Artikel mit ‘Modernisierung’ getagged

Baustopp bei Modernisierung

Mittwoch, 18. September 2013 PDF Version

Das Landgericht Berlin war in den vergangenen Jahren sehr mieterfreundlich, wenn es um den Erlass einstweiliger Verfügungen gegen Baumaßnahmen (Modernisierung oder Instandsatzung) im Außenbereich ging. Dass ein Baustopp bei einem bereits aufgebauten Gerüst und forgeschrittener Planung erhebliche Probleme für den Vermieter als Bauherren bedeutet muss nicht näher erläutert werden. Es schien geradezu so, als müsse auch in solchen Fällen der Mieter im Vorfeld auf Duldung in Anspruch genommen werden.

Eine Entscheidung der 63. Kammer des LG Berlin schränkt die Fälle jedoch ein. Wenn nicht innerhalb der Wohnung modernisiert oder instand gesetzt werden soll, muss es sich um erhebliche Beeinträchtigungen handeln. Die Gefahr, dass es bei Gerüstbauarbeiten zur Überschreitung von Grenzwerten nach gesetzlichen oder technischen Vorschriften kommen kann, lässt das Gericht nicht pauschal gelten. Der Mieter muss nach Ansicht der Kammer mindestens dass dulden, was der NAchbar nach § 906 BGB zu dulden hat. Damit dürften die 08/15-Fälle aus dem Schema herausfallen. Wenn beispielsweise jedoch Arbeiten an Balkonen oder Fenstern durchgeführt werden müssen, kann die Erheblichkeitsschwelle im Einzelfall durchaus überschritten sein, so dass das LG dem Mieter einen Verfügungsanspruch zusprechen würde.

Bei Modernisierungs- oder Instandsetzungsprojekten sollte man sich als Vermieter bereits in der Planung- und Ankündigungsphase anwaltlich beraten lassen.

LG Berlin vom 26.02.2013, 63 S 429/12

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vorbeugende einstweilige Verfügung bei Modernisierungsmaßnahmen

Mittwoch, 10. April 2013 PDF Version

Der Vermieter, der Modernisierungsmaßnahme durchführt, obwohl nicht alle Mieter diesen zugestimmt haben, setzts sich stets der Gefahr einer einstweiligen Verfügung durch einen Mieter aus. Das dies nicht erst bei Beginn der Baumaßnahmen, sondern bereits nach der Ankündigung der Arbeiten drohen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Die Vermieterin hatte angekündigt, Außenbalkone u.a. auch an der vom Antragssteller bewohnten Wohnug anzubringen. Der Mieter beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung hiergegen, obwohl noch nicht einmal Bauvorbereitungsmaßnahmen getroffen worden waren. Zu Recht, wie das Beschwerdegericht entschied:

“Dass die Antragsgegnerin die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme bislang lediglich angekündigt hat, steht einer Besitzstörung nicht entgegen, da eine solche bereits in einem Verhalten liegt, das den Besitzer über den ungestörten Fortbestand seines Besitzes ernstlich beunruhigt. […] Dass die angekündigten Maßnahmen von der Antragsgegnerin bislang nicht umgesetzt worden sind, ändert an der berechtigten Besorgnis des Antragstellers ebensowenig wie die im Rahmen der Beschwerde abgegebene Erklärung der Antragsgegnerin, von den beabsichtigten Maßnahmen zwischenzeitlich Abstand genommen haben.”

Vermieter können diesem Risiko nur dann entgehen, wenn sie im Ankündigungsschreiben ausdrücklich darauf hinweisen, dass ohne Mieterzustimmung keine Baumaßnahmen durchgeführt werden. Anderenfalls bietet sich ein sofortiges Anerkenntnis an, um die Kosten dem Mieter auferlegen zu lassen.

