Artikel mit ‘Schimmel’ getagged

Haftung des WEG-Verwalters bei Mietausfallschäden

Montag, 16. September 2013 PDF Version

Dass WEG-Verwalter genau überprüfen sollten, ob ein von einem Miteigentümer gemeldeter Schaden auf einem Mangel am Gemeinschafteigentum seine URsache haben kann, zeigt deutlich eine Entscheidung des Landgerichts München.

Der Verwalter hatte es abgelehnt, die Ursache eines Schimmelschadens im Sondereigentum zu erforschen und pauschal auf falsches Mieterverhalten abgestellt. Später zeigte sich, dass tatsächlich ein Baumangel am Gemeinschaftseigentum die Ursache war. Die Mieter hatten in der Zwischenzeit gegenüber dem Wohnungseigentümer gemindert, der nun den Mietausfallschaden vom Verwalter zurück erstattet veralngte. Mit Erfolg! Der Verwalter muss im Rahmen des § 27 WEG prüfen, ob die Mangelursache im Gemeinschafts- oder Sondereigentum liegt. Tut er dies pflichtwidrig nicht, kann der Wohnugnseigentümer selbst den hieraus entstehenden Schaden (z.B. die berechtigten Mietminderungsbeträge) vom Verwalter verlangen.

LG München I vom 15.10.2012, 1 S 26801/11

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Feuchte Wände

Freitag, 25. November 2011 PDF Version

Immer wieder hört man das Argument, die Miete werde gemindert, da ein oder mehrere Wände feucht seien. Mit einem solchen Fall hat sich die 65 Zivilkammer des LG Berlin kürzlich beschäftigt. Die Mieter hatten ihre Miete gemindert, da nach ihrer Auffassung die Abdichtung des Mauerwerks noch nicht ausreichend sei. Dies konnte das Amtsgericht im Ortstermin nur bedingt feststellen. Zudem war nicht ersichtlich, wie sich die angebliche Mauerdurchfeuchtung auf den Gebrauch der Mietsache ausgewirkt haben sollte.

Eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ist stets erforderlich, um eine Mietminderung zu begründen. Dies wird von Amtsgerichten häufig missachtet. Eine Durchfeuchtung beeinträchtigt den Gebrauch erst dann, wenn sich besipielsweise Schimmel bildet. Eine davon zu trennende Frage ist, ob der Mangel an der Mietsache auch ohne Gebrauchsbeeinträchtigung vom Vermieter zu beseitigen ist.

Landgericht Berlin vom 16.08.2011, 65 S 422/10

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Signatur_DS_2009

Der Mieter und der Schimmelbefall

Montag, 20. Juni 2011 PDF Version

Schimmel wird gefühlt in jedem zweiten Mietprozess als Minderungsgrund angeführt. Über die Ursachen scheiden sich die Geister (in Person der Sachverständigen). Pauschal wird häufig die Gesundheitsgefährung der Bewohner angeführt. Das Kammergericht hat hierzu entschieden, dass die Beweislast für eine angeblich durch den Schimmelbefall hervorgerufene Erkrankung beim Mieter liegt.

Er müsse konkret zur Schimmelkonzentration vortragen und ärztliche Atteste vorlegen, damit der Zusammenhang zwischen Krankheit und Schimmelbefall durch einen Sachverständigen geprüft werden könne.

Im Fall war der Mieter beweisfällig geblieben und konnte daher eine Reduzierung der Miete/Nutzungsentschädigung auf Null nicht nachweisen.

Kammergericht vom 03.06.2010, 12 U 164/09

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Signatur_DS_2009

Schimmel in der Wohnung

Donnerstag, 18. März 2010 PDF Version

Nach der langen Frost- und Schneeperiode treten in Wohnungen zunehmend Schimmelschäden auf. Macht ein Mieter diese gegenüber dem Vermieter geltend, verweisen diese häufig auf Mieterverschulden durch mangelhaftes Lüftungs- und Heizverhalten.

Dabei wird häufig übersehen, dass es in einem Prozess der Beweislast des Vermieters obliegt, dass der Schimmelbefall seine Ursache nicht in der Substanz der Mietsache hat (z.B. feuchtes Mauerwerk, Baumängel).

Erst wenn der Vermieter darüber hinaus nachgewiesen hat, dass das Gebäude nach dem Stand der Technik keine wärmetechnischen Baumängel aufweist, ist eine Vermutung gerechtfertigt, die Schadensursache in der Sphäre des Mieters zu suchen.

Die Hürde für diesen Nachweis seitens des Vermieters liegt hoch. In der Regel wäre hierfür ein teures Sachverständigengutachten erforderlich.

Wenn neue, isolierverglaste Fenster eingebaut worden sind, gibt es eine weitere Besonderheit zu beachten. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter auf zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen. Die Übersendung einer allgemeinen Broschüre ist hierfür nicht ausreichend. Der Vermieter muss auf den konkreten Raum abgestimmt Hinweise zum Lüftungsverhalten geben.

In der Vielzahl der Fälle wird es dem Vermieter nicht möglich sein, die von der Rechtsprechung geforderten Nachweise zu führen. Der Mieter kann daher Beseitigung des Schimmels verlangen. Wird dieser verweigert, kann er die Miete mindern.

beispielhaft Landgericht Hamburg vom 17.09.2009, 307 S 39/09

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Signatur_DS_2009

Immer wieder falsches Lüften

Samstag, 04. Oktober 2008 PDF Version

Mieter dürfen nach Ansicht des Landgerichts Mannheim Möbel direkt an den Wänden aufstellen, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist. Mietwohnungen müssen bauphysikalisch so beschaffen sein, dass sich bei einem geringen Wandabstand keine Feuchtigkeitsschäden entstehen können. Es gehört zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung nach § 535 Abs. 1 BGB, dass der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung aufstellen kann.

In einem Miethaus waren neue isolierverglaste Fenster eingebaut worden. Hiernach bildete sich an der Wand sowie an den Möbeln Schimmel. Der Vermieter machte – stereotyp – falsches Lüftungsverhalten des Mieters für den Schaden verantwortlich. Das Gericht kam zum gegenteiligen Ergebnis. Der Schimmel war – wie häufig in solchen Fällen – auf die Kombination schlecht gedämmte Außenwände und neue Fenster zurückzuführen.

Der Vermieter wurde verurteilt eine neue Wärmedämmung an der Außenwand anzubringen sowie zum Schadensersatz hinsichtlich der Möbel gemäß § 536a Abs. 1 BGB verurteilt. Es hat den Neuanschaffungspreis abzüglich “neu für alt” zuerkannt.

Es reicht nach dieser Rechtsauffassung nicht aus, den Mieter auf „richtiges Lüften“ mithilfe eine Merkblattes hinzuweisen. Es bedürfe jedenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag bzgl. eines Mindestabstandes der Möbel zu Wand. Der Vermieter sollte sich jedenfalls nicht standardmäßig darauf beschränken dem Mieter falsches Lüften anzukreiden.

LG Mannheim vom 14.02.2007, 4 S 62/06

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