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Ist der Kaufpreis, zu dem ein Grundstück von einem Interessenten erworben wird deutlich höher, als der Preis den er mit seinem Makler als Zielvorgabe vereinbart hat, so hat der Makler keinen Provisionsanspruch. So sieht es das OLG Dresden (und andere Obergerichte).

Ein Mieter wollte die von Ihm bewohnte Wohnung erwerben und beauftragte einen Makler. Seine Preisvorstellungen lagen bei 220.000 €. Hieraus  schließt das OLG, dass eine Vermittlungs- und keine Nachweistätigkeit des Maklers vereinbart worden ist. Nach längeren Verhandlungen wird ein Kaufvertrag über die Wohnung zu einem Preis von 275.000 € geschlossen, was einen  Preisunterschied von +25% ausmacht.

Der Makler verlangt seine Provision, was das OLG zurückweist. Die Preissteigerung von +25% sei provisionsschädlich. Kleinere Abweichungen werden in der Regel toleriert.  Dies kann natürlich nur für den Makler des Käufers zutreffen. Der Verkäufer hat ja ein Interesse an einem höheren Verkaufspreis. Es handelt sich um eine Entscheidung, die wieder einmal zeigt, wie wichtig es für Makler ist, eindeutige Provisionsabsprachen zu treffen.

OLG Dresden vom 18. 9. 2008, 8 U 1167/08

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Eine aktuelle höchstrichterliche Entscheidung konkretisiert die Frage, welche Leistung ein Nachweismakler zu erbringen hat, um seinen Prosisionsanspruch zu erhalten. Hierbei grenzt der Bundesgerichtshof die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers und des Nachweismaklers detailiert ab.

Eine Vermittlungstätigkeit erfordert damnach die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners. Denn der Vermittlungsmakler soll seine Provision dadurch verdienen, dass er durch Verhandlungen und Gespräche den Vertragspartner des Auftraggebers zum Vertragsabschluss bringt. Die Besichtigung eines Objekts oder die Übersendung eines Exposés reichen hierfür noch nicht. Die Anforderungen an einen Makler sind hier höher.

Dem gegenüber verdient der Nachweismakler seine Provision bereits dann, wenn er seinen Kunden und Auftraggeber in die Lage versetzt, mit einem Kaufinteressenten  in Verhandlungen zu treten – natürlich nur, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt.

Schaltet der Makler – wie im BGH-Fall – Anzeigen, übersendet ein Exposé und führt eine Begehung vor Ort durch, so hat er seine Provision verdient, auch wenn der Interessent zu diesem Zeitpunkt noch nicht zum Kauf entschlossen war. Es reicht daher grundsätzlich aus, dass der Nachweismakler den Kontakt zwischen seinem Kunden und einem grundsätzlich am Erwerb eines  entsprechenden Objekt interessierten Kaufinteressenten herstellt.

BGH vom 04.06.2009, III ZR 82/08

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§ 6 Abs. 1 WoVermG verbietet es Mäklern Wohnräume anzubieten, wenn sie vom Eigentümer keinen entsprechenden Auftrag erhalten haben. Das Gesetz sieht hierfür eine Geldbuße von bis zu 2.500 € vor. Trotzdem geschieht es immer wieder, dass Vermieter ihre freien Wohnungen im Internet wiederfinden – Mäkler nehmen hierzu anonym an Besichtigungsterminen teil und erhalten so die notwendigen Daten und Fotos.

Für den Mieter hat ein solches rechtswidriges Vorgehen des Mäklers allerdings keine Auswirkungen: Hat der nicht beauftragte Mäkler seine Leistung ordnungsgemäß ausgeführt, so steht ihm ein Provisionsanspruch gegen den Mieter zu. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Der Verstoß gegen das WoVermG führt nicht über § 134 BGB zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages. Das WoVermiG habe insoweit nur generalpräventiven Zweck.

Bundesgerichtshof vom 25.7.2002, III ZR 113/02

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