Artikel mit ‘Mietvertrag’ getagged

Risiko bei nicht sorgfältig ausgefülltem Mietvertrag

Freitag, 27. September 2013 PDF Version

Viele Vermieter bedienen sich Mustermietverträgen – z.B. von Haus- und Grundeigentümervereinen. Hiergegen ist auch nichts einzuwenden. Allerdings beobachte ich in der Praxis, dass die Formulare häufig sehr schlecht ausgefüllt werden. Dass dies zu erheblichen Nachteilen führen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des eigentlich für das Baurecht zusträndigen VII. Zivilsenats des BGH.

Dort ging es um die Wirksamkeit einer Vertragsstrafenvereinbarung in einem AGB-Vertrag. Der Auftraggeber hatte zwar die Lücken in der Passage “Vertragsstrafe” aufgefüllt, jedoch vermutlich vergessen, das “Häkchen” an Anfang der Zeile zu setzen. Der BGH ging davon aus, dass die (ausgefüllten) PAssagen nicht Vertragsinhalt geworden seien. Der Senat hats ausgeführt:

“Das von der Bekl. verwendete Formular sieht eine Erklärung über die Vereinbarung einer Vertragsstrafe vor, die aus zwei wesentlichen Elementen besteht. Es soll nicht nur die Höhe der Vertragsstrafe bestimmt werden, vielmehr soll ein gesondertes Ankreuzfeld ausgefüllt und damit klargestellt werden, ob die Vertragsstrafe im konkreten Fall auch wirklich vom Parteiwillen getragen ist oder nicht. Dieser Formulargestaltung wird ein Verständnis nicht gerecht, wonach gleichwohl für eine Vertragsstrafe optiert wird, wenn nur deren Höhe bestimmt, aber nicht die vorgesehene Erklärung abgegeben wird, dass überhaupt eine Vertragsstrafe vorgesehen wird.”

Diese Entscheidung kann m.E. auch auf mietrechtliche Probleme Übertragen werden. Auch in Mietverträgen wird häufiger vergessen, das Häkchen an der richtigen Stelle zu setzen, obwohl durch die Übrigen Eintragungen vermutet werden kann, dass die Option eigentlich gewollt war. Schlampigkeit beim Ausfüllen des Vertrages kann einem Vermieter hart auf die Füße fallen. Da hilft das beste Formular nichts.

BGH vom 20.06.2013, VII ZR 82/12

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Signatur_GB_2010

Warum auch Vermieter von Scheidungen betroffen sind

Mittwoch, 14. Juli 2010 PDF Version

Nach dem neuen § 1568a BGB gilt, dass im Scheidungsfall ein Ehegatte vom anderen verlangen kann, dass ihm die Ehewohnung überlassen wird. Entscheidend ist, welcher Ehegatte bei einer Gesamtwürdigung der Umstände ein größeres Interesse an der Nutzung der Wohnung hat.

Für den Vermieter kann diese Vorschrift aus drei Gründen bedeutsam sein:

1. Das gerichtliche Verfahren kann zur Folge haben, dass einer der Ehegatten aus dem Mietvertrag ausscheidet.
2. Ist der Ehegatte, dem die Nutzung der Wohnung zugesprochen wird noch keine Mietvertragspartei, so muss mit ihm ein neuer Mietvertrag geschlossen werden.
3. Nach ¶¶ 1568a, 563 Abs. 4 BGB steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

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Signatur_DS_2009

Mietvertrag? Das kostet…

Freitag, 28. Mai 2010 PDF Version

Ein hamburger Formularmietvertrag enthielt folgende Regelung:

“Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 130 € (bzw. 150 €) zzgl. 16 % MwSt. – insgesamt … € …”

Das Landgericht Hamburg hat über die Zulässigkeit dieser Mietvertragsausfertigungsgebühr zu entscheiden gehabt. Ergebnis:

“Die Vereinbarung einer sog. Mietvertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, weil sie im gesetzlichen Leitbild nicht vorgesehen ist. (Leitsatz)”

In der Begründung verweist das Gericht auf ¶ 307 II Nr. 1 BGB. Die Mietvertragsausfertigungsgebühr stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Das Ausfertigen eine Formularmietvertrages darf nach dieser Rechtsauffassung – egal wie aufwendig  es auch sein mag – nicht kostenpflichtig sein. Mieter können diese Zahlung verweigern. Dies gilt jedenfalls für Wohnraummietverhältnisse.

