Artikel mit ‘Minderung’ getagged

Unsicherheit bei Mietminderung: Baulärm im Innenstadtbereich

Dienstag, 10. Dezember 2013 PDF Version

Es bleibt spannend bei der Frage nach der Zulässigkeit von Mietminderungen bei Baulärm in Innenstadtbereicht.

Nachdem die 63. Kammer offensichtlich der Auffassung ist, dass man im Innenstadtbereich einer Großstadt als Mieter stets mit Baulärm von Nachbargrundstücken rechnen müsse (LG Berlin vom 27.09.2011, 63 S 641/10), differenziert nun die 67. Kammer hier anders.

Im Fall wurde das Nachbargebäude umfassend saniert (Fassade, Balkone, Dächer, Dachterrassen, etc.). Ein Mieter des Nachbargrundstücks minderte wegen Baulärm und sonstigen Beeinträchtigungen durch den Bau. Zu Recht, wie das Landgericht (ZK 67.) in diesem Fal befand. Der Mietermus nur dann mit Umfeldbaumaßnahmen rechnen, wenn es konkrete und offensichtliche Anhaltspunkte gibt. Dies ist immer eine Frage des Einzelfalles (z.B. Baulücken, ersichtlich sanierungsbefürftige Fassaden, etc.). Auch die 65. Kammer des LG Berlin scheint diese Aufassung zu vertreten (Urteil vom 13.03.2013, 65 S 321/11)

Muss er bei Mietvertragsabschluss nicht mit solchen Maßnahmen bzw. Bauarbeiten rechnen, kann er in angemessenem Umfang die Miete mindern.

Grundstückseigentümer sollten in solchen Fällen stets eine Nachbarschaftsvereinbarung für die Durchführung von Baumaßnahmen treffen, um nicht im Anschluss Prozesse wegen der durchgeführten Mietminderungen führen zu müssen.

LG Berlin vom 26.09.2013, 67 S 251/13

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Nachbar, ick hör Dir trapsen

Donnerstag, 06. Juni 2013 PDF Version

Gestern hat der BGH eine Entscheidung zur Mietminderung bei – aus Sicht des Mieters – ungenügender Trittschalldämmung nach Dachgeschossausbau getroffen.

Ich habe die Entscheidung auf der Seite der Legal Tribune kommentiert:

“Lärmsensible Mieter stoßen mit ihren Anliegen beim BGH oft auf taube Ohren. Ob dröhnendes Verkehrsrauschen oder klackende Stöckelschuhe – akustische Belästigungen sind nach der Rechtsprechung des Gerichts vielfach hinzunehmen. Auch am Mittwoch scheiterte ein Mieter, der plötzlich über sich neue Nachbarn hatte, mit seiner Mietminderung. Dominik Schüller über Ausbauten, Umbauten und Neubauten.”

Den weiteren Beiträg können Sie gerne auf der Seite der LTO weiterlesen.

BGH vom 05.06.2013, VIII ZR 287/12

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Gerüst vor dem Fenster – 10% sind drin

Mittwoch, 20. März 2013 PDF Version

Zwischen den Mietvertragsparteien war u.a. eine Mietminderung wegen eines vor dem Fenster aufgebautem Gerüßt streitig. Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass der Mieter die Beeiträchtigung nicht hinreichend dargelegt hatte und wies den Anspruch zurück. Insbesondere hat es geurteilt:

“Das bloße Vorhandensein eines Gerüsts berechtige im Übrigen ohnehin nicht zur Minderung.”

Anders sieht es wohl der VIII. Zivilsenat. Zitat:

“Es liegt auf der Hand, dass die Nutzung einer Dachgeschosswohnung erheblich eingeschränkt ist, wenn über einen Zeitraum von rund einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und über eine Bauschuttrutsche in einen Container zum Abtransport befördert werden. Die von der Beklagten eingereichten Lichtbilder belegen zudem, dass ihr Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und dass das unmittelbar vor den Fenstern ihrer Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte. Ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Annahme einer Minde-rung auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich während der Dacharbeiten nicht durchgehend in ihrer Wohnung aufgehalten hat.”

Die Tendenz des BGH geht in letzter Zeit dahin, wenige hohe Anforderung an die Darlegungs- und Beweislast bei Minderung durch den Mieter zu stellen. Trotz dessen ist es natürlich immer am Besten, möglichst genau die Beeinträchtigungen zu dokumentieren. Insbesondere, da Amtsgerichte häufig andere Anforderungen in der I. Instanz stellen.