LG Berlin vom 01.03.2013, 63 T 29/13

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Modernisierung durch den Mieter

Freitag, 09. März 2012 PDF Version

Nach einer Entscheidung des BGH hat der Mieter gegen der Vermieter keinen Anspruch auf eine Eigenmodernisierung. Im Fall ging es um eine Heizung. Der Mieter wollte die vorhandene Heizung gegen eine moderne Gasetagenheizung austauschen. Dies verweigerte der Vermieter. Zu Recht entschied der VIII. Zivilsenat und verneinte dabei den Vorwurf der Rechtsmissbräuchlichkeit.

Die Entscheidung ist zutreffen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Eigenmodernisierung. Wann und ob modernisiert wird, muss der Entscheidung des Eigentümers vorbehalten bleiben.

BGH vom 14.09.2011, VIII ZR 10/11

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Signatur_DS_2009

weites Verständnis des Modernisierungsbegriffes

Donnerstag, 17. November 2011 PDF Version

Mit der WEG-Nouvelle hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit an die Hand gegeben, über bauliche Veränderungen dann mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit zu beschließen:

“Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.”

Der BGH ist der Auffassung, dass der Modernisierungsbegriff auch im Rahmen des WEG weit zu verstehen ist. Dies ergäbe sich bereits aus dem Verweis auf § 559 BGB. Für die Anwendung des Mehrheitsquorums des § 22 Abs. II WEG genügt es daher, wenn die bauliche Veränderung den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt.

Noch nicht abschließende geklärt ist allerdings die Frage, ob sich die Verbesserungen auf alle Wohnungseigentümer oder zumindest einen Teil von Ihnen auswirken muss. Welche Mehrheiten sind beispielsweise erforderlich, wenn die WEG eine bauliche Maßnahme beschließt, die ausschließlich einem Wohnungseigentümer zugute kommt, andere Wohnungseigentümer indess beeinträchtigt. Die Tendenz des BGH läßt vermuten, dass er auch hier einen weiten Spielraum aus Praktikabilitätsgründen einräumen wird.

BGH vom 18.02.2011, V ZR 82/10

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Signatur_DS_2009

Erleichterung für Vermieter bei Modernisierungsankündigungen

Dienstag, 01. November 2011 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 28.09.2011 zum Geschäftszeichen VIII ZR 242/10 eine weitere Erleichterung für Vermieter im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen entschieden. In dem zugrunde liegenden Fall ging es um die Frage, ob ein Ankündigungsschreiben für eine Modernisierung nach § 554 Abs. 3 BGB den formalen Anforderungen genügt oder nicht. Die Vermieter hatten in dem entschiedenen Fall Ankündigungsschreiben für die Anbringung von Balkonen an der Westseite des Mehrfamilienhauses zugeschickt und darin die durchzuführenden Baumaßnahmen stichwortartig angekündigt. Insbesondere hatten sie ausgeführt “Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich”.

Der Bundesgerichtshof hat diese Ankündigung für ausreichend erachtet. Er hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass der Zweck der Modernisierungsankündigung nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Vielmehr muss nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dem Mieter die Ankündigung einer Modernisierung hier Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Der Mieter muss sich ein realitätsnahes Bild von der beabsichtigten baulichen Maßnahme machen können.

In dieser Entscheidung ist eine deutliche Einschränkung der bisherigen Praxis der Instanzgerichte zu sehen. Die Instanzgerichte hatten bislang nur allzu oft Duldungsklagen wegen vermeintlich fehlender Klarheit der Ankündigung zurückgewiesen. In der Praxis hat es dazu geführt, dass Ankündigungsschreiben auswucherten und jedes Detail aufgenommen wurde, um die formalen Anforderungen zu erfüllen.

Nach der neuen Entscheidung des BGH dürfte hier die Zurückweisung wegen formaler Fehler für die Instanzgerichte nunmehr schwieriger geworden sein. Diese Entscheidung ist ein weiterer Baustein für die erleichterte Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen. Bereits am 05.03.2011 hatte der BGH Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen auch dann für zulässig erachtet, wenn der Mieter nicht zugestimmt hatte.

BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 242/10

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Signatur_GB_2010

 

Modernisierende Instandsetzung

Freitag, 03. Juni 2011 PDF Version

Nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Abs. 2 WEG) können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von ¾ aller Stimmberechtigten eine Modernisierung beschließen. Dies gilt auch, falls es sich eigentlich um eine bauliche Veränderung handelt, die ja die Zustimmung aller Wohnungseigentümer benötigen würde.

Bisher wurde dies unter dem Begriff der modernisierenden Instandsetzung abgehandelt. Jetzt aber fasst der BGH mit Urteil vom 18.02.2011 (V ZR 82/10) den Modernisierungsbegriff sehr weit. Er wird der Modernisierungsmaßnahme im Mietrecht (§ 559 Abs. 1 BGB) gleichgestellt.

Danach sind die Wohnungseigentümer künftig viel freier, verbessernde und modernisierende Maßnahmen auch gegen einzelne Eigentümer durchzusetzen. Der Modernisierungsbegriff im Mietrecht ist ja sehr weitgehend und umfasst insbesondere auch energiesparende Maßnahmen.

Im konkreten Fall ging es um die Wiedererrichtung von Kaminzügen, die in der Vergangenheit stillgelegt und abgerissen worden waren. Dies hielt der BGH aufgrund der Erhöhung der Möglichkeiten von Beheizungen für eine Modernisierung. Die ¾-Mehrheit der Eigentümer genügte.

Dies ist eine Entwicklung, die der Wohnungseigentumsverwalter kennen muss. Denn derartige Fragen werden von Zeit zu Zeit an ihn herangetragen werden.

BGH vom 18.02.2011, V ZR 82/10

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Signatur_SA_2009

Streitpunkt Modernisierungen

Dienstag, 29. März 2011 PDF Version

Häufig gibt es Streit zwischen den Mietvertragsparteien, wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte. Denn in der Regel sollen die Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter hat unter den Voraussetzungen des § 554 BGB Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen.

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass

1. der Austausch eines alten Gasherde durch einen Eletroherd mit Ceranfeld eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme ist.
2. Auch die Starkung der Elektrosteigleitungen müssen geduldet werden, weil hierdurch mehr Geräte mit hohem Stromverbrauch angeschlossen werden können.
3. Der Mieter den Austausch von alten Kastenfenstern durch Isolierglasfenster zu dulden hat und
4. der Vermieter einen Anspruch auf Einbau eines modernen Bades im Sinne des Mietspiegels habe.

Modernisierungsankündigungen müssen immer sehr genau sein. Formelle Fehler führen schnell dazu, dass die Maßnahmen nicht gerichtlich durchsetzbar ist.

Landgericht Berlin vom 21.12.2010, 65 S 318/09

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Signatur_DS_2009

Mieterhöhung ohne Modernisierungsankündigung

Montag, 14. März 2011 PDF Version

Nach § 554 BGB hat der Mieter in einem gewissenRahmen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Nach Abs. 3 sind jedoch die Maßnahmen formell ordnungsgemäß anzukündigen (wenn es sich nicht nur um eine Bagatellmodernisierung handelt).

Häufig wird dies von Vermietern nicht mit der erforderlichen Sorgfalt durchgeführt. Für die auf der Modernisierung beruhenden Mieterhöhung hat dies nach einer neuen Entscheidung des BGH keinen Einfluss. Im Urteil, dessen Volltext noch nicht veröffentlicht ist, hatte der Vermieter zunächst einen Fahrstuhleinbau angekündigt. Dies wurde nach Widerspruch dann zurückgezogen. Der Fahrstuhl wurde dann trotzdessen – ohne Unterlassungsverfügung des Mieters – eingebaut.

Nach der Modernisierungsmaßnahme verlangt der Vermieter vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB. Zu Recht, wie der VIII. Zivilsenat befand. Eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme sei keine Voraussetzung für die spätere Mieterhöhung. Sinn und Zweck der Ankündigung sei vielmehr, dass sich der Mieter auf die Maßnahme einstellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht ausüben könne. Zweck der Ankündigungspflicht sei es gerade nicht, den Vermieter in seinem Recht zur Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierungsmaßnahme einzuschränken.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig ist seitens des Mieters ist, ggf. gegen eine rechtswidrige Modernisierung vorzugehen. Ggf. kann eine Zustimmung zur Modernisierung auch mit einer Vereinbarung über einen Mieterhöhungsausschluss verbunden werden.