Landgericht Hamburg vom 05.03.2009, 307 S 144/08

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Signatur_DS_2009

Basics II – Kleinreparaturklausel

Freitag, 21. Mai 2010 PDF Version

Die meisten Mietverträge enthalten sie: Die beliebte Kleinreparaturklausel. Doch wann ist sie wirksam vereinbart?

Die Rechtsprechung hälte eine solche Formularklausel für zulässig, wenn dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, Kosten für kleinere Reparaturen unabhängig von einem Verschulden zu tragen. Der Mieter müsste dann Reparaturen tragen, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauch aufgetreten sind. Da grundsätzlich für den Erhalt der Mietsache der Vermieter verantwortlich ist, sind dem durch die Rechtsprechung folgende Grenzen gesetzt worden:

1) Die Klausel darf sich nur auf die Teile der Mietwohnung beziehen, auf die der Mieter direkten und häufigen Zugriff nimmt.

2) Die Kostenbeteiligung darf pro Reparatur den Höchstbetrag von 80,– bis 100,– € nicht überschreiten.

3) Es muss eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbeteiligung vereinbart werden. Als Faustregel kann man von einem Maximalwert von nicht mehr als eine Nettokaltmiete pro Jahr ausgehen.

Wenn diese Voraussetzungen eingehalten werden, ist die Klausel nach derzeitigem Rechtsstand wirksam. (Stand Mai 2010) Eine andere Einzelfallfrage ist immer, ob der Teil der Mietsache, für den der Vermieter eine Beteiligung fordert tatsächlich dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegt. Dies kann im Einzelfall sehr streitig sein.

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Signatur_DS_2009

Schriftformklausel in Mietverträgen

Dienstag, 18. Mai 2010 PDF Version

Mietverträge enthalten oft eine Klausel, dass spätere Änderungen ebenfalls der Schriftform bedürfen. Oft gibt es sogar so genannte „doppelte“ bzw. „qualifizierte“ Schriftformklauseln. Sie besagen, dass auch eine Abänderung der Schriftformklausel der Schriftform bedürfe.

Das OLG Rostock hat mit Beschluss vom 19.05.2009 (3 U 16/09) zu Recht festgestellt, dass solche Schriftformklauseln gegen das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 307 Abs. 1 BGB) verstoßen. Es ist nämlich ein wichtiger Grundsatz des Zivilrechts, dass Individualvereinbarungen – auch mündliche – früheren Verträgen immer vorgehen. Durch eine doppelte bzw. qualifizierte Schriftformklausel werde dem Mieter aber suggeriert, er könne sich später gar nicht mehr mündlich mit dem Vermieter über andere Vertragsinhalte einigen. Das sei eine unzutreffende Belehrung über die Rechtslage durch den Vermieter und damit eine unangemessene Benachteiligung.

Im Ergebnis ist diese Rechtsprechung sicher zutreffend. Es bleibt den Parteien immer unbenommen, sich später anderweitig zu einigen oder gar stillschweigend von den früheren Vereinbarungen abzurücken.

Es kann eine besondere Gefahr entstehen in dem Fall, wo spätere mündliche Vereinbarungen bei befristeten schriftlichen Verträgen erfolgen. Hierdurch kann die Schriftform des § 550 BGB verloren gehen und damit der gesamte Vertrag kündbar werden.

OLG Rostock vom 19.05.2009, 3 U 16/09

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Kein Kündigungsrecht beischnarchendem Nachbarn

Montag, 12. April 2010 PDF Version

Ein schnarchender Nachbar stellt keinen Kündigungsgrund dar.

Zu dieser bahnbrechenden Erkenntnis ist das Amtsgericht Bonn gelangt. Ein Ehepaare hatte nach einer ruhigen Wohnung gesucht. Es tellte sich jedoch heraus, dass einer ihrer Nachbarn ein Schnarchproblem hatte. Nun wollten sie so schnell wie möglich aus der Wohnung. Es stand ihnen allerdings kein Grund für eine fristlose Kündigung zu. Mit “ruhig” sei die ruhige Lage des Hauses gemeint gewesen.

