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Unsicherheit bei Mietminderung: Baulärm im Innenstadtbereich

Dienstag, 10. Dezember 2013 PDF Version

Es bleibt spannend bei der Frage nach der Zulässigkeit von Mietminderungen bei Baulärm in Innenstadtbereicht.

Nachdem die 63. Kammer offensichtlich der Auffassung ist, dass man im Innenstadtbereich einer Großstadt als Mieter stets mit Baulärm von Nachbargrundstücken rechnen müsse (LG Berlin vom 27.09.2011, 63 S 641/10), differenziert nun die 67. Kammer hier anders.

Im Fall wurde das Nachbargebäude umfassend saniert (Fassade, Balkone, Dächer, Dachterrassen, etc.). Ein Mieter des Nachbargrundstücks minderte wegen Baulärm und sonstigen Beeinträchtigungen durch den Bau. Zu Recht, wie das Landgericht (ZK 67.) in diesem Fal befand. Der Mietermus nur dann mit Umfeldbaumaßnahmen rechnen, wenn es konkrete und offensichtliche Anhaltspunkte gibt. Dies ist immer eine Frage des Einzelfalles (z.B. Baulücken, ersichtlich sanierungsbefürftige Fassaden, etc.). Auch die 65. Kammer des LG Berlin scheint diese Aufassung zu vertreten (Urteil vom 13.03.2013, 65 S 321/11)

Muss er bei Mietvertragsabschluss nicht mit solchen Maßnahmen bzw. Bauarbeiten rechnen, kann er in angemessenem Umfang die Miete mindern.

Grundstückseigentümer sollten in solchen Fällen stets eine Nachbarschaftsvereinbarung für die Durchführung von Baumaßnahmen treffen, um nicht im Anschluss Prozesse wegen der durchgeführten Mietminderungen führen zu müssen.

LG Berlin vom 26.09.2013, 67 S 251/13

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Baulärm – kein Mietmangel

Donnerstag, 05. Januar 2012 PDF Version

Im Innenstadtbereich müssen Mieter mit Lärm- und Schmutz rechnen, die durch benachbarte Baustellen verursacht werden. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden. Der Mieter hatte wegen einer Entkernung des gegenüberliegenden Gebäudes um 50% gemindert. Der Vermieter wollte nur 15% anerkennen. Grundsätzlich hätte er nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin keine Mietminderung gewähren müssen. Nach Auffassung der ZK 63 muss ein Mieter im Innenstadtbereich mit größeren Baumaßnahmen rechnen und darf die Miete nicht mindern. Etwas anders gilt, wenn der Vermieter selbst am Mietobjekt baut.

Landgericht Berlin vom 27.09.2011, 63 S 641/10

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Signatur_DS_2009

Erst kündigen, dann abreißen

Dienstag, 05. Mai 2009 PDF Version

In vielen Fällen ist es für den Eigentümer eines Mietshauses nicht rentabel, aufwändige Sanierungen am Mietobjekt durchzuführen. Je älter und je sanierungsbedürftiger das Gebäude ist, desto häufiger wird der Eigentümer über einen Abriss und Neubau nachdenken. Diesem Ansinnen kann sich – wie in einem aktuellen BGH Fall – der Mieter entgegenstellen.

Der Eigentümer plante sein 1914 errichtetes und stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus abzureißen und dann das neue Gebäude in sechs Eigentumswohnungen aufzuteilen. Die Genehmigungen hierfür lagen bereits vor. Er kündigte den Mietern des Hauses fristgerecht – eine Mietpartei zog jedoch nicht aus. Zu Unrecht entschied der Bundesgerichtshof.

Dem Vermieter stand ein Kündigungsrecht aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu. Die geplanten Baumaßnahmen stelle eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entsprechend der Norm dar. Die Sanierung wäre im Vergleich zum Neubau weitaus teuer, bereits eine “Minimalsanierung” würde zu hohen Kosten führen, ohne dass sich die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern ließe. Eine Abriss-Kündigung widerspreche bei geplantem Neubau nicht der Vorstellung des Gesetzgebers.

BGH vom vom 28. Januar 2009, VIII ZR 7/08

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