Artikel mit ‘Notar’ getagged

14-Tage Wartefrist trotz freiem Rücktrittsrecht

Freitag, 19. Februar 2016 PDF Version

Dass bei Grundstückskaufverträgen die als Verbrauchervertrag zu qualifizieren sind, im Regelfall eine 14-tägige Wartefrist einzuhalten ist, dürfte sich inzwischen herumgesprochen haben (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Der Notar, der sich hieran nicht hält, trägt eine große Haftungsgefahr mit sich.

Der BGH hat nun entschieden, dass auf die 14-Tagesfrist selbst dann nicht verzichtet werden kann, wenn dem Verbraucher statt dessen ein lange, freies Rücktrittsrecht (im Fall 5 Wochen) zugebilligt wird.

Hierdurch sei der mit § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG bezweckte Schutz des Verbrauchers nicht gleichwertig gewährleistet.

BGH vom 25.06.2015, III ZR 292/14

 

Teilung und Veräußerung eines GmbH-Anteils

Mittwoch, 16. April 2014 PDF Version

Ein Geschäftsanteil an einer GmbH kann geteilt und dann an einen Dritten veräußert werden. Es handelt sich um zwei voneinander zu trennende Schritte.

Früher bestimmte der inzwischen aufgehobene § 17 GmbHG a.F., dass die Veräußerung der Zustimmung der Gesellschaft bedurfte. Zudem war und ist die Teilung des Geschäftsanteils Aufgabe aller Gesellschafter (§ 46 Nr. 4 GmbHG). Mit der Aufhebung von § 17 GmbHG a.F. bezweckte der Gesetzgeber eine Vereinfachung der Teilung von Geschäftsanteilen.

Nach Auffassung des BGH bleibt damit die Veräußerung eines Teil-Geschäftsanteils durch den Gesellschafter möglich, wenn die Satzung keine abweichenden Regelungen enthält. Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass zunächst der Geschäftsanteil aufgeteilt und anschließend veräußert wird. Auch eine nachträgliche Genehmigung ist jedoch möglich. In der Regel werden alle Gesellschafter beim Notar erscheinen und zunächst unter Verzicht auf alle Form- und Fristvorschriften eine Gesellschafterversammlung abhalten und in dieser den Geschäftsanteil teilen. Im zweiten Teil der Urkunde wird dann einer der geteilten Anteile veräußert.

BGH vom 17.12.2013, II ZR 21/12

 

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Die Bedeutung der notariellen Belehrung

Donnerstag, 25. August 2011 PDF Version

Wie bedeutend manchmal die notarielle Belehrung sein kann, zeigt eine Entscheidung des OLG Köln vom 23.02.2011.

Es handeltes sich um einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag. Verkauft wurde ein Grundstück verbunden mit der Verpflichtung hierauf ein neu zu erstellendes Einfamilienhaus zu erreichten. Im Vertrag wurden  – individualvertraglich – die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen und dafür alle Ansprüche gegen die ausführenden Firmen abgetreten. Der Bauträger wollte sich dadurch vom Gewährleistungsansprüchen umfassend freizeichnen.

Leider war die Klausel nach Auffassung des OLG unwirksam. Der Notar habe nicht ausreichend über die Folgen einer solchen Konstruktion belehrt. Hier hat der Notar eine wichtige Aufgabe. Auch wenn Belehrungen von Vertragsparteien häufig als lästig empfunden werden, dienen sie doch einem wichtigen Zweck und können bei Unterlassen zu schweren Rechtsfolgen führen.

OLG Köln vom 23.02.2011, 11 U 70/10

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Signatur_SA_2009

Wirtschaftliche Schieflage eines Bauträgers

Mittwoch, 05. Januar 2011 PDF Version

Grundsätzlich hat der Notar die Vertragsparteien bei Beurkundung eines Bauträgervertrages lediglich über rechtliche, nicht über wirtschaftliche Fragen aufzuklären.