AG Bonn vom 25.03.2010, 6 C 598/08

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Unübersichtliche Mietverträge

Dienstag, 15. September 2009 PDF Version

Wer schon einmal ein Seminar mit mir über die Mietvertragsformulare mitgemacht hat weiß, dass ich immer über die Länge des Textes und die Unübersichtlichkeit schimpfe. Das Amtsgericht Köln hat in einem Urteil vom 12.08.2008 (224 C 34/08) praktisch alle allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnungsmietvertrages für unwirksam erklärt, weil der Vertrag zu dick und unübersichtlich sei. Voraussetzung der Einbeziehung in den Vertrag sei, dass der Mieter in zumutbarer Weise von dem Inhalt des Vertrages Kenntnis nehmen könne. Dies erfordere, dass er ihn mühelos lesen können und ein Mindestmaß an Übersichtlichkeit bestehe.

Bei vielen Mustermietverträgen von Hausverwaltungen habe ich daher große Bedenken wegen eines Verstoßes gegen das Transparentgebot. Solche Mietverträge sind oft für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieter nicht mehr verständlich und vor allem nicht mehr einfach zu lesen.

Im konkreten Fall hieße das, dass mit dem Mietvertrag keine Verpflichtung zur Leistung einer Kaution vereinbart werden konnte. Dies war als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Also konnte der Mieter die Kaution ohne Weiteres zurückfordern.

Ich rate sehr, jahrelang eingepflegte Mietverträge mit scharfem Besen auszumisten. Hierbei sind wir gern behilflich.

Amtsgericht Köln vom 12.08.2008, 224 C 34/08

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Schönheitsreparaturen aus Mietersicht

Freitag, 11. September 2009 PDF Version

In den letzten Jahren sind eine Vielzahl von Untscheidungen zu Wirksamenkeit/Unwirksamkeit von sog. Schönheitsreparaturklauseln ergangen. Besonders ältere Musterverträge enthalten nach diesen unwirksamen Klauseln. Für Mieter ist dies natürlich vorteilhaft, da sie dann beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.

Ob eine Klausel wirksam ist oder nicht, wird meist erst am Ende eine Mietverhältnisses relevant. Hausverwaltungen fordern dann häufig ihre Mieter auf, die Schönheitsreparaturen vertragsgemäß auszuführen. In einem Fall, den das Kammergericht unlängst zu entscheiden hatte, hatte die Hausverwaltung formuliert:

“Im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen beachten Sie bitte die Vereinbarung unter ¶ 10 Ziffer 4 des Mietvertrages vom […].”

Das Gericht entschied, dass der Mieter bereits aufgrund dieser Mitteilung dazu berechtigt war, die Sache von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Da die zitierte Klausel im Mietvertrag unwirksam war, konnt der Mieter auch im Klageverfahren die Anwaltskosten ersetzt verlangen. (Berechnungsgrundlage: Kostenvoranschlag für die Schlnheitsreparaturen)

Vermieter müssen daher vorsichtig sein, wenn sie Mieter auf unwirksame Schönheitsreparaturklaiseln verweisen. Diese können i.ü. auch im laufenden Mietverhältnis Klärung über die Schönheitsreparaturen verlagen. Besteht der Vermieter auf einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel, so steht dem Mieter die Möglichkeit offen, dies rechtlich überprüfen zu lassen.

Kammergericht vom 18.05.2009, 8 U 190/08

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Der getäuschte Vermieter

Dienstag, 23. Juni 2009 PDF Version

Wir der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages vom Mieter über dessen Solvenz getäuscht, so steht ihm das Recht zu den Vertrag anzufechten. So das Amtsgericht Leer. Im Fall hatte der Mieter dem Vermieter mitgeteilt, er sei im Vertrieb und Logistik einer Zeitung sowie als Selbständiger (Soft- und Hardware, Netzwerke) tätig. Tatsächlich bezog er jedoch ALG II und hatte bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben, was er auf Nachfrage verneint hatte.

Das Amtsgericht hat hierin ein eine arglistige Täuschung im Sinne des § 123 BGB gesehen.

