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§ 756a ZPO gibt dem Mieter die Möglichkeit, sich u.a. bei Gesundheitsgefährung gegen eine Räumung zu wehren. Das BVerfG hatte über einen solchen Fall zu entscheiden.

Nach dem Beschluss vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12 ist es Aufgabe des Vollstreckungsgerichts zu prüfen, ob einen konkrete Suizidgefahr besteht. Diese Frage darf nicht dem Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan überlassen werden. Einzelfallfragen sind in diesen Fällen immer schwierig, da solche Argumente häufig auch vorgeschoben sind.

BVerfG vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12

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Gelegentlich finden sich Klauseln in Mietverträgen, wonach der Vermieter sich selbst in Besitz der Räume setzen kann, falls er wegen erheblicher Vertragsverletzungen oder Mietrückständen fristlos gekündigt hat. Solche Klauseln sind nach ständiger Rechtsprechung als unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam.

Lässt der Vermieter die Räume öffnen und setzt sich in Besitz, stellt dies eine verbotene Eigenmacht dar. Der Mieter kann sich hiergegen mit Gewalt wehren und auch eine einstweilige Verfügung beantragen.

Eine Räumung ist daher auch bei eklatanten Vertragsverstößen nur durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines Räumungstitels rechtmäßig.

Eine Ausnahme hiervon hat das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 28.02.2012 (13 S 243/11) gesehen. Der Mieter verhalte sich treuwidrig, wenn er monatelang keine Anstalten gemacht hat, den Räumungsanspruch des Vermieters zu erfüllen. Er habe ständig unterschiedliche Aufenthaltsorte gewählt und die Wohnung in einem völlig desolaten Zustand zurückgelassen. In Anbetracht des verwahrlosten Zustandes bestand die konkrete Gefahr weiterer Schäden für das Eigentum des Vermieters. Außerdem sei auf die Belange der anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen.

In dieser Situation sei dem Vermieter ein weiteres Zuwarten nicht mehr zumutbar gewesen. Er habe aus dem Verhalten des Mieters nur schließen können, dass er die Wohnung aufgegeben habe. Zumal sie in dem vorliegenden Zustand ohnehin vollkommen unbewohnbar gewesen sei.

Dies ist sicherlich eine Einzelfallentscheidung aufgrund extremer Umstände. Solche Fälle kommen aber in der Praxis vor. Die Entscheidung des Landgerichts Duisburg kann daher durchaus als Präzedenzfall gelten.

Im Einzelfall sollte eine solche Öffnung zuvor mit dem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Landgericht Duisburg vom 28.02.2012, 13 S 243/11

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Immer wieder kommt es vor, dass nach einer Kündigung oder Auslaufen des Mietvertrages zwar die Schlüssel an den Vermieter übergeben werden, sich in den Räumen jedoch noch eine Vielzahl von Gegenständen des Mieters befinden. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter in einem solchen Fall trotz Schlüsselübergabe einen Räumungsanspruch.

Der Mieter schuldet nach Beendigung des Mietvertrages nicht nur die Herausgabe des Besitzes, sondern auch die Räumung. Bei zurückbleibenden Mietereinrichtungen (Sperrmüll, Einbauten u.ä.) hängt es von Einzelfall ab, ob die Räumung bereits erfüllt worden ist. Das Kammergericht hat in einem Fall aus 2010 wie folgt entschieden:

“Das Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a BGB endet erst mit vollständiger Erfüllung der Rückgabepflicht; dies ist nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Gegenständen (hier: ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll) in den Mieträumen zurückbleibt.”

Bis der Mieter die Räumung vorgenommen hat, hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Im Fall ist das Gericht daher von einer Teilräumung ausgegangen. Da der Vermieter nach § 266 BGB nicht zur Entgegennahme von Teilleistungen verpflichtet ist, schuldete der beklagte Mieter weiterhin eine vollständige Räumung und Herausgabe sowie Nutzungsersatz bis zu diesem Zeitpunkt.

Es kann für einen Mieter sehr teuer werden, die alten Mieträume als Schrottplatz zu nutzen.

Kammergericht vom 03.06.2010, 12 U 164/09

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Viele Mieter denken, dass sie nach Beendigung des Mietverhältnisses (egal ob mit oder ohne fristlose Kündigung) nur eine Schlüsselübersendung an den Vermieter erforderlich ist. Sie senden einfach die Schlüssel zurück. Das Kammergericht sieht dies anders:

Der Rückgabeanspruch setzt sich aus Besitzaufgabe und Räumung zusammen. Der Besitz wird mit Übergabe aller Schlüssel aufgegeben. (auch ein beliebtes Problem) Räumung setzt grundsätzlich voraus, dass keine Gegenstände mehr in der Wohnung verbleiben. Wenn – wie im Fall des Kammergerichts – eine Vielzahl von Gegenständen (z.B. ein Container Sperrmüll) in der Wohnung verbleiben, ist der Räumungsanspruch nicht erfüllt.