Mit Urteil vom 22.07.2010 hat der BGH festgestellt, dass dies anders ist, wenn im Zeitpunkt der Beurkundung im Grundbuch bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk zulasten des Verkäufers bzw. des Bauträgers eingetragen ist. In diesem Fall könne der Notar zumindest gehalten sein, die Käufer auf eventuelle wirtschaftliche Schieflage des Bauträgers hinzuweisen.

Eine solche stellt für den Käufer ein erhebliches Risiko dar, denn dieser leistet in der Regel bereits vorab eine Zahlung von 30 der Vertragssumme gem. § 3 Abs. 2 Nr. MaBV. Hiermit wollte der Gesetzgeber einen Mindestschutz des Verkäufers erreichen. Ist der Bauträger jedoch bereits in finanzielle Schieflage geraten, so ist nicht gesichert, ob das Kaufobjekt mangelfrei fertig gestellt werden wird.

Diese Gefahr wird durch die MaBV nicht abgesichert. Diese Ausnahmesituation führt dazu, dass der Notar nach § 14 BNotO verpflichtet ist, ausnahmsweise über die wirtschaftlichen Risiken des Rechtsgeschäftes aufzuklären. Dies gilt, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB handelt.

Der Verbraucher ist sich regelmäßig der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerkes und dessen wirtschaftlicher Bedeutung nicht bewusst.

BGH, Urt. v. 22.07.2010 – VIII ZR293/09

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Signatur_DS_2009

Baubeschreibungen sind beurkundungspflichtig

Sonntag, 17. Mai 2009 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass Baubeschreibungen beim Verkauf eines Grundstücks mit beurkundet werden müssen. Anderenfalls ist der Kaufvertrag wegen Formverstoß unwirksam.

Die Kläger hatten ein Grundstück gekauft. Der Verkäufer sollte darauf ein Einfamilienhaus und Außenanlagen bauen. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag findet sich lediglich ein Verweis auf die Baubeschreibung.  Nachdem bereits Zahlungen geflossen waren, wurde der Verkäufer insolvent. Zu einer Eintragung in das Grundbuch kam es darauhin nicht mehr. Der BGH sprach den Käufern gegen den Insolvenzverwalter – der den restlichen Kaufpreis verlangte – Recht zu. Für den Schaden hat in diesem Fall der Notar gehaftet.

BGH vom 3. 7. 2008, III ZR 189/07

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Wohnungs-/Teileigentum in der Teilungserklärung

Freitag, 03. Oktober 2008 PDF Version

Herkömmlich legt die beim Notar beurkundete Teilungserklärung fest, ob es sich bei den Miteigentumseinheiten um Wohnungseigentum (zum Wohnen bestimmt) oder um Teileigentum (alles Andere) handelt. Auch ich ging bisher davon aus, dass man dies festlegen müsse.

In einem Beschluss vom 03.12.2007 (4 U 71/07) hat das Kammergericht nunmehr entschieden, dass eine solche Festlegung gar nicht zwingend sei. Eine Miteigentumseinheit könne beispielsweise als „Gewerbewohnung“ bezeichnet werden und sei somit für beides zweckbestimmt. Sie kann aber auch zu Wohnungs- und/oder Teileigentum bestimmt werden. Es kann auch gar keine Zweckbestimmung erfolgen.

In der Praxis bereiten Umwidmungen von Gewerbe in Wohnraum oder umgekehrt große Schwierigkeiten, weil immer alle Eigentümer notariell mitwirken müssen. Bei Dachgeschossausbauten beispielsweise oder Zusammenlegungen von Einheiten war das in der Vergangenheit oft kaum zu erreichen.

Bei künftigen Teilungserklärungen also kann wesentlich liberaler verfahren werden. Wenn sich eine spätere Veränderung abzeichnet, sollte von vornherein eine offene Zweckbestimmung getroffen oder sie gänzlich weggelassen werden.

Kammergericht vom 03.12.2007, 24 U 71/07

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