BGH vom 12.12.2012, VIII ZR 181/12

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Konkurrenzschutz und Mietmangel

Freitag, 18. Januar 2013 PDF Version

Vielfach wird in Gewerbemietverträgen Konkurrenzshcutz vereinbart. Der Gewerbemiete möchte damit verhindern, dass der Vermieter am selben Standort an einen Konkurrenten einen Gewerberaum vermietet. Ein durchaus nachvollziehbares Interesse. Insbesondere in größeren Gewerbemietkomplexen wie Einkauszentren hat der Mieter ein Interesse daran, dass er z.B. der einzige Bäcker ist. Hierauf beruht in der Regel auch seine Kalkulation.

In einem vom BGH nun entschiedenen Fall hatten die Parteien für eine Arzpraxis Konkurrenzschutz (für bestimmte Fachgebiete) vereinbart. Streitig war, ob überhaupt ein Verstoß gegen diese Vereinbarung vorlag. Allgemein hat der BGH jedoch enschieden, dass die Verletzung einer Konkurrenzschutzpflicht einen Mietmangel darstellt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Konkurrenzschutz ausdrücklich vereinbart worden ist oder vertragsimmanent besteht. Bereits 1978 hatte der BGH festgestellt, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehört, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel vertraglicher Schutz vor weiterer Konkurrenz gewährt wird.
Vermieter sollten daher vor Neuvermietung im Gewerbebereich gut prüfen, ob der Konkurrenzschutz verletzt wird oder nicht. Liegt ein Mangel der Mietsache wegen Vermietung an einen Konkurrenzten vor, besteht ein Minderungsrecht. Die Höhe ist vom Einzelfall abhängig.

BGH vom 10.10.2012, XII ZR 117/10

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Signatur_GB_2010

Wie man die Miete mindert

Montag, 30. Januar 2012 PDF Version

Jeder Mieter weiß, dass er bei Mietmängeln die Miete mindern kann. Dass dafür der Mangel beim Vermieter angezeigt werden muss, ist in der Regel auch noch bekannt. Bei den Mietminderungsquote scheiden sich die Geister. Eine verbindliche Aussage ist in der Regel nicht möglich. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt.

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters getroffen und dabei die teilweise überhöhten Ansprüche an den Mieter (insbesondere des LG Berlin) “zurechtgestutzt”. Nach der Entscheidung vom 25.10.2011 muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es müssen daher nur die Mängelsymptome beschrieben werden. Dies genügt für eine formell ordnungsgemäße Mängelanzeige. Erst für die Errechnung der Minderungsquote ist dem Gericht konkreter vorzutragen. Insofern sollte der Mieter trotz dieser Entscheidung so viele Beweismittel wie möglich sammeln und entsprechend des Mangels auch Protokolle u.ä. erstellen. Am besten ist eine Tabelle nach folgendem Schema:

Mangel – Datum – Beschreibung – Zeuge – Mangelanzeige beim Vermieter – Beseitigung

Die ohnehin in der Regel höchst problematischen Mietminderungsfälle lassen sich so deutlich besser führen.

BGH vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11

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Signatur_DS_2009

Immer Ärger mit Touristen

Dienstag, 12. Juli 2011 PDF Version

Wir eine Wohnung eines Mietshauses als Ferienwohnung genutzt, ergibt sich hieraus nicht automatisch ein Minderungsrecht der übrigen Mieter. Eine normale “Unruhe” durch die Touristen müsse hingenommen werden. Es könne nicht vermutet werden, dass Feriengäste stehts über die normale Wohnnutzung hinausgehende Beeinträchtigungen verursachen. Mieter einer Wohnung in Innenstadtlage müssten mit solchen Beeinträchtigungen leben.

Interessant ist zudem der Hinweis des Gerichts zur fristgerechten Kündigung (die frislose war geheilt worden). Die Zahlung der rückständigen Miete habe diese nicht entfallen lassen. Wenn gar kein Mangel vorgelegen habe, könne die fristgerechte Kündigung nicht geheilt werden.

Im Grundsatz entspricht diese Auffassung der Rechtsprechung des BGH. Allerdings hat dieser 2005 entschieden, dass bei der Prüfung, ob die fristgerechte Kündigung wirksam sei, der Zahlungsausgleich mit berücksichtigt werden könne. Hierdurch könne geprüft werden, ob das Ferhlverhalten des Mieters in einem besseren Licht erscheine.