Konsequenz:

1. Der Vermieter kann Räumungsklage erheben oder diese fortführen, weil kein erledigendes Ereignis besteht.
2. Der Mieter schuldet bis zur Räumung Nutzungsersatz in Höhe der letzten geschuldeten Miete.

Das kann im Ergebnis ziemlich teuer werden. Man sollte sich als Mieter dreimal überlegen, ob man dem Vermieter seinen Unrat, Sperrmüll und nicht benötigte Gegenstände zurück lässt.

Kammergericht vom 03.06.2010, 12 U 164/09

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Immer wieder ärdere ich mich über das Urteil des BGH zur Vollstreckungsvereitelung durch das Vorschieben von Untermietverhältnissen im Räumungstermin. Früher war h.M., dass der Gerichtsvollzieher in Ausnahmefällen auch dann eine Räumung durchführen konnte, wenn ihm andere Besitzer/Untermieter präsentiert wurden. Der Gerichtsvollzieher hatte einen eigenen Entscheidungsspielraum, ob er das Vorgehen als Verstoß gegen § 242 BGB wertete und die die Vollstreckung trotzdem durchführte.

Mit seiner Entscheidung vom vom 14.08.2008 hat der BGH den Gerichtsvollzieher jeglichem Entscheidungsspielraum in dieser Hinsicht beraubt. Wenn im Im Räumungstermin ein Untermieter präsentiert wird, gegen den kein Räumungstitel vorliegt, muss er die Vollstreckung einstellen. Egal wie stark Vermieter und Rechtsanwalt protestieren.

Ein für die Praxis unhaltbarer Zustand.

Immerhin hat der BGH zumindest als Alternative die “Versorgungssperre” zugelassen. Leider ist es technisch nicht in allen Fällen möglich, dem Ex-Mieter Strom, Heizung  und Wasser abzustellen. Denn ohne diese Versorgungsleistungen (i.ü. vom Vermieter bezahlt) macht die unberechtigte Nutzung der Räume vermutlich noch nicht einmal halb so viel Spaß…

Es bleibt abzuwarten, wann endlich die Politik hier praktikable Lösungen installiert.

BGH vom 14.08.2008, I ZB 39/08
BGH vom 06.052009, XII ZR 137/07

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Räumungstitel verjähren erst nach 30 Jahren (¶ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Das bedeutet, dass der Vermieter, wenn er erstmal ein solches rechtskräftiges Urteil in den Händen hält, 30 Jahre die Möglichkeit hätte, ohne weiteren Grund den Mieter aus der  Wohnung räumen zu lassen.

Häufig wird jedoch nach diesem Räumungstitel die Räumung nicht durchgeführt, der Mieter bleibt in der Wohnung und trägt die Rückstände ab. Die Frage ist, wie lange der Vermieter trotz Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses die Möglichkeit hätte, aus dem Räumungsurteil vorzugehen, z.B. wenn neue Mietschulden entstehen.

Geklärt ist, dass der Räumungsanspruch aus einem Räumungsurteil neben der Verjährung auch der Verwirkung unterliegt. Wenn Verwirkung eines Anspruches angenommen wird, ist der Vermieter nach Treu und Glauben an der Durchsetzung gehindert. Der Mieter kann auf Vollstreckungsversuche mit der Vollstreckungsgegenklage reagieren. Starre Fristen gibt es für die Verwirkung jedoch nicht. Dies hat bereits das OLG Hammin einem grundlegenden Rechtsentscheid 1982 festgestellt:

“Aus alledem folgt: Die vom LG vorgelegte Rechtsfrage entzieht sich einer generalisierenden, ein für allemal gültigen Beantwortung.”

Für die Praxis bedeutet dies, dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Hierbei sind zwei Kriterien von entscheidender Bedeutung:

1. Zeitmoment: Je länger der Vermieter abwartet, desdo eher tritt Verwirkung ein und
2. Umstandsmoment: Konnte der Mieter aus den Umständen des Einzelfalles darauf vertrauen, dass keine Räumung mehr erfolgen würde, ist insbesondere inzwischen durch die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses konkludent ein neuer Mietvertrag geschlossen worden?

Vermieter können m.E. die Verwirkung insoweit beeinflussen, als sie gegenüber Mietern immer schriftlich klarstellen, dass es sich weiterhin nur um ein Nutzungsverhältnis handelt und kein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Ob dies im Einzelfall dann ausreicht, um nach Jahren einem Vertrauenstatbestand entgegenzutreten, ist fraglich. Je länger man als Vermieter wartet, desdo eher ist der Räumungsanspruch verwirkt.