Ein Mietinteressent ist gegenüber einem potentiellen Vermieter verpflichtet wahrheitsgemäß über seine wirtschaftliche Situation zu informieren. Dazu gehört auch, die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung anzugeben.

Amtsgericht Leer vom 14.10, 70 C 1237/08

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Das kann teuer werden

Dienstag, 02. Juni 2009 PDF Version

Und wieder spricht der Bundesgerichtshof Recht in Sachen Schönheitsreparaturen. Dieses Mal ging es um einen Fall, in dem im Mietvertrag eine unwirksame Endrenovierungsklausel vereinbart worden war. Nachdem der Mieter 7 Jahre in der Mietwohnung gewohnt hatte, zog er aus und führte vor dem Auszug die Endrenovierung aus, weil er dachte aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet zu sein.

Nachdem er seinen Irrtum bemerkt hatte, wollte er das Geld für die durchgeführte Reparatur von seinem Ex-Vermieter zurück erstattet bekommen. (1.620 € – 9 € je qm Wand- und Deckenfläche) Vor dem BGH hatte er mit seiner Klage Erfolg. Die vorgenommenen Schönheitsreparaturen sei aufgrund der unwirksamen Endrenovierungsklausel ohne Rechtsgrund erbracht worden. Gemäß ¶¶ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB stehe dem Mieter daher ein Erstattungsanspruch zu.

Zusätzlich ist anzumerken, dass der Mieter hier seine tatsächlichen Kosten nicht nachweisen musste. Das Gericht hat den Wert der Leistung nach § 287 ZPO geschätzt, wobei es berücksichtig hat, dass bei Eigenleistung regelmäßig Verwandte und Bekannte für die Arbeit „eingespannt” werden. Einen Schadensersatzanspruch des Mieters wurde demgegenüber abgelehnt.

Es handelt sich insgesamt um eine für Mieter erfreuliche und Vermieter gefährliche Entscheidung. Wer als Vermieter darauf spekuliert, dass ausziehende Mieter die Rechtslage zu den Schönheitsreparaturen nicht kennen und diese ohne Verpflichtung durchführen, riskiert innerhalb der Verjährungsfristen auf Rückzahlung der Kosten in Anspruch genommen zu werden. Bei 9€ pro qm kann hier ein stattliches Sümmchen anfallen. Mieter sollten überprüfen, ob ihnen nicht rückwirkend noch Ansprüche zustehen.

Bundesgerichtshof vom 27. Mai 2009, VIII ZR 302/07

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Videoaufnahmen im Parkhaus

Dienstag, 26. Mai 2009 PDF Version

In einem Parkhaus angebrachte Videokameras führen nicht dazu, dass durch die Einfahrt in ein Parkhaus kein Miet- sondern ein Verwahrvertrag mit Bewachungspflichten geschlossen wird. Wird ein eingestellter Pkw gestohlen, so haftet der Parkhausbetreiber aus dem Mietvertrag nicht, weil kein Mietmangel vorliegt. Ebenso liegt keine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht des Mietvertrags vor. Der Parkhausbetreiber hat keine Verpflichtung sicherzustellen, dass die Videoaufnahmenqualität ausreicht, um der Polizei die Ermittlung des Täters zu ermöglichen.

Amtsgericht Hannover vom 07.02.2008, 427 C 11840/07

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Hier bellt kein Hund

Freitag, 22. Mai 2009 PDF Version

Manche Vermieter möchten partout in ihren Mietobjekten keine Hunde haben. Dass ein kompletter mietvertraglicher Ausschluss in einem Formularmietvertrag nicht zulässig ist, haben wir bereits berichtet.

Zulässig ist aber nach Ansicht des Landgerichts Lüneburg eine Klausel, die Genehmigungsvorbehalt beinhaltet. Aufgrund derer kann der Vermieter die Hundehaltung ohne weitere Interessenabwägung untersagen, solange er nicht missbräuchlich, willkürlich oder treuwidrig handelt. Gibt der Vermieter seine Zustimmung nicht, hat er einen Anspruch auf Entfernung des gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt.

LG Lüneburg vom 06.02.2008, 6 S 120/07

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