Die Entscheidung des Landgerichts zeigt jedoch, dass für den Mieter bei zweifelhaften Minderungen eine große Gefahr liegt, die Wohnung zu verlieren. Auch dann, wenn der Rückstand später gezahlt wird. Dies ist vielen Mietern nicht bewusst. Allerdings kann das Pendel im Einzelfall auch zu Lasten des Vermieters ausschlagen.

Landgericht Berlin vom 28.01.2011, 63 S 240/10
BGH vom 16. 2. 2005, VIII ZR 6/04

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Zu früh repariert

Freitag, 29. April 2011 PDF Version

Viele Mieter wissen, dass sie die Miete mindern können, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht. Vielfach wird diese Minderung einfach vorgenommen oder nachträglich von der Miete abgezogen. Hier beginnt häufig der Streit – nicht nur über die Höhe der Mietminderung, die auch für Anwälte ein Mysterium ist.

Vielfach werden bei der Mietminderung jedoch wesentliche Basics nicht berücksichtigt.

– In der Regel ist ein Anzeige des Mangels erforderlich. Erst ab diesem Zeitpunkt kann eine Minderung begehrt werden.
– Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu gewähren
– Die Minderung kann nur solange fortgesetzt werden, wie sie sich auswirkt. Ein Heizungsmangel im Winter berechtigt natürlich nicht zur Minderung außerhalb der Heizperiode.
– Von zu hohen Mietminderungen ist abzusehen. Kleinere Mängel berechtigen überhaupt nicht zur Minderung. Der Mangel muss die Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Häufig schätzen Mieter die Höhe der Mietminderung zu hoch ein.
– Über bestimmt Mängel (Lärm, Temperatur, Schimmel u.ä.) sollte ein Mängelprotokoll gefertigt werden. Dies erleichtert die Beweisführung ungemein.

Kommt der Vermieter der Mangelbeseitigung nicht nach, so kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist. Dies erfordert neben der Anzeige des Mangels auch den Ablauf einer angemessenen Frist. Je nach Mangel ist die Frist unterschiedlich zu bewerten. Im Normalfall dürfte zumindest eine Frist von 14 Tagen angemessen sein. Führt der Mieter die Mangelbeseitigung vor Ablauf einer angemessenen Frist aus, kann er die hieraus entstandenen Kosten nicht vom Vermieter verlangen.

BGH vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06

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Signatur_DS_2009

Und außerdem sind die Heizkosten viel zu hoch!

Mittwoch, 16. Februar 2011 PDF Version

Ähnliche Sätze bekommt man als Vermieteranwalt häufiger zu hören. Auch Kollegen schreiben des öfteren, dass die Miete wegen der veralteten Heizleistung zu mindern oder die Betriebskosten zu kürzen seien.

Dem ist das das OLG Düsseldorf – zu Recht – entgegen getreten. Das Gericht hat entschieden:

“Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigt. Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Heizungsanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung als mangelhaft zu beurteilen war.”

Im Klartext bedeutet dies, dass nur in seltenen Ausnahmefällen wegen ineffizienter Heizung ein Minderungsrecht geltend gemacht werden kann. Wer eine Wohnung mit alter Heizung mietet, muss auch die Kosten hierfür tragen. Dafür, dass die Heizung bereits im Zeitpunkt ihres Einbaus bereits nicht dem Stand der Technik entsprach, ist der Mieter beweisbelastet. Diesen Beweis wird er in der Regel nicht führen können.

OLG Düsseldorf vom 08.07.2010, I – 24 U 222/09, 24 U 222/09

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Signatur_DS_2009

Mietmangel – auf die Anzeige kommt es an

Donnerstag, 16. Dezember 2010 PDF Version

Wenn die gemieteten Räume mit einem erheblichen Mangel behaftet sind, können Mieter die vereinbarte Miete mindern. Dies setzt jedoch voraus, dass dem Vermieter der Mangel bekannt gemacht worden ist. Dies ist verständlich. Denn nur dann kann der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommen. Nur bei offensichtlichen Mängeln kann im Ausnahmefall eine Mangelanzeige entfallen.