BGH vom 02.03.2011, VIII ZR 164/10

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Signatur_GB_2010

Laminat ist Verbesserung der Mietsache

Dienstag, 01. März 2011 PDF Version

Der Austausch von PVC-Böden durch Laminat stellt eine Verbesserung der Mietsache dar. so sieht es das Amtsgericht München. Der Vermieter wollte den Boden als Maßnahme nach § 554 BGB austauschen und verlange vom Mieter dies zu dulden. Dieser stellte sich quer und war der Auffassung, dass er die Maßnahme nicht zu dulden habe, da er

1. erst von 10 Jahren einen neuen Teppichboden verlegt habe, der noch nicht verschlissen sei und
2. der mitvermietete PVC-Boden ebenfalls noch gebrauchstauglich sei.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Duldung. Ob eine Verbesserung der Mietsache vorliege sei nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Es sei nicht entscheidende, ob der Mieter die Maßnahme als wohnwertverbessernd empfinde, sondern ob es sich nach allgemeiner Verkehrsanschauung um eine Wohnwertverbesserung handele. PVC-Böden seien nicht mehr zeitgemäß und  nach 40 Jahren in der Regel auch “abgewohnt”. Laminatböden seien nicht nur zeitgemäß, sondern auch hygienischer.

Im Einzelfall können Mieterinvestitionen dem Begehren des Vermieters zwar entgegenstehen – z.B. wenn vor kurzer Zeit ein teurer Teppich verlegt worden sein sollte. Diese Voraussetzungen waren im Fall des AG München nicht gegeben. Ein Teppich sei nach 10 Jahren nicht mehr wertmäßig zu berücksichtigen.

Nach § 554 BGB hat der Mieter einen solchen Bodenbelagaustausch zu dulden. Ob die Maßnahme dann auch zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB herangezogen werden kann, steht auf einem anderen Blatt.

Amtsgericht München vom 25.03.10, 474 C 31317/09

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Signatur_DS_2009

Funkablesung – Duldungspflicht

Donnerstag, 13. Januar 2011 PDF Version

Das Landgericht Berlin hat zur Duldungspflicht beim Einbau von Funkmodulen bei Heizkosten- oder Kalt-/Warmwasserzähler Stellung bezogen.

Es handelt sich um eine Wohnraumverbesserung. Denn es entfällt die jährliche Ablesung durch das Ableseunternehmen.  Damit kann eine Modernisierung durchgeführt werden. Die allgemeinen Anforderungen an die Ankündigung sind zu beachten.

Landgericht Berlin vom 22.10.2010, 65 S 451/10

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Signatur_DS_2009

Schlechter Verlierer

Dienstag, 10. August 2010 PDF Version

Nach § 554 BGB haben Mieter Modernisierungen an der Mietsache zu dulden, wenn diese zur Erhaltung erforderlich sind. Immer wieder kommt es dazu, dass Mieter die nötigen Arbeiten blockieren, indem sie beispielsweise Handwerker nicht in ihre Wohnung lassen. In einem solchen Fall muss der Vermieter auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen klagen.

In einem vom Amtsgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall hatte der Vermieter genau dies getan und ein Urteil gegen den Mieter erstritten. Dieser weigerte sich weiterhin, Handwerke einzulassen. Aus diesem Grund sprach der Vermieter eine fristlose Kündigung aus. Zu Recht, wie der Amtsrichter befand. Es sei einem Mieter zwar möglich eine Modernisierungsmaßnahme gerichtlich überprüfen zu lassen, nach einer Verurteilung müss er aber seinen Wiederstand aufgeben. Querulatorische Mieter müssen nicht geduldet werden.

Amtsgericht Frankfurt am Main vom 05.08.2009, 33 C 4733/08-28

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Signatur_DS_2009