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Streitpunkt Modernisierungen

Dienstag, 29. März 2011 PDF Version

Häufig gibt es Streit zwischen den Mietvertragsparteien, wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte. Denn in der Regel sollen die Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter hat unter den Voraussetzungen des § 554 BGB Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen.

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass

1. der Austausch eines alten Gasherde durch einen Eletroherd mit Ceranfeld eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme ist.
2. Auch die Starkung der Elektrosteigleitungen müssen geduldet werden, weil hierdurch mehr Geräte mit hohem Stromverbrauch angeschlossen werden können.
3. Der Mieter den Austausch von alten Kastenfenstern durch Isolierglasfenster zu dulden hat und
4. der Vermieter einen Anspruch auf Einbau eines modernen Bades im Sinne des Mietspiegels habe.

Modernisierungsankündigungen müssen immer sehr genau sein. Formelle Fehler führen schnell dazu, dass die Maßnahmen nicht gerichtlich durchsetzbar ist.

Landgericht Berlin vom 21.12.2010, 65 S 318/09

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Mieterhöhung ohne Modernisierungsankündigung

Montag, 14. März 2011 PDF Version

Nach § 554 BGB hat der Mieter in einem gewissenRahmen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Nach Abs. 3 sind jedoch die Maßnahmen formell ordnungsgemäß anzukündigen (wenn es sich nicht nur um eine Bagatellmodernisierung handelt).

Häufig wird dies von Vermietern nicht mit der erforderlichen Sorgfalt durchgeführt. Für die auf der Modernisierung beruhenden Mieterhöhung hat dies nach einer neuen Entscheidung des BGH keinen Einfluss. Im Urteil, dessen Volltext noch nicht veröffentlicht ist, hatte der Vermieter zunächst einen Fahrstuhleinbau angekündigt. Dies wurde nach Widerspruch dann zurückgezogen. Der Fahrstuhl wurde dann trotzdessen – ohne Unterlassungsverfügung des Mieters – eingebaut.

Nach der Modernisierungsmaßnahme verlangt der Vermieter vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB. Zu Recht, wie der VIII. Zivilsenat befand. Eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme sei keine Voraussetzung für die spätere Mieterhöhung. Sinn und Zweck der Ankündigung sei vielmehr, dass sich der Mieter auf die Maßnahme einstellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht ausüben könne. Zweck der Ankündigungspflicht sei es gerade nicht, den Vermieter in seinem Recht zur Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierungsmaßnahme einzuschränken.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig ist seitens des Mieters ist, ggf. gegen eine rechtswidrige Modernisierung vorzugehen. Ggf. kann eine Zustimmung zur Modernisierung auch mit einer Vereinbarung über einen Mieterhöhungsausschluss verbunden werden.

BGH vom 02.03.2011, VIII ZR 164/10

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