Hier liegt in Mietprozessen häufig das Problem auf Mieterseite. Nicht selten wird der Mangel nicht konkret bzw. nicht schriftlich angezeigt. In einem solchen Fall verliert der Mieter nicht nur sein Recht zur Minderung, sondern auch das Zurückbehaltungsrecht.

dies hat der BGH erst kürzlich bestätigt. Erst wenn der Mangel ordnungsgemäß angezeigt worden ist, könne der Mieter vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Ich zitieren aus der Presseerklärung des BGH:

“Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.”

Die Beweislast für eine ordnungsgemäße Mangelanzeige liegt im Prozess beim Mieter. Vielfach scheitert es genau daran.

BGH vom 03. 11.2010, VIII ZR 330/09

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Graffiti – Mietmangel?

Freitag, 03. Dezember 2010 PDF Version

Besonders in Großstaädten ist Graffiti an und in Mietshäusern ein großes Problem. Vermieter können sich kaum hiergegen schützen. Kaum ist die Fassade oder der Hausflur neu gestrichen “verewigt” sich auch schon der nächste Schmierfink auf der frischen Farbe. Für den Vermieter ist dies in doppelter Hinsicht misslich. Er muss die Kosten der Beseitigung in der Regel aus eigener Tasche zahlen und muss unter Umständen Mietminderungen von Mietern fürchten, wenn er nicht beseitigt.

Die Frage, ob und unter welchen Umständen Graffiti an der Fassade oder im Hausflur einen minderungsfähigen Mietmangel darstellt, ist strittig. Das Landgericht Berlin hat kürzlich eine wichtige Entscheidung in dieser Frage für “Hausflurfälle” getroffen. Im Regelfall – so die 63. Kammer – seien Graffitis im Treppenhaus kein Mangel, dessen Beseitigung der Mieter verlangen könne. Damit wich das Gericht von der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts Lichtenberg ab, das vom Gegenteil ausgegangen war.

Ausnahmen: Es liegt eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung vor oder die Mieträume sind zu repräsentativen  Zwecken angemietet worden.

Die Rechtssprechung ist nicht unumstritten. Auch ich meine, dass ab einem bestimmten Grad von Graffitis von einem solch verwahrlosten Zustand ausgegangen werden kann, den der Mieter nicht hinnehmen muss. Jedenfalls dann, wenn der Hausflur bei Mietvertragsbeginn “sauber” war. Die kann jedoch nur im Einzelfall entschieden werden. Gefolgt werden kann der Entscheidung insoweit, als nicht jedes kleine Graffiti im Hausflur eine Mangel der Mietsache darstellen kann.

Für die Haussfassade gelten i.ü. andere Maßstäbe. Dort gilt zudem § 9 Abs. 2 BauO Berlin:

“Bauliche Anlagen dürfen das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten.”

D.h. Eigentümer sind schon dem Staat gegenüber verpflichtet einer verunstaltenden Wirkung der Fassade entgegenzuwirken.

Landgericht Berlin vom 05.10.2010, 63 S 619/09

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Signatur_DS_2009

Zurückbehaltungsrecht und Mangelanzeige

Freitag, 12. November 2010 PDF Version

In Mietrechtsstreitigkeiten ist immer wieder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mängeln der Mietsache streitig. Ist die Mietsache mit Mängeln behaftet, kann der Mieter einen Teil der Miete – quasi als Druckmittel – zurückbehalten. Dies kann insbesondere bei Räumungsklage problematisch werden, wenn hierdurch der kündigungsrelevante Rückstand, wegen dem gekündigt worden ist, schrumpft.

Das Zurückbehaltungsrecht setzt jedoch ebenso wie das Rechts zur Mietminderung eine Mängelanzeige beim Vermieter voraus. An dieser mangelt es sehr häufig. Der Mieter muss die Anzeige beim Vermieter nachweisen.

Dies hat der BGH kürzlich entschieden und damit zugunsten der Vermieter Rechtssicherheit geschaffen und gleichzeitig die Rechtsauffassung der 63. Kammer des LG Berlin angelehnt. Dort war man in der Berufungsinstanz noch davon ausgegangen, dass auch ohne Mangelanzeige ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Vermieter muss nur dann einen Mangel gegen sich gelten lassen, wenn er hiervon Kenntnis hat. Die trifft nicht nur auf Mietminderungsansprüche, sondern auch auf das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu.

Ohne Mangelanzeige keine Minderung und auch kein Zurückbehaltungsrecht.

