Artikel mit ‘Nachbarrecht’ getagged

Verjährung von Beseitigungsansprüchen im Nachbarrecht

Freitag, 05. Dezember 2014 PDF Version

Nicht selten werden rechtswidrige Zustände zwischen Grundstücksnachbarn über einen längeren Zeitraum geduldet. Da baut der Nachbar seinen Schuppen etwas über die Grundstücksgrenze oder sein Efeu berankt auch die Nachbarfassade.

Der gestörte Grundstückseigentümer könnte hiergegen mit seinem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB vorgehen. Tut er es nicht, kann der störende Nachbar nach Ablauf der regelmäßgien Verjährungsfrist (3 Jahre) die Einrede der Verjährung erheben. Der Beseitigungsanspruch ist damit nicht mehr durchsetzbar. Dies hat der BGH 2011 entschieden – obwohl die Frage umstritten war/ist.

Häufig kommt es nach einem Streit oder nach einem Eigentümerwechsel zu Problemen. Der neue Eigentümer fragt sich beispielsweise, ob er nun dauerhaft den Efeu an seiner Fassade dulden muss.

Der BGH baut dem gestörten Eigentümer in seiner Entscheidung vom 28.01.2011 ein “goldene Brücke”. Zwar ist der Beseitigungsanspruch nichts mehr wert, der rechtswidrige Zustand muss jedoch auch nicht dauerhaft gedurldet werden. Er kann nun den störenden Zustand selbst beseitigen – muss jedoch auch die hierdurch entstehenden Kosten tragen. Gegenüber dem Störer besteht ein Duldungsanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar ist.

Da hiermit erhebliche Kosten verbunden sind, die sich auch wertmindernd bei einer Veräußerung auswirken können, sollte man als Grundstückseigentümer möglichst schnell auf Störungen reagieren und beispielsweise eine Nachbarschaftsvereinbarung abschließen, wenn der Beseitigungsanspruch nicht sofort durchgesetz werden soll.

BGH, 28.01.2011 – V ZR 141/10

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Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Mietern

Freitag, 01. November 2013 PDF Version

Der V. Zivilsenat hat am 25.10.2013 entschieden, dass auch Mieter einer Wohnungseigentumsanlage untereinander verschuldensunabhängig analog § 906 BGB für entstandene Schäden untereinander haften.

Bei einem Wohnungsmieter (ambulantes Operationszentrum) löste sich unbemerkt (und ohne Verschulden) eine Schlauchverbindung. Das austretende Wasser beschädigte das Eigentum des darunter liegenden Miters (Arztpraxis) im Wert von 165.889,76 €. Der BGH entschied, dass auch zwischen Mietern von Sondereigentumseinheiten ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB besteht. Die analoge Anwendung der Norm hat er bereits für die Haftung zwischen Wohnugnseigentümern bejaht und nun auf Mieter derselben ausgedehnt.

Diese Fälle sind praktisch sehr häufig und daher ist die Entscheidung höchst praxisrelevant.

Das Problem liegt – wie auch in diesem Fall – häufig bei der Feststellung des entstandenen Schadens, insbesondere wenn es um Umsatzeinbußen u.ä. nichtmaterielle Schäden geht.

BGH vom 25.10.2013, V ZR 230/12

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Kein Schmerzensgeld aus nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis

Donnerstag, 26. Mai 2011 PDF Version

Zwischen Grundstücksnachbarn gibt es eine Art Kompensationsansprüche für Schädigungen, die von dem Nachbargrundstück ausgegangen sind. Hierbei handelt es sich nicht um einen glasklaren Schadensersatzanspruch, der ein Verschulden voraussetzt, sondern um eine Art gerechten Ausgleichsanspruch.

Der BGH hatte am 23.07.2010 über einen Bergbaufall zu entscheiden, wo es aufgrund von Erschütterungen zu Schwingungen auf dem Nachbargrundstück kam. Dies habe zu psychischen Problemen des Nachbars geführt, die dieser im Wege des Schmerzensgeldes geltend machte.

Der BGH verneinte ganz grundsätzlich die Möglichkeit, aufgrund nachbarschaftlichen Gemein¬schaftsverhältnisses Schmerzensgeld zu fordern. Dieser Ausgleichsanspruch sei auf die Wiederherstellung des geschädigten Grundstücks gerichtet. So weit wie ein Schadens-ersatzanspruch gehe er nicht. Schmerzensgeld sei hiervon nicht umfasst.

BGH vom 23.07.2010, V ZR 142/09

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Haftung des Bauunternehmers wegen nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses

Mittwoch, 19. Januar 2011 PDF Version

Das Nachbarrecht besteht aus einigen bundesrechtlichen, im Wesentlichen aber landes­rechtlichen Vorschriften. Es regelt grundsätzliche Fragen, die sich bei Grundstücksnachbarn stellen können.

Im Fall des BGH vom 16.07.2010 hatte ein Bauunternehmer Rüttelarbeiten durchgeführt. Sie schädigten das denkmalgeschützte Fachwerkhaus des Nachbarn seines Auftraggebers. Dieser nahm den Bauunternehmer direkt auf Schadensersatz in Anspruch.

Der BGH verneinte solche Ansprüche. Vertragsbeziehungen bestanden zwischen dem Bauunternehmer und dem Nachbarn nicht. Auch das Nachbarrecht, das Ersatzansprüche be­gründen kann, gilt zwischen ihnen nicht. Die Beauftragung eines Bau­unternehmers macht diesen nicht zum Adressaten von Ansprüchen im nachbar­schaftlichen Gemeinschaftsverhältnis. Dies ist nur direkt zwischen Nachbarn der Fall.

Hierbei ist zu bedenken, dass die nachbarschaftlichen Ansprüche zu einer verschuldens­unabhängigen Kompensation führen können. Indes sind Schadensersatzansprüche zwischen Dritten immer nur nach Deliktsrecht, das heißt aufgrund unerlaubter Handlung, begründet. Die verschuldensunabhängige Kompensation gilt nur im Nachbarschaftsverhältnis und damit nicht gegen den Bauunternehmer.

BGH vom 16.07.2010, V ZR 217/09

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Nachbarrecht zwischen Wohnungseigentümern

Mittwoch, 27. Oktober 2010 PDF Version

Im Fall des BGH von 21.05.2010 forderte ein Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft Entschädigung. Ein Wasserschaden mit Ursache im Gemeinschaftseigentum und Folgen in seinem Sondereigentum konnte erst nach langer Zeit aufgefunden und beseitigt werden.

Der Kläger hatte hierdurch Mietausfälle erlitten. Der BGH hat eine Haftung der WEG abgelehnt. Eine verschuldensunabhängige Haftung sei nur im Nachbarrecht zu finden (§ 906 Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Nachbarrechtliche Vorschriften seien zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der WEG aber nicht anwendbar. Das Nachbarrecht sei lediglich ein Ausgleich dafür, dass zwischen den Grundstücksnachbarn normalerweise keine Rechtsbeziehungen bestehen. Hier muss eine gewisse gesetzliche Ausgleichsfrist für eingetretene Schäden bestehen. Die Wohnungseigentümer indes seien durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung rechtlich verbunden.

Das Wohnungseigentumsrecht sieht indes eine Anspruchsgrundlage nur bei schuldhafter Schädigung vor. Dabei müsse es bleiben. Das Nachbarrecht käme daneben nicht zur Anwendung.

Der Wohnungseigentümer erhielt also keinen Ausgleich für seine Mietausfälle.

BGH von 21.05.2010, V ZR 10/10

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