OLG Hamm vom 01.10.1981, 4 ReMiet 6/81

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Bekanntlich wird dem Ersteher in der Zwangsversteigerung auf Antrag der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gegen den dort wohnenden bzw. gewerbetreibenden Schuldner ausgefertigt. Hierfür ist das Vollstreckungsgericht zuständig. Der Ersteher muss nicht gesondert auf Räumung klagen.

Im Fall des Landgerichts Bonn vom 29.04.2010 hat der Gläubiger eine „Berliner Räumung“ beauftragt. Er hat also beim Gerichtsvollzieher beantragt, den Schuldner nur aus dem Besitz zu setzen. Die dort vorgefundenen Einrichtungsgegenstände sollten nicht geräumt werden. Vielmehr wollte der Gläubiger sie selbst verwerten.

Für die Räumung eines Mieters ist dies ja nach der Rechtsprechung des BGH anerkannt. Der Vermieter kann bei der Räumung von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen und muss die Sachen des Mieters nicht abtransportieren lassen. Dies ist eine ganz erhebliche Kosteneinsparung für den Vermieter.

Das LG Bonn hat entschieden, dass dies für den Ersteher als Räumungsgläubiger nicht gilt. Er hat ja kein Vermieterpfandrecht, von dem er Gebrauch machen könne. Der Gerichtsvollzieher muss in diesem Falle also auch die Sachen des Schuldners wegschaffen. Entsprechend kann er einen dies deckenden (hohen) Vorschuss anfordern.

Diese Entscheidung scheint mir zutreffend, nachdem die „Berliner Räumung“ ja wesentlich auf dem Gedanken des Vermieterpfandrechts beruht.

Landgerichts Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Die Gemeinde kann aus polizeirechtlichen Gründen (Vermeidung der Störung der öffentlichen Sicherheit) die Räumung eines Mieters unterlaufen, indem sie ihn per Verwaltungsakt wieder in die Wohnung einweist. In diesem Falle nutzt dem Vermieter auch der Räumungstitel nichts.

Allerdings darf dies nur geschehen, wenn ein so genannter polizeilicher Notstand besteht, das heißt überhaupt keine andere Lösungsmöglichkeit. In Berlin wird das im Allgemeinen nicht vorkommen, weil es Obdachlosenheime und sonstige Unterbringungs¬möglichkeiten gibt.

Im Fall des OVG Lüneburg vom 14.12.2009 (11 ME 316/09) ging es um einen psychisch labilen Menschen, der nach den ärztlichen Attesten durch die Räumung stark gesundheitlich geschädigt worden wäre. Es gab keine andere Lösung, weil ja gerade die Vertreibung aus dem gewohnten Umfeld die Belastung dargestellt hätte. Zumal er mit seiner Mutter zusammenlebte und auch diese Verbindung nicht gefährdet werden durfte.

Das OVG Lüneburg hat den Mieter zunächst für weitere zwei Monate in die Wohnung eingewiesen. In der Zeit müsse er sich um eine Lösung bemühen. Hinzu kam, dass es sich um ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen handelte. Bei einem privaten Vermieter wäre das Gericht vermutlich vorsichtiger.

Wenn eine Einweisung droht, muss man rechtzeitig Rechtsmittel einlegen. Eigentlich sollten diese Fälle abwendbar sein.

OVG Lüneburg vom 14.12.2009, 11 ME 316/09

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Das nachgewiesene Suizidgefahr des Schuldners ein Kriterium für die Einstellung der Zwangsvollstreckung sein kann, ist inzwischen bekannt. Wir haben bereits in zwei anderen Fällen berichtet: BGH, V ZB 31/08 und BVerfG, 1 BvR 2266/06

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsauffassung nunmehr konkretisiert. Bei einem Vollstreckungsschutzantrag des Mieters nach § 765a ZPO im Rahmen einer Räumungsvollstreckung ist nicht nur die akute Lebensgefahr des Mieters bei der Räumung selbst, sondern auch das gesundheitliche Risiko, das mit einem Umzug verbunden ist, zu berücksichtigen.

In diesem Fall handelte es sich um um eine alte Mieterin Jahrgang 1910 (!), die unter Demenz und weiteren körperlichen Einschränkungen litt. Der behandelnde Arzt schätzte einen Umzug aus der gewohnten Umgebung als lebensgefährlich ein. Der BGH verwies zum Landgericht Berlin zurück, weil dieser Umstand nicht hinreichend in der Berufung berücksichtigt worden war.

BGH vom 13.08.2009, I ZB 11/09

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