BGH vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09

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Signatur_DS_2009

Viele kleine Mängel sind kein Großer

Donnerstag, 29. Juli 2010 PDF Version

Ein Mangel an der Mietsache muss die Erheblichkeitsschwelle überwinden, bevor der Mieter gemäß § 536 BGB die Mietzahlung mindern darf. Die Norm bestimmt eindeutig:

“Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.”

Dies gilt auch, wenn die Mietsache eine Vielzahl von unerheblichen Mängeln aufweist. Viele kleine Mängel führen eben nicht zu einem großen. Dies hat auch das Landgericht Berlin entschieden.

Landgericht Berlin vom 01.12.2009, 63 S 162/09

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Es bleibt bei 10%

Donnerstag, 25. März 2010 PDF Version

In den letzten Monaten haben wir verstärkt über die 10%-Rechtsprechung zur Flächenabweichung von Wohnflächen berichtet. Aus den letzten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hierzu ist festzuhalten, dass hiervon wohl keine Ausnahmen zu machen sind.

Zum einen hat er seine Rechtsprechung auch für die Wohnunflächen von Einfamilienhäusern bestätigt. Zum anderen hat er Stellung zu einer Formulierung “ca. xyz qm” in einem Mietvertrag genommen.

Im ersten Fall stritten sich die Parteien darüber, ob die vermietete Doppelhaushälfte von der vereinbarten Fläche von 145 qm mehr als 10% abwich. Die Vorinstanz hatte vertreten, dass bei Einfamilienhäusern eine Auflockerung der Grenze auf 15% anzunehmen sei, wenn auch ein Garten mitvermietet sei. Diese Auffassung teilt der BGH nicht. Aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit ist die Grenze auch in solchen Fällen bei 10% anzusetzen.

Im zweiten Fall hat der BGH entschieden, dass auch eine “ca-Formulierung” vor der Anwendung der 10%-Regelung nicht schützt. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag mit “ca. 100 qm” angegeben worden. Tatsächlich lag diese nur bei 81 qm. Der BGH hat entschieden, dass die relativierende Formulierung “ca.” unbeachtlich ist. Der Mieter konnte die Miete auch für den zurückliegenden Zeitraum mindern.

Für die Praxis bedeutet dies, dass man sich vermutlich mit kaum einer Formulierung um die Festlegung einer Wohungsgröße herumwinden kann. Vor der Vermietung ist es sinnvoll jedenfalls überschlägig Angaben zur Wohnung zu überprüfen. Denn die rückwirkende Minderung kann ziemlich teuer werden. Bereits bei einer Minderung von 100 € monatlilch kommen rückwirkend schnell 3.000-4.000 € zusammen.

Auch von missverständlichen Formulierungen wie “Mietraumfläche” sollte nach der Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 (VIII ZR 244/08) abgesehen werden.

BGH vom 28.10.2009, VIII ZR 164/08 und BGH vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09

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Signatur_DS_2009

Was ist ”Mietraumfläche”?

Dienstag, 09. März 2010 PDF Version

Für die Bezeichnung der Größe einer vermieteten Fläche gibt es in Mietverträgen eine erstaunliche Fülle von Formulierungen. Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, was unter einer „Mietraumfläche“ zu verstehen ist.

Er entschied, dass diese Formulierung keine eindeutige Auslegung ermögliche und daher zugunsten des Mieters so zu verstehen sei, dass hiermit die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung zu verstehen sei.

Dies hatte im Fall für den Vermieter die unangenehme Konsequenz, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als 10% von der nach Wohnflächenverordnung berechneten Wohnfläche abwich. In diesem Fall kann der Mieter – auch rückwirkend – die Miete mindern.

Mietverträge sollten an diesem Stellen rechtssicher formuliert sein.

BGH vom 21.10.2009 VIII ZR 244/08

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Risikoverteilung bei Sperrung eines Ladens

Montag, 21. Dezember 2009 PDF Version

Das  Kammergericht hat enschieden, dass der Vermieter das wirtschaftliche Risiko trägt, wenn das von ihm vermietete Gewerbemietobjekt wegen Bauarbeiten Dritter nicht von Kunden betretbar ist.

