frage gestellt. (wir berichteten: “Be Berlin” – nicht nur in der Vorweihnachtszeit`)

Im betreffenden Fall ging es nun um Wiesbaden. Dort ist der Mietspiegel bei den jeweiligen Interessensverbänden zu 3 € erhältlich und ist zudem vollständig im Internet zu finden. Nach Ansicht des BGH ist daher das Merkmal der öffentlichen Zugänglichkeit gegeben und das Mieterhöhungsverlangen wirksam.

Ob gleiches entschieden worden wäre, wenn der Mietspiegel nicht im Internet zur freien Verfügung stünde, ist dabei offen geblieben. Letztlich ist der Zugang hierzu aber auch mit Kosten verbunden, so dass die Ansicht des Landgerichts Krefeld in Zweifel zu ziehen ist.

BGH vom 28.04.2009, VIII ZB 7/08

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Bereits vor einiger Zeit haben wir auf das Erscheinen des neuen Mietspiegels hingewiesen. Laut Presseinformation der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird der neue Mietspiegel voraussichtlich im Juli 2009 erscheinen.

„Daneben können auch die Berliner Mieterinnen und Mieter sowie die Vermieterinnen und Vermieter begründete Kritik an nicht mehr aktuell erscheinenden Wohnlageneinstufungen von Adressen zur Überprüfung anmelden. „Der Berliner Mietspiegel gewährleistet seit vielen Jahren Rechtssicherheit in den wichtigsten Mietfragen. Damit die Güte dieses Mietspiegels erhalten bleibt, ist die Mitarbeit der Berlinerinnen und Berliner notwendig. Die Anregungen zu den Wohnlagen in Berlin werden gewissenhaft gewertet“ kommentiert Stadtentwicklungssenatorin Junge-Reyer die Vorbereitungen.“

Pressebericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

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