Im Fall konnte der Souvenierladen des Mieters für einen Zeitraum von 2 Monaten  nicht von Kunden betreten werden, weil vor seiner Tür gebaut wurde. Er minderte daher die Miete auf 0 €. Das Kammergericht gab ihm Recht. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch, dass der Zugang durch Kunden möglich ist. Das Risiko, dass Dritte den Zugang “verbauen” trägt der Vermieter.

Das Gericht hat gleichzeitig auch eine Klausel im Mietvertrag, die eine solche Risikoverteilung anders gestalten sollte, für unwirksam gehalten. Die Klausel:

“Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z.B. Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs– und Staubbelastungen oder ähnliches begründen unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstandes, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind.”

stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und  ist daher nach § 307 BGB unwirksam.

Kammergericht vom 12.11.2007, 8 U 194/06

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Signatur_DS_2009

Wohnung zu klein – keine Minderung

Mittwoch, 09. Dezember 2009 PDF Version

Bekanntermaßen steht Mietern bei Abweichungen von der vereinbarten Wohnungsgröße um -10% oder mehr ein Minderungsrecht in entsprechender Höhe zu. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits 2004 entschieden. (Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03) Entscheidend ist aber dabei, dass die Wohnungsgröße auch tatsächlich vereinbart worden ist. Dies setzt in der Regel eine schrftliche Vereinbarung im Mietvertrag  voraus.

In einem Fall des Amtsgerichts Hagen war eine Wohnung wohl mit einer Größe von 100 qm inseriert worden. Im Mietvertrag war indess gar keine Größenangabe aufgenommen worden. Tatsächlich war die Wohnung nur ca. 90 qm groß – der Mieter wollte die Miete mindern. Dies versagte ihm das Amtsgerich:

“Eine Zusicherung liegt hierbei nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden.”

Fazit: Will der Mieter vom Vermieter eine verbindliche Festlegung über die Größe der angemieteten Wohnung, so sollte er beim Abschluss des Mietvertrages auf die Angabe eine Größe bestehen.

Amtsgericht Hagen vom 14.04.2008, 9 C 500/07

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Signatur_DS_2009

Der liebe Mieter und die Mängel

Dienstag, 06. Oktober 2009 PDF Version

Der Mieter hat einen Anspruch auf Mängelbeseitigung an der Mietsache. Beseitigt der Vermieter angezeigte Mängel nicht, so hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung bzw. Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch nach ¶¶ 536, 536a BGB.

Was ist nun aber,  wenn der Vermieter die Reparatur gerne durchführen würde, der Mieter ihm aber den Zutritt zur Wohnung verweigert? Dies hatte das Landgericht Karsruhe zu entscheiden:

Nachdem der Vermieter eine Wasserleitung im Badezimmer repariert hatte, verblieb ein großes Loch in der  Wand. (Ein eindeutiger Mangel) Der Mieter verweigerte nunmehr den Zutritt zur Wohnung und verlangte zunächst die Erstattung der ihm durch die defekte Leitung entstandenen Schäden. Gleichzeitig minderte er um 50% die Miete. Zu Unrecht, wie das Gericht entschied.

Der Mieter ist verpflichtet die Mängelbeseitigung zu dulden. Weigert er sich, kann er keine Minderung mehr geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob ihm u.Ust. andere Ansprüche gegen den Vermieter zustehen. Die “Tür zu zu lassen” ist damit kein probates Druckmittel gegenüber dem Vermieter, das kann nach hinten losgehen.

LG Karlsruhe vom 24.08.2009, 9 S 206/08

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Signatur_DS_2009

Wenn der Putz von den Wänden fällt…

Dienstag, 11. August 2009 PDF Version

Haben Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Beseitigung großflächiger Putzlöcher. So sieht es jedenfalls das Amtsgericht Berlin-Köpenick.

Demnach erstreckt sich die dem Vermieter obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, auch auf Fassaden. Großflächig abfallender Außenputz stelle einen Mangel dar, unabhängig davon, ob die Dämmwirkung reduziert ist.

Wie viel Putzmängel tolerierbar sind, hängt auch vom Wohnumfeld ab. Entscheidend ist auch, in welchem Zustand sich die Fassade bei Abschluss des Mietvertrages befunden haben. Für Mieter und Vermieter macht es daher Sinn zu diesem Zeitpunkt Dokumentationsfotos zu erstellen oder eine entsprechende klarstellende Klausel im Mietvertrag aufzunehmen.

Amtsgericht Köpenick vom 15. 8. 2007,  8 C